TiN's Blog

  最近台灣似乎有一篇文章很火紅，內文提到了日本的「房子，如果是獨棟的木造屋，根據日本的法規，三十年就必須改建；鋼筋水泥的大樓，到了四十七年的法定耐用年限，也必須改建」。

http://www.storm.mg/lifestyle/106249

因此也有許多朋友及客戶詢問我關於這點是否屬實。直接說答案：錯的。

  日本是有私有權的國家，土地以及建物，都是私有物。沒有任何人能夠強制有私有產權的房屋改建或者是拆除。除非道路徵收等，但這也會有補償方案。而RC等區分所有權的產品，則是80%以上住戶同意改建，才可以拆除改建。（但你也不要期待跟建商談改建時，可以一坪換一坪，拆要錢，蓋也要錢。如果你的大樓，容積率沒有剩，建商無法藉由剩餘的容積，多蓋些戶數來賣，藉此籌措改建費用以及利益的話，就是只能這樣一直用下去。）

  仔細搜尋一下At Home等日本售屋流通網就可知道，日本仍然有許多5、60年的大樓產品以及木造建築還在市場流通，甚至也有80年以上的建物。若上述描述屬實，這些物件不就都違法？另外，目前東京興起了老屋重新翻修，再販賣的風潮，稱作Renovation。若上述描述屬實，那有人會願意買一個只能使用10幾年，且花大錢重新裝修的產品嗎？

  有在日本租屋過的朋友都知道，租屋時，要付出的一筆「初期費用」很高。若以一間6萬日圓的小套房來說，可能初期費用就要高達25~26萬日圓；若是一間13萬日圓的高級套房來說，初期費用就要高達60多萬日圓。也難怪我以前教日文時，常常跟學生開玩笑說，就是因為租屋搬家這麼貴，所以日本人就算住到的房屋鬧鬼，也都選擇跟他「共生」下去，就像咒怨一樣（開玩笑）。

  但其實你知道嗎？這些錢，很多都不是房東拿走，因此想來日本當包租公，也不是想像這麼好賺。這篇，來談談租屋。以我們經手過的一個實例，來介紹一間月租13萬，室內為25平米（約7.5坪）的房屋出租時的明細。這間出租時，由於是月中，因此剛好第一期的房租並不是給一個月，而是給半個月，因此如果是月初開始入住的話，費用會更高。

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1.第一筆：「房租與管理費」。房租的13萬當中，包含了11萬9000日圓的租金，以及1萬1000日圓的管理費。管理費需要由租客負擔。這一筆管理費不是指外國人房東請代管公司收錢的「集金代行」，而是繳給大樓管委會的「大樓管理費」。這個案例從月中開始入住，因此這一筆房租跟管理費以日數來計算，只收取半個月。

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  上個月，日本銀行發表了2015年10~12月的資金循環統計，顯示日本人的個人金融資產，高達了1741兆日圓。這個數據，比起2014年的1708兆又增加了1.7%，也就是日本人的個人存款越來越多了（http://www.jiji.com/jc/graphics?p=ve_eco_kojinkinyushisan）。而這個數字其實已經超過日本2015年的GDP（實質：528.6兆、名目：499.1兆）三倍。儘管經濟不景氣，窮人越來越窮，但似乎富人受惠於安倍經濟學，富人以錢賺錢，累積財富的速度似乎越來越快，貧富差距也越拉越大。這個現象，也導致了東京的房地產，賣給有錢人的高檔產品越賣越貴，但近郊賣給一般受薪階級的產品，卻因為漲價，有點賣不太動。因此現在東京的不動產現象，兩極化的現象越來越明顯。尤其是今年的高級地段的新推案，價格已經拉高許多。但似乎一般住宅型的產品，有觸頂的味道。

