有土斯有財。大概華人，或者是以前的日本人，從來沒有想過，土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零，房屋價值甚至跌到負值，甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形，在今天的日本，實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13)，朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。
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1.伊豆半島，300多平米的土地只賣你10萬日圓
http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html
1990年代，日本的泡沫時期，各地房價與地價漲到最高點。當時的人，在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地，蓋別墅。新聞當中的男主角，就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地，為了以後退休後，可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓，買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變，到最後並沒有蓋別墅，一直將土地放置至今。
你買房時，首要考量的條件是什麼呢？相信應該許多人，都是希望離車站（捷運站）越近越好，最好是車站一分鐘。因為除了交通方便外，房價多半也都很保值。是的，如果你買的是一般住宅的話，距離車站的遠近，的確是一個很重要的要素。不過，似乎許多高級住宅區，乃至於豪宅區，都與這個房市的鐵律相反。
一般人買房，似乎「生活機能」優先於「生活環境」，但有錢人買房，似乎都是「生活環境」優先於「生活機能」。在東京大部分的車站，離車站一分鐘的地方，都是規劃為商業區。車站附近，各種商店林立，採買非常方便，但「熱鬧」，也就是代表著這裡不會有「清幽的環境」。也就是說，東京23區大部分的地方，「生活機能」往往與清幽的「生活環境」是無法並存的。
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一般人，必須要上班上學，家裡沒菲傭，沒有專屬司機，一切都得自己來。也因此，每天上班上課通勤的路程，能夠越近越好，採買也是離家裡越近越好，才不會買個東西都要提著大包小包走得汗流夾背。但有錢人想的，似乎跟我們不太一樣。有錢人要的，是清幽的生活環境。離車站稍微遠一點沒關係（但也不要遠得太誇張），反正上班也是開車。更有錢的人，甚至會有專屬司機接送，根本不會搭捷運。採買，煮飯大概也都有傭人幫貴婦太太做到好，又或者，貴婦太太也會坐著計程車優雅地上街購物。因此，對於有錢人而言，「環境」似乎比「機能」還要重要一點。
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如果要說七月份，房產界的大新聞是什麼，那恐怕就非7月4號國稅廳公布的「路線價」莫屬了。曾經因為泡沫經濟破裂，連續下挫20幾年的東京房價，終於在前幾年止跌回升。而今，銀座的地價，已經超越了92年泡沫時代的最高點。根據最新公布的「路線價」，銀座五丁目，鳩居堂前面的土地，一平米的價位被評定為4,032萬日圓，遠遠高出了泡沫時代的最高點3,650萬日圓。
所謂的「路線價」，並不是真正的成交價，而是國稅廳用來課遺產稅與固定資產稅的課稅根基。除了「路線價」以外，還有一種價格叫「公示地價」，這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值，用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位，都是政府機關公布的評定價格，只是不同單位與不同用途而已。順道一提，今年公布的公示地價，銀座採樣的是四丁目的山野楽器，一平米5,050萬日圓，一樣超越了泡沫時期的價位。也就是說，無論是「路線價」還是「公示地價」，日本政府已經「掛保證」銀座的地價超越泡沫時期了。當然東京不只是銀座，整個東京都精華區由於有大規模的再開發，以及觀光客的流入，再加上奧運利多等因素，房價與地價都頻創新高。
