TiN's Blog

  日本的大樓，有四、五層樓的，也有十幾層的，甚至也有不少超過20層樓高Tower Mansion（超高層塔式住宅）。喜歡住哪種，完全見仁見智。有些人怕地震，不敢住太高，我就曾經有日本朋友說，她絕不住在十層樓以上的樓層，她喜歡住在離地面近一點的地方。不過如果希望有豪華大廳，健身房等設備，由於這些東西都很花錢，因此如果不是超高層這種戶數很多的話，往往管理費用上無法負擔（豪宅型產品除外）。因此現在除了低層、中高層住宅區是樓高四、五層那種以外，現在比較常見的，大概就是十幾樓的產品吧。

  不過如果你要買的大樓，總樓層數目剛好是15層，可能要稍微留意一下這產品的規劃囉。怎麼說呢？依照日本的建築法規來講，大概有三個階段。樓高31公尺、樓高45公尺、以及樓高60公尺以上的。當然，越高樓層的建築，其建造時的法規越嚴格。超過31公尺的，就有設置非常用升降梯等義務，而一般超過樓高45公尺的，建造時要經過的許可就嚴格許多了，尤其是耐震性能上。而超過60公尺的，大概就是樓高19樓以上的產品的超高層，它要取得建築許可，都需要特別的申請手續。因此一般小建商多半沒能力建造這類的產品。
  也就是因為這樣，一般建商在興建大樓時，會盡量將樓高壓在45公尺之內，以便用較寬鬆的規定來取得建築許可。而45公尺，有良心的建商，會蓋成14樓，當然，如果硬要偷的話，只要如果把樓層高度、天花板高度稍微壓縮一下，就可以蓋出15層樓的產品，建商就多出了一樓的樓地板面積可以銷售。當然，一樣的高度，你把14樓蓋成15樓，室內的高度就會減少許多。許多朋友買房子都只注意到室內的面積，卻忘記了其實如果天花板太矮，住起來也是很不舒服的。我曾經就看過一間都是出租小套房的十幾樓大樓，天花板高度只有2公尺，待在裡面的感覺就像在台灣的夾層屋一樣，非常不舒服。

  除了天花板矮不舒服以外，還有一點很重要的，就是可能就無法做成「二重床(地板)・二重天井（天花板）」了。一般現在日本較新的大樓，都會做成「二重床・二重天井」(也就是地板跟天花板都不是直接銜接樓上樓下的住戶，中間多了一層空間可以埋設管線等)。但如果建商要偷室內的高度，最簡單的方式就是別做這種兩層的，而是做成地板跟天花板直接貼緊樓層水泥板「直床・直天井」。而這種「直床・直天井」的缺點就是你之後裝修時，燈具跟管線的配置就很麻煩，且隔音上聽說也比較不佳。因此之後要接手你房子的人，也必然會考慮到這個問題，選購上一定要留意。

  我們台灣的投資客，很流行買賣預售屋「紅單轉售」，因為除了可以賺很大以外，它操作起來可以說根本就是無本生意。也因為預售屋概念上等於是期貨，因此建商在賣你預售屋時，多半都會賣得比同時期同地段的新成屋貴。因為你預售屋還要兩、三年才會完工，因此一般台灣預售屋的價格會將這兩三年資金應有的投資報酬率以及風險係數加算進去。

  假設同時期的新成屋一坪是80萬，那麼預售屋要蓋兩年，因此可能就會銷售95萬。這95萬其實就是現在所預估出來，兩年後的價格了。計算方式為「預售屋合理價＝新成屋合理價×(1+i)ⁿ」。i值就是不動產投資的機會成本。顏炳立老師的著作中，認為i值至少需要有9%，原因就是投報率必須抓4%，風險係數必須要抓5%。至於n值則是物件的施工年限。假設兩年後完工，則n值則為2。詳細計算方法請參考顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》P190 。因此如果目前市場新成屋的合理價為一坪80萬，則兩年後完工的預售屋計算就為「80×(1+9%)²=95.048萬」。

   而這幾年在台灣房價漲幅驚人，房價80萬的地區，兩年可能不只漲到95萬，可能漲到110萬，因此就站在買預售屋的投資客的角度來看，等於是拿少少的錢，輕鬆賺取高額報酬。對，就跟期貨市場賺很大的道理是一樣的。而台灣的建商，其實也樂得配合投資客這種轉售紅單的銷售方式，大家一起來炒高房價，每個人都可以大賺一筆，有何不可呢？怎麼做？這我可就不專業了，詳細的手法請各位去參考Sway大哥的黑心系列，寫得很詳細。

