TiN's Blog

　　日本四月份開始是新的一個「年度」，許多學生在三月份畢業，四月份隨即上班展開新生活。這也就是為什麼日本在櫻花紛飛時，同時也象徵著新生活的開始的緣故。
　　也因為四月即開始新生活，因此傳統上，三月份會是房地產退租以及租屋的旺季，這個時期物件會大量退租跟大量新租客。
　　退租時，原則上應該要將室內回復成租屋時的樣子，但有些折舊部分，法律上不應該由租客承擔。但由於近年通膨，修繕費用昂貴，有些房東對於租客退租時，惡劣請求高額的修繕費用。至於房東是不是特定哪一國的人士，我就不多加推測了。
　　租屋族遇到時，應該怎麼辦？如果你是房東，又有哪些部分是可以合理請求？這篇新聞可以看看。
　　
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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
資訊可能出錯，請務必自行確認原文
https://news.yahoo.co.jp/articles/18942bd5fbe4e072de0176ae5c6943fc9e4067e6
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### 退去費用52萬元請求、家賃突然調漲　賃貸糾紛急增　教你如何保護自身權益
**關西電視台 2026年3月28日報導**
新生活展開的季節，卻也伴隨著租金上漲與高額退去費用的困擾。近年來，日本賃貸住宅相關糾紛明顯增加，不僅有房東突然要求調漲房租，甚至在退租時出現高達52萬日圓的修繕費用請求，讓許多租戶感到無奈與不滿。
#### SNS充斥家賃突然調漲的抱怨
根據大阪府「住まい情報中心」的統計，2023年度有關家賃調漲的諮詢案件約70件，但今年度已激增至約250件，增幅超過3倍。社群媒體上也頻頻出現類似抱怨：
- 「續約時房租突然調漲4000日圓，太過分了。」
- 「房租一口氣漲3萬日圓，根本無法接受。」
- 「收到漲租通知後拒絕，對方竟回覆『不接受就請搬走！』」
#### 家賃調漲需有「正當事由」　房東不得單方面決定
針對此現象，きづがわ共同法律事務所的增田尚律師指出，近年房東要求調漲房租或要求搬離的主要原因，包括希望將物件轉為獲利更高的民宿（民泊），以及都心房價高漲帶來的壓力。
然而，增田律師強調：「房東不得單方面變更房租金額，這是契約的基本常識。租戶有權選擇繼續居住，房東不能以漲租為由強迫租戶搬離。」
他呼籲租戶不要輕易因漲租而放棄居住權利，建議遇到類似情況時，應尋求專業諮詢。
#### 退租時高額修繕費請求　7年居住竟被索賠50多萬元
除了漲租問題，退租時的原狀回復費用也成為熱門糾紛點。
今年1月從東京舉家搬遷至大阪的A先生一家，在住了7年的1LDK公寓退租時，竟收到超過50萬日圓的修繕費用請求。其中，牆壁塗裝修復費用約35萬日圓，清掃費用約10萬日圓。A先生表示：「牆壁自然剝落、日常居住造成的狀況，卻全部要求我們負擔，這實在不合理。」目前A先生正透過管理公司與房東協商，但尚未獲得解決。
#### 原狀回復義務界線在哪？專家教你分辨
那麼，租戶究竟要負擔哪些修繕費用？不動産コンサルタント田中和彦先生以實際退租後的房間為例，詳細說明了判斷基準：
**屬於房東（貸主）負擔的項目：**
- **フローリング（木地板）日曬褪色**：因長期日照造成的變色，屬於正常使用範圍，由房東負擔。
- **家具放置造成的地板凹陷**：日常使用下自然產生的痕跡，租戶無需負責。
- 冷氣機或冰箱後方的輕微黑漬、掛月曆用的圖釘小孔等，均屬於「通常使用」造成的耗損，由房東承擔。
**屬於租戶（借主）負擔的項目：**
- **DIY安裝的貓走道、置物架等**：使用螺絲釘在牆壁上固定的大型物件，會留下較大孔洞，可能需負擔修復費用。若僅是圖釘或小釘造成的細小孔洞，則通常不需負責。
- **結露造成的霉菌**：窗框上方或天花板因結露潮濕，若未妥善清理而長霉，租戶需負擔清潔或修復責任。
- 抽菸或寵物造成的異味、鏽斑等，也屬於租戶管理不善的範疇，容易被要求負擔修繕費用。
田中先生提醒，租戶在退租前應確實做好房間的清潔與維護，避免因「疏於管理」而產生額外費用。
#### 律師：請求書內容不明確　更新費與原狀回復恐有「重複收取」之嫌
增田尚律師針對A先生的請求書進一步指出，請求項目僅標註「廚房、客廳、臥室、洗面所」等房間名稱，卻未明確說明是壁紙更換、地板更換還是其他工程，內容過於模糊。