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  其實根據日本不動產經濟研究所的數據，大樓型的產品，日本2015年，一整年推案總銷金額為3.6兆日圓。再對比日銀這個2015年的資金循環統計，個人保有的金融資產為1741兆日圓，就可大約概算，這個金額可以讓日本人每年都買房，買483年都還花不完。甚至如果只買首都圈的一都三縣的話，甚至可以買800多年，也就是說，日本人其實很多人非常有錢。因此有些人很樂觀地認為，只要日本的一般人的想法轉變，開始利用低利率，舉債購屋，房地產要往上衝，翻個一倍，是輕而易舉的事。因此我認識的某些房地產私募基金的投資人，認為：1.建築用地有限，推案量減少，2.日本金融政策有利房市，3.大都會區因為觀光客增多，連帶拉抬地價，4.日本人很有錢...就因為這幾點，他們認為目前日本人只是無法接受已經漲了一波的新價格，需要讓市場沈澱盤整一下，再過一段時間，沒得選擇之下，只好向高房價妥協，這時房價就會繼續往上衝。當然，這是這些投資人的想法，不代表正確。

  不過，的確。最近很多老舊的空屋，甚至被日本人認為是沒有價值，租不出去的不動產，都找到了自己的活路。例如老舊公寓或者一戶建，透過裝修後，拿來轉作Airbnb等民泊，都為這些原本被認為是不良資產的房屋，找到了再利用的價值。也有許多老舊的商辦，重新整修，搖身一變為熱門的主題式旅館，而且就日本政府對於民泊的開放，越來越積極，似乎也為日本「宣稱」高達820萬戶的空屋，找到了部份解決的出口。

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  本週，日本的國土交通省發表了最新公示地價，令人驚訝的是，銀座山野樂器本店的地價已經來到了每平米4010萬日圓，這個金額甚至已經比起90年代的泡沫時期要更高了。

  同時，根據不動產經濟研究所的調查，首都圈的新成屋價格也來到了歷年新高，早已突破了2008年的雷曼風暴時的價格。可以說無論是麵粉的「地價」，還是麵包的「房價」都漲很大。

2016.03.26期的「週刊ダイヤモンド」，介紹了不動產取引價格預測網站GEEO的資料，列出了今後半年到一年內，很有可能房價會上漲的地區。若以全國來看，最具上漲潛力的地方是大阪府大阪市大正區。

而東京部分，則是中央區最有上漲潛力。接下來新宿、渋谷、文京、豊島、台東、墨田等區，也都是目前被網站認為是「割安」，也就是相對便宜，房價被低估的潛力區。如果今後有要投資東京不動產的朋友，或許可以在這幾區找找看有沒有物超所值的產品。

  最近台灣剛剛公布土壤液化潛勢區的地圖，造成市場大震撼。由於許多土壤液化區，都是在蛋黃區中的蛋黃，因此也有許多人笑稱，台北的蛋黃區真的是黃色的。至於這些台灣的蛋黃區，又剛好是液化高風險區的地區，房價會受到什麼影響？大概只能等待時間的證明了。

  不過東京跟台北完全不一樣，因為自古以來富人就很重視自己住的地方的地盤穩固，因此東京的精華區，幾乎都是位在地盤穩固的地方。而土壤液化的高風險區，一直以來房價就不是很高，因此狀況在歷史上就壓根與台北不同，所以也很難從東京的情況來推論台北。

  來看看這張東京的土壤液化圖。西邊綠色的地方就是液化可能性低的地方。黃色的就是中等的，紅色的就是液化可能性高的地方。

  這兩年來，東京房價一直漲，台北房價一直落，若以目前日幣兌台幣的匯率約0.29的話，總覺得東京的房價很像已經比台北貴了。而目前，東京的蛋黃區漲了至少30%以上，台北的蛋白區也聽說下滑了10幾%以上。記得2015年四月時，也有隨便挑幾個個案來比較兩地的房價，當時還是台北完勝東京，而今年呢？

