這篇是一位小套房投資客所寫的。他認為，有連鎖咖啡店「Café Véloce」的地方就一定會有所發展。不是星巴克、不是羅多倫、也不是藍瓶咖啡，偏偏就是Café Véloce。就憑他自己多年的投資經驗。
但要注意的是「投資物件」跟「自住型物件」，兩者在日本分屬不同市場，前者屬於小套房或者木造公寓等，專門做來出租的，因此就連融資房貸都只能是事業型的投資貸款，後者則是可以使用低利率給自住客居住用的貸款。
若硬要比較投資物件與自住型物件的「相關係數」，郊區或鄉下物件可能就0.6～0.8而已（這也就是為什麼昨天分享的熊本台積宅的「自住型物件」與「投資公寓」兩樣情的主因），但東京23區，由於兩者皆與地價以及景氣連動，相關係數高達0.8～0.95。
此外，文中還提到一個「便利商店」色情書刊指標。這個是早期以來就很多投資家都會看的。日本的便利商店，都會在靠馬路窗戶這裡擺書架，目的就是讓站著閱讀雜誌的人靠在窗邊，這可以讓路人可以看到便利商店「裡面」是有人的，進而減少犯罪率。
而，便利商店所擺放的雜誌刊物，也反映了當地居民的水準。財經雜誌多的地方，自然住的人都比較是菁英上班族，而A書多的地方，當然就...。不過現在便利商店已經幾乎不擺放A書了，因此可以轉為觀察擺放書籍的種類，來推測這裡的民度水準。
最後，他指出，沒有地標也沒有公家機關的住宅區，容易淪為「純粹睡覺的地方」，長期有衰退風險。但或許房價高漲的現代，這反倒有機會成為以合理價位購入自住房的機會。
PS：我不同意他「高級住宅區安靜、治安好、適合長期居住，但也因此流動性低，容易跟不上時代變化」這句話。高級住宅區主要還是看地點，都心5區的高級住宅區，這幾年房價漲幅也沒有在輸塔樓的。反倒投資物件還受到投報率拖累，沒辦法衝太高。
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以下分享的新聞，由Grok整理翻譯
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### 10億円投資家揭露 東京「成長街」的意外共通點 「Café Véloce」所在的街區資產價值會上升？
**2025年12月22日 配信 週刊SPA!（日刊SPA!）**
東京23區以中古單人套房公寓為主進行不動產投資的個人投資家村野博基氏，總計持有38戶物件，資產時價總額約10億日圓，年租金收入約4,000萬日圓。村野氏透過多年不動產投資，獨自歸納出「成長街」與「停滯街」的特徵，並在最新著作《不戰而勝 不動產投資30鐵則》（扶桑社出版）中詳細闡述。本次他將分享「資產價值不易下跌街區的意外共通點」。
#### 賃貸市場「立於不敗之地」的街區選擇關鍵
東京賃貸物件以站近、便利性高的地點為王道。尤其都心5區（千代田區、港區、中央區、新宿區、澀谷區）的終點站路線、步行7分鐘以內的物件被視為「鐵板」。然而村野氏更進一步強調，要看「街區是否持續增加人口」以及「能否調漲租金」。
#### 便利商店雜誌區反映「租金水準」
村野氏過去常觀察便利商店的雜誌陳列區。「租金低廉的街區」成人雜誌區佔比高，而成人雜誌區極小或幾乎沒有的街區，即使租金稍高也容易找到租客。這純屬個人直覺，沒有任何數據支持，但不少投資家表示「確實有同感」。
#### 街區是否有「象徵性建築」
吸引人潮的街區通常有象徵性地標。東京鐵塔周邊的芝公園、東京巨蛋所在的後樂園、東京晴空塔的押上就是典型例子。反之，山手線上的田端、駒込雖然交通便利，但缺乏象徵性建築，租金漲幅明顯落後。
另外，即使不是全國知名地標，只要有區公所等公共設施的街區也相當強勢。這些地方因手續辦理需求而人潮不斷，附近常有事務所、飲食店進駐，維持便利性，不動產價值不易下跌。
相反，沒有地標也沒有公家機關的住宅區，容易淪為「純粹睡覺的地方」，長期有衰退風險。城南地區的高級住宅區雖然居住環境優良，但因流動性低、變化少，租金漲幅常不如預期。
#### 居住環境與賃貸市場價值是兩回事
高級住宅區安靜、治安好、適合長期居住，但也因此流動性低，容易跟不上時代變化。村野氏認為「流動性高、變化頻繁的街區」才是長期不動產投資應重視的關鍵。
#### 「Café Véloce」所在的街區會成長？
村野氏最堅信的一點是：「有Café Véloce的街區一定會發展」。不是星巴克、不是Doutor、也不是Blue Bottle，偏偏就是Café Véloce。原因不明，但只要物件資料（マイソク）上寫「附近有Café Véloce」，村野氏就忍不住想出手。
Café Véloce是關東地區為主的連鎖咖啡店，在東京23區內有許多分店。村野氏笑稱「猶豫時，就看有沒有Café Véloce」。
這雖然近似都市傳說，毫無科學根據，但由一位累積10億日圓資產的投資家親口說出，或許值得參考。
（構成・文／上野智（まてぃ社））
村野博基（個人投資家）