此外，A先生在居住期間已支付更新費，律師認為：「已經收取更新費，卻又在退租時要求高額原狀回復費用，形同『重複收取』。而且完全沒有考量房屋的經年劣化因素，明顯索取過高。」
#### 建議：遇到問題時應積極尋求協助
增田律師建議，租戶若對漲租或退去費用有疑問，應盡速向消費者中心、住まい情報中心或律師諮詢，積極主張自身權利。
在物價高漲與房屋市場變動的背景下，正確理解「原狀回復」的界線，並在簽約、續約及退租時保留相關證據（如入住時的房間照片、溝通紀錄），是保護自身權益的重要方法。
（本文根據關西電視台「newsランナー」2026年3月27日播出內容整理）

　　仲介業者，靠的就是成交量，房價高低對他們來講沒有太大的差別。所以當仲介講說，市場很好的時候，多半是在講「對他們很好」，看屋的客人很多，但這不代表房價在漲。
　　相反地，對於投資客而言，市場很好的定義與仲介業者不同，投資客就是要房價有漲才有錢賺，量少一點沒關係，只要賣得掉就好。
　　就是因為日本現在房價漲太高，很多人買不起房，所以掀起了一波仲介倒閉潮。值得注意的是，倒掉的，都是小型業者，大業者反倒賺更多。原因除了他們有品牌、有資源以外，他們常常為人詬病的「兩手交易」（不分給別人賣，賣賣仲介雙邊都自己賺）可能也是讓他們業績長紅的其中一個原因。
　　仲介很辛苦，因為並不是只要努力就會有成果，還會受到市場供給量以及需求量的影響，看來，還是當房東跟股東比較能夠輕鬆躺著賺。
PS：鴿子很可愛，兔子也不錯，只不過我拍不到兔子。
（有人知道這什麼梗嗎？）

　　強制登記國籍後，會不會之後稅制不同？會不會登記外國屋主的房子，日本人就不想接手？會不會溯及既往，要已經買的人都補登記？會不會透過登記資料，加強與持有人國家的稅務情報交換？
　　我不知道，也不想猜測，就走一步是一步吧！
　　對了，照片只是我晨跑第二京濱，順手拍照而已，沒什麼特別涵意。只是我很喜歡沒人的車站而已。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/cd5c5ebdebcceac113c48be974ffca2b8f888444
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政府擬10月起 不動產登記須記入國籍　強化土地所有實態掌握
時事通信　2026年3月27日
　日本政府為重新檢討外國人政策，將從今年10月開始，在不動產登記時義務要求所有者填寫國籍，以掌握外國人擁有不動產的實際狀況，並作為未來制度調整的依據。
　自民黨「外國人政策本部」專案小組於27日在東京永田町舉行會議，自民黨外國人政策本部長新藤義孝（右）出席會議，政府相關人士在會中作出上述說明。
　此外，為加強對土地與森林所有權的管理，政府也將同步實施多項措施：
- 森林取得者的國籍申報義務，將自4月起開始實施。
- 依據《重要土地等調查法》及《國土利用計劃法》進行申報時，若申報主體為法人，4月起須一併申報代表者等人的國籍。
- 國外居住者取得不動產的報告義務，也將自4月起擴大適用範圍。
　政府希望透過這些措施，更加明確掌握外國人及境外勢力對日本土地與不動產的持有實態，作為未來外國人政策及土地管理制度檢討的基礎資料。

　　這是新聞，可以看看。
　　我不發表意見，因為我不預測市場。漲跌跟我無關。
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https://toyokeizai.net/articles/-/939040
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**金融廳警告地銀　日本不動產泡沫崩壞是否即將到來？**
東京，2026年3月27日——金融廳近日向全國地方銀行發出異例警告，要求關注對不動產業融資的急劇增加，此舉被視為可能預示日本不動產市場，尤其是都心高級マンション價格泡沫風險升高。
據不動產顧問沖有人分析，此次金融廳的警告並非突如其來，而是過去一年半以來多項事態發展的延續。
2024年7月，金融廳已發布《地方銀行不動產業貸款及債務者分類動向分析》報告，指出地方銀行對不動產業的貸款持續增加，當時雖以健全債權為主，但已顯露出潛在風險。
進入2025年，東京都心3區中古マンション單價急劇上升，10月為止較前年同期上漲25%。若以複利計算，三年後價格將翻倍。外界原本懷疑是外國人大量購入所致，國土交通省因此展開交易實態調查。調查結果顯示，在都心6區2億元以上高額物件中，「國外地址持有者進行活潑短期買賣的傾向並不明顯」。
