TiN's Blog

　　日本以前將租房子的房客稱作：「店子（たなこ）」，因此有一句很有名的話，就是「大家といえば親も同然、店子といえば子も同然」。
　「大家（おおや）」是房東，跟「親（おや）」只差一個音。
　「店子（たなこ）」是租客，跟「子（こ）」一樣都有一個「子」。
　　因此衍生出「房東就像爸媽，而對房東來說，房客就像是自己的孩子一樣（或者說，被當成自己的孩子般對待），必須像照顧子女一樣照顧他們」。
　　以前日本的租賃，如果設備有損壞，房東都會盡量修，但現在修繕成本增加，管理成本也增加，再加上老房東很多人都把房屋直接給房仲公司管理，又或者是賣給法人，房東跟房客之間就少了這種人情味。
　　正是因為這樣，法人想的只是數字上的報酬率，因此可能對於房客的事務處理（如修繕等）沒這麼積極，也就導致新聞中的租客抱怨，設備損壞都沒人理。
　　我自己有一個租客，從來沒欠租金，也很好溝通，不會特別找我麻煩。如果他退租，我可能要花費一筆蠻大的原狀回復費用。因此，即便現在周邊行情租金漲了一波，我也選擇讓他原價繼續住下去，因為我覺得他是個好租客。
　　好租客，幫你省下的麻煩，遠比你趕走他漲價招租來得好。誰知道下一個租客會是怎樣的人，會不會一直跟你囉唆說要換設備。我也是遇過這樣的頭痛人物，因此會特別珍惜優良租客。對他而言，能夠一直以一樣的價錢租下去，也遠比他再找新房子划算。
　　房東跟房客，不應該只注重在租金報酬率的計算。
　
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https://news.yahoo.co.jp/articles/ed58ee0e5c8e2fa7dcd3a94c5db5dfd85f345a54
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**東京家賃飆漲創史上新高　入居者、房東、管理公司三方同聲哀號**
東京的租金高漲現象日益嚴重，已經讓入住者、房東與管理公司三方都發出悲鳴。以下根據2026年3月22日《NEWSポストセブン》報導內容整理。
### 背景：東京23區租金持續刷新史上最高紀錄
根據アットホーム「2026年1月 全國主要都市賃貸マンション・公寓平均租金」調查，東京23區租金持續急漲：
- 單人套房型マンション：較前一年上漲10,782日圓（+11.1%）
- 單人套房型公寓：上漲4,619日圓（+6.8%）
- 雙人型マンション：上漲19,980日圓（+12.6%）
- 雙人型公寓：上漲12,202日圓（+11.1%）
各類型全面刷新最高紀錄，尤其是單人套房型マンション已連續20個月、公寓也多月連續創高，呈現前所未有的異常狀況。
受此影響，2026年3月14日在東京新宿區舉行了「租金太貴了！快想辦法！」示威活動，約200人參加，要求政府與東京都增加公營住宅、導入租金補助，以及實施「租金煞車制度」（超過上限的漲幅禁止）。
### 消費者申訴件數暴增
東京都消費生活中心接到的租金調漲相關諮詢件數急劇增加：
- 2023年度：314件
- 2024年度：517件
- 2025年度（4～12月）：738件
已遠遠超出個人問題範疇，演變成明顯的社會問題。
### 租戶真實處境：修繕長期擱置＋單方面漲租
住在東京都內的30多歲女性・明子（化名）收到管理公司寄來的「賃貸契約更新通知」，租金從每月7萬日圓調漲至7萬3,000日圓（+3,000日圓），理由寫著「因應近期物價上漲，房東要求本次更新起調漲租金」。
根據《借地借家法》，房東不得單方面決定漲租，必須經過雙方協議。但許多租戶不知道自己有交涉權，往往直接接受。
此外，她還抱怨房間問題多：
- 樓上住的就是房東夫婦，但完全不處理修繕。