  鏡頭轉回我們東京，自從東京奧運確定後，灣岸的案子一個接著一個推案，三菱地所的Tower還沒賣完，三井最近就馬上又在隔壁推出另外一根高達一千多戶的Tower。當然住友也不甘示弱，也在附近的勝どき推出了兩根雙塔，但其實附近有許多就案都還沒去化完，量已經夠大了，還持續一堆建商搶蓋。而其實，我耳聞還有蠻多台灣的投資客打算學台灣的紅單炒作方式，先買入預售屋，等到即將完工時，再轉賣出去。不過究竟這個方式可不可行？我個人是持保留的態度。至少這個錢我覺得可能是「富貴險中求」。原因有三，大致如下：

  第一點：就目前那裡量這麼大，建商自己銷售的部分都還賣不完，現在還猛打廣告，新案也一個接著一個推，我實在看不出兩年後完工時，日本自住客必須高價買入你房屋的理由。

  我們台灣的朋友購買不動產，都會有「蛋黃區、蛋白區」與「蛋殼區」的觀念。之前在台灣時，我曾經拜讀過戴德梁行總裁顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》，著作中提到，在台北投資不動產，一定要有「替代與空間」的概念，才可以衡量出一個不動產真正合理的價格是如何。書中舉例，如果蛋白區的價位，已經接近蛋黃區，那麼不用考慮，一定要去買蛋黃區。因為這種情況下，等到市場恢復理性，蛋白區的價位必定下修。像是最近台北的不動產市場回跌，而跌幅跟拋售情況最明顯的，還是蛋白區跟蛋殼區。

  建商蓋房子賣你，本來就是要賺錢。在東京，由於現在市況很好，因此即便是蛋白區，甚至是蛋殼區的地方的新成屋，開價都已經有越來越接近都心蛋黃區的傾向了。我們先撇開有地段情感因素的麻布，白金台等快變成胚胎的高貴地帶不談，目前像是新宿，或者是部分中央區比較沒那麼黃的蛋黃區，其新成屋的平米單價就落在90萬~120萬日圓不等（依產品規劃不等）。但我們卻不時可以看到都心五區，乃至於都心七區（加上目黑區及一部分的品川區等城南地區）以外的房子，開價接近，甚至超越了都心七區的價位。雖然可能這些開高價的個案，所使用的設備較為頂級，不過各位要知道，設備是會折舊的，舊了，就不值錢了。因此這種都心七區以外，即便設備高檔的高價物件，在這一波房市漲幅2020年後，是否能全身而退，就有待觀察了。

  現在好地段的物件日漸稀少，傳統上的都心三區（千代田区、中央区<晴海、勝どき不算>、港区），已經很難看到好的案子了，甚至連像樣一點的中古屋也看不到。若將投資範圍拓展為都心五區（前三區加上新宿区、渋谷区、中央区晴海＆勝どき），或許還有不少還OK的物件，但也都很高價。不過由於上述「替代與空間」的因素，我還是建議各位朋友，盡量將你的投資目標放在都心九區（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区）中就好。至少在房市反轉時，這些區域可能會賠得比較少。

  來，上述的「蛋黃區，蛋白區」等用語，我們都是以「台北市」又或是「東京都」這樣整個大城市行政區的觀點在看的，也許在台北，這樣就夠了，但是由於東京實在是太大了，從東邊到西邊的距離，可能要等同於台北到桃園了。因此看東京的不動產時，我認為除了可以把東京看成是一棵很大的蛋，都心五區看成蛋黃區以外，我們也可以把各個區域，都獨自當成一顆小顆的蛋。車站或者區域周邊精華區為蛋黃；再遠一點或者次級的地方為蛋白；而生活機能較差、較不方便的地方則為蛋殼。也就是「大蛋包小蛋」（突然有點想吃大腸包小腸）。因為如果兩個區域距離太過遙遠，則替代與空間的效應將會比較不明顯，就是因為太遠了，對於住在「豐洲」的人，可能會覺得「中野」根本就已經是另一個城市了，因此兩者之間的替代性可能就比較沒有那麼的高。或許以「大顆蛋」為主，再以「小顆蛋」為輔的觀念來補足，會比較貼近真實的東京不動產投資。

  舉個例子，我們就先暫且把「目黑及品川車站一帶」這個區域，當作是一顆小蛋。因此山手線的「目黑」站週邊商業區，也就是這顆蛋的蛋黃區，價位理所當然不便宜。但僅僅一站之隔的東急目黑線的「不動前」站，比較偏向住宅區，所以自然地價不比目黑站，這裡，我們就把它看成是這顆小蛋的蛋白區。由於兩地的交通條件差異不大（其實不動前，要走到目黑車站也很快），因此租金差距其實並不大。這時，會使用「收益還原法」來計算「投報率」的朋友，就知道後者，也就是「不動前」的投報率較高。（房價低，租金相同，計算出來的投報率就高）。因此，在房價不漲的前提之下，比起購買蛋黃區「目黑」站，反而購買蛋白區「不動前」，資金的投資效用更大。再連結回我們剛剛講的「空間與替代」的觀念，由於最近蛋白的「不動前」其實也漲蠻多了，房價也接近蛋黃的「目黑站」，因此投報率也拉近了不少。聰明的你，如果最近還要在這小顆蛋的區域投資不動產，應該選擇哪裡已經很明顯了。對，前文提到的：「如果蛋白區的價位，已經接近蛋黃區，那麼不用考慮，一定要去買蛋黃區」（ＰＳ：我不是在替某個建案打廣告喔，那個案子我沒看過。）