  因為房屋有分蛋黃區蛋白區蛋殼區，而產品也有分自住房，投資套房，新屋以及中古屋。真的要比較起來的話，必須是學術論文等級的東西了。因此這一篇，只是舉出幾個兩地等級跟地段差不多的產品，以實際面積，換算成新台幣來稍微比較一下，看看會有什麼結果。當然，這樣的比較不是非常客觀，因為兩國各區域的環境以及機能，土地的法令限制都不同，產品的品質也不盡相同。因此只能當作有趣，好玩來參考看看。另外，我做這個比較，也只是存粹出自我的好奇心，不用過度反應以及口水戰喔。另外，這一篇我決定只比蛋黃區就好，來看看兩國最保值的區域，目前的房價水準到底如何。

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1. 首先，我們先來看看官方的比較數據好了。根據東日本不動產流通機構REINS的統計，2016年2月份的東京都23區，每平米的平均房價為67.8萬。若換算成台幣，房屋的實際坪數為每坪台幣64.9萬（見圖）。而根據台北市地政局公布的標準住宅單價每坪50.9萬元，看起來似乎比東京都23區的64.9萬房價還便宜，但別忘了，台北的房屋是有公設的，但東京的就是實際坪數。因此我們有必要將台北的房價，扣除公設後再計算。而這個住宅標準單價，是全區全屋齡，含公設的平均單價。新屋公設比高達35%，但中古屋公設可能只有10%，因此這裡先圖個方便，假設公設比為25%，這樣將50.9萬這個數字回推回去的話，就是實際面積不含公設的均價為67.8萬台幣。

  一月中旬到三月左右，是日本租房的旺季，管理仲介公司每天電話響不停，多的就是業者打來查詢出租物件。當然，有些仲介業者不是很誠實，他為了賺你的仲介費，有時候會幫自己的客人使用所謂的「在籍公司」（又稱「アリバイ会社」），來幫自己的租客作假資料，因此審核入居者時，不可不注意。

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  日本這個社會，對於某些族群的租客敬而遠之，例如俗稱「水商売（みずしょうばい）」的風俗店、特種行業人士。基本上大部分的屋主，看到你是賣水的（歌舞伎町上班的），大概都不會想租給這種人。這時，有些惡劣一點的房仲公司就會透過這種在籍公司來做假的資料給屋主以及保證公司。說穿了，其實這就是一種詐欺的行為。

  這種「在籍公司」的存在，不單單是為了申請租屋時。有時候申請信用卡等，也會需要他們幫你開假的證明，甚至還可以提供你假的保證人跟聯絡人，只要你付錢。日本就發生過無職的人，利用這樣的公司，偽造自己有八百多萬的年收，而詐貸到5000多萬日圓以上的事件。

  這種公司會發給你收入證明、在職證明、幫你做名片，甚至他們會設立紙上公司，給你公司電話（他們會幫你接）。也就是如果屋主、保證公司這邊或信用卡公司打電話要去確認有沒有在職的事實，他們會幫你接電話，並且騙說「你的確有在這裡上班，只是現在剛好不在位置上」...之類的。因此其實對於審核的屋主以及保證公司，審核上都有相當大的難度。我最近就有遇到這樣的不誠實的公司與不誠實的人，提出這樣假的申請入住資料。幸好現在日本的笨年輕人很喜歡用FB、Twitter之類的隨便讓我google一下就抓到他是賣水的，也就找了個理由拒絕了入住。審核租客時，可能要自己多費心一下網路搜尋一下了（如果你在意租客是特種行業的話）。

原本低利率的環境，應該對於不動產市場有正面的效果。但根據2016.03.12的週刊東洋經濟報導，目前已經有許多銀行開始降低住宅貸款利息，甚至有些銀行直接給客人十年固定利率0.5%的優惠。

但是就目前的現況，並不是有更多人來貸款買房屋，但反倒是掀起了一波轉貸潮。許多原本利率較高的客人，在二月份時紛紛向銀行提出轉貸的申請。若以2000 萬日圓至5000萬日圓的貸款來試算，有些甚至可以省下將近200多萬日圓的利息錢。因此對於這些繳房貸繳得很辛苦得人而言，是減輕了不少的負擔。

