TiN's Blog

  奇怪！為什麼明明就是同一間小套房，但我委託仲介售屋，開價850萬日幣賣半年賣不掉，但別人卻可以賣到1000萬日幣以上呢？今天我就來講個故事給大家聽，是一個台灣人賣東京小套房的故事。

-----------------------------------

（故事開始）

媒體總是喜歡用聳動的標題來吸引讀者的眼光，但是究竟寫的東西是不是事實就需要有智慧的你來判斷了！來到了2018年，許多跟日本房地產有關的新聞或者文章標題都很聳動，我們一起來跟著Tin老師來抽絲剝繭看看這些聳動標題下的事情真相吧！

海外房主緊張了 日幣重眨吃掉利潤

在台幣強升下，日圓兌新台幣的換匯價跟著疲軟，日圓現金匯價續貶也創下近2年半新低，這樣的消息對哈日族來說也相當樂，但是對想要出清海外房產的投資者就是一大惡耗，匯損的風險恐怕足以把所賺到的利潤都吃掉……

Tin老師講評：海外屋主不會緊張，因為即使是最近日幣低檔時售出房產的，但沒人叫你在這個時間點就換回台幣。匯率不會永遠都0.26，總有回升的一天。

  謝謝各位日語勉強會社團的成員以及老師這幾天的祝福，沒有辦法一一回應，先跟大家說聲抱歉了。考試結果出來後，許多社團裡的老師私訊我，詢問如何準備「日本語教育能力試驗」。在這裡，我就簡單分享一下我準備這個考試的過程。更多詳細的考試內容，可以參考官方網站（http://www.jees.or.jp/jltct/）。

  日本語教育能力試驗每年10月舉辦一次，日本有六處考場，六月份時就必須報名。只可惜，如果你住在台灣的話，考試機構並無法將准考證以及證書寄至台灣給你，你必須請住在日本的友人代收准考證以及證書，考試時也得專程飛來日本赴試。

  考試的內容非常廣泛，總共有五個大領域「社会・文化・地域」、「言語と社会」、「言語と心理」、「言語と教育」、「言語一般」。雖然範圍廣，但是有所謂的「優先出題」的基礎項目，官方網站有公佈。也就是說，如果你準備的時間不足，至少也要將基礎項目讀完。至於考試的內容，雖然範圍很廣泛，但並不會考得很深入，很鑽牛角尖，只會考你每個領域基礎的部分。也就是說，這個考試，只要你肯花時間，熟讀考試的範圍，考過的機率應該非常高。不過這也代表說，如果你沒讀書，光是憑運氣，以及目前你所懂的語言學知識或文法知識，考過的機率並不大。我就曾經在2009年，還在補習班教書時，就挑戰過一次。但由於當時授課繁忙，讀書時間有限，因此名落孫山。今年，剛好手邊不動產的工作也在年中告一段落，下半年有較充裕的時間可以準備，因此興起了再度挑戰的念頭。

  連體修飾句，又稱作名詞修飾句或形容詞子句。在修飾句與被修飾名詞的中間，有時候會需要「という」，有時候又不需要「という」。例如下面兩例：

　①田中さんが結婚する（○という）噂を聞きましたか。

　②山本さんが言いふらしている（×という）噂を聞きましたか。

  如果問說2017年的東京房市到底好不好，其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選，安倍政權大獲全勝，短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變，再加上海內外股票市場一片大好，這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品（マンション）價位頻創新高，就連橫濱都出現了64坪8億日圓的超高層塔式住宅(註：ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面，郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說，自2015年起的這一波上漲，只局限於都心某些地區，因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫（局所バブル）」。