  各位朋友新年快樂！2013~2014年，本站陸陸續續在網路上跟各位分享了許多東京不動產投資的情報，站長也有幸在去年年底出版了「快狠準！東京買房最強攻略」一書，有機會讓更多的台灣朋友能夠更加認識東京不動產。這一篇開春第一篇，我們就來從「台灣購屋客」、「成交量」以及「成交價」等三個面像，來回顧一下2014的東京房市，以及2015年的新年展望吧！

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  1.台灣投資客

  說到投資東京房產的海外投資客，可以說是2014年東京不動產界的頭條新聞。2015年1月6號出刊的「住宅新報」，以頭版頭的方式來做2015年的業界展望，而第一部分就把篇幅留給了台灣投資客，指出台灣人狂買東京不動產的盛況。報導中指出，因為台灣民眾親日，所以許多個人投資家都勇於錢進東京房市，同時，也因為台灣政府對於壽險業者海外投資的放寬，因此也讓台灣越來越多的熱錢跑來東京房市。同時，也因為中國信託併購了「東京スター銀行（東京之星銀行）」，因此對於台灣的投資者而言，融資環境日趨完善。日本的不動產業者見機不可失，因此日本大企業不動產業者「東急リバブル」也與台灣當地的房仲合作，此外，專營不動產再生事業的「アルデプロ」更直接進軍台灣成立分公司，可見日本業者對於台灣市場的重視。而目前許多專門開發小套房的建商，更是積極佈局都心五區的建築用地，打算專門蓋來賣給海外投資客。反觀台灣，由於政府持續打房，又是房地合一，又是調高公告現值，因此許多熱錢以逃竄至海外市場，而日本的安倍經濟學加上東京奧運等利多持續發酵，看來台灣的東京投資瘋，2015年只會更熱，不會冷卻。不過東京不動產畢竟不像台灣，隔海操作絕非簡單的事。套一句台灣不動產女王徐佳馨在錢線百分百節目中的一句話：「買海外，小心上車很簡單，但下不了車」。

  投資不動產，地點很重要。曾經我也在自己的部落格以及新書寫過，蛋殼區以外的地方，投資少碰。這些地方，之所以會被列為蛋殼區，是有理由的。東京的不動產，價位「西高東低、南高北低」，這是大家都知道的常識。這一篇，我們就來看看三個區域：「1.高級住宅區」、「2.下町（類似我們的老街）」以及「3.新城（大規模新造鎮）」吧。

  先來講講「1.高級住宅區」好了。為什麼港區、澀谷區、以及千代田區這些位於東京都西半邊的區域會貴氣逼人？原因很簡單。除了本身地盤穩固以外，還有一點，就是歷史上，這裡就是江戶時代武家宅邸所在地。也就是這裡本來就是將軍等達官貴人住的地方，自然而然，氣息就會形成一股貴氣。

  至於「2.下町」呢？其實這裡就是古時候的藍領階層等工人、職人所匯集的地區。像是淺草，上野等一帶的下町，雖然商業氣息濃厚，但畢竟就不是個高級住宅區。就是因為這樣的歷史因素，而導致這兩邊的氣息完全不同。注意喔，我現在是以「住宅」的觀點在看，而不是以「商業」的觀點在看。當然你買上野或淺草的商業樓，是可以賺到翻的！

  接下來「3.新城」。所謂「市可生，不可造」，在上篇文章也曾經提過。雖然「新城」有新的交通網，鐵道路線，也有大規模的賣場，周遭又規劃得很漂亮，看起來就是前途一片光明啊！但等等，那為什麼40年前的大規模造鎮：「多摩新城（多摩ニュータウン）」為什麼會衰退呢？房價有多便宜你猜猜！甚至70平米40年屋齡三房產品，大概只需要1300日圓就可以買到（不相信可以自己上網查查）。