  日圓匯率上沖下洗，負利率政策發表時，一下跌至兌美元120圓，過沒幾天又漲回了110圓。原本預期負利率政策以及美國的升息，會讓日圓的需求變小，讓投資家轉而購買美元，因為如果錢放在日圓，無利可圖，甚至要被扣帳管費的話，照理說資金應該會遠離日圓，往其他更具投資價值的貨幣與標的前進才對。也就是按照日本銀行的盤算，理應會讓日圓繼續貶，但誰知道由於世界經濟情勢的動盪不安，使得投資家更是進入避險狀態（Risk-Off），購買相對安全的日圓，才使得日圓一下又漲了回來。而一般市場上的說法，會讓日圓再度回漲的因素有五大因素，分別為「美國經濟減速與升息力道弱化」、「中國經濟問題與人民幣下跌」、「原油價格暴跌」、「北韓與中東等地政學風險」與「歐洲金融動盪不安」。雖然本站是講「東京不動產投資」，但由於海外不動產投資與匯率息息相關，這篇就讓我們來討論一下匯率問題吧。

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  日圓的匯率，到底是由誰來決定？一般來講，外匯市場的參加者，主要可以分成「事業投資實際需求」與「投機行為」兩大類。所謂的「事業投資實際需求」指的就是像汽車廠商或者出口業等，需要將產品出口至外國的產業。這些產業在國外賺到的錢，當然不是日圓，而是美金。因此當這些公司賺了錢，必須將錢匯回日本發薪水給員工以及支付下包廠商費用時，就需要將賺到的美金換回日日圓。

  而所謂的「投機行為」，指得就是炒匯行為，來賺差價的，像是對沖基金等。但根據BIS（國際清算銀行）Triennial Central Bank Survey 2013年的統計，這些「事業投資實際需求」在市場上的存在感其實較低，頂多就佔整體的一成左右而已，但「投機行為」的佔比就非常高。

  但實際上，因為「投機行為」的買盤，雖然會在短期內大量購買或出售某種貨幣，但因為他們的行為就是投機行為，所以就算他們賣掉某種貨幣後，只要短期之內那貨幣有再跌到一定的程度，他們就會再大量買回來，因為這樣帳面上才有賺到錢。例如日圓跌到100圓的時候賣掉，而在日圓跌到105圓的時候會買回來，這樣就賺了5圓。

  你有沒有想過，為什麼日本的房屋，折舊速度驚人，資產下滑的速度幾乎是獨步全球？日本的房屋中古時的評價額之低，甚至讓德國人以及台灣人都感到不可思議。而這一切，很有可能都是不動產業者、金融業者、甚至是國家制度的錯。2016.02.22出刊的「日経ビジネス」就做了這樣的不動產的專題。觀察細微，有些點，也跟我的想法有媒合之處。例如日本人的「全新潔癖」，以及仲介業者的「黑箱坑殺買賣雙」行為等。都是導致日本不動產到了中古時，價格跌跌不休的主因之一（當然通縮環境也有影響，但報導中沒有提及這一點）。報導一開始就提及，全世界很多國家的房屋都是「資產」，唯有日本的房屋是「消費財」（負債），因此從1969年之後，高達500兆日圓的全民住宅資產就這樣靜悄悄的消失了，連寫特輯的記者也認為這樣的現象其實不合理，期待有朝一日會逆轉。

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  會造成日本住宅折舊迅速的第一點，撰文記者認為就是因為不動產業者「囲い込み」的惡習（為了賺買賣雙方仲介費，刻意不讓物件流通出去）。而為了使物件更容易成交，原本市值5000萬日圓的物件，仲介業者刻意不讓它流通在一般市場，導致即使有願意出原價購買的消費者，也沒機會買成。目的就是讓屋主感到著急，之後再藉機向屋主砍價至4500萬日圓，賣給自己的客人，以圖買賣雙方的兩邊仲介費（見圖）。這樣的招數，其實我的新書《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》當中的9-5節就有詳細介紹。http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_005