- 廁所故障、發出怪聲、偶爾有異味，向房東反映卻只被推給管理公司；聯絡管理公司後也毫無進展，至今問題仍未解決。
「租金漲了，壞掉的地方卻沒人修……如果有錢我真的很想搬走。」
雖然3,000日圓看似不多，但在物價全面上漲、薪資卻跟不上的情況下，對一般民眾而言仍是沉重負擔。
### 房東的苦衷：修繕費用暴漲＋管理公司報價離譜
50多歲的房東・雄介（化名）從父親那裡繼承市中心老舊物件。他原本考慮降租，但管理公司勸說「現在物件價值上漲，降租太可惜」，於是他決定漲1萬日圓。
後來想把對講機更新，管理公司報價「每戶45萬日圓」，他嚇了一跳。自己找業者詢價後發現只要15萬日圓左右，痛感「真的要多學習才行」。
此外，傳統老地主賣掉物件的案例增加，新房東進場後常大幅調漲租金，同時帶來垃圾溢出、非法丟棄、噪音等新問題。不動產仲介每天上門推銷的現象也越來越嚴重。
另一方面，擁有女性專用物件的女房東則表示，長期住戶因派遣工作被裁而多次遲繳租金，雖然自己也受物價影響，但仍不忍心漲租，讓對方繼續住下去。其他房間換租客時已改鋪木地板，她也幫這位長住戶換了，但心裡也想「如果搬到租金較便宜的郊區會更好」，只是搬家本身也要花錢。
她另外在市中心還有兩間出租房，目前都空置，「大概是租金太高才租不出去……希望趕快有人租，不然真的很頭痛。」
### 不動產公司的真心話：昔日的親切已不復存在
走訪下町老街一家昭和風格的小型老牌管理公司，負責人感嘆：
「像我們這種老街不動產店已經很多都關門了。雖然有時會偏向房東，但以前只要租戶有問題打電話來，就算半夜也會騎腳踏車趕過去。現在親切的房東跟不動產公司真的越來越少了，很遺憾。」
### 結語
物價高漲的影響延遲反映到租金上，導致東京居住環境陷入前所未有的混亂。租戶夾在修繕不理與租金上漲之間、房東面對修繕成本與空屋風險、管理公司則左右為難。
住處是人生大部分時間的所在——在當前物價混沌的時代，唯有三方互相體諒、願意走近一步，才能為居住帶來真正的安心感。協議精神與制度性對策，已成為當務之急。

　　日本的溫泉地以及滑雪地，在泡沫時期因為錢太多，蓋了很多渡假宅，有些是大樓型的產品。
　　但泡沫破裂後，滑雪熱潮退去後，由於這些物件需要高額的管理修繕費用，地點又缺乏「可及性」，因此發售時數千萬日幣的渡假宅，價位慘跌至10萬日幣拋售。
　　然而，現在因為通膨到來，都心房價高漲，網路環境成熟，雙據點生活，這些沉寂數十年的物件的「超低房價」重新被認識，導致價位上漲數十倍。
　　我猜猜：房地產公司用10萬向韭菜原屋主低價收購，稍微包裝後使用中間省略轉售給外地新韭菜。然後這些新韭菜可能有些是外國人。至於是哪一國人？我就不猜了。
　　我說這是我猜的喔。沒證據喔。　　不過，只要買的人開心，又有何妨。除了可增加日本房地產的流動性以及稅收外、還能幫助套牢20幾年的原屋主高價解套，也是善事一樁，窩彌陀佛，善哉善哉！
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https://trilltrill.jp/articles/4596474
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### 「10萬元拋售」泡沫時期度假公寓　部分物件飆升「數百萬元」　業界專家警告：修繕積立金枯竭的致命陷阱仍未解除
**2026年3月22日　不動產專業作家 T.S. 報導**
各位好，我是擁有超過10年大型不動產公司實務經驗的宅地建物取引士、作家T.S.。
近年來，不動產市場出現引人注目的現象：日本泡沫經濟時期（1980年代末至1990年代初）建造的度假公寓（リゾートマンション），曾經以10萬元極低價「投售」（大幅拋售）流出，如今部分物件價格已回升至數百萬元。特別在溫泉地等地區，受遠距工作（ワーケーション）需求增加及入境旅遊復甦影響，價格確實呈現明顯回升趨勢。
