#09 事業用物件,稅制上的陷阱】

 

    台灣人投資房地產時,非常喜歡買商辦跟店面。來日本投資時,也都只找辦公室或黃金店面。然而,分售的辦公室或者獨立出售的一樓店面在日本非常稀少以外,這些「事業用物件」,在稅制上還有三個地雷,你不可不知!

 

--------------------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#08 合理房價之「原價法」】

 

    合理價怎麼計算呢?房仲或者是不動產估價師在做房產鑑價時,會使用「比價法」、「原價法」、以及「收益還原法」三種手法。一般而言,最理想的方法就是同一個物件分別使用三種手法計算,然後再從這三種價格當中,取得一個平衡。不過因為各種手法都有一些我們一般人較難以得到的資訊,因此大部分會算到這麼細的,都只有不動產估價師。

 

--------------------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#07 賣房子時,價格怎麼定】

 

    日本的不動產市場這幾年價格漲了不少。而從2013年起,就陸陸續續有許多台灣人,錢進日本的不動產市場。當初進場的,到現在也快過了十年,因此就有些人打算獲利了結,把房子賣了。

 

    「那找仲介賣房時,售價要怎麼定呢?」

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#06 接下來,日本房市會漲還是會跌?】

 

    房價的漲跌,永遠是購屋者最關心的議題。市場上的專家也總是意見分歧,有看空市場的專家,也有看多市場的專家。

 

--------------------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#05 台灣與日本的房價租金比】

 

    無論在台灣還是日本,「買屋划算?還是租屋划算?」,這似乎是一個永遠的問題,怎麼討論都不會有一個定論。

 

    台灣的「房價租金比(Price-to-Rent Ratio)」懸殊,房價往往都快要等同於5060年份的租金。例如一間月租1.2萬(年租金14.4萬)台幣的房子,若賣到900萬台幣,意思就是要收租62.5年,才有辦法將買房的本金回收(總價900÷年租金14.4萬=62.5年)。基本上一間房子如果屋齡已經62.5年了,也差不多該打掉重建了,因此即便收租62.5年後,本金回收時,你手邊剩餘的有價值的資產,也就只剩持分沒有幾坪的土地了。更何況這62.5年的期間,大小稅金與管理費不說,總是會遇到需要重新裝潢、管線老舊、設備換新等問題,林林總總加起來,可能數百萬台幣也跑不掉...。但租房,則是可以想換屋就換屋,不用承擔稅金、裝潢等費用,也不用面臨有可能的房價下跌風險,因此「租屋划算派」的人就會認為「租比買划算」。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#04 縮水式通膨】

 

    記得我2013年剛來東京購買房地產時,第一個要買的產品,不是投資型產品,而是要買自己住的兩房產品。當時我看了很多大建商的房子,這些建案給我的感想就是:「日本的房子蓋得真棒!」。不只大廳氣派,公設豪華,甚至有些高級的房型還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。還有些塔式住宅的產品,在40幾層樓高的房間內,設置了可以一覽東京鐵塔的露天按摩浴缸。當時,就以為東京的房屋就是這樣的高品質,也以為以後推出的產品,也都會是這樣的等級。

 

    2014年、2015年,雖然陸陸續續也有幾個還不錯的個案推出,但隨著房價上漲,這些個案開價也都越來越高。2017年過後,我發現到一個現象,就是大部分的自住型產品的新成屋,質感都越來越差。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#03 你買得起多少錢的房子】

 

    許多人貸款買屋時,不知道自己的購屋總價應該要怎麼抓,不清楚自己的能力到底可以購買多少錢的房屋。其實,你可以透過每個月還得起的貸款金額,來回推購屋總價。

 

    日本的金融機構都會提供圖片上的這種「還款一覽表(返済早見表)」,可以試著從你每月的還款金額,依不同的利率以及年限來回推購屋總價。由於這個表格就是數字上的計算而已,因此也適用於在台灣購買房屋時的參考。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#02 日本房屋為什麼會折舊 part 2

 

    上週六的PO文,我們提及了日本人的「全新潔癖」以及「通貨緊縮」,是導致日本房屋買了就會折舊的其中兩個主因。而第三個造成日本住宅迅速折舊的因素,其實跟日本的「稅制」也有很大的關聯。

 

    對於日本政府而言,「新屋」是非常好的稅收來源。因為新屋較新,所以在評定現值上較高,這就導致政府可以藉此課到較高的「固定資產稅」。而一旦房屋經年累月變舊後,其評定現值就會隨之下降,因此舊屋就沒辦法課到像新成屋時這麼高的固定資產稅。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

#01 日本房屋為什麼會折舊 part 1

 

    台灣許多名嘴,在評論購買日本房產時,總是說:「日本的房屋折舊很快耶,買了就會跌價」。怪了?為什麼很多歐洲國家的房屋,即便屋齡兩、三百年,價位都還是維持得很好。美國的二手房還因為有人實際居住過,確認房屋品質沒問題,因此反倒更受歡迎。為什麼唯獨日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球呢?