------------------------

  縱觀近現代日本的不動產市場，總共發生了三次所謂的「泡沫」。第一次就是我們所熟悉的1986年到1991年的「平成泡沫」。那一次的不動產上漲，是建立在不動產只漲不跌的「土地神話」當中，且是全民瘋炒房的時代。對，就有點像我們台灣2009〜2015那一波的情況很像。而日本房市第二次的泡沫，則是2006年到2008年的「基金泡沫」。由於21世紀初頭日本也開始了不動產證券化，因此房地產的投資，從個人等級，升級到了更大金額的基金等級。大量的國際熱錢透過基金的方式大舉進入日本的不動產市場，導致價格高漲。第三次的泡沫，則是我們現在這一波從2014年起的，量化寬鬆＋奧運利多＋外國投資家＋節稅買盤所引起的不動產高漲。但這一波的上漲，卻僅限在局部性的都心精華區，以及大樓型產品等特定的產品而已。郊區房以及近郊的木造透天可以說幾乎紋風不動。

今年的冬天很像特別冷，不過倒是有幾天天氣是不錯的。

  其實東京住久了，大部分的地方都去過了，要再找一些沒去散步過的地方也蠻困難的。這天就來個谷根千散步吧。

  其實這個散步路程，很像N年前也已經走過，沒辦法，沒什麼新鮮的，只好舊地重遊。

  每到賞楓季，東京的各大賞楓景點就會充滿一堆觀光客。

  與其說去賞楓，倒不如說是去賞人。人擠人，其實也悠閒不起來。

  而且其實東京住久了，也懶得去賞楓之類的。反正每年看到的東西都一樣，實在是沒有必要每年都去看一遍。

    日語要表達「能力」或「狀況」的可能，必須將動詞改為「可能形」。如表格裡的「正確的可能形」:Ⅰ類動詞只需將字尾的「u段音」改為「e段音」，再加上「る」即可；Ⅱ類動詞則是去掉語尾的「る」，再加上可能的助動詞「〜られる」即可；Ⅲ類動詞由於是特殊活用動詞，因此直接將動詞整體改為「来(こ)られる」、「できる」。

    然而，語言會隨著使用族群的習慣而有所改變，表示「可能形」的說法又出現了「ら抜(ぬ)き」(丟掉「ら」的動詞可能形)及「れ足(た)す」(添加「れ」的動詞可能形)兩種，雖然並非正確的文法，但卻有許多日本人如此使用，尤其「ら抜(ぬ)き」常出現在口語會話的教材，特別值得關注。以下分述口語中的動詞可能形「ら抜(ぬ)き」及「れ足(た)す」的現象。

  去年出的 iPhone 7，只有日本版的機子才可以把搭電車的SUICA綁到手機裡，來搭捷運與購物。明明都是蘋果手機，不知道為什麼只有日版的才有這種好康。雖然我住日本，照理說就買日版的iPhone就好，但因為「照相有聲音」這件事，讓我絕對不買日本機。去年剛好有事去香港，買的是港版 iPhone 7，回日本後，安裝了 SUICA的APP，一裝完之後點開APP，就顯示本台手機無法使用SUICA...。

  不過聽說今年的 iPhone 8 與 iPhone X，已經全面開放內建Felica的功能，也就是說，全世界的任何一台iPhone的Apple Pay，照理說應該都可以安裝SUICA才對。

今天手機一寄到東京，立刻就把我台灣的台新銀行卡，綁到Wallet裡面去，之後去下載了SUICA的APP，選取記名式的。因為不知道會不會成功，所以先嘗試使用台新卡，來加值1000日圓到SUICA裡面。

  所謂的述語，指的就是放在句尾，針對主語的「動作」或「狀態」來做描述的部分。例如「私は学生です」的「学生です」部分、「この果物は美味しいです」的「美味しいです」部分、「明日学校へ行きます」的「行きます」部分，就是「述語」。

  而日文的述語，又分成兩種種類：①「動作性述語」與②「狀態性述語」。顧名思義，「動作性述語」就是在描述「動作」的，而「狀態性述語」當然就是在描述「狀態」囉。

--------------------

    所謂「使役」，就是讓人去完成某項工作或是任務。日文的使役句將直述句改為使役句時，使役的對象應該使用「を」或是「に」哪個助詞呢？這個問題總是讓學習者感到困惑，以下介紹使役句的用法:

一、使役句的「允許」與「強制」

①a.　　　　 太(た)郎(ろう)は　英(えい)語(ご)を　習(なら)う。（使用他動詞的直述句）

　b.部(ぶ)長(ちょう)は　太(た)郎(ろう)に　英(えい)語(ご)を　習(なら)わせる。（使用他動詞的使役句）

  日文的自動詞與他動詞，存在著自他對應的關係。例如：「本が　本棚に　並んでいる（並ぶ）」與「私が　本を　本棚に　並べる」。

  關於動詞的自他對應，郭獻尹老師曾於2017年8月的大新日本語日和電子報「日語豆知識」專欄當中，有詳盡的解說。有興趣的朋友可以去點閱下載。

  但你知道嗎？其實「自動詞」改成「使役形」後，語意其實跟它的「他動詞」句，是非常類似的喔。

  東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲，導致越來越多無力負擔新屋的民眾，逐漸將目光轉移至中古屋市場，也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因，已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中，漲聲不斷？」當中有詳盡的描述，有興趣的朋友可以點閱參考。

  根據東京鑑定（東京カンテイ）的調查，東京都的中古屋均價，已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓（以70平米、十年屋換算）。房市好的時候，屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們，就當起了投資兼自住的投資客，將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊，一樣的地段，但不同的產品，其本身的價值就會有蠻大的差距，但市況好時，群魔亂舞，不好的產品也會在市面上橫行。也因此，不懂房地產的消費者，往往就會不小心買到地雷型產品，到最後不僅買貴了，落得房價損失慘重外，住起來也不舒服。做錯了選擇，除了後悔莫及外，也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個，以「流通率」與「上升率」的觀點，來分析中古屋的方法，教導讀者如何避開地雷，買到好的中古物件。

----------------------

  2022年，不只是郊區，甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等，將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃，相當於701個東京巨蛋球場的土地，被拿來興建透天或出租公寓，恐怕會嚴重衝擊地價！是的，這可不是恐怖小說，而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

-------------------

  日本國整體進入高齡、少子化的社會，已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期，但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外，可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少，外流相當嚴重的一些地區，也因為沒有人口，而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方，房價再便宜都沒人要買。當然，政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人，浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此，日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近，而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話，這個計畫就是讓各個自治體，自行決定區域內，哪個地方要「繼續發展」，而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

  10月中旬，不動產經濟研究所分表了2017年度上半期（4月～9月）的首都圈新建大樓市場動向，數量只有16,133戶。也就是這個發售量（供給量），可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面，平均販售價格為5,993萬日圓，比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少，價位也高，但這半年來的契約率卻只有68.8%，也就是…其實賣得不怎麼好。

  其實上述這個數據所提及的首都圈，是包含東京及其近郊的一都三縣（千葉縣、神奈川縣及埼玉縣）的數據，所指的範圍非常廣，高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市，不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據，就會發現目前「東京都23區」的房市，跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

---------------------------

在日語學習雜誌『跟我學日語』當中的專欄「TiN老師的日語部落格」，長達7年的企劃：「N1~N5模擬試題解析」終於劃下句點。從2017年10月號（247期）起，將會有全新的企劃單元：「不動產日語教室」。

 

此專欄可以說是結合了TiN老師的兩項專長，專為對於日本買房有興趣，同時正在學習日文的讀者們所規劃的全新單元。每期都會有一個關於不動產的小對話以及文法解釋，程度大約落在N3~N2左右。此外，也有「房產小知識」以及「TiN老師的散步地圖」，增強你對於東京買房的基本知識。「精選實用句」以及代換練習、生詞則是收錄一些實戰時，可以派得上用場的佳句精選與詞彙。相信本單元，可以讓你到日本買房時，無論是日語能力上，或者房產知識上，都不再茫然無措。

  　大家學習到日文的「被動用法」時，總是對於主動句轉被動句後，要使用哪個助詞感到困惑吧!以下就讓我們簡略討論一下日文的被動式。

  　日文的被動分為「直接受身（ちょくせつうけみ）」（直接被動）與「間接受身（かんせつうけみ）」（間接被動）。所謂的「直接被動」，指的就是像下例①〜③一樣，可以直接從主動句轉換成被動句，不需增減任何助詞的被動式。