然而，從不動產現場實務專業角度來看，絕不能單純以「復活」來樂觀看待這波現象。以下將介紹真正成功翻身的案例，同時揭露業界深層、難以樂觀的結構性問題。
#### 成功翻身案例：強力解決滯納＋設施現代化改裝
確實有少數物件成功重獲新生。例如某知名溫泉地的度假公寓，管理費滯納率曾高達40%以上，整體幾近崩潰。後來外部專業公寓管理士介入，聯合法務專業人士強力執行法律程序，將無法回收的住戶透過競賣引入新業主，逐步清除了大部分滯納問題。
同時，他們果斷關閉維護費用極高的游泳池，大幅降低營運成本；另一方面，在既有溫泉設施增設桑拿，並將閒置空間改造成現代共同工作空間（co-working space），成功抓住新世代需求。這一系列措施不僅提升了物件吸引力，也讓價格與實際使用率同步回升，成為少數正面教科書級案例。
#### 最大隱憂：「數億日圓級修繕費用」　積立金幾近枯竭
然而，不動產從業人員最擔心的核心問題——「修繕積立金枯竭」至今仍未獲得根本解決。許多泡沫時期建造的大型度假公寓已進入築齡30～40年的階段，給排水管全面更新、多部電梯全數更換、外牆及屋頂大規模修繕等基礎設施工程，費用動輒數億日圓，已迫在眉睫。
僅靠解決部分滯納，根本無法應付這筆天文數字般的開支。若欲以一次性特別徵收方式補足資金，大多數業主卻居住於遠方、對物件漠不關心，在業主大會上幾乎難以取得必要多數同意。結果大規模修繕一再延期，建物持續劣化，形成典型的惡性循環。
#### 修繕與拆除皆不可能的死胡同　部分物件已成「傳接棒遊戲」
尤其位於山區的大型物件，連拆除費用都極為龐大，卻從未為此設立任何積立金。修也修不起、拆也拆不了，陷入完全的死胡同，實質上已變成「傳接棒遊戲」（ババ抜き）——誰最後接手誰最倒楣。
目前價格上漲，並不代表可以單憑表面熱絡就貿然進場。專業人士強烈提醒：有意購入者務必確認以下關鍵事項，否則極可能落入未來巨額負擔或資產價值暴跌的致命陷阱：
- 長期修繕計劃書的內容是否具體、可行
- 修繕積立金目前的實際餘額
- 未來大規模修繕的資金來源是否明確
- 遠方業主與在地管理組合之間的共識形成進度
- 管理組合的實際運作是否健全
泡沫時期的度假公寓，部分物件確實出現復甦跡象，但背後堆積的結構性問題遠比表面看到的嚴重。切勿被短期漲幅迷惑。不動產專業人士一再強調：真正決定價值的不是「現在漲多少」，而是「未來能否長期持續」。
這才是理性判斷的根本基準。

　　中國人在日本開店，客戶是中國人。
　　客戶使用中國的微信支付，店家在中國收款，雖然消費地在日本，但金流全部都在中國。也就是說，日本根本追不到。
　　但其實這跟現金交易有幾分神似，只不過現金，你如果藏在家裡，還是會被國稅局搜出來，但如果一開始所有的金流都在中國，日本的稅務機關是一點辦法也沒有。
　　其實我還聽說，中國人房東，在日本租房子給中國人。假設談好的月租金是50萬，那麼合約上就寫租約25萬。每月在日本的租金金流只做25萬。之後，中國房東再跟中國房客，用中文簽署一份折合月租金25萬的顧問合約，在中國做支付的動作。
　　再說一次，這我只是聽說，純屬傳聞，我沒證據。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/7fe757b45527735797f7633afb405eef5b835626
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**片山財務相稱「由々しき問題」　中國系手機支付恐成脫稅與洗錢溫床，日本政府表達強烈憂慮**
（2026年3月21日）