  而記得台北書展簽書會的時候，我也有意無意提及，很多大公司都有這樣的現象。但因為是公開場合，不便直接講明這些公司的名稱。沒想到這本雜誌直接把這些大公司的名字打了出來（見圖）。當然，記者也認為，因為現在的資訊科技發達，像是之前金融業與科技業延伸出來的Fin-Tech (Financial+Technology)，在日本就非常火紅，引發了金融業界服務的革命。因此文章作者也預料，Sony不動產跟Yahoo聯手推出的新服務「おうちダイレクト」，也將會掀起日本一股「不動產Tech」革命。

  Sony的這個新服務，有點類似我們台灣的591租屋網，讓賣方可以自己把物件PO上網賣，並且自己決定售價，成交後也不需要支付仲介費，目的就是要讓賣方的物件可以確保不要被黑心仲介這樣壓下來。但與台灣591不同的是，台灣的591是買賣雙方的交易平台，即使成交兩方都不用付仲介費，但sony不動產的這個服務，則是成交時，需要由買方支付3%+6萬的仲介費。想當然爾，這樣破壞業界潛規則的服務，一定會受到日本其他房仲業者們的反彈。就有某不動產流通協會的會員業者們，已經開始抵制，不將自己手中的物件登錄到Yahoo不動產，而聽說日本最大的業者聯盟，高達10萬加盟會員的「全宅連」，就是那個有「鴿子」標誌的聯盟，也醞釀要抵制這樣的服務。看來若要改變這樣的惡習，恐怕需要日本消費者們認清這樣的黑心手段，團結一致，像對付麥當勞一樣了吧。^^||

  不動產經濟研究所昨天（2016.02.22）發表了去年2015年一整年的新屋大樓產品銷售市場動向，果然跟之前的預估不謀而合，價漲量縮。全國發售量僅有7萬8,089戶，比起去年量縮了6.1%，平均價格上漲了7.2%，來到了均價4,618萬日圓。不過令人驚訝的是，這個價格居然是1973年調查開始以來的新高價，也就是連泡沫時期1991年的最高峰，都只有4,488萬日圓而已。是不是真的日本的不動產市場已經比起泡沫時期高，再度吹起了巨大泡泡呢？（上述價位為日本全國）

  其實我覺得這個數據有另一個觀察的方法。也就是這個數據是「房價」，而不是「地價」。不動產經濟研究所統計出來的資料，是「商品（新發售大樓）」的價格，而不是「原料（土地）」的價格。日本地價上漲，建商就會試圖找較便宜的地，使用較便宜的設備等，來將發售價格控制在一般購屋客可以購買的價位。這個概念可以在我新書《魯蛇翻身！東京買房最強攻略  全新增訂版》的第9-7節「無感漲價有高招」看到。因為如果建商一昧地調高價位，就只怕自住客不買，導致銷售停滯。

  如果沒記錯的話，泡沫時期，就是因為都心地區的「地價」漲太高了，因此較少建商在都心精華區買地來蓋新屋，都心的大樓多半是商業用途居多。這也就是為什麼泡沫時期造就了東京的「甜甜圈現象」。因為都心土地太貴，建商只好往郊區去蓋房子，來賣給一般人。而就這樣，人，都往近郊移動，工作跟商業，都還是集中在都心，所以讓東京都的居住實情形成了一個甜甜圈（新書1-9節）。

  也就是說，藉由這個甜甜圈現象，我們可以推測當初1991年時期，較多的新建案發售，是集中在東京的近郊，房價地價都較便宜的地方，因此價位可以壓在一般購屋客買得起的範圍當中。也因此，當初東京都的房價大概平均是6809萬日圓。雖然根據同機構所發表的2016年一月東京都新屋均價為7,149萬日圓，乍看之下比起1991年的均價還要高，但由於近幾年都心回歸的風潮，我們可以推論，應該是因為最近的新推案都是在比起當初1991年時期要來得精華的地段。若兩個時代，我們都只看精華區的高價位產品的話，就可得知當時1991年時，都心精華區高價位產品，也有許多超過10億日圓的物件，但目前就現在的高價產品，也鮮少超過5億日圓的。也就是說東京都的房價，雖然現在的新成屋價格接近泡沫時代時的新成屋均價，但或許可以把這個統計數據理解成「2016年的都心價格」接近「1991年的近郊價格」。因為若從「地價」方面來看的話，1991年東京都的平均地價有到每坪922萬日圓，但去年2015年東京都的平均地價也才277萬日圓而已（http://www.tochidai.info/tokyo/），也因此可得知，地價部分要到泡沫時期的價格，還有一大段距離要爬升。