房價部分，由於好地段的新成屋供給越來越少，連帶拉抬了好地段的中古屋房價，又因為近期通過民泊新法，某些有觀光客需求的地方，其中古房屋也因為可以拿來做為民宿出租使用，使得其附加價值提升（雖然法律規定只能做180天，但似乎很多人心存僥倖）。這些都是拉抬東京都心房價的理由之一。除了東京之外，大阪、橫濱、福岡、京都、札幌、神戶、廣島、仙台、金澤也都不遑多讓，路線價都有10%以上的漲幅。
但反觀其他二、三線的地方都市，還有高達31個都市連續兩年跌跌不休。也就是「一個國家兩樣情」。有大規模再開發的都市，人口集中的都市，觀光需求的都市，其地價越來越高，但日本目前就是少子化與高齡化的社會，日本整體的人口就是持續減少。人口持續流出的地方都市，這些地方上的商業行為，也因為失去了人口的支撐，經營不下去，導致越來越多的商店關閉以及產業外移。沒有了商店與產業，老年人生活越來越不方便，年輕人找不到工作，更加速有能力的人往大都市流動。這樣的惡性循環，使得東京等大都市的人口越來越多，房價地價越來越高，但這些小地方，沒有了人，沒有了生活機能，地價房價持續下探，空屋越來越明顯。看來以後日本房地產的「兩極化」，只會越來越加劇。
東京的房價，「西高東低」，這已經是市場的鐵律。以東京車站為中心點，相同的距離，西邊的房價就是比東邊的房價高出許多。也就是因為這樣，許多房市專家認為，在東邊的交通建設日益完善，大規模的再開發計畫，會使東西兩邊的格差解消，東邊的房價將會急起直追西邊的房價。
東西兩邊的房價，會不會因此而「軸線翻轉」？我個人認為「不可能」。東邊與西邊的房價，之所以會造成這麼大的格差，是長期歷史演變的結果，除了後天建設的條件以外，先天的條件以及都市計畫政策因素，也使得軸線翻轉近乎不可能。
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①首先，為什麼東邊與西邊，會有這麼大的格差？原因就在於「地勢」。東京西邊屬於高台地形，武藏野台地，地盤相對穩定。但西邊屬於低地，且土壤液化的可能性高，因此自古以來，有錢人以及達官顯貴就住在西邊。在東京，要形成高級住宅區的首要條件，就是要位處「高台」。因為日本自古以來地震多，有錢人為了自身的安危，以及良好的高台眺望，會選擇居住於高台地區。即使同樣是位於西邊，也會因為高台跟低窪地，有著很明顯的房價落差。
舉例來說，你在東京會發現一個很有趣的現象，就是許多地區，他的下坡低窪地區跟上坡高台地區，只是走路四、五分鐘的差距，但環境就是差個十萬八千里。例如北品川一帶，以山手線的軌道為界線，左邊是高台地形，右邊是低地。左邊的高台為御殿山，也就是傳統的城南五山高級住宅區，周邊盡是豪宅，但過了鐵軌走路四、五分鐘到了北品川，新馬場，環境就...。
【Part 1 現在買屋的心態】
昨天跟一位想買東京房的朋友吃飯，他也已經看了很久，就是沒有滿意的房子（或者說是滿意的價格）。而其實今年以來，東京都心三區真的也沒什麼有看頭的新成屋，中古屋或許有不錯的，但是就是價錢開得很不OK。很多人以為日本人賣房就是很實在，會開個行情價，也因此，行情價貼近成交價。但其實這樣的情形現在已不復見。會開價接近成交價的開價法，是之前房市空頭，才會有的現象。
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在房市空頭時，買屋的人不多，如果你是一位真心想要賣房子的屋主，勢必開價不能太誇張，不然客人可能連來看都不來看。因為是空頭市場，買方很少，賣方想要搶有限的客戶，就只能這樣。但現在的東京都心的房市，並沒有什麼利空的消息。雖然我不認為現在的東京房市算是大多頭，但至少不是空頭，成交量、價都還是有在增加。
而像現在這種相對多頭的市況，無論是新成屋還是中古屋，賣的人都知道可以賣個好價錢，如果這個產品本身算是不錯的，價位可能都會開得蠻高的（開價便宜的急售屋主，仲介就會自己吃下來了，輪不到你的）。像我們昨天就看了一個港區的新的超高層。