隨著訪日外國人與在日中國人社群持續增加，**Alipay（支付寶）**與**WeChat Pay（微信支付）**等中國系手機支付工具在日本國內已相當普及。然而，這類支付方式可能形成「日本金融體系之外的平行經濟圈」，導致稅務機關難以掌握交易實態，進而成為脫稅與洗錢的潛在風險，近日在日本國會引發高度關注。
3月11日，日本眾議院預算委員會上，日本維新會眾議員**阿部司**針對此議題提出質詢。他指出：
- 部分交易完全不經過日本金融基礎設施，直接在中國境內的銀行帳戶與支付系統間完成結算。
- 日本國內雖發生實質經濟活動，但資金流向卻在海外，稅務當局難以掌握所得與營業額。
- 長此以往，可能在日本境內形成「不與日本法規制度接觸的獨立生活圈」，並增加洗錢（マネーロンダリング）風險。
對此，**片山さつき**財務大臣明確回應：「這是非常嚴峻的問題（非常に由々しき問題）」，並表示：
「就Alipay與WeChat Pay而言，在中國國內幾乎達到100%覆蓋率，但對於未與日本國內銀行帳戶連動的部分，現行法律的註冊義務與監督權限實際上難以有效行使。」
片山大臣進一步強調，政府必須從「秩序井然的外国人共生」與「消除不公平感」兩個面向，正視並積極改善此問題，並暗示將與G7等國際社會合作尋求對策。
**專家解釋：兩種不同交易模式的差異**
據ニッセイ基礎研究所金融調查室長福本勇樹分析，一般訪日中國旅客在日本連鎖便利商店使用Alipay時，通常透過日本法人進行日幣結算，日本當局仍可掌握向店家匯款的資訊，此類交易相對透明。
然而真正構成風險的是「同胞間私人交易」：
- 中國旅客在中國人經營的商店消費，雙方皆使用中國境內帳戶、以人民幣直接結算。
- 此類交易完全繞過日本金融系統，稅務機關難以追蹤。
- 相較過去使用現金人民幣交易，手機支付讓此類「脫法交易」更為便捷、低成本，可能導致消費稅逃漏與所得隱匿。
福本指出，這類問題並非日本獨有，而是全球性的「資料主權」爭議——支付資料掌握在海外企業手中，各國監管難以觸及。
目前，日本政府雖透過資金決済法對在日設有法人的海外支付業者擁有一定監督權，但對於完全不與日本金融機構連動的交易，仍存在明顯監管死角。片山財務大臣已表達強烈問題意識，未來是否修法、加強國際合作，或對特定跨境支付課徵新稅制，備受矚目。
（取材：FRIDAY、產經新聞、ABEMA TIMES等媒體報導）

　　有鑒於太多人玻璃心，這篇僅分享新聞，不講個人想法。
　　反正我覺得我的粉絲也大概都知道我想講什麼，我就不講了。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/1f1b2ed7f6c9de32cbe11db2d194c6a6232dd82a
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### 中國人稱大阪為「日本的中國」　上海房產顧問揭露驚人實態
**〔東京／上海報導〕2026年3月19日**　（書評家 印南敦史／ニューズウィーク日本版）
日本房地產價格持續高漲，東京新築豪華公寓銷售現場人潮洶湧，最高抽選倍率達1000倍；遠在北海道ニセコ的滑雪度假區，原本荒野地段如今一棟別墅可賣到約30億日圓。究竟是誰在大量買進這些高價不動產？資深房地產記者吉松心（吉松こころ）耗費多年實地調查日本與中國，於新書《強欲不動産——令和泡沫的熱源》（文春新書）中揭露驚人真相。
作者在上海訪問一位化名「東」（ドン）的房產顧問。這位40多歲、曾在千葉留學、精通日語的男性直言：「對中國人來說，購買日本公寓已經不是『要不要買』的問題，而是『理所當然』的事。」他進一步指出，現在中國人討論的重點已轉移到「買完之後孩子的教育、醫院與主治醫師該如何安排」等生活細節。