  不過發售的大樓價位越來越高也是個事實，新屋越來越貴，也連帶拉抬了中古屋的價格。日本人購置自用屋的力道，大概就是在4000萬～6000萬之間。畢竟現在日本人的心態不像泡沫時期那種追高的態度，因此很有可能隨著新屋銷售越來越貴，而導致房屋銷售上更加困難。也因此2016.02.23出刊的住宅新報就推論中古住宅也差不多漲到頂了。

  日銀祭出了負利率政策後，股票市場不漲反跌，終於，昨天的日股，跌破了15000圓，收盤收在14952。此外，日圓也狂升至一時突破了110圓，也就是又回漲到了2014年10月時的量化寬鬆時的水準。也因此許多日本的財經專家認為，這次的負利率政策，可以說是日銀的誤算。原油價格下跌、中國經濟減速問題、再加上近期美國FRB的葉倫頻頻釋放升息腳步可能會放緩的消息，更讓投資人對於景氣感到不安，紛紛切換成了避險模式（Risk Off），讓避險資金流入日圓，對沖基金（Hedge Fund）做多日圓，讓日圓在短短一個多禮拜的時間，就從120漲到了110，漲了將近10塊。

  日股從年初時的19000多圓，短短一個多月就已經跌掉了4000多圓，這時，就有許多專家引用2008年的雷曼風暴，來提醒投資朋友，說，房地產比股市反應還要慢三個月，因此日本的房市也差不多要崩盤了，因此要賣，趕快趁現在！但畢竟當時的時空背景經濟條件等，都與現在不太一樣，是否就會循著以往的模式，使得接下來的不動產市場沈寂？如果我知道的話就不會在這裡寫臉書了。

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  本週一，2月8日的財經節目WBS，就針對目前的不動產市場做了報導。由於日銀導入了負利率，使得某些銀行已經開始對於住宅貸款降息，如新生銀行，已經率先將10~35年期的住宅貸款，調降了0.1%。也就是如果你是日本一般的上班族，購買自住屋，可能優惠利率只需要0.6%左右。看起來根本就是不用利息的感覺。也就是在正常的市況而言，降息，是對於不動產市場有正面的幫助，因為負擔減輕。也因此，節目走訪了三菱地所位於花小金井的造鎮推案物件。花小金井，其實算是東京左邊的市部，已經不是23區內了，應該算郊區，所以房價也相對便宜，算是一般上班族買得起的3000多萬的價位。而來場的顧客就表明，的確是因為負利率，導致認為現在若要購買自住屋，會是個不錯的買點。現場的業務人員也認為負利率政策，對於房市是會有正面的幫助。

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最近讀了一個超空投派的經濟評論家的書，裡面的描述把不動產業者描述為惡魔，買屋跌價是因為違背了神意，因此受到懲罰，而租屋才是王道（因為他也是90年代買屋，高點套牢賠到脫褲的一個人，書裡面自己講的）。看到最後我都覺得有點覺得這個人很像信教信到走火入魔的樣子 ^^。先不管他的主張怎樣，書本中他引用了日本的合計特殊出生率，來表示以後的日本，房子甚至不用錢。我覺得觀點還蠻有趣的，跟大家分享，可以來思考看看。