 

    這一切的一切,除了日本失落30年的經濟情勢以外,很有可能起因於「不動產業者」、「金融業者」、甚至是「國家制度」所造成的結果。本文試舉幾個最常被拿出來討論的原因,來與各位讀者分享日本房屋「會折舊」的前因後果。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【新書《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》,9月底上市!】

 

    近期由於日幣大貶,外資又開始蠢蠢欲動購買日本的不動產。我也收到許多朋友的詢問,說想要買我的舊作《快狠準!東京買房最強攻略》(2014)、《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》(2016)、以及《地表最強!TiN's東京房市教戰手冊》(2018)來參考一下日本買房,但都已經絕版買不到了。

 

    不用找了,那個裡面的資訊都舊了,很多都不合時宜了。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    住在日本的朋友,可能會因為工作改變、家庭成員增加或是小孩學區的問題,有換屋的需求。但換屋,容易嗎?

 

    房地產業界盛傳一句話:「會買房的是徒弟,會賣房的才是師傅」。買房,只要你看了喜歡、荷包夠深,就可以買下去。但換屋賣房時,想要成功出售房產,除了要碰到心儀的買家外,開的價位是否被市場所接受?賣掉的時間點會不會卡到資本利得稅?到底要先賣後買還是先買後賣?銷售期間會拖多長?如果自己還住在裡面,會不會一直受到看屋者來看屋,干擾到生活作息?...等。可見要賣房的難度比起買房高很多。

 

--------------------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    相信對日本房產稍有涉略的人,多少都聽過這樣的說詞:「日本的房子會折舊」、「日本人買新不買舊」...等。

 

    的確!過去的日本,確實存在著這樣的「新築信仰」。因為過去的日本處於通縮時代、房價不高,自然新成屋的價位也不至於高到讓首購族望屋興嘆。就供給量方面來看,2000年代首都圈的新屋供給量(這裡指的是大樓型「分譲マンション」,不包含一戶建),一年高達將近10萬戶,然而同時期的中古屋(中古マンション),成交的戶數也才僅僅2萬戶左右。新屋供給量足足是中古成交量的5倍。藉此窺知,當時的購屋者的確多是「買新不買舊」。

 

    然而近年來,尤其以安倍經濟學開始之後,新屋供給量就越來越少、中古屋的成交量則越來愈高。2016年~2018年這三年間,甚至還出現了中古屋的成交量比新成屋的供給量還要多的逆轉現象。去年2021年的最新數據顯示,新成屋供給量跌到只剩4.1萬戶,同年中古屋的成交量為3.9萬戶,雖然新屋現在稍佔上風,但這兩者仍處於在拉鋸戰當中。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

  似乎是受到上海封控的影響,近期經常聽到中國人逃離中國,潤(Run)到海外的相關新聞。尤其是日本,更是因為日圓貶值、良好的社會環境,成為了這些想要逃離家園人士的上上之選。有許多(中國人開的?)房地產業者、行政書士業者,更是在YouTube以及推特上強打「買房移民日本」的廣告、影片。

 

  那究竟「買房移民日本」,到底可不可行呢?我們這一篇就來看看,究竟要怎麼樣才能移居日本!

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

   前幾天,我發表了一篇「日圓狂跌,是買日本房的好時機?」的文章,是以投資的觀點來講述日圓貶值與現在日本房價的關係。但其實許多人買房的目的並不是「投資」,而是「自用」。有人是買來當作赴日遊玩時的渡假屋、也有人是已經移民到了日本,單純只是想要為自己買下在日本的避風港。想趁著日圓便宜,趁機入市。

 

  我知道這個粉絲頁有許多讀者,都是住在日本的台灣人,因此這一篇嘗試以「自用」的角度,來看高房價時代,應不應該在日本買房。

 

  首先,我認為如果你的買房目的是自用,那就不存在著要賺「資本利得」或是「租金所得」的問題。因此你唯一要考慮的點,就是你的自身需求以及你的負擔能力。當然,現在房價高,買了以後會不會賠錢,這又是另一個問題了。現在房價雖然高,但也沒人說得準,到底以後會更高,還是會跌下來。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【日圓急貶,日本怎麼了?(個人觀點)】

 

  時隔兩年,昨日再度於粉絲頁發文講述日圓大貶與東京買房,就收到了許多朋友的「關懷」,也很謝謝各位粉絲不離不棄,兩年沒發文還記得我是誰。這篇,我就來分享一下我對於日圓急貶的觀點吧!