  多摩新城搭特急，只要30分鐘就可以直達新宿ㄝ！超近的！但它衰退原因，其實也很簡單，就是因為它是一個「完全的」新城，沒有絲毫人文上的氣息。這種新城的一次取得者，多半進駐的人都是年輕夫妻（因為買不起都心），因此新城剛完成時，家家戶戶都是年輕夫妻，小朋友。整個城市充滿了活力。但，大部份的家庭，小孩子都會同時一起長大，一起外出求學工作，而造成這個地區人口大量流出，同時，因為它也舊了，所以也不會有太多的新人口流入（因為有更多更新更漂亮的新城：如灣岸跟武蔵小杉），也因此導致婦產科，育幼業等年青人取向的產業也無法繼續經營下去，沒有了婦產科，育幼院，更是惡性循環，沒有新的年經家庭要入住。

  曾經在台灣的房市論壇裡面看過類似的文章。說因為現在高房價，如果你的房子賣不掉，投資客的操作手法不是「降價賣」，而是「加價賣」！

  好奇怪喔，都賣不掉了，為什麼反而是「加價」呢？其實說穿了，就跟日本網路購物的手法如出一徹。

  假設台北市有一間房子原本開價1000萬台幣，但因為市場不好賣不掉，這時投資客就乾脆就把它重新開價，開個1400萬。等到這個網路資訊放在各大房仲網流通一段時間後，大家就會看這個高價看得很習慣。雖然還是很貴，雖然消費者也不會1400萬買單，但是潛意識中，你的腦袋就會知道說：「有一間房子，這個地段，它賣1400萬，好貴！」。

  等到大家看習慣這個物件的數字之後，屋主再調降個300萬台幣，開價1100萬台幣，並打上「下殺特區」之類的文字，消費者就很容易會被誤導說：「哇！跌了，趕快買！」，然後可能就會1080萬元成交。不過實際上，這個價位還比屋主當初的期望價1000萬元，整整多了80萬台幣。

  這種操作手法其實就跟日本的網路商城很像。日本某些超大型的A開頭的購物網站，他們什麼都賣，而且很多東西並不是自己公司進貨來賣，而是可以讓很多商家自行將商品透過這個A平台來上架銷售，網路平台A公司只是抽取上架費用跟成交時的%數而已。而有些日本聰明的業者為了讓自己的商品好賣，時常會有價格「三日一變」的情況。也就是原本賣1000日圓的商品，就在網頁上跟你講說，「現在正在特價中，這個價格如果你現在不買，就沒了喔！」之類的。而真的，期限一到，他馬上把價錢調高到1500日圓原價，讓原本還在考慮，結果來不及購買到特價的消費者心裡有扼腕的感覺，等到過幾天後，他們再把價位調低至1100日圓，這時上一批沒買到的消費者就立刻給你殺下去了。對這間公司而言，他們還多賺了10%。

  安倍無預期解散眾議院，讓在野黨措手不及，被認為是這次自民黨與公明黨聯盟大勝的主因。而這次第47屆的眾議院選舉，雖然投票率只有歷史新低的52.67%，但執政聯盟這兩黨，也拿下了326席次，過了2/3的門檻。換句話說，接下來的「安倍經濟學2」，可以說是總理說了算，現在就等安倍先生第三支箭：「成長戰略」順利命中了（第一隻「量化寬鬆」；第二支「財政出動」）。

  雖然股票市場是安倍經濟學的直接受益者，不過由於大家早已預期安倍國會大勝，因此股價早已提前反映（織り込み済み），而且選舉隔週開盤，由於受到美國股市大跌影響，因此選後開盤第一天，股市不漲反跌。此外，這幾天也由於油價狂瀉，俄羅斯無預期升息了6.5%，讓盧布有了崩盤的疑慮，也讓國際避險資金再度衝回日圓市場，這幾天才又從119日圓，震盪到115日圓（今天很像又回到了118）。因此近幾天的股市跌以及日圓回升，似乎不是在走回頭路。

    為什麼要去東京買房？有錢人想得跟你不一樣，買房可以投資分散風險，更能保值（抗通膨），甚至贈與時可以節稅。

    而在安倍政權量化寬鬆政策下，日圓急貶，台灣的房地產市場又已經走到高點，政府也下手打房；日本目前已經全面開放外國人買房，東京房價比台北便宜，有 多俗？一張大立光的股票就可以買間中古小套房！加上2020年東京申奧成功，這些因素都讓許多大戶棄守台灣轉往東京發展。

  一直以來，我都只看東京都，而且不是看23區，只看其中較有價值的17區。也就是因為這樣，我也從來不會去看東京都以外的不動產。

  11月22日，位於神奈川縣川崎市的武蔵小杉（むさしこすぎ），誕生了一間超大的購物中心，「Grand Tree 武蔵小杉」，很少會有這種超大賣場，開在只有距離車站四分鐘路程的這種黃金地段，日本的財經節目WBS也專題報導。這才吸引了我，想說應該走出蛋殼區，看看蛋殼以外的世界。