那麼，推動價格急漲的主力究竟是誰？根據不動產投資平台「樂待」（Rakumachi）對2023年竣工的「Park Tower Katsudoki Mid」所有權調查，約7成爲個人自住購買，日本人法人約2成，外國人或外國法人約1成。
沖顧問團隊進一步調查2025年後東京都中央區、港區2億元以上中古マンション的登記簿，發現外國人購買比例約1成（多為中國人姓名，且多以現金全額購入），而日本人法人比例上升至3成。這些法人多為轉售不動產業者，其資金來源主要來自信金、信組（54%）、ノンバンク（38%）及地銀（8%），都市銀行則未見明顯參與。
分析指出，購買資金的增加是推升房價的最主要因素。中國資金與日本轉售業者在金融機構融資支援下，形成資金循環，成為都心マンション價格年漲25%的關鍵推手之一。新築マンション的急漲，更需開發商、轉售業者與融資機構三者配合才能實現。
面對價格異常飆漲，千代田區率先行動。2025年7月18日，千代田區向不動產協會提出要請，要求實施「自交付日起原則5年內禁止轉售」及「同一名義人不得購買多戶」等轉售管制措施。
不動產協會最初反應消極，但因外界壓力增大，於2025年11月25日公布自主對策，包括限制登記及購買戶數、嚴格管理契約名義、禁止契約後至交付前轉售等。然而，這些措施被認為拘束力不足，且對會員公司為任意性質，未能完全回應千代田區的強硬要求。
與此同時，日本政府也從多個層面展開因應。2025年秋季的稅制改正討論中，已將マンション價格高漲列為問題；同年12月19日公布的稅制改正大綱中，明載新築マンション短期賣買是價格高漲的主因之一，政府將研擬必要稅制措施。日本銀行也在2025年10月23日發布的《金融系統報告》中，特別提及不動產價格的未來風險。
雖然2026年度稅制改正中，具體管制措施暫時未推出，但課題意識已十分明確。若不動產業界無法有效自制，政府很可能祭出更強硬的資金面監管。歷史上，1990年為抑制泡沫而實施的「不動產業總量規制」，正是導致泡沫最終破裂的關鍵政策。
金融廳目前已與日本銀行共同推進貸款明細資料的共同數據平台，可更精準監控投機性融資流向。分析認為，金融廳接下來極可能對ノンバンク、信用金庫、信用組合及地方銀行等機構，透過口頭指導或強化融資審核基準（例如提高自備款比例、加重利息負擔）等方式，針對投機性轉售融資進行「狙擊式」監管。
專家指出，若能精準壓制投機資金，而非全面限制不動產融資，將有助市場回歸以自住需求為主的穩定狀態，都心高級マンション價格也可能出現階段性調整。
目前，金融廳對地方銀行的警告，已被市場解讀為不動產泡沫風險警報正式拉響的訊號。日本不動產市場是否將步入調整甚至崩壞階段，後續金融廳的具體監管動作，將成為關鍵觀察重點。

　　看到房價漲了，就趕快賣掉獲利了結。結果新的更貴買不起，房租上漲也租不起。千萬不要為了蠅頭小利，就把好不容易買入的資產賣出。房地產要漲，長期下來漲三倍都不罕見，不要漲三成就在跑。
　　其實，房價上漲時期，換屋成本會很貴。雖然你賣掉的房屋有漲價，但如果你換屋是想要換更大、更新、更好，但你想換的標的，大多漲幅會比你目前擁有的中古屋高很多，反而更難追上。
　　只有一間自住房的人，除了是以換屋為前提，不然真的不建議為了那幾千萬日幣的蠅頭小利賣房子（我講的是東京23區）。
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https://trilltrill.jp/articles/4600723
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**4800萬元購置公寓後高價賣出　40代夫婦卻陷入「回不去」的困境**
2026年3月27日
近年日本不動產價格持續上漲，不少屋主考慮「現在正是賣房好時機」。然而，實際賣出後才發現，住居成本大幅增加，且想買回類似物件時價格已進一步攀升，導致生活品質與家計負擔惡化。這樣「賣得高卻回不去」的案例，正逐漸浮上檯面。
據財經媒體「マネーシップス」報導，一對40歲出頭的夫妻，6年前在東京都近郊以4800萬元購入一間公寓，當時簽訂35年房貸、利率0.6%，每月還款約12萬元。夫妻倆育有一名小學生，家庭年收入約900萬元。
隨著不動產市場升溫，同一棟公寓的成交價已漲至約6200萬元。夫妻認為能獲利，因此決定賣出。當時房貸餘額約4000萬元，扣除相關費用後，手頭約淨賺1700萬元，看似獲得一筆不小的資金。