我家的臥室，剛好是邊間，西邊跟南邊各有一個窗戶。每當我站在臥室中央時，總有一個感覺，就是覺得，疑？怎麼很像這間房間浮在半空中？我又不是沒有住過邊間的房間，怎麼這間房屋會讓我有這種感覺呢？突然，我反應過來了，因為角落沒有一般大樓產品應該要有的「柱」，所以看起來才覺得很像是一個浮在半空中的盒子。
哇，我的媽呀，房子沒有「柱」還得了！趕快去把房屋的平面圖拿出來看，看看「樑」跟「柱」到底規劃在哪裡，這麼神奇！結果，居然社區沒有「樑」，也沒有「柱」。這時我突然反應過來，喔～原來我家是「壁式結構」的房子，也難怪沒有梁與柱。
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各位很抱歉，這幾個月因為很忙，沒什麼時間寫文章，因此房市期刊也一延再延。剛好劉小姐又發文講說日本房市即將崩盤，這一篇，就來看看她的觀點，同時也了解一下目前的市況吧。
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①劉在標題寫：「蓋那麼多」
此書為一級建築士碓井民朗所寫的書。作者擁有四十年以上的設計大樓的經驗，最早第一版為2006年出版。過了十年，再度修訂再版。內容從56個購屋重點當中，教你怎麼判斷一間房子是否為好屋，究竟蓋屋的建商是三流建商還是一流建商。尤其是近期日本連續好幾間大建商，都爆出了蓋的房屋有瑕疵，這更說明了大品牌，不一定就等於是一流建商。作為購屋的消費者，有必要了解其中的知識，才不會被建商耍得團團轉。除了建商的販賣價格跟販賣手法外，本書也從建築物的構造面、整體社區的規劃面、房屋本身的格局以及裝潢面等等，為您詳細介紹只有業內人士才會知道的詳細要點。想在日本置產購屋的你，不可不讀。
作者在第一章就提及，三流的開發商，在規劃產品時，總是想盡辦法要把容積率發揮到淋漓盡致，即使會因此蓋出很多格局不好的戶型，他們也不在乎。因為他們總是以總銷售面積為取向，不管事後住戶是否住得舒服。但好的一流開發商，會寧願犧牲掉10%以上的容積率，來確保整體社區規劃，在房型上盡量有好用的格局以及採光。而作者也觀察到，為了把容積率發揮到淋漓盡致的建商，往往產品銷售不如預期，到最後只好不得不降價。但注重整體規劃，寧願犧牲容積的建商，反而可以在房屋完工之前就幾乎銷售完畢。
投資不動產，是不是只要按照房仲業者所公布的人氣城市排行榜來買，就一定沒錯呢？這排行榜，可能沒那麼單純喔。
每年到了一至三月的租屋旺季，總是會有許多網路文章，或者電視節目在報導今年的人氣城市排行榜。而且這樣的排行榜調查，往往不只一個，似乎各家不同的不動產業者都會提出自家的版本。
往年，幾乎都是「吉祥寺（きちじょうじ）」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但似乎近幾年稍稍有變化。近年最常入榜的，大概就是武藏小杉、目黑以及惠比壽之類的。最近由日本Yahoo!不動產所做的2016年的前十名，依序分別為：池袋、武藏小杉、荻窪、新宿、吉祥寺、渋谷、中野、恵比寿、中目黒、高円寺。
其實，你若仔細看一下這個人氣城市排行榜，你就會發覺，其實這些地區似乎都不是我們所認知的高級住宅區。榜上不見松濤、麻布、広尾、青山、白金台...。因此大概也知道，這樣的排行榜，問卷的對象多半都是問「出租族」。而且這些出租族，很多都是「正在找出租房子的階段」而已，也就是他們並不是真正住過池袋，才認為池袋是個好地方。會想要住在中目黑，或許就只是因為去逛街的時候，或者是去賞櫻花的時候，覺得街道看起來很時尚，住在這裡似乎自己就會變成名媛貴婦一般。又或者，這個調查根本就只是仲介公司「做」出來的。有可能因為這間公司，有許多案件，要在這些地方出租，為了炒高知名度，刻意發布這樣的調查結果。如果你去問真正要買房子的人，或許會得到完全不一樣的答案。
但，這種調查就真的一點都不可相信嗎？倒也不是。也就是如果你的目的是要收租，或許出租型的1R, 1K小宅，在這裡會不錯，收租穩定也說不定。但如果你是在適合1K套房的地點買家庭房，可能不見得好租，也有可能將來賣不掉。因為養小孩的家庭，應該不想要住在池袋這種雜亂的環境當中。可能要住在離池袋車站有一段距離的目白，才是永住的環境。