• （主動）先(せん)生(せい)が　太(た)郎(ろう)を　叱(しか)った。老師罵了太郎。
•  

【TiN老師文法講座：「べき」、與它的連體形（N2）】

  「べき」，中文翻譯為「應該」。它並不是「太郎應該出門了吧」這種表「推測」的應該，而是用來表達「給予他人建議、忠告」（⇒①），或「講述自己意見」（⇒②）的「應該」。

①君はプロの歌手を目指すべきだよ。歌がうまいんだから。

  昨天一位住在新北市的老朋友，寫E-mail給我。她告訴我說，前兩年，她現在居住的社區，一坪可以賣到45萬台幣，但現在一坪竟然只能賣34～38萬。她很不解地問我說，自己居住的地方走到捷運站才6分鐘，附近生活機能也很完善，又緊鄰土城重劃區、日月光購物中心、長庚醫院預定地等設施，因此她認為自己所居住的房屋應該是很抗跌才是，不懂為什麼會跌這麼多。
 

  而她的父親最近則是一直遊說她，說這波房市修正僅是短暫拉回，2020年開始，台灣的房市又會高漲起來，要她趕快趁這兩年買房換房，因此她想問問我的意見，以及老爸的看法是否正確。

  這篇，我就將我給他的回信一起跟各位網友分享。但，畢竟我人不在台灣，看到的台北，只是整體、宏觀的，無法看到細部的個體、微觀的部分。再加上我已經在東京待太久了，很多對於不動產的觀念都跟台灣人不太一樣。因此這篇只能說是我個人的「看法」，以我日本不動產的知識為基底，用「旁觀者」的角度來描繪我所看到的台北房市。

  有土斯有財。大概華人，或者是以前的日本人，從來沒有想過，土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零，房屋價值甚至跌到負值，甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形，在今天的日本，實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13)，朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

----------------------------------------------

1.伊豆半島，300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

 1990年代，日本的泡沫時期，各地房價與地價漲到最高點。當時的人，在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地，蓋別墅。新聞當中的男主角，就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地，為了以後退休後，可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓，買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變，到最後並沒有蓋別墅，一直將土地放置至今。

承蒙各位讀者朋友的支持，《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》一書即將銷售一空。庫存清空後將不會再版，往後我也沒有出版不動產書籍的預定。

就目前看來，大約十月份過後就會絕版，若您有需要，也還沒購買的朋友，可以儘早購買喔。謝謝各位的支持！

   你買房時，首要考量的條件是什麼呢？相信應該許多人，都是希望離車站（捷運站）越近越好，最好是車站一分鐘。因為除了交通方便外，房價多半也都很保值。是的，如果你買的是一般住宅的話，距離車站的遠近，的確是一個很重要的要素。不過，似乎許多高級住宅區，乃至於豪宅區，都與這個房市的鐵律相反。

  一般人買房，似乎「生活機能」優先於「生活環境」，但有錢人買房，似乎都是「生活環境」優先於「生活機能」。在東京大部分的車站，離車站一分鐘的地方，都是規劃為商業區。車站附近，各種商店林立，採買非常方便，但「熱鬧」，也就是代表著這裡不會有「清幽的環境」。也就是說，東京23區大部分的地方，「生活機能」往往與清幽的「生活環境」是無法並存的。

---------------------------

  一般人，必須要上班上學，家裡沒菲傭，沒有專屬司機，一切都得自己來。也因此，每天上班上課通勤的路程，能夠越近越好，採買也是離家裡越近越好，才不會買個東西都要提著大包小包走得汗流夾背。但有錢人想的，似乎跟我們不太一樣。有錢人要的，是清幽的生活環境。離車站稍微遠一點沒關係（但也不要遠得太誇張），反正上班也是開車。更有錢的人，甚至會有專屬司機接送，根本不會搭捷運。採買，煮飯大概也都有傭人幫貴婦太太做到好，又或者，貴婦太太也會坐著計程車優雅地上街購物。因此，對於有錢人而言，「環境」似乎比「機能」還要重要一點。