**上海一間公寓的價格，就能買東京兩間、大阪三間**
根據東的說法，上海一間公寓的價格，約等於東京兩間或福岡三間公寓的總價。相較之下，日本的治安良好、基礎設施完善，且距離中國近，適合高齡父母突發狀況時迅速返回。相對美國雖然也具吸引力，但「日本公寓的所有權就像前往日本的入場券」，成為許多中國人眼中的合理投資與生活保障。
東還提到，中國社會近年流行「內卷」（ネイジュアン）一詞，指在極端競爭中拼命努力卻無人感到富裕的「消耗戰」狀態。年輕人失業率居高不下，經濟因疫情封控後遲遲未能復甦，連「平替」（追求便宜替代品）成為流行語。上海街頭甚至出現以計程車為家的無家可歸司機，成為社會問題。
在這種背景下，許多中國家庭將日本視為「逃資」（資金逃離中國）與保護下一代的避風港。東表示：「去日本是為了讓孩子免於過度競爭，獲得健康與心靈的滿足。」
**大阪被稱為「日本的中國」　三大要素齊備**
近年大阪特別受到中國買家矚目。東解釋：「一個城市要有活力，需要三個要素：觀光、風俗、賭博。大阪全部具備。」他指的風俗包括心齋橋周邊的夜店街與飛田新地，賭博則指向即將在万博舊址開幕的IR（綜合度假村）賭場。
更令人震驚的是，他透露：「不少中國人直接把大阪叫做『日本的中國』。作為日本第二大城市，房價卻比東京低得多，還有很大成長空間。」
**飛田本通商店街170間スナック　竟由兩名中國人掌控**
作者親赴大阪調查，發現動物園前站附近的飛田本通商店街已大幅改變。原本幾近廢墟的商店街，如今170間以上スナック（小酒吧）幾乎全由中國人經營。更驚人的是，全部店面竟僅由兩位中國人掌控。當地房產公司社長無奈表示：「不知不覺就變成這樣了……」
作者走進其中一家卡拉OKスナック，感受到濃厚的中國經濟圈氛圍正在大阪悄然成形。原本的日本商店街逐漸被中國資本取代，成為出稼ぎ中國勞工的「第二故鄉」。
吉松心在書中強調，中國資金正以「逃資」「搭便車」（freeride，利用日本優良基礎設施）等方式流入日本不動產，住宅已從「居住空間」轉變為「資產保值工具」與「緊急避難所」。這股令和時期的不動產熱潮，其背後的真正熱源，或許正來自中國內部的生存壓力與對日本的「合理選擇」。

　　大家對東京都內的房子，印象就是漲翻天。但其實漲翻天的，只有都心較中心的區域，很多地方價格還是很親民。
　　網路上有些人抱怨房價太高，買不起房，其實只是因為他不想買普通的房子，他想買塔樓。或者只想買都心五區，不想買近郊區。
　　當然，一分錢一分貨，下表這些SUUMO公布的，三、四千萬日幣的房子，當然便利度以及地點、人民素質無法與都心五區相比擬，但如果你只是想要有個可以住的家，不要求都心，跟大家一起擠電車通勤，其實「想在東京有個家」並沒有那麼困難。
　　就怕你眼高手低，賺沒多少錢、又沒富爸爸，但心裡卻想著跟大家一起去搶三田小山町那個麻布十番東京的塔樓，那你當然買不起～
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　　這篇新聞的專家分析說，灣岸塔樓的指標建案「Park Tower 勝鬨」，漲到現在的每坪1000萬，似乎已經漲不動了。
　　是啦，畢竟它是灣岸，而且其實這種塔樓，不能說是豪宅。雖然公設豪華，但光是「戶數太多」以及「面積只有20～30坪」這兩點，就不符合豪宅「珍・稀・絕・大」的要件，充其量就只是收入高的上班族會選擇的產品，自然總價來到2億多，也到他們購買力的頂點。
　　如果你是投資者，你可能要考量，你買進這種產品後，後續是要賣給誰？超富裕層看不起，中產階級買不起，可能最終也只能賣給跟你一樣的高薪上班族。但這也代表，漲價空間可能不多了。