品牌的建立，在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商，蓋的房子就跟車子一樣，都會有個品牌系列的名稱。如住友的City系列，三井的Park系列，三菱地所的The Park house，野村的Proud等。也因為每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥，因此，在消費者心中，就建立了買大品牌的房屋，就等於是好貨、安心的品質保證。
而其實，每個大建商，自己不見得只擁有一個品牌，可能他們所興建的案子，也會依等級分成好幾個不同的品牌。相同的建商，也會有豪宅等級的案子，也會有一般住宅等級的案子，甚至也有郊區廉價宅的案子以及投資型小套房的案子。
例如三菱地所的高級住宅品牌，就是「The Parkhouse」, 再更上去一級，頂級住宅品牌的就命名為「The Parkhouse Gran」。
野村不動產的高級品牌，系列名稱以「Proud」為名，但如果是低價位區域的房子就無法冠上「Proud」的名稱，而是命名「OHANA」。
同樣，住友不動產的最高等級為「Grand Hills」，其他高級物件就冠上「City」之名...之類的。
各位朋友不好意思，由於最近忙搬家，因此2月號的房市月刊遲遲尚未完成，請再等我個幾天。今天，先將本月的「讀書新得」部分PO出來，內容就是研讀東洋經濟以及週刊ダイヤモンド的內容，來看看是否內容有如某唱衰日本房產者所寫的內容一樣。
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由於最近又有人只到書店去看封面，不買雜誌不讀內容，就直接斷定日本兩大財經雜誌唱衰東京房地產。真的是這樣嗎？由於我長期訂閱「週刊東洋経済」以及「週刊ダイヤモンド」（鑽石），因此2017.01.28以及2017.02.04這兩期的內容早已閱讀完畢。基本上，年初到三月這段期間本來就是日本房市的繁忙期，週刊會做類似的專題也不奇怪，而且也幾乎年年都有，因此並不像某人說的「不約而同」。這次的「讀書新得」專欄，我們就來看看這兩本被點名的雜誌內容寫些什麼吧。至於那位唱衰日本房地產的人的文章的其他論調，了無新意，跟一、兩年前的內容一模一樣，我就不再浪費自己寶貴的時間去回應這種無聊的論點。想了解詳情的朋友，請自己去部落格點選舊文章即可。
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首先，我們先來看看週刊東洋經濟2017.01.28號的內容究竟寫些什麼。雖然內容的確有提到自己的房子資產價值不保，但一開始就提到是埼玉縣等東京近郊，而且主要是木造透天，以及供給過剩的灣岸地區，這些地區跟產品一直都是我叫各位朋友不要去買的。但雜誌卻有在P66做出了房價維持以及房價暴跌的資產圖表。調查就提及，大江戶線的清澄白河，以及東急東橫線的學藝大學，京葉線的新浦安等站，甚至比起30年前的新屋時期，現在變成中古屋後的價格反而比較高。另外，圖表中也提及JR山手線的五反田、目黑、惠比壽等車站，十年中古屋各有121.3%、140.8%以及128.2%的漲幅。因此只要選對地點，房價不跌反漲，並非買屋一定跌價。這個道理相信去問美國總統川普先生，他一定會非常同意，就如同他的名言，Location, Location, location一樣。
你喜歡年輕的都會風格鬧區生活，還是安靜的住宅區？兩種截然不同的身活型態，答案恐怕見仁見智。
自住型的大樓產品，最極端的兩個例子，莫過於「低層住宅」與「超高層塔式住宅」了。兩者可說是個性截然不同，喜歡哪種可以說是見仁見智。
前者之所以會蓋成「低層住宅」，就是因為那塊土地有非常嚴格的限建，只可以蓋低樓層，且不能當作獨立店面使用。此外，建蔽率也規定不能蓋太滿，只能蓋到土地的50~60%左右，容積率也是不高，也因此，「低層住宅」除非基地非常大（都心不可能），不然多半都是屬於中小規模的產品，戶數頂多20~60戶左右。
◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。
投資是藝術，更要技術。之前台灣流行「賣不掉加價賣」，意思就是如果你的房子賣不掉，投資客的操作手法不是「降價賣」，而是「加價賣」！
好奇怪喔，都賣不掉了，為什麼反而是「加價」呢？其實說穿了，就跟日本網路購物的手法如出一徹。
此書為日本住宅記者榊淳司所寫的新書。內容說明了日本不動產的真實，以及日本人因為對於不動產不了解，導致買到讓自己資產嚴重下滑的房屋。