---------------------------

  N2的必讀文法當中，有許多句型的意思，翻成中文都非常相似，常常搞得學習者一個頭兩個大。像是今天要談的「だけに」與「ばかりに」，都是用來講原因的。許多文法書也都直接翻譯成「因為」，光看翻譯實在很難搞清楚這兩者到底有什麼不一樣。

  這兩個句型，我會建議同學將「だけに」翻譯為「正因為」；「ばかりに」翻譯成「只因為」，會比較方便記憶。這篇，我們就來看看這兩個句型的用法有什麼不同。

--------------------------------

  如果要說七月份，房產界的大新聞是什麼，那恐怕就非7月4號國稅廳公布的「路線價」莫屬了。曾經因為泡沫經濟破裂，連續下挫20幾年的東京房價，終於在前幾年止跌回升。而今，銀座的地價，已經超越了92年泡沫時代的最高點。根據最新公布的「路線價」，銀座五丁目，鳩居堂前面的土地，一平米的價位被評定為4,032萬日圓，遠遠高出了泡沫時代的最高點3,650萬日圓。

  所謂的「路線價」，並不是真正的成交價，而是國稅廳用來課遺產稅與固定資產稅的課稅根基。除了「路線價」以外，還有一種價格叫「公示地價」，這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值，用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位，都是政府機關公布的評定價格，只是不同單位與不同用途而已。順道一提，今年公布的公示地價，銀座採樣的是四丁目的山野楽器，一平米5,050萬日圓，一樣超越了泡沫時期的價位。也就是說，無論是「路線價」還是「公示地價」，日本政府已經「掛保證」銀座的地價超越泡沫時期了。當然東京不只是銀座，整個東京都精華區由於有大規模的再開發，以及觀光客的流入，再加上奧運利多等因素，房價與地價都頻創新高。

  房價部分，由於好地段的新成屋供給越來越少，連帶拉抬了好地段的中古屋房價，又因為近期通過民泊新法，某些有觀光客需求的地方，其中古房屋也因為可以拿來做為民宿出租使用，使得其附加價值提升（雖然法律規定只能做180天，但似乎很多人心存僥倖）。這些都是拉抬東京都心房價的理由之一。除了東京之外，大阪、橫濱、福岡、京都、札幌、神戶、廣島、仙台、金澤也都不遑多讓，路線價都有10%以上的漲幅。

  但反觀其他二、三線的地方都市，還有高達31個都市連續兩年跌跌不休。也就是「一個國家兩樣情」。有大規模再開發的都市，人口集中的都市，觀光需求的都市，其地價越來越高，但日本目前就是少子化與高齡化的社會，日本整體的人口就是持續減少。人口持續流出的地方都市，這些地方上的商業行為，也因為失去了人口的支撐，經營不下去，導致越來越多的商店關閉以及產業外移。沒有了商店與產業，老年人生活越來越不方便，年輕人找不到工作，更加速有能力的人往大都市流動。這樣的惡性循環，使得東京等大都市的人口越來越多，房價地價越來越高，但這些小地方，沒有了人，沒有了生活機能，地價房價持續下探，空屋越來越明顯。看來以後日本房地產的「兩極化」，只會越來越加劇。

  這趟神戶行，來得突然，因為也不是來玩的，所以只有稍微來散步一下異人館這一帶。唯一有進去的，就是英國館。

  裡面根本就是福爾摩斯的主題館。

  神戶的北野町，當然有名的就是異人館。不過由於這趟是來辦事的，而且白天又熱得要死，根本不想散步，只好利用晚上來走走，看看夜晚的街景。不過一樣，走一下就滿身大汗了，只好快去星巴克買杯星冰樂來解暑。

  其實台灣真的是一個物產豐饒的地方，住台灣的時候，從來也沒有想過，原來要吃一顆芒果需要付出這麼大的代價。

  宮崎縣產的芒果很好吃，價位也非常不親民，小小的一顆，要價台幣六百多。

  不過因為太久沒吃了，嘴饞，只好買來解解饞。