TiN's Blog

TiN：

　　五年內禁止轉賣的政策，是否有成效？我個人比較存疑。像是台灣的房地合一，不讓你五年內出售，依然對房價沒太大的影響。許多外國人或中國人買日本房，不見得是以轉賣賺價差為目的，更多的是以「置產」的觀點（應該說是錢逃出來），因此本來就沒打算要短期轉賣。

　　而且，限制短期轉賣，可能讓這裡的新屋供給更加稀少，進一步推升房價。因為就世界各大都市來看，東京即便是精華區，房價也還不算貴，五年內限制轉賣，應該很難打消國外有錢人的購買意願。

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　　日本已經進入通膨的環境，但許多日本人仍維持著通縮思維。就像新聞中的藝人，開心地表明自己多年前買的房子，賣出後還可以以當初的購入價格賣出，讓他感到很開心。

　　這這就是典型的通縮思維，因為在通縮的環境下，房價會折舊、物價會下跌，因此他「誤以為」自己將房屋「平轉」出去是賺到。殊不知若將通膨的因素計算下去，他的房子還只能賣到多年前的價格，其實就是虧錢的。因為現在的日幣價值，已經比多年前的價值低落許多，從匯率面就可以觀察到。

TiN：
　　中國人大量潤到日本，台灣人也許多人想移居日本。但你知道嗎？日本的有錢人正加速考慮離開日本。

　　日本稅負重，早已不是新聞。然而近幾年，健保等社會負擔又越來越重，網路上也有人時不時就拿出與30幾年前日本的負擔率的圖片，宣稱消費稅、醫療負擔、年金保險都暴漲，但實際到手的可支配所得卻越來越低。

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　　日本人認為外國人很喜歡惹事，不遵守當地文化，而除了原本的世仇韓國人以外，日本人近年認為最會惹事的就屬於「中國人」以及「庫德族（土耳其人）」。而這兩大族群的聚集地，就屬於埼玉縣川口市。

　　經常可以耳聞，這裡的中國人除了亂丟垃圾外，之前還曾經開瓦斯要自X，把大樓二樓都炸掉。庫德族則是大量聚集街頭，以及穆斯林的信者鬧著要土葬...等。也因此，這些外國人多的區域，總是比較不受本地購屋者的青睞。

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　　我很好奇，一個國家的高級住宅區，如果整個區域都變成中國人所有，那它還能保持它原本高級的氛圍嗎？（雖然這些中國人也很有錢）

　　日本很少有所謂歐美等級或是台灣那種「豪宅」等級的產品，有也鮮少公開銷售，因此，一般日本百姓所能接觸到的、較高級的房屋，就只有塔樓。不過塔樓的質感以及眾多雜亂的戶數，跟歐美或者是台灣、中國口中的「豪宅」等級，又差了一大截，也難怪這些眼光很好又有錢的中國人，會將目光移至這種傳統低層高級豪宅區。

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　　中野站前的都更案非常有名，其前面「號稱」與車站共構全新的塔樓「Park City中野The Tower」（雖然實際走路要超過6~8分鐘以上），當初卻還是以逼近都心的高價完銷。但附近的「中野Sun Plaza」都更案，似乎就沒這麼順利。

　　原本預定的計劃，受到通膨以及日幣下跌等因素，無法再執行下去，這時，建商想到的就是「減少商辦面積」，「增加住宅面積」。因為商辦（賣場或著是辦公室），會隨著它的坪效空間，而決定往後的收益，因此像是這種商業物業，營造成本是否符合採算，就顯得非常重要。

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　　美國與韓國都開始對於外國人取得不動產，尤其是中國人取得不動產這一塊，開始有了實際作為。已經有許多人意識到，不動產被中國人買走，除了房價高漲的問題以外，更重要的是國安疑慮。因此這次日本的參議院選舉，「中國人買日本房」的問題，應該也會是一個很大的爭點。

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　　房市投資者都知道，在房市上行時期，「今天的天價，就是明天的地板價」。重點不在於買貴，而是有沒有買到。

　　搶到，一定得出價比其他的競爭者高，也就是有很大的概率以「溢價」買到，也就是買貴。而這買貴，可能就是買貴個5%～10%。對比未來物件可能兩～三倍的漲幅以及收益，這小小的溢價幾乎可以忽略。而如果你不願意10%的溢價買到，你就是沒有了。因為不動產不像股票這樣，同樣的東西有好幾萬張在市場流動，但房子就只有一間，「沒買到」好物件，比「買貴」還要糟糕。這也就是我在『日本買房關鍵字』一書當中所提及的「贏家的詛咒」。

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　　當中國人跑來東京都心精華區買3億高檔塔樓，還一邊誇著很便宜的同時，日本人卻只能淪落到買便宜區域的狹小木造透天。