然而，賣房後他們選擇在同一區域租屋。同等面積（約70平方米）的租屋市場行情已來到每月16萬至18萬元，他們最終選定的物件月租17萬元。住居費用從原本的每月12萬元，一下子增加到17萬元，每月多負擔5萬元，一年增加約60萬元開支。
更令他們後悔的是，賣房2年後，他們想重新購屋時，發現同一區域同水準的公寓價格已進一步漲至約6800萬元。以原本的條件，已無法輕易買回類似物件，陷入「賣得出去卻買不回來」的窘境。
**只看賣價 忽略後續生活成本**
這起案例中，夫妻原本只專注於「能獲利1000萬元以上」，卻忽略了賣房後的實際生活影響。在不動產價格上漲時期，租金往往也會同步上升，導致住居費用明顯增加。長期來看，5年可能多支出300萬元。
此外，一旦賣掉自住物件，在房價持續攀升的環境下，要以相同條件回到原區域的難度會大幅提高。許多類似諮詢案例顯示，雖然賣房看似成功，卻讓後續居住選擇大幅縮減。
**賣房前應先確認「賣後去向」**
專業人士提醒，不動產賣出並非單純的資產交易，而是生活基礎的重新規劃。建議民眾在決定賣房前，務必先做好以下準備：
1. **先決定賣後住處**：若選擇租屋，應事先調查該區域租金水準；若打算再購屋，則需確認重新購置的實際價格。
2. **評估能否「買得回來」**：特別在房價上漲階段，必須事先模擬以相同預算與條件，是否還能在同一區域找到合適物件。
3. **妥善規劃賣房所得資金**：賣房後取得的資金雖可觀，但若住居費用增加，可能導致資金逐漸被侵蝕，無法發揮長期效益。
不動產交易不應只看當下賣價，更需考量「能否繼續居住」以及長期生活穩定性。專家建議，賣房決定前應全面評估住居成本與未來居住計畫，避免一時獲利卻換來長期的生活壓力。
（本文參考マネーシップス代表石坂貴史之分析整理）

　　房地產投資，是門檻很低的事業。不需要經過專業訓練，不需要有任何經驗，只要「有錢」就可以開始。
　　這也就是為什麼連日語都講不好的中國人，只要有錢，就可以輕鬆移居日本。
　　創業，如果是做實業，多少還是需要一點Know How，無論是進出口業還是製造業、服務業，沒點知識跟能力還真的很難進行。
　　但房地產業，基本上只要你有錢，就算不會算投報率，就算不會日文，只要買幾個物業，就可以安穩收租或者做成民宿委托給人經營。
　　說穿了，這就是靠「資產」本身創造出的收益，而不是你「個人能力」創造出的收益。
　　不過雖說房地產投資門檻很低，但有專業知識的，跟沒專業知識的，結果可能會差很多。市場向上時，每個人都賺得盆滿鉢滿，但一旦遇到這種政策危機或經濟危機時，有房地產專業知識的人，差距就會跟那些沒有專業知識的人完全拉開。
　　例如你買物件時，除了以民宿的投報在評估外，是否有以「正常出租」的方向去評估市場需求以及買入價格？是否有評估過這種物件的脫手性高不高？如果你的管理公司落跑不理你，你是否有能力處理他們丟下來的爛攤子？（聽說最近剛有公司暴雷，許多人的房租被管理公司侵佔不還）
　　至於這些中國人做民宿的物件，是否會像新聞所講這樣慘遭拋售下跌？我想，只要物件本身還能做民泊，只要觀光客還在，應該還是會有本地資金願意接手，就怕觀光客沒了。
　　但對未來的預測其實沒有意義，沒人知道兩年後，經濟情勢會怎樣。跟投資股票一樣，重要的並不是預測漲跌，而是利用你的「專業知識」打造任何局面都不會讓你嚴重受傷的資產配置，這才是能長久安穩的方法。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/755aaf4d8ca1ef0e35fa68e02a9b68f2941f2242
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**大阪「特區民泊」泡沫即將破滅　中國系企業「趕在截止前」申請暴增　專家憂2個月後出現「大規模拋售與轉賣」**
AERA DIGITAL　2026年3月25日 7:30 配信
大阪市「特區民泊」（國家戰略特別區域外国人滯在設施經營事業）的申請正出現明顯的「趕在截止前」現象。專家指出，這是受到「經營・管理簽證」取得要件大幅嚴格化影響，預料大阪民泊市場將面臨嚴重問題。
根據阪南大學國際學部松村嘉久教授分析，特區民泊長期以來已被中國人用作「移民生意」的工具。目前中國系開發商正積極推動申請，預計在2026年5月29日新規申請截止前，申請數量將進一步激增。
**5月29日新規申請即將截止，驅使趕工潮**
2025年8月，南海電鐵天下茶屋站（大阪市西成區）周邊已成為民泊聚集區，充滿一戶建改造民泊與整棟公寓式民泊，入口處明顯標示「OSAKA STAY」及大阪市官方民泊認定標誌。