  Compact City,「緊密都市」，顧名思義，就是一個車站附近自成一格的小城市，可以自給自足，在這個小小的城鎮中，就滿足了所有的食衣住行育樂。而武蔵小杉就是從33年前，開始將區域發展成這樣的地區。周遭的超高層塔式住宅，有十幾根之多，棟距也頗近，還真的有點像是在郊區的新板特區。也由於今年這個Grand Tree購物中心的開幕，使得這個地區的生活機能更加完善。住在這個地區的居民，不用特地再跑去町田，新宿等都會購物。

  在日本買了房子之後，每年都還有沈重的稅賦負擔。先講「地方稅」好了，你買不動產時，需要繳付一筆「不動產取得稅」給都道府縣，而每年，還得繳給物件所在的市村町一筆「固定資產稅」。

  如果你的東京屋，是買來當自己來日本玩的Second House，沒有出租，那麼就只需繳納上面兩筆而已。若你不是很常在日本，怕錯過繳稅的期間，那可以請你的日本朋友當你的「納稅管理人」。

  只需要到物件所在地的「都稅事務所」，去拿這張單子填一填，告知你的納稅管理人是誰即可。今後，關於你的房子的取得稅以及固定資產稅，就會寄稅單到你朋友家，只要請他去便利商店代繳即可。

  來投資東京不動產的朋友，許多人都對於稅金很敏感，這是很正確的態度。而在日本買房的各種稅制中，讓大家最感不解的，我想莫過於「源泉徵收」了吧。

  而到底什麼是「源泉徵收」呢？其實就是由你的「租客」，也就是租金來源的「泉源」，先行將你的不動產租金所得，先預扣所得稅以及復興特別所得稅下來，由租客幫你代繳給國稅局的一種制度。所以「源泉徵收」的義務，是落在租客身上。會有這種制度，不外乎就是因為日本的國稅沒有辦法對於住在海外的「非居住者」進行查稅以及追稅的動作。

  至於什麼是「非居住者」呢？顧名思義，就是「沒有住在日本的人」，這當然包括各位台灣的包租公，甚至連在外國出差的日本人，都算是「非居住者」喔。不過日本的這個制度很奇妙的地方是，如果「非居住者」，租給的是「個人」，而不是「法人（公司）」，則這個「個人」就沒有義務要先行跟你收取源泉徵收。

  來，整理一下，如果你是「非居住者」，而你的房子租給了「法人（公司）」，則這間承租的公司就得在付你房租的時候，就得先行預扣20.42%的源泉徵收，剩下的79.58%，才會匯進你的戶頭。如果你是租給「個人」當住家用，則你的租客則不需要先預扣稅金，也就是你可以拿到100%的租金。當然，就算你租給法人，先預扣了20.42%，但這也只是預扣的，如果你事後列舉出費用，又或者你在日本的總所得不高，還是可以去申請退稅的。

  同時，也就是因為這麼麻煩，如果一間公司要跟你租商辦，聽到還要幫你先源泉徵收，有時候就會嫌麻煩就不爽向你租了，因此外國人在日本持有商辦，有時候反而不見得好出租。站在我們外國人的房東的立場也是，出租給法人，還得先被扣20.42%的源泉徵收，到時候還得請稅理士去辦退稅，無疑是多了一道程序跟費用，也就是因為這樣，所以我一般不建議各位買辦公室來租人，可以的話，就買一般住宅產品來出租就好。

根據明日(2014.12.06)出刊的週刊東洋經濟報導，從2012年7月至2014年10月，東京23區不動產已漲了8.5%，千代田區的中古大樓產品更是漲了40%，價位已經突破雷曼風暴時的高點。

就如本站之前的文章提到，日圓急貶，必定帶動新成屋價位上漲，同時也因為新成屋供給量少了一半，連帶拉抬中古屋行情。不過這資產通膨也僅限好地段的好產品而已，並非雞犬升天。雖然現在的東京，儼然就是賣方市場，但漲不了的東西就是漲不了，例如報導中就提到，千葉跟埼玉，價位仍然持平。

此外，也因為屋主認為房價會續漲的預期心理，許多中古屋主開始惜售，也因此連帶壓縮了成交量，形成了價漲量縮的局面。不動產仲介大公司住友不動產販賣2014年4~9月的營業利益，也因此衰退了20%。

  不知道各位朋友到日本來看屋時，有沒有發現到一種房型？無論是中古屋，或是新成屋，常常都可以看到圖片這種一樓房間，「高度只有一半」的「半地下」房型。其實這種房型不太好，因為它比地面還要低，因此容易潮濕、發霉。尤其最近日本不時會有超大豪雨，這種物件也很容易因此淹水。那至於為什麼這麼差的東西，在日本還是會存在呢？主要有兩個因素。