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東京23區中古マンション平均價格首度突破1億元　上升趨勢趨緩　專家分析「坪單價1000萬元」或為實需層購買極限
東京23區的中古マンション價格持續高漲，但上升速度已出現放緩跡象。不動產調查公司東京カンテイ的最新數據顯示，2025年東京23區中古マンション（70平方公尺換算）的平均希望售價達到1億393萬元，首次突破1億元大關，較前一年大幅上漲34.6%。
然而，不動產仲介公司KIZUMA FACTORY代表取締役、同時也是書籍《住む資產形成　資產價格重視で後悔しないマンションの選び方》（KADOKAWA出版）作者的稲垣慶州指出，雖然中古マンション價格仍在上漲，但漲幅已逐漸趨緩。他分析：「2025年都心中古マンション價格上漲約15%，但今年預計僅上漲5%左右。價格上漲的主要原因是通貨膨脹導致貨幣價值下降，人們將資金轉向不動產或股票等資產避險。然而，薪資漲幅未能跟上通貨膨脹，導致實需購屋者（自住需求者）越來越難負擔高價物件，市場已出現頭打跡象。」
**灣岸區域頂級物件已觸及「坪單價1000萬元」上限**
稲垣氏的看法並非孤例。日本經濟新聞（2026年1月13日報導）引述三井不動産社長植田俊的發言指出，灣岸區域的新築塔式マンション價格，「坪單價1000萬元」已成為上限指標。若新築物件的上限為此水準，中古物件幾乎不可能超過此價格。
稲垣氏對此表示同意，並指出：「目前灣岸區域的最高坪單價，已在『パークタワー勝どき』等主要物件達到約1000萬元水準，近兩年來上漲幅度明顯趨緩。以坪單價1000萬元計算，70平方公尺的物件總價約2億1000萬元，購買此類物件的家庭年收入需達2500萬至3000萬元以上。如此高收入族群極為稀少，因此可視為實需層的購買極限點。」
他進一步說明，港區或千代田區等數億元以上的超高價物件屬於另一個市場，主要由現金購買的富裕層、IPO新富階級或海外投資者支撐，即使坪單價達2000萬至3000萬元也能成交。但對於仰賴住宅貸款的自住實需層而言，坪單價1000萬元大致已是上限。
儘管整體市場趨於高檔盤整，東京23區內仍有部分坪單價維持在300萬至500萬元區間的物件，未來仍有上漲潛力。相關報導中，稲垣氏從獨特視角精選出東京23區內「具增值期待」的中古マンション物件排行榜前10名，提供購屋者參考。
隨著通貨膨脹與薪資成長失衡加劇，東京中古マンション市場的高價時代是否已接近頂點？專家認為，實需層的購買力將成為決定未來走勢的關鍵因素。

　　日本分售大樓的頂樓住戶都比較貴，有些高個一、兩成，塔樓等特殊物件因為更稀少，頂樓多半會做成premium頂級大面積住戶，不只總價高，就連單價都比較高。
　　不過頂樓邊間，如果又是大窗戶的話，可能會很冷。但我想，買得起塔樓頂樓的，這種可以花錢就解決的問題，不會是問題。
　　對了，窗戶大，雖然景觀美，但同時也會失去許多牆壁可以擺設櫃子的收納空間。頂樓邊間，當作富豪的招待所蠻棒的，但是不是適合長期居住，恐怕就見仁見智了。
　　我自己倒是蠻喜歡頂樓邊間就是了，因為樓上沒人，旁邊也只有一戶，遇到吵鬧惡鄰居的機率比較小！比起太冷或太熱，我更不能忍受噪音。
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### 大熱門「最上樓・角部屋・大窗」竟是最糟組合　入住後電費暴漲的マンション四大特徵
**2026年3月5日 プレジデントオンライン報導**
隨著新築マンション價格持續飆升，許多人轉向中古マンション作為入手住宅的選擇。然而，東京23區的中古マンション平均售價已突破1億元大關。根據不動產調查公司東京カンテイ的數據，2025年東京23區70平方公尺的中古マンション平均希望售價達1億393萬元，較前一年大幅上漲34.6％，創下1997年有統計以來首次突破1億元的紀錄。中古マンション已逐漸成為許多人難以企及的「奢侈品」。