作者在前言，舉了兩位因為房子選擇，而到最後人生結局大不同的例子。這兩人都是35年前在都心上班的同年齡上班族，也在同時期都買了自己的房，價位都是4000萬日圓。只不過，前者買在東京都心，後者買在千葉縣的大規模造鎮新城。時至今日，兩人已經上了年紀，打算住進養老機構，因此把房子拿出來賣。結果前者賣了3200萬日圓，後者只賣了800萬日圓。這點，道出了即使是大規模的造鎮，即使有鐵路線，只要地點不對，資產價值就不保。
就有如前述，作者在自己的書籍中的第四章，提及了雖然房子本身的建造品質，以及設備、公共設施等會為房子加分，但加分的幅度頂多就是一成上下。一間房子的價格格差，有九成是因為地點要素。也就是整間房子的價值，端看其地點。
中古屋能不能殺價，端看屋主個人的情況。缺錢的屋主可以讓你砍兩成，有錢的屋主可是一毛都不讓你砍。清楚屋主的屬性，可以讓你省很大！
日本的新成屋市場跟中古屋市場，是兩個截然不同的市場。新成屋是由建商發售，而且量體龐大，一次就好幾十戶，甚至好幾百戶。而因為同時好幾戶在賣，因此也沒有那種就非得買這一戶不可的情況。可以買樓上，或買樓下，或買不同方位甚至不同格局。也就是因為有很多選擇，所以建商在定價時，會有一個基準戶，然後再依照其個別房型、景觀、樓層等差異，再上下調整販售價差，而且建商蓋房子的目的就是要賣房子，因此沒有那種「反正不賣也無所謂」的心態。
但中古屋可就不同了。中古屋，就是屋主委託仲介拿出來銷售的。有可能整個社區上百戶，就只有兩到三戶，甚至有些好社區，只有一戶拿出來賣。也就是不同於新成屋，中古屋市場上，你可能沒有其他上下左右的房型可以挑選。而在房價的定價上，也是看個別屋主自己的認知。
◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。
最近有許多即將完工的新建案，它預售時，正好是我們台灣投資客瘋狂錢進東京的時刻。如今即將完工，表面上房價也都有漲幅，因此許多台灣投資客朋友，就想學習在台灣的「紅單轉售」方式，打算把自己尚未完工交屋的房子拿來賣掉。因為如果現在就脫手，除了可以賺很大的房價價差以外，還可以避開過戶時所需要的不動產取得稅、登錄免許稅等林林總總的各種交易成本。
實際上，現在（2016年底）售屋網站上，也充斥著尚未完工的預售案待售。不過究竟這個方式可不可行？我個人是持保留的態度。
今年，對於專營外國人買日本不動產的業者，恐怕都過得不是很好。除了日圓匯率一直漲以外，房價也一直漲，而且沒貨賣（詳見舊文）。也因此，我也耳聞許多較小型的業者都撐不下去，撤出了市場，就連某老大哥不動產在台灣的辦公室都收了起來，其實是讓我有點嚇了一跳。但，因為日圓最近走弱，似乎在2016年的年底，有機會大開紅盤。
日圓這幾天狂貶，今天兌台幣再現0.27字頭。也因此，最近這幾天，我們公司接了好多通確認物件的電話。在我仔細詢問一下欲看屋的客戶屬性後，才發現幾乎清一色都是外國人（我覺得應該都是華人系的）。而本FB專頁、以及我的部落格的購屋文章，這幾天點閱也特別熱，似乎外國人的買盤回來了。但，其實就怕會不會只有「詢問度熱」，是不是能連帶拉抬成交量，恐怕還有待觀察。
「如果我現在想要趁日幣低檔來買東京不動產，可以嗎？」最近我常被問這個問題。嗯...我的答案是，沒有所謂的可不可以。投資要做足功課，且要對自己的投資負責。但，現在購買東京屋，可能有一些要注意的地方。我不會講明是哪個案子，我也不會講明是哪些地點，以免被告。因此就算你問我是哪個案子哪個建商，我也不會回覆你。錢是你自己的，賺也是你賺，賠也是你賠。雖然這有點像置入性行銷，但建議你，在下手前，先把我的書《東京買房最強攻略》讀完，再決定也不遲，至少可以幫你閃掉很多地雷。（http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001）
這篇，就目前的市場，我要提醒投資人，要特別注意下面三點。
1.地點：
我們總覺得，自住換屋，與房價漲跌無關。房價高漲時，雖然買一間新的房屋會變貴，但只要高價賣掉舊屋，買貴換貴，並非難事。而房價下跌時，雖然自己的房子賣不了好價錢，但買新的也便宜。但果真如此嗎？本篇以自住客的觀點，從「先買後賣or先賣後買」、「賣小換大or賣大換小」、「賣蛋白買蛋黃or賣蛋黃買蛋白」等三個角度，來探討一下，如果你是東京的自住客，現在換屋會面臨什麼樣的問題。