  第一點，低層住宅區的限高：之前的文章曾經有講過，日本的低層住宅區，高度限制很嚴格，有些限制你的樓高只能有10公尺的高度，有些地區則是12公尺。因此建商會為了多增加一些房間可以銷售賺錢，會把一樓做低一點，讓高度可以再多出一層樓出來銷售。

  第二點，容積率的特例：在日本，依照建築基準法，只要你的房間天花板高度，離地盤面不到一公尺，則這部分是不用算入容積率的（不算入的部分僅限所有房間總面積的1/3）。而什麼是容積率呢？簡單來說，就是「一塊基地能蓋出多少空間」的限制。因此，講明白一點，這種半地下的產品，就是因為不算在容積率裡面，所以也就是說，建商可以藉由讓你的房間離地不到一公尺，不算入容積，而多蓋出來賣你，增加獲利。

  雖然有些低層住宅區的半地下產品，會附有很大的庭院，但是說實在的，灰塵啦，小貓跳進來的情況也不少。也因為半地下的房子有這麼多的缺點，因此一般中古物件，多半這種半地下樓層的價位，會是正常樓層的七折價，甚至有時候就算半價，都不一定有人要接手。不過，現在許多建商很賊，在銷售這種產品時，把樣品屋用得美輪美奐，引你購買，而且賣的價錢跟樓上的房型價錢只是便宜一點點而已。另外，因為實際上它也不是地下室，所以廣告時，都會說這是一樓，因此，如果你貪小便宜，又懶得自己去現場看一趟的話，買了這種產品的話，你的資產就會一路像是溜滑梯的往下墜了。（而且說實在的，小偷如果要偷東西，這種房間最好偷。）

  原本這種大樓的共用樓梯、入口大廳部分以及走道部分，都是要算入容積率的，不過因為近年的建築基準法改正之後，這些都不再列入容積率裡面。因此最近只要是新一點的大樓，只要不是位於低層住宅區，有建築物限高問題的物件，多半一樓不會再做成房間，會直接做成大廳等。反正又不算入容積，因此不會影響建商的銷售面積。也因此，除了有限高的低層住宅區以外，現在已經很少見到新屋會是這種半地下的產品了。

  我們台灣如果買大樓，嫌空間不夠，太小。有時候會連同隔壁的戶數一起買下來，左右打通。若沒有隔壁的房間可以買，有些更極端的作法是，會買樓上或樓下來個上下打通。這在日本可行嗎？

  先說我上個星期，去看了一個西新宿的預售屋。售價大概是100平米，1億1000萬日圓左右。而頂樓與倒數第二樓，建商把它做成150平米的豪華房型，要價居然高達3億5000萬日圓！為什麼價差這麼大？而到底頂樓與一般房型只差在哪裡呢？其實除了頂樓天花板高了一些，view看得遠一些，空間大了一些以外，可以說是根本沒什麼兩樣。也就是如果日本的房子，可以隔壁兩間打通，你買兩間100平米的打通，還比那間150平米的便宜！

  大家看到這邊應該就知道我要表達什麼了。對，在日本，大樓產品無法兩間打通。理由有兩種。

  第一個理由：我記得之前曾經也介紹過「壁芯面積」以及「内法面積」的差異。前者是從牆壁的中心線測量的，後者是從牆壁內側測量的。而我們的所有權上，登記的面積，不是較大的「壁芯面積」，而是較小的「内法面積」。也就是說，跟你鄰居戶的界線牆壁，是公設。就算牆壁的厚度只有10公分，這10公分，其所有權仍然不是屬於你的，或者是隔壁戶的。而是屬於全體大樓的共用部分。因此你不可以把公設佔據為自己家的一部分使用。也因此很多日本的大樓，你跟隔壁的界線牆，由於有做隔音設備，而且實際上也是公設，因此都不可以擅自訂釘子進去。一來怕破壞隔音設備，二來，牆壁裡面不是你家。

  也就是因為這樣，在日本，大樓的頂樓都會做成大坪數的，然後把單價賣得比下面戶數貴很多。因為它有稀少性，你自己無法藉由買兩間打通，而讓室內面積變更大。順道一提，除了牆壁是公設以外，窗戶跟大門也都屬於公設，因此也無法自己換成自己喜歡的樣式。試想，如果窗戶跟大門可以亂換，那不是整棟大樓都變得很醜嗎？那跟台灣那些很醜的大樓有什麼兩樣呢？

  最近有許多朋友詢問，如果要買東京不動產，到底哪裡是蛋黃區，哪裡是蛋白區呢？只要是「中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区」等俗稱的都心五區都好嗎？