然而，進入2025年9月後，大阪市的特區民泊新規申請數量從原本每月平均約130件，急增至每月超過200件。主因是大阪市於2025年10月27日由橫山英幸市長正式宣布，將於2026年5月29日停止受理特區民泊新規申請。
**全國9成特區民泊集中在大阪**
特區民泊與一般民泊不同，可全年365天營業，獲利能力較高。目前大阪市已認定的特區民泊設施達7929處（2026年1月底統計），占全國特區民泊總數的9成以上。部分整棟公寓被一併認定，實際房間數估計接近2萬間。
**「資本金500萬元」幾乎等同實質永住**
松村教授長期調查大阪市內超過9500家法人登記資料後發現，當地已形成從民泊建設、裝修、不動產仲介、營運代行、清潔到申請手續，全程以中文即可完成的「中國人網絡」。
典型的運作模式為：中國人在中國境內購買大阪市內不動產，在日本設立資本金僅500萬元的「紙上公司」，以該物業申請特區民泊認定，隨後以民泊經營者身分取得「經營・管理簽證」，即可舉家移居日本。只要不犯罪，便能長期居留並申請家人團聚。
這種「移民生意模式」在新冠疫情後迅速擴大。申請件數從2022年每年約200件，暴增至2023年1089件、2024年1800件、2025年2895件。
**幾乎全為取得簽證而設**
松村教授調查9557家由外國人擔任代表董事、總公司或現住所設於大阪市的法人，其中資本金500萬元或501萬元的達7637家，而代表董事住所為中國、香港、澳門的就有4441家。教授判斷，這些公司「幾乎全部都是為了取得經營・管理簽證」而設立。
據估計，大阪市特區民泊中至少49%由中國人或中國系企業經營，西成區比例更高達65.7%。
**簽證嚴格化後，外國人創業大幅減少**
2025年10月16日起，日本大幅提高經營・管理簽證門檻，資本金要求從「500萬元以上」提升至「3000萬元以上」。此後外國人新設公司數量急劇下降。
松村教授調查顯示，2025年10月16日後，以資本金3000萬元以上設立且由外國人擔任代表董事的公司，僅有十餘家。然而，特區民泊申請卻反而增加。
**專家預測：2個月內將出現大規模拋售與轉賣**
教授指出，由於5月29日申請截止在即，中國系開發商即使買家未定，仍會自行申請認定，以提高物件資產價值，方便未來高價轉賣。
雖然已有部分公司增資至3000萬元以上，或選擇解散撤退，但多數資本金仍維持500萬元、代表董事留在海外的公司仍在觀望。未來這些公司面臨的選擇只有兩條：增資3000萬元以上繼續爭取移居，或放棄並清算公司。
對於已經來日者，最大難關是簽證更新。原本幾乎只靠書面審查即可每年更新，今後將嚴格審查實際經營狀況。許多人可能因無法繼續居留而選擇退出民泊事業。
松村教授預測，未來2個月至半年內，將出現明顯的民泊物件「拋售潮」與轉賣潮。
「5月29日前取得認定者，仍有可能高價轉賣；但對那些海外設立紙上公司持有民泊的人來說，即使來日也難以長期居留，最終很可能選擇拋售物件。」
教授同時擔憂，過去特區民泊已造成噪音、垃圾等擾民問題，未來若大量轉賣導致管理責任更加模糊，居民生活環境將進一步惡化。
（AERA編集部・米倉昭仁）

　　房價高漲，最常見到的，就是建商越蓋越小，以「低總價來掩飾高單價」。
　　這個專家認為，與其買80平米（約24坪）的房子，應該買60平米（約18坪），將來比較好賣，又比較好租，又比較便宜，修繕費用等負擔也比較輕。
　　但說實在的，房子太小，住起來很不舒服。收納空間不夠，你想要自己可以安靜工作或看書的書房都沒有。
　　根據日本國土交通省的官方建議：
「最小居住面積」，一人至少需要25平米、兩人則是30平米、三人則是40平米、四人則是50平米。
要住得舒服的「誘導居住面積」，
[在都市的話]，一人至少需要40平米、兩人則是55平米、三人則是75平米、四人則是95平米；
[在市郊的話]，一人至少需要55平米、兩人則是75平米、三人則是100平米、四人則是125平米。
　　如果只有60平米的面積，對於四人家族來說，真的有點擠。你可能在家待不久，也不能放鬆。
　　另外，這個專家有一個盲點。基本上，如果在都心三區，價格是沒有天花板上限的，反倒是越大的房子，單價有機會創新高。你想想，有錢人會想要住在60平米的小房子嗎？
　　但一旦離開了都心五區，總價就會有一個天花板在。就是當地居民所得的天花板。這就真的建議不要買太大的房子，因為高總價會使得當地的人無力負擔，會變得很難賣。