  而什麼是「合計特殊出生率」？指的就是「一個女性在一輩子當中，可以生出幾個小孩」的意思。

  日本少子高齡化，人口逐漸減少，是大家皆知的事實。而1970年代，日本的合計出生率是1.77~2.14。而日本也是一夫一妻制的家庭，因此一個爸爸，一個媽媽，至少要生兩個兒子，兩個老的製造兩個新的，這樣以後人口才不會減少。也就是合計出生率必須高於2，才可免於人口減少的擔憂。不過根據書中作者的舉例，目前日本的合計出生率為1.42，也就是很明顯的，一夫一妻兩個人只能生產出1.42名新生兒，人口正逐漸減少當中，就連安倍的新三支箭，都只要求到合計出生率提升至1.8而已，可見日本今後要讓人口增加是多麼困難的任務。

  來，為什麼作者認為過幾年後，日本的房子等於不用錢呢？假設老爸是家裡的獨生子，老媽也是，那麼老爸老媽兩個人就會從爺爺奶奶各自繼承一間房子，也就是兩間房子；若老爸家裡是兩兄弟，媽媽為獨子，則可以繼承1.5間房子；相反若是媽媽家是兩姐妹（兄妹）等，爸爸是獨子，也是繼承1.5間；若老爸老媽兩人都是有兩個兄弟姊妹的，則就會繼承一間。」以出生率1.42來看，上述四種模式當中，至少前三種（2間跟1.5間的），第三代孫子都會有免費的房子可以繼承（房子有1.5間，小孩卻只有1.42人）。而又因為現在的合計出生率為1.42而已，因此最後一種模式，也就是老爸老媽有兄弟姊妹的，其實佔少數。因此作者就論斷說，以後大家都有免費的房子住，真開心！！！

  剛剛也查了一下台灣的合計特殊出生率，居然2013年的數值是1.065而已（資料來源：http://news.livedoor.com/article/detail/9456065/）。那如果按照作者的邏輯，現在台灣的高房價就有解拉，嘻嘻。當然我不是很同意作者的觀點，因為人還是會往都會區流動。這點有在新書1-3節中提及「人口減少與都心不動產的關係」。http://www.books.com.tw/products/0010702534（又在置入性行銷了）。另外，房屋也有耐用期限，一般郊區的木造建築，不可能給你繼承到孫子代的時候，房屋都不用補修。木造建築會計上只耐用22年，實際就算讓你用到60年好了，如果真的要居住也差不多要打掉重建了，因此也不可能完全不用錢就可以有房子住。但至少如果是RC造的，管理維護做得好的話，甚至可以住三代也沒問題。也就是買屋時，慎選地點與產品真的很重要了。

  日銀（日本央行）昨日（1月29日）無預警宣布實施「負利率（マイナス金利）」政策，震撼了海內外市場。日圓也因此重貶至121圓。同時股票市場也因為多空論戰，昨日更是上沖下洗，看得讓投資人心驚膽跳，嚇出一身冷汗，收盤時為漲幅2.8%。原本日銀昨日的金融政策決定會議，各界早已預期了日銀持續量化寬鬆的態勢，但負利率這招，可說真的是奇襲。不過市場上也有人解讀，這招一出，往後已經是窮驢技窮，江郎才盡，招數出盡了。而日圓最近之所以回漲，是受到國際熱錢的避險所致，但日銀這樣的做法，也有人認為只是飲鴆止渴，頂多阻升一段時間，不會有太大的效果。

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  一般我們把錢存在銀行當中，銀行會給我們利息，但所謂的「負利率」，則是反過來向存戶收取「帳管費」的概念。也就是存錢在銀行，只會讓你的帳面上的數字減少，沒有利息還多跟你扣錢。當然，也有一說表示，在通縮時代，即使是負利率，也由於通縮環境導致的物價下跌，因此即使錢放在銀行是負利率，也比通貨緊縮跌掉的物價還來得划算。這是否也意味著日本間接承認了目前仍處於通貨緊縮的經濟狀態？當然，此次實施負利率，日銀解釋為受到國際油價重挫，以及全球經濟情勢動盪，因此遲遲無法達到預期中的物價指數2%的上升。