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首先，先來講講東京目前的房屋市場。
建商發售的新成屋，大約比起三年前漲價了30%~40%，但品質或者規模，卻遠不如三年前的產品。三年前，市面上有許多好地點的大型、高級建案；但現在，連許多大建商都開始蓋起地點較差，規模不大的產品。原因就在於房價地價上漲。
房市的景氣循環，上一波在2008年達到高峰。許多建商並沒有預期到會發生百年難得一見的金融海嘯，因此大家都以為，日本從90年代開始的房市空頭，即將從2006起開始一路起飛。一般來講，房市循環大約七年，而上一波從90年代到2000年初，走了十多個年頭，因此大家都不認為東京的房市，會只走兩年多頭就面臨反轉。因此，當時許多建商仍然積極買地，興建高檔產品，因為房地產上漲時，高級產品一定會熱銷（就像台灣之前豪宅很熱一樣）。
日本的八卦雜誌作家也好，台灣旅日的某些人也罷，總是期待東京房價的大崩盤。因為這些人總是在低檔的時候因為無知及恐懼沒進場，等房價變高後，才來期望房價能夠暴跌。今年再一個月就要結束了，新任的美國總統也已經出爐，脫歐風暴的陰影似乎暫歇，許多情勢也漸漸明朗。這篇，就讓我們稍微來探討一下，為什麼我認為「東京都心的不動產，短期內沒有任何下跌可能性」的理由吧。
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第一點：匯率問題
眾所皆知，川普當選後，他的經濟政策受到市場的青睞，美國股市漲翻天，而這一兩天，受到美國公布的耐久財受注高於市場預期，以及失業率改善等經濟指標數據鼓舞，更讓美金美股狂漲，日圓狂跌至本篇執筆時的112.6 。我在舊PO文，一再強調，日圓匯率會左右都心房屋的價格。日圓下跌，正好讓日本進口建築費上漲，墊高了建商的成本，間接反映在新屋的售價上，新屋上漲，也會連帶拉抬中古屋的價格。
此外，東京都心精華區的房屋，屬於國際買盤市場。日圓下跌，對於外資等購買日本不動產更是等於這幾天就打了九折的優惠，因此，日圓越是跌，房價越沒有下跌的空間。
川普當選，或許對於日本不動產的影響有限。如果有，應該就是「匯率」因素。
日本房市，受到匯率波動而影響的層面甚廣。匯率的高低除了影響外資投資不動產的意願外，進口原物料也決定了房屋造價的成本。同時，日圓升值代表市場不好的避險模式，經濟差，自然影響房屋的購買意願，同時，日股下跌，則是會讓投資者來賣房救股，無形中為不動產市場帶來賣壓。而日圓貶值則是相反，代表資金投資意願強烈，房市自然會受到股市等金融市場的鼓舞，也開始活絡。
原本川普的當選，被市場解讀為核爆彈，因此開票當天，日圓才會急漲，股市才會急跌。若按照原本市場的想法，日圓就會這樣一直漲下去，股票就這樣一直跌下去。如果是這樣的走勢，這篇文章下結論就簡單多了，就可以直接說：「日本不動產危險了」。當全球進入避險模式，日圓高漲，日本的不動產別想有起色。但似乎情勢一反預期，在川普發表就職演說後，市場心態整個改觀，認為川普的基礎建設政策，有機會帶動美國經濟的發展，因此選後隔天開盤，各國股價應聲齊漲，日圓硬是從高點101圓暴跌至今日的108圓。可見市場認為川普的政策有可能會為美國帶來正面的效益。
但，對美國經濟好，不見得就對日本好。川普明言只管美國，不管其他國家。對於日本而言，最傷的，應該就是美國可能退出TPP，甚至揚言叫日本自己出美軍的錢，自己去發展核武...這對財政吃緊的日本而言，無疑是一大的利空。但，川普也曾說過要把升息牛步的葉倫給fire掉，也就是說，基本上接下來美國升息的機率大增。美國升息，代表美元看漲，日圓看跌，這對一直想要用貨幣政策壓低日圓的安倍經濟學來說，則是一大利多，當然日圓跌，就像冒頭提及一樣，對東京不動產是有正面的助益。
像是這樣多空夾雜，往後金融市場可能也會隨著川普每走一步，屢屢劇烈震盪，日圓也會高高低低，（看來今後賺波段財的機會不少）。但就目前為止，實在很難看出川普的當選，對於日本的不動產市場會有怎樣的影響。JLL日本リサーチ事業部長赤城氏，就認為「若美國政策奏功，美國經濟走揚，日圓貶值，對於日本企業有正面的助益。屆時可望喚起日本企業對於設備及商辦的投資。雖然未來不確定性很高，但對於川普的當選，採取歡迎的態度。」