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　　日本以前將租房子的房客稱作：「店子（たなこ）」，因此有一句很有名的話，就是「大家といえば親も同然、店子といえば子も同然」。
　「大家（おおや）」是房東，跟「親（おや）」只差一個音。
　「店子（たなこ）」是租客，跟「子（こ）」一樣都有一個「子」。
　　因此衍生出「房東就像爸媽，而對房東來說，房客就像是自己的孩子一樣（或者說，被當成自己的孩子般對待），必須像照顧子女一樣照顧他們」。
　　以前日本的租賃，如果設備有損壞，房東都會盡量修，但現在修繕成本增加，管理成本也增加，再加上老房東很多人都把房屋直接給房仲公司管理，又或者是賣給法人，房東跟房客之間就少了這種人情味。
　　正是因為這樣，法人想的只是數字上的報酬率，因此可能對於房客的事務處理（如修繕等）沒這麼積極，也就導致新聞中的租客抱怨，設備損壞都沒人理。
　　我自己有一個租客，從來沒欠租金，也很好溝通，不會特別找我麻煩。如果他退租，我可能要花費一筆蠻大的原狀回復費用。因此，即便現在周邊行情租金漲了一波，我也選擇讓他原價繼續住下去，因為我覺得他是個好租客。
　　好租客，幫你省下的麻煩，遠比你趕走他漲價招租來得好。誰知道下一個租客會是怎樣的人，會不會一直跟你囉唆說要換設備。我也是遇過這樣的頭痛人物，因此會特別珍惜優良租客。對他而言，能夠一直以一樣的價錢租下去，也遠比他再找新房子划算。
　　房東跟房客，不應該只注重在租金報酬率的計算。
　
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**東京家賃飆漲創史上新高　入居者、房東、管理公司三方同聲哀號**
東京的租金高漲現象日益嚴重，已經讓入住者、房東與管理公司三方都發出悲鳴。以下根據2026年3月22日《NEWSポストセブン》報導內容整理。
### 背景：東京23區租金持續刷新史上最高紀錄
根據アットホーム「2026年1月 全國主要都市賃貸マンション・公寓平均租金」調查，東京23區租金持續急漲：
- 單人套房型マンション：較前一年上漲10,782日圓（+11.1%）
- 單人套房型公寓：上漲4,619日圓（+6.8%）
- 雙人型マンション：上漲19,980日圓（+12.6%）
- 雙人型公寓：上漲12,202日圓（+11.1%）
各類型全面刷新最高紀錄，尤其是單人套房型マンション已連續20個月、公寓也多月連續創高，呈現前所未有的異常狀況。
受此影響，2026年3月14日在東京新宿區舉行了「租金太貴了！快想辦法！」示威活動，約200人參加，要求政府與東京都增加公營住宅、導入租金補助，以及實施「租金煞車制度」（超過上限的漲幅禁止）。
### 消費者申訴件數暴增
東京都消費生活中心接到的租金調漲相關諮詢件數急劇增加：
- 2023年度：314件
- 2024年度：517件
- 2025年度（4～12月）：738件
已遠遠超出個人問題範疇，演變成明顯的社會問題。
### 租戶真實處境：修繕長期擱置＋單方面漲租
住在東京都內的30多歲女性・明子（化名）收到管理公司寄來的「賃貸契約更新通知」，租金從每月7萬日圓調漲至7萬3,000日圓（+3,000日圓），理由寫著「因應近期物價上漲，房東要求本次更新起調漲租金」。
根據《借地借家法》，房東不得單方面決定漲租，必須經過雙方協議。但許多租戶不知道自己有交涉權，往往直接接受。
此外，她還抱怨房間問題多：
- 樓上住的就是房東夫婦，但完全不處理修繕。
- 廁所故障、發出怪聲、偶爾有異味，向房東反映卻只被推給管理公司；聯絡管理公司後也毫無進展，至今問題仍未解決。
「租金漲了，壞掉的地方卻沒人修……如果有錢我真的很想搬走。」
雖然3,000日圓看似不多，但在物價全面上漲、薪資卻跟不上的情況下，對一般民眾而言仍是沉重負擔。
### 房東的苦衷：修繕費用暴漲＋管理公司報價離譜
50多歲的房東・雄介（化名）從父親那裡繼承市中心老舊物件。他原本考慮降租，但管理公司勸說「現在物件價值上漲，降租太可惜」，於是他決定漲1萬日圓。
後來想把對講機更新，管理公司報價「每戶45萬日圓」，他嚇了一跳。自己找業者詢價後發現只要15萬日圓左右，痛感「真的要多學習才行」。
此外，傳統老地主賣掉物件的案例增加，新房東進場後常大幅調漲租金，同時帶來垃圾溢出、非法丟棄、噪音等新問題。不動產仲介每天上門推銷的現象也越來越嚴重。
另一方面，擁有女性專用物件的女房東則表示，長期住戶因派遣工作被裁而多次遲繳租金，雖然自己也受物價影響，但仍不忍心漲租，讓對方繼續住下去。其他房間換租客時已改鋪木地板，她也幫這位長住戶換了，但心裡也想「如果搬到租金較便宜的郊區會更好」，只是搬家本身也要花錢。