為了一次解答各位的疑問，本站特別繪製了這張蛋黃區，蛋白區與蛋殼區的圖。

標示：

「紅色」表示蛋黃區，就是東京最精華的區域。會變成一個愛心形狀，純屬巧合。

  雖然說最近東京中古屋的市場很好，好到一貨難求。但如同昨天分享的新聞，不會漲的東西就是不會漲。不只這樣，不會漲的地區就是不會漲。根據「アトラクターズ・ラボ」的社長「沖有人」的著書提到，可期待資產通膨的地區有限。也就是我們台灣俗稱的蛋黃區，有「麻布十番、白金高輪、赤坂、六本木、代官山、恵比寿...等」。另外，也有蛋殼區以外的地區，這些地區連蛋殼可能都算不了，但他行政區上仍然屬於東京23區。哪裡我就不講了，以免得罪人。這些地區的中古屋，很多實在便宜到不可思議，例如標題講的，某區，離車站五分鐘，大約40平米的兩房物件，全新裝潢！！雖然屋齡高達了40年，但是卻只賣你八百萬日幣。這種東西要買嗎？

  假設這個物件是在蛋黃區或蛋白區內，就不用考慮，買就對了。但是，蛋殼區以外呢？其實，一個東西會便宜，一定有它的原因在。尤其是不動產，如果能賣貴，絕對不會便宜賣給你。這個物件換算下來，大概每平米不到20萬日幣，比起現在都心五區新城屋，動不動就要一平米130萬，真的可以說是便宜到無法置信。出租的話，同棟的出租行情大概是七萬日元，也就是說，表面投報率算起來超過10% 。

  「喂！十趴ㄝ，十年就回本了，買啊！！」...大概大家的第一直覺一定是這樣反應。但冷靜思考一下，這真是個好投資嗎？首先，高投報率往往代表高風險。雖說行情可以租到七萬，但很難保證這個房客退租後，這種很舊的中古屋立刻可以再租出去。另外，往往再過個幾年，大概這個建築物就已經殘破不堪了，加上它又是舊耐震基準，因此搞不好降到五萬都租不出去，你還是得照樣繳高額的管理費跟固定資產稅。重點來了，這些都不是最大的風險，最大的風險在於改建！！如果沒有改建，大概也只能一直放著爛下去（繼續繳稅金跟管理費）。但如果有機會都更改建，別說賺到錢，你還很有可能必須拿出大筆的錢來倒貼！！

  根據建物區分所有權法」，改建超過4/5以上的區分所有者，以及議決權同意。如果你買的大樓容積率還有剩（也就是能蓋更高），那麼恭喜你，自己或許不用出到什麼錢，就可以像台北市這樣一坪換一坪，但實際上，這樣的情況不多，而且就算有，也不會便宜賣你。因此，如果你大樓的容積，已經不能再蓋更高，那你可能得多花個好幾百萬（甚至超過你的買價），來大家一起重建。實際上，有些地區的容積率，不增反減，也就是原本舊的法令，可以蓋出現狀這麼多，但是經過法令的修改，可能原本有200%的容積率，現在只剩100%。也就是你如果重蓋，還不見得蓋得出一樣的大小。另外，雖然日本政府有在規劃放寬容積率，但這也可能僅限於國家戰略特區，不會是你的蛋殼以外區。因此你也別奢望容積率會變多。此外，除了精華區以外，日本人口一直在減少，原本全國房市就已經有供給過多的頃向，如果再放寬容積率，只是再增加供給量，再多一次崩盤的機會而已。

  另外，雖然你擁有大樓的部分土地所有權，但是別忘了，改建的費用，除了「新建費用」以外，還多了一筆「拆除費用」。更慘的是，日本原本物價跟工程費用就高，更何況現在日幣跌，導致原物料上漲，因此貴上加貴，更難取得五分之四以上的人的共識，來都更自己的房子。畢竟好幾百萬，不是所有的人都可以一次拿得出來的。因此有些中古物件的賣價，甚至比土地價格還要便宜。另外，如果不都更改建，也可以提高每月的修繕費用來拉皮，維護。但這個也是要花大錢，也很難得到大家的共識，因此很多東京「蛋殼區」，以及「蛋殼以外區」這樣子的舊大樓，現狀就是放著爛。好拉，就算你們大樓每個人都很團結，每個人都很有錢，願意來改建，但是，還記得我以前PO文寫的借地借家法嗎？只要有一個租客搞不定，不願意搬出去，改建就遙遙無期！

兩極化，越來越明顯。根據昨天(2014/11/17)出刊的週刊住宅，10月份大樓產品比起去年同期，成交量萎縮了 13.4%，比起上個月的-5.9%，量又縮得更嚴重了。