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  這次的負利率，並不是一般存款戶會被扣帳款費的概念，而是日銀（日本央行）會向日本一般金融機構，存在日銀的超額準備金存款利率降至為-0.1%，因此並不是直接影響到一般的存戶。而這個行為，有可能會讓銀行加速把錢趕到市場（這也是日銀的目的），因此可能會讓今後建商的土建融貸款更加容易，成數更高，利率更便宜。也因此，消息一出，昨日的營建類股幾乎都漲翻天。三菱地所漲了10.3%、三井不動產漲了8.9%、住友不動產漲了11.88%、野村不動產漲了7.66%、東京建物漲了13.45%....等，不勝枚舉。

  雖然我人在東京，但托現在網路發達的福，都可以同步追台灣的新聞。總統大選當天也可以在東京的家，跟大家同步開票。雖然我是在東京做不動產，但其實也會關心台灣的房市，因此有空的時候，就會看看57新聞王跟聽聽張欣民老師日光大道之類的節目。

  昨天剛好看到57新聞王的來賓討論說，有一個網友似乎碰到一個良心仲介，這網友我們先姑且稱它為B先生好了。B先生看上了某間房，於是下了斡旋。但因為他排在第二順位（日本稱作：二番手），因此他必須和第一順位（一番手）的人互相競爭出價。也由於B先生很喜歡這間房屋，因此他跟第一順位的A先生一直互相競標加價，只求可以買到這間房屋。沒想到B先生的房仲居然叫他不要再跟A先生惡性競爭，把房價拱高了（昨天看電視，似乎A先生跟B先生都是同一間公司的客人），因此B先生覺得怎麼會有這麼良心的房仲，居然阻止自己的客戶買到高價！！！

  或許，B先生真的是遇到良心的房仲，但節目的來賓有不同的看法，詳細內容我就不贅述了，自己看影片26分鐘的地方吧。

  「東京買房」的網站，提台灣這個例子幹嘛？其實這樣的情形在日本還蠻多的。如果這個是發生在日本，很有可能就是B先生的財力比較差，或者是B先生要貸款，又或者是B先生太爐了。我曾經就遇到一個例子，是我的日本仲介朋友告訴我的。他也在賣一間透天時，遇到兩個客人，也是分別為第一順位跟第二順位。當然，都是我朋友的客人，因此也沒有什麼賺3%或賺6%兩手的差別。這間房屋屋主開價6400萬日圓，不過第一順位的出價只有6150萬，而第二順位出價6200萬。但到最後仲介不讓出高價的6200萬買，把他搓掉了（當然仲介沒讓屋主知道）。原因就在於6150萬的，財力比較漂亮，大公司上班的，光看書面資料就知道貸款帶得下來，但6200萬的，很有可能貸款貸不下來。與其冒這個貸款貸不下來導致破局的風險，倒不如直接賣給6150萬的，省得到時候一場空。當然，如果B先生今天是以現金付清，我想，仲介一定會想辦法把A先生搓掉。因為仲介要的是成交，成交不了，一切就是白忙一場。總價高個五十、一百萬，其實沒什麼太大的意義。

前幾天2016年1月19日，由不動產經濟研究所發表的2015年12月份首都圈大樓市場動向，驚見價格比起前月下滑了近14%之多！？發生了什麼事嗎？其實一切早就在預料之中。

還依稀記得上個月，發表11月份的數據時，日本不動產媒體與台灣媒體皆大幅度報導，說首都圈新發售大樓價格已經邁入1991年泡沫時代的平均價格 6,000萬日圓的門檻。但記得去年我在「東京房市2015回顧與2016展望」一文就曾經說過，11月份的數據會這麼漂亮，就是因為有特殊指標個案 「Park Court 赤坂檜町 The Tower」發售完銷所致。因此當時也預測，12月份一定會打回原形。

就在今天，台幣兌日幣的匯率又漲破了0.29，似乎半年多前的0.245已經是遙不可及的夢想。但對於半年多前，買日本房的，或者是半年多前將日本房貸清 償的朋友而言，可以說是賺翻天了。除了房價漲了，匯率也漲了。最開心的是，因為你的東京屋收進來的租金是日圓計價，所以等於你的房租換回台幣後漲了18% 以上。

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