 

  日圓急貶,就在今天又創下了一美元兌134日圓的新低匯率。素有日圓先生之稱的日本前財務官榊原英資,還大膽預測這一波日圓跌勢會下探至150的低價。這樣的匯率,看在台灣的哈日族以及欲買房的投資者眼裡,可說是High翻天,換了大筆大筆的日圓,蓄勢待發,就等國境開放之後要來大買特買、大玩特玩!但日圓的持續探底對於日本人(或在日本賺日圓的人)而言,可就笑不出來了。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【日圓狂跌,是買日本房的好時機?】

 

  近期由於美元升息,加上日本央行維持低利率的寬鬆政策,使得兩貨幣之間的利差加劇,因而產生了套利空間。同時,日本政府對於日圓急貶,又表現出歡迎的態度,就在這樣金融環境的推波助瀾下,日圓兌美金一路狂瀉至20年來的新低價位:133日圓兌一美元。

 

  許多台灣人看到狂貶的日圓,除了期待國境早日開放,可以到日本狂買特玩以外,大多數的投資者想的就是「日幣打七折,這可正是日本買房的好時機啊!」。雖然我已經關閉這個粉專許久,但還是有許多朋友透過管道來問我說,現在到底是不是買日本房的好時機。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【穩紮穩打修訂版,電子書與實體書正式上架!】


各位期待已久的穩紮穩打文法系列改訂版,今天正式上架!
實體書以及電子版各大通路同步上市。

博客來實體書這次也有做雙書75折的活動,momo購物則是有1件79折,滿488再84折的活動。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【穩紮穩打電子書,新增兩平台!】


為了服務廣大的電子書愛好者,想閱文化新增了momo以及pudu的電子書銷售平台,目前穩紮穩打系列的電子書已經可以在博客來、momo、google、讀墨Readmoo、樂天kobo、TAAZE讀冊、以及pudu電子書等七個平台上購買。

我們的書,每本都非常厚實,因此紙本書採用高質感好翻的紙品印刷,讓你在家裡讀書時,眼睛不累,書本好翻,聞起來也不會臭臭的。整系列封面的質感也非常棒,擺在家裡可以融入室內裝潢,展現自己的品味!

如果你常出門,不管你的閱讀器是kobo電子紙質的,還是輕巧的iPad mini ,大小適中的iPad 或 iPad Air,還是非常霸氣的iPad Pro 12.9吋,讀起來都非常爽快!可以將厚厚的整套書,裝在小巧的iPad上,隨身攜帶,坐捷運時看一下,吃飯時看一下,上廁所時也讀一下,讓你輕鬆吸收日語知識!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「〜てから」與「〜た後で」的異同

 

  「〜てから」的前方接續動詞て形,以「Aてから、B」的型態來描述「先做A這個動作,再做B這個動作」。此句型又與「〜た後で」的意思類似,很多情況也可以互相替換。

 

那兩個句型有什麼不同呢?

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「〜ながら」不簡單

 

「〜ながら」的中文常常被翻譯為「一邊一邊」,用於兩個動作同時進行。看似很簡單的一個文法,但其實在課堂上請學生造句時,常常會有人造出「媽媽一邊做家事,爸爸一邊看電視」,或是「我一邊搭車,一邊讀書」這樣錯誤的例句:

 

①(×)母は家事をしながら、父はテレビを見ています。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

為什麼「〜を好きだ」助詞可以用「を」?

 

  日文的形容詞作為句尾的述語時,無論是イ形容詞句還是ナ形容詞句,其前方會使用到的助詞非常有限,不像動詞這麼多樣化,大概就只會有「~は」、「~が」、「~に」等必須補語,以及少數幾個形容詞前方還會使用「~から」、「~と」或是「~で」等副次補語而已。

 

  換句話說,就是形容詞句的句型非常少而且基本上,形容詞前方的詞不會有「〜を」。也就是說,「~を」是動詞專用的,因為它是用來表示他動詞(及物動詞)的目的語(受詞),或移動語意自動詞的移動、離脫場所。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「多い」改為「多くの」,那「少ない」是改為「少なくの」嗎?