她另外在市中心還有兩間出租房，目前都空置，「大概是租金太高才租不出去……希望趕快有人租，不然真的很頭痛。」
### 不動產公司的真心話：昔日的親切已不復存在
走訪下町老街一家昭和風格的小型老牌管理公司，負責人感嘆：
「像我們這種老街不動產店已經很多都關門了。雖然有時會偏向房東，但以前只要租戶有問題打電話來，就算半夜也會騎腳踏車趕過去。現在親切的房東跟不動產公司真的越來越少了，很遺憾。」
### 結語
物價高漲的影響延遲反映到租金上，導致東京居住環境陷入前所未有的混亂。租戶夾在修繕不理與租金上漲之間、房東面對修繕成本與空屋風險、管理公司則左右為難。
住處是人生大部分時間的所在——在當前物價混沌的時代，唯有三方互相體諒、願意走近一步，才能為居住帶來真正的安心感。協議精神與制度性對策，已成為當務之急。

　　日本的溫泉地以及滑雪地，在泡沫時期因為錢太多，蓋了很多渡假宅，有些是大樓型的產品。
　　但泡沫破裂後，滑雪熱潮退去後，由於這些物件需要高額的管理修繕費用，地點又缺乏「可及性」，因此發售時數千萬日幣的渡假宅，價位慘跌至10萬日幣拋售。
　　然而，現在因為通膨到來，都心房價高漲，網路環境成熟，雙據點生活，這些沉寂數十年的物件的「超低房價」重新被認識，導致價位上漲數十倍。
　　我猜猜：房地產公司用10萬向韭菜原屋主低價收購，稍微包裝後使用中間省略轉售給外地新韭菜。然後這些新韭菜可能有些是外國人。至於是哪一國人？我就不猜了。
　　我說這是我猜的喔。沒證據喔。　　不過，只要買的人開心，又有何妨。除了可增加日本房地產的流動性以及稅收外、還能幫助套牢20幾年的原屋主高價解套，也是善事一樁，窩彌陀佛，善哉善哉！
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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
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https://trilltrill.jp/articles/4596474
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### 「10萬元拋售」泡沫時期度假公寓　部分物件飆升「數百萬元」　業界專家警告：修繕積立金枯竭的致命陷阱仍未解除
**2026年3月22日　不動產專業作家 T.S. 報導**
各位好，我是擁有超過10年大型不動產公司實務經驗的宅地建物取引士、作家T.S.。
近年來，不動產市場出現引人注目的現象：日本泡沫經濟時期（1980年代末至1990年代初）建造的度假公寓（リゾートマンション），曾經以10萬元極低價「投售」（大幅拋售）流出，如今部分物件價格已回升至數百萬元。特別在溫泉地等地區，受遠距工作（ワーケーション）需求增加及入境旅遊復甦影響，價格確實呈現明顯回升趨勢。
然而，從不動產現場實務專業角度來看，絕不能單純以「復活」來樂觀看待這波現象。以下將介紹真正成功翻身的案例，同時揭露業界深層、難以樂觀的結構性問題。
#### 成功翻身案例：強力解決滯納＋設施現代化改裝
確實有少數物件成功重獲新生。例如某知名溫泉地的度假公寓，管理費滯納率曾高達40%以上，整體幾近崩潰。後來外部專業公寓管理士介入，聯合法務專業人士強力執行法律程序，將無法回收的住戶透過競賣引入新業主，逐步清除了大部分滯納問題。
同時，他們果斷關閉維護費用極高的游泳池，大幅降低營運成本；另一方面，在既有溫泉設施增設桑拿，並將閒置空間改造成現代共同工作空間（co-working space），成功抓住新世代需求。這一系列措施不僅提升了物件吸引力，也讓價格與實際使用率同步回升，成為少數正面教科書級案例。
#### 最大隱憂：「數億日圓級修繕費用」　積立金幾近枯竭
然而，不動產從業人員最擔心的核心問題——「修繕積立金枯竭」至今仍未獲得根本解決。許多泡沫時期建造的大型度假公寓已進入築齡30～40年的階段，給排水管全面更新、多部電梯全數更換、外牆及屋頂大規模修繕等基礎設施工程，費用動輒數億日圓，已迫在眉睫。
僅靠解決部分滯納，根本無法應付這筆天文數字般的開支。若欲以一次性特別徵收方式補足資金，大多數業主卻居住於遠方、對物件漠不關心，在業主大會上幾乎難以取得必要多數同意。結果大規模修繕一再延期，建物持續劣化，形成典型的惡性循環。