原因就在於「沒有貨可以賣」。

最近根本沒什麼優良物件釋出，以至於許多物件都在登錄REINS流 通網前，就已經成交。

因此無論是總價還是單價，比起去年，平均都漲了8%以上。

   常常可以在東京的不動產廣告，看到「吉祥寺（きちじょうじ）」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但你知道嗎？有另一個網路排行榜，指出吉祥寺其實是地雷區喔。（詳見連結）

http://rocketnews24.com/2013/11/23/390319/

  這名日本網友，根據自己與不動產業者的見解，在網路上公布了「最不想住的地雷區前五名」，結果吉祥寺就排在第四名。而其他的名次分別為：

第五名「龜有」

第三名「台場周邊臨海地區」

  根據統計，全日本除了東京都以外，其他大部份的地方都市，人口都在持續減少當中。也因為日本是個自由經濟市場，因此房價還是建立在最基本的供需上。最近日本各地，房市大好，尤以東京更佳。雖然很明顯地，房價已經漲一波，但很多日本人還是不願意購買房屋。為什麼呢？除了日本人的通縮腦還沒轉過來以外，還有另一個因素，就是日本人口持續減少當中。既然人口減少，要撐起全國房價整體上漲實在不太可能。

  不知道各位朋友有沒有發現到一個現象，就是最近大樓產品漲、小套房也漲、連預售屋創新高價。不過很弔詭的，有完整土地的全新木造透天價位似乎沒什麼動，還是維持在四、五千萬日圓左右。這是不是就代表了實際上地價上揚的幅度沒有很明顯呢？不然有完整土地持份的透天木造，怎麼會沒漲呢？而這幾天，日本朝野也在吵下一次的增稅問題，是否要將原本預計的2015年的10月，延後到2017年的4月實施。理由不外乎就是老百姓對於景氣轉好沒感覺，生活越來越痛苦。也因此，這種專門賣給日本家庭自住客的產品，自然也沒有漲價的力道。既然這樣，如果大樓產品再繼續狂漲，與木造透天的價差越來越大，那難保大樓產品不會向下修正。（阿不然就是景氣變好，透天產品補漲。）

  最近聽到不動產業界有些傳聞，認為東京不動產的好時機只剩五年多。也就是2020年，會是由好轉差的反轉點。除了2020年的東京奧運結束，利多出盡以外，還有另一項調查，指出東京都的人口會從2020年進入負成長。當然，人口一變少，對於住房的需求也會減少，連帶房仲及建商業績變差，甚至會出現倒閉潮。同時，又因為目前許多置產的投資人，都是想要在奧運前大賺一筆，於奧運前拋售的。因此到時是否會利空同時來襲，引發一波賣壓，有待後續觀察。

  另外，以下是自己的一些淺見。相信很多人來東京遊玩，都對於東京的好環境印象深刻。之後回去就開始罵台北哪裡不好哪裡不好....之類的。得確，就居住環境來講，東京的確優於台北，這是不爭的事實。但也就是因為這樣，房價才沒暴漲。記得在台灣時，看過基泰建設總經理，馮先勉博士的著作，他提到，要壓抑台北市的房價，只要努力做好都更，讓好屋，以及好環境的供給量增加，這樣，房價自然會平穩。因為每個地方都好環境，好居住，這樣，大家就不會一窩蜂去擠大安區跟信義區，自然不會讓這兩區房價飆漲，帶動整體房價上揚得太離譜。拿他的意見，來套用在東京都，似乎與他的思考不謀而合。除了富豪名門聚集，貴氣逼人的3A+1R：青山（Aoyama）、赤坂（Akasaka）、麻布（Azabu）、六本木（Roppongi）的住宅區一帶以外，其他舒服的居住地還是很多，例如：白金台、代々木、広尾、四谷、目黒、代官山。平民一點的：中野、下北沢、自由が丘、高円寺、吉祥寺...等。甚至有點遙遠的郊區：二子玉川..等，都是很好的居住環境，細數不完。而且各有各的特色，不分優劣貴賤。也因為這樣，似乎台灣人奢望的居住正義，已經在東京實現。

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由於現在東京的中古屋市場太旺，有些屋主惜售，因此好一點的物件都一貨難求。因此台灣做日本線的房 仲業者，許多早已放棄中古市場這一塊，改由代銷建商的新成屋。因為中古屋流動速度實在太快，根本直逼股票交割，因此台灣的業者無法掌握。但如果是跟建商一 大批談來賣呢，至少可以確保貨源，才不會發生客人決定要買，結果物件已經先被其他日本人搶走的窘境。

不過一般來說，如果你買東京的全新小套房，那你買到的價位應該就是整個大樓，從落成到拆除之間，他的生命週期中的最高價位了。有別於兩房產品，由於小套房只有投資客會買，因此效用差，二手時的轉賣價格只會被依照收益還原法，價格大砍特砍而已（我不知道講了幾百遍了）。

舉例來說，一間全新套房，分售時若售價為3000萬日幣，那麼，很有可能10~15年後，拿出來再賣時，價格很有可能只剩2000萬～2300萬日幣之間了（先不考慮通膨因素）。