　　日本老百姓會變得這麼窮，跟政府的貨幣政策有很大的關係。無節制的量化寬鬆，貨幣供給，讓日幣在10年多就貶值了一半以下。換句話說，日本政府以貨幣供給來壓低匯率，形同偷竊了日本人民辛苦工作所存下來的財富。

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　　中國人在日本炒房，惡意提高租金趕走租客，做民宿破壞環境，利用程式以及人頭大量預約預售屋名額，買來後立即加價一倍轉賣等行為，已經惹惱了日本民眾。

　　即將來到的選舉，各政黨為了選票，也都表態回應了對於中國人炒房以及居住正義的訴求。各黨的意見如下：

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　　　　關於炒房，買來轉賣，今天再用AI來將兩篇新聞整理成一篇來分享。

　　住友為了防止投機客買來轉賣，祭出了五年內禁止轉賣的特約。若是違反，建商有權取消契約。

TiN ：
　　龍樹諒真厲害，不，還是應該說YouTuber真厲害，幾部影片，幾本漫畫，就讓日本許多產業陷入危機，最好笑的，還是中國大使館在自己的官網，叫人民赴日購屋時要小心地震的風險。

　　然後最近聽認識的業者說，真的中國人的買盤有稍微減少，大家都在等七月5號過後，才要簽約或者交屋過戶。

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　　這幾天，日本不動產最熱的話題，莫過於國稅廳公布了今年最新的「路線價」。所謂的「路線價」，並不是真正的成交價，而是國稅廳用來課徵遺產稅與固定資產稅的課稅根基。

　　除了「路線價」以外，還有一種價格叫「公示地價」，這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值，用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位，都是政府機關公布的評定價格，只不過是由不同單位統計，用於不同用途而已。

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　　日本的不動產投資，如果你買的是大樓型產品，最大的一筆「固定支出」，莫過於大樓的修繕費用與管理費。這筆費用本來就不便宜，然而，隨著日本進入通膨，飆漲的物價以及人力成本，讓許多大樓的管委會也不得不提高這些費用。

　　收租雖然很穩定，但管理修繕費用就有如你購買高股息ETF時的內扣費用以及管理費，而這個管理費的比例，比ETF的零點幾趴還要高很多。

TiN ：

　　這篇試著叫AI將兩篇文章統整在一起，第一篇是敘述都心房價高漲，造成很多人買不起的文章。第二篇則是放棄都心，去隔壁縣，例如千葉以及埼玉購買便宜新房的文章。

　　相較於都心漲翻天，千葉以及埼玉的新成屋幾乎沒什麼動，若從日幣匯率的觀點來看，就等於這兩個地方的房價還在下跌。

TiN ：


　　投資日本小套房的風險，在於「流動性」。日本人買房的行為與台灣人不太一樣，台灣會因為房價過高，年輕人會買小套房來自住，但日本人不會買小套房來自住，且小套房無法享受稅制上的優惠。意思就是說，小套房只有買來投資收租的人會買。

TiN ：

　　當大家都在炒塔樓的時候，你應該要知道擦鞋童理論。當連投報率都不會算的投資小白，也在開高槓桿買房時，你就要知道，現在進場很可能是「富貴險中求」。

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TiN ：

　　你還以為日本人不會炒房嗎？當房市向上的時期，搶預售屋，比台灣搶得還厲害。會賺錢的塔樓，同樣一間房子，上百人抽籤申購，但沒有人要的東西，就是沒有人要買。

　　前些時候，聽朋友說，東京很好買。那是因為你都撿別人不要的垃圾，當然好買。真正好東西，還要用這種預約程式來作弊搶名額才搶得到。如果你對東京的市場不夠靈敏，無法獲得足夠的資訊，那你大概當韭菜的機率極高。

TiN ：
　　買房跟租房，不會是永遠的話題。正常情況下，買房永遠強過租房。之所以日本人會有這兩者的比較，是因為之前日本處於「通縮」狀態，房價會隨著建物折舊而變便宜。

　　然而在現代法幣制度的前提下，「通膨」是一種必然。日本也已經脫離了過去的「通縮」時代，進入「通膨」的正循環。

TiN ：

　　繼去年新成屋均價突破1億日圓大關後，今年連中古屋均價都突破1億大關。

　　房價上行時期，就會有許多人，將房屋以高於市場行情很多的價格來掛牌出售，俗稱「スケベ価格（吃你豆腐的價格）」。而由於上行時期，或許買家因為不懂行情，也或許因為買家認為房價會漲更高，因此這樣的價格，還真的會成交。就這樣，價格越墊越高，新聞中提出的個案，還有些在短短兩年內就價格翻倍！