#### 修繕與拆除皆不可能的死胡同　部分物件已成「傳接棒遊戲」
尤其位於山區的大型物件，連拆除費用都極為龐大，卻從未為此設立任何積立金。修也修不起、拆也拆不了，陷入完全的死胡同，實質上已變成「傳接棒遊戲」（ババ抜き）——誰最後接手誰最倒楣。
目前價格上漲，並不代表可以單憑表面熱絡就貿然進場。專業人士強烈提醒：有意購入者務必確認以下關鍵事項，否則極可能落入未來巨額負擔或資產價值暴跌的致命陷阱：
- 長期修繕計劃書的內容是否具體、可行
- 修繕積立金目前的實際餘額
- 未來大規模修繕的資金來源是否明確
- 遠方業主與在地管理組合之間的共識形成進度
- 管理組合的實際運作是否健全
泡沫時期的度假公寓，部分物件確實出現復甦跡象，但背後堆積的結構性問題遠比表面看到的嚴重。切勿被短期漲幅迷惑。不動產專業人士一再強調：真正決定價值的不是「現在漲多少」，而是「未來能否長期持續」。
這才是理性判斷的根本基準。

　　中國人在日本開店，客戶是中國人。
　　客戶使用中國的微信支付，店家在中國收款，雖然消費地在日本，但金流全部都在中國。也就是說，日本根本追不到。
　　但其實這跟現金交易有幾分神似，只不過現金，你如果藏在家裡，還是會被國稅局搜出來，但如果一開始所有的金流都在中國，日本的稅務機關是一點辦法也沒有。
　　其實我還聽說，中國人房東，在日本租房子給中國人。假設談好的月租金是50萬，那麼合約上就寫租約25萬。每月在日本的租金金流只做25萬。之後，中國房東再跟中國房客，用中文簽署一份折合月租金25萬的顧問合約，在中國做支付的動作。
　　再說一次，這我只是聽說，純屬傳聞，我沒證據。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/7fe757b45527735797f7633afb405eef5b835626
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**片山財務相稱「由々しき問題」　中國系手機支付恐成脫稅與洗錢溫床，日本政府表達強烈憂慮**
（2026年3月21日）
隨著訪日外國人與在日中國人社群持續增加，**Alipay（支付寶）**與**WeChat Pay（微信支付）**等中國系手機支付工具在日本國內已相當普及。然而，這類支付方式可能形成「日本金融體系之外的平行經濟圈」，導致稅務機關難以掌握交易實態，進而成為脫稅與洗錢的潛在風險，近日在日本國會引發高度關注。
3月11日，日本眾議院預算委員會上，日本維新會眾議員**阿部司**針對此議題提出質詢。他指出：
- 部分交易完全不經過日本金融基礎設施，直接在中國境內的銀行帳戶與支付系統間完成結算。
- 日本國內雖發生實質經濟活動，但資金流向卻在海外，稅務當局難以掌握所得與營業額。
- 長此以往，可能在日本境內形成「不與日本法規制度接觸的獨立生活圈」，並增加洗錢（マネーロンダリング）風險。
對此，**片山さつき**財務大臣明確回應：「這是非常嚴峻的問題（非常に由々しき問題）」，並表示：
「就Alipay與WeChat Pay而言，在中國國內幾乎達到100%覆蓋率，但對於未與日本國內銀行帳戶連動的部分，現行法律的註冊義務與監督權限實際上難以有效行使。」
片山大臣進一步強調，政府必須從「秩序井然的外国人共生」與「消除不公平感」兩個面向，正視並積極改善此問題，並暗示將與G7等國際社會合作尋求對策。
**專家解釋：兩種不同交易模式的差異**
據ニッセイ基礎研究所金融調查室長福本勇樹分析，一般訪日中國旅客在日本連鎖便利商店使用Alipay時，通常透過日本法人進行日幣結算，日本當局仍可掌握向店家匯款的資訊，此類交易相對透明。
然而真正構成風險的是「同胞間私人交易」：
- 中國旅客在中國人經營的商店消費，雙方皆使用中國境內帳戶、以人民幣直接結算。
- 此類交易完全繞過日本金融系統，稅務機關難以追蹤。
- 相較過去使用現金人民幣交易，手機支付讓此類「脫法交易」更為便捷、低成本，可能導致消費稅逃漏與所得隱匿。
福本指出，這類問題並非日本獨有，而是全球性的「資料主權」爭議——支付資料掌握在海外企業手中，各國監管難以觸及。
目前，日本政府雖透過資金決済法對在日設有法人的海外支付業者擁有一定監督權，但對於完全不與日本金融機構連動的交易，仍存在明顯監管死角。片山財務大臣已表達強烈問題意識，未來是否修法、加強國際合作，或對特定跨境支付課徵新稅制，備受矚目。
（取材：FRIDAY、產經新聞、ABEMA TIMES等媒體報導）