 

今天日幣跌到了20年來新低,你有沒有趁機買些日幣來囤,等著解封後來日本大玩特玩呢?日幣會跌成這樣,無非就是因為美元升息,而日幣仍維持負利率政策,導致日美之間的金利差逐漸拉大,再加上日本經濟的基本面並不佳,因此「很多人」賣掉日幣,轉買美金!

 

  好!講了這麼多廢話,其實就只是在鋪梗而已...

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

為什麼我家附近的餐廳,不能講「家の近いレストラン」?

 

  許多剛學日文不久的學生,要講「我家附近的餐廳」,都講成「家の近いレストラン」,因為這些學生很認真,有記住老師說的:イ形容詞修飾名詞,要使用「〜い+名詞」的形式。然後當他們被老師糾正成「家の近くのレストラン」後,都表現出一副疑惑的眼神。問老師為什麼?老師也都只說「近くのレストラン、遠くの店」,這是特殊用法

 

  對啦!這的確是特殊用法。會有這樣用法的,也就只有「近い、遠い、多い、少ない」四個字而已,當作例外背起來就對了!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「大きな古時計」?「大きい」明明是「イ形容詞」啊?

 

  記得日本歌手平井堅,曾經翻唱過「大きな古時計」這首歌,歌詞就是「大きのっぽの古時計、おじいさんの時計」。

 

  當時還有學生興高采烈地跑來跟我說,老師,平井堅的文法搞錯了!他把イ形容詞「大きい」當作是ナ形容詞了!我心裡想著,你才搞錯!你全家都搞錯!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「バス、まだいる?」原來巴士是有生命的?

 

  當我們學習存在句「〜には 〜が ある/いる」、所在句「〜は 〜に ある/いる」、或是所有句「〜(に)は 〜が ある/いる」時,老師一定有教導無情物使用ある(あります)」,「有情物使用いる(います)」這一個規則。(※註:「存在句」、「所在句」、「所有句」的詳細解說請參考『穩紮穩打!新日本語能力試驗N5文法』第08單元。

 

  但實際接觸日劇後,或者是實際在日本生活後,卻常常聽到「バス、まだいる」(巴士還在嗎?),或是「私には妻があります」(我有老婆)這樣的講法。難道,在日本人的心中,巴士是活的?然後老婆是老公的附屬物品?這也也太大男人了吧!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

為什麼可以講「お名前は?」,但卻不能講「お会社は?」

 

  之前曾經聽過這麼一個笑話:一位在大阪的學校就讀,在奈良租屋的留學生,以為只要在名詞前方都加上個「お」,就可以表示禮貌。因此當人家問他「うちは どこですか」(你家在哪裡)時,他回答「奈良です」(※註:「おナラ」為「放屁」之意。

 

  並不是所有名詞的前方都可以加上「お」來表示敬意。像是上例的「地名」,一般就不能加上「お」。某些地名,如:「茶ノ水、徒町等」,它雖然前方有「御/お」,但這已經是地名的一部分了,並不帶任何敬意,因此也不能「御/お」其省略,講成沒有「御/お」的「茶ノ水、徒町」。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「そうです」,可不能隨便回喔!

 

  「你吃飯了嗎?」

「對啊。」

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「天気がいいから、散歩しましょう」的文法

 

 「天気がいいから、散歩しましょう」這一句話應該是日檢考生們共同的回憶。對!就是聽力測驗時,一開始的測試廣播。這一句話看似簡單,但是卻隱含著大學問。

 

  曾經有同學問過我說:為什麼不是「天気がいいですから、散歩しましょう」呢?照理說,後句是敬體「散歩しましょう」,前句也應該是敬體「いいですから」呀!?

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「明日は誕生日でした」,明天為什麼用過去式?

 

  連續兩天介紹了「〜た」的「催促」與「發現」的用法。由於臉書現在觸及率低下,如果你還沒看到這兩篇貼文,請回到粉絲頁的首頁,去看昨天與前天的貼文,也可以追蹤我的推特(@tin_sensei)喔!https://twitter.com/tin_sensei

 

--------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

明明錢包現在就在眼前,為什麼講「あった」?

 

  昨天我們提到了「〜た」表「催促」的用法,今天讓我們繼續透過卡通海螺小姐中的場景,來看看「〜た」還有什麼常見的特殊用法吧!

 

・あっ、あった!マスオ兄さんの財布がここにあった

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()