在這種「買不起房子」的時代，購買中古マンション時，除了重視地段、價格與室內設備外，更應關注入住後的「舒適度」與「光熱費」。住まいるサポート社長高橋彰指出，輕忽斷熱性能，可能導致入住後冷暖房費用暴增，甚至影響健康與生活品質。
#### 中古マンション的致命弱點：斷熱性能不足
中古マンション最大的隱憂在於斷熱性能。特別是1980年至1998年（平成11年3月前確認申請）興建的物件，多採用「昭和55年基準」，窗戶普遍使用**鋁合金單層玻璃**，加上設計上常有**過大的窗戶面積**與**未重視斷熱的規劃**，導致住戶入住後常抱怨「冬天很冷、夏天很熱」。
專家試算顯示，在一般75平方公尺的邊間住戶（妻側住戶）中，冬季暖房能源約有**26.2％**從窗戶流失，遠高於外牆面（15.2％）。熱量有超過四分之一從窗戶逃逸。即使換成鋁合金雙層玻璃，流失比例仍達20.2％，鋁框本身的熱傳導性仍是弱點。
#### 「大窗戶」讓房子更冷　形成惡性循環
過去「窗戶越大＝好房子」的價值觀盛行，因此老舊マンション常見大面積掃出窗。低斷熱性能加上大窗戶面積，造成以下惡性循環：
- 開暖氣後仍很快就感覺冷
- 容易把冷氣設定溫度調高
- 最終冷暖房電費大幅增加
此外，低斷熱窗戶會產生**冷氣流（コールドドラフト）**：暖空氣接觸冷窗後變重下降，造成腳邊特別冰冷。同時還會發生**冷輻射**現象，即使室溫計顯示正常，人體仍感覺從窗戶被奪走熱量，出現「室溫夠卻還是冷」的底冷現象。
#### 寒冷最嚴重的三種房型　最上樓・角部屋・1樓最危險
雖然RC結構マンション相較獨棟住宅較保暖，但窗戶仍是最大弱點。以下三種熱門房型在斷熱上特別不利：
1. **最上樓**
天花板上方直接接觸屋頂或屋外，冬季暖氣容易向上逃逸，天花板附近寒冷；夏季則因日曬導致天花板發燙，輻射熱讓室內更熱。
2. **角部屋（邊間住戶）**
外牆與窗戶面積增加，熱量逃逸途徑變多。雖然採光與通風佳，但也意味著冬天更容易冷、夏天更容易熱。
3. **1樓**
地板下方常為地面、停車場或挑高空間，地板表面溫度容易下降，腳邊特別冰冷（雖主因仍是窗戶，但地板影響更顯著）。
#### 其實「中間樓層・中間戶」才是性價比之王
相較之下，**上下左右都有鄰居的中間戶**（僅玄關側與陽台側兩面外牆）外氣接觸面最少，冷暖房效率最佳，光熱費也相對低廉。雖然這類房型不受歡迎、價格較親民，卻是真正「舒適又省錢」的選擇。
#### 窗戶斷熱改造　最有效且划算的對策
結構本身難以大幅改變，但窗戶改造相對容易且效果立即可見。窗戶斷熱改造可帶來三大好處：
- 寒冷感大幅改善
- 冷暖房效率提升
- 有效抑制電費上漲
目前日本政府推動的「**先進的窗リノベ2026事業**」提供高額補助，針對高斷熱窗（內窗安裝、玻璃更換等），一戶最高可補助100萬元（視窗戶數量與性能而定）。以75平方公尺中間戶為例，總費用約50萬元以下，補助後自負額約25萬元左右。該制度原規劃至2025年度，但已確定延長至2026年，申請期間至2026年底（預算用罄即截止），建議有意購屋或改善現有住宅者盡早規劃。
高橋彰強調：「現在中古マンション價格高漲，窗戶斷熱改造的費用相對微不足道。與其勉強選昂貴但斷熱差的物件，不如買中古＋窗戶改造，更能獲得健康舒適的居住環境。」
在「買不起房子」的時代，選屋眼光已不再只看價格與外觀，斷熱性能與長期光熱費才是決定「真正划算」的關鍵。

　　以前房仲總是教育買方，日本買房不能殺價，因為開價已經接近合理價。然而，這篇新聞卻提及，如果你買的是近五年完工的新古屋，要特別留意。
　　因為這五年很多人都是買來投資的，因此拿出來賣的，很多新古屋都是投資客倒出來的貨。他們開價都開過高，一方面有些人肖貪，有些則是像新聞中講的一樣，先開高讓你殺價。
　　當中國人的殺價文化進入日本房市後，就要留意賣方開價的方式，有可能會演變成跟我們台灣一樣的「開價嚇死人，可能成交也會笑死人」，「賣不掉時加價賣」。
　　開高價掛出來賣的，也不見得都真的想賣屋的，有許多日本投資客開高價，目的就只是試水溫，其心態就是「高價賣得掉就賣，賣不掉就繼續抱著，反正融資成本低」。
　　最後，新聞當中的專家說，買20年左右品牌建案房屋，價位會比較合理。其實這也不見得，很敢開的也大有所在。
　　總之，當房市由通縮時代轉變爲通膨思維後，就不能再用過去那種「可能開價就是合理價」的思維來看賣方開價，自己要做足功課。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/bb32fb8e7f738c96f552ed8b8efda0dc2484d73a
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東京23區內中古マンション平均價格突破1億2,000萬日圓，住宅評論家警告：築5年以內物件需特別注意
（東京綜合報導，2026年3月13日）東京23區內中古マンション市場持續高漲，根據東京カンテイ最新數據，70平方公尺標準物件的平均希望售價已達1億2,123萬日圓，創下歷史新高。面對這波價格飆升，住宅評論家櫻井幸雄指出，購屋者應特別謹慎，尤其**築5年以內**的中古マンション存在明顯風險，建議避免貿然入手。
櫻井幸雄氏每年親自實地考察超過200件物件，被譽為住宅評論領域的權威。他分析指出，2020年之後，新築マンション價格顯著上漲，導致許多投資者以「轉賣獲利」為目的購入新築物件。這些轉賣者為了確保獲利，往往以極為強勢的高價掛出中古物件，這正是近1～2年來23區中古マンション平均價格急速拉升的主要原因之一。
此外，外國買家（特別是中國買家）對東京高級マンション的需求也推升了價格。櫻井氏說明，中國買家偏好中古物件而非新築，主要有兩大原因：
1. **交屋速度快**：新築物件從簽約到實際入住往往需等待2～3年，期間中國國內情勢可能變化，因此他們希望盡快取得物件以降低風險。
2. **議價習慣**：中國買家普遍具有「不接受原價」的購物文化，習慣強力殺價。新築物件價格固定難以議價，而中古物件則有較大談判空間。
賣方深諳此一特性，因此在開價時已預先將「預期被砍價」的幅度上調，導致中古物件的掛價普遍偏高。這一現象進一步加劇了價格高漲。
櫻井氏特別強調：「東京23區內築5年以內的中古マンション，多數屬於『強勢定價』，實際價值與價格之間存在落差。對於中古物件交易經驗不足、或首次購屋的買家來說，建議避免觸碰這類物件，以免踩雷。」
相對而言，他認為**築20年前後**的中古大規模社區較具吸引力。這類物件價格設定相對溫和，且因地段優良、社區管理良好，未來仍有增值潛力。櫻井氏近期更親自精選東京23區內20件「築20年前後優良中古物件」（包括PARK CITY、Brillia、Proud等知名品牌），並公開推薦，認為這些才是當前值得鎖定的目標。
隨著新築供給持續減少、海外資金流入及轉賣需求增加，東京23區中古マンション價格短期內恐難回落。專家提醒，有意購屋的民眾務必仔細比對物件狀況、議價空間及長期持有價值，避免被表面上的「築淺」優勢所迷惑。
（資料來源：マネーポストWEB，櫻井幸雄氏訪談）

　　　　幾顆炸彈，可以讓杜拜的不動產指數暴跌，一場大地震，也可能讓灣岸塔樓流動性崩潰（沒人願意買）。
　　就跟股市一樣，恐慌時期有些人會拋售，房地產則因為極少人敢接盤，很有可能零成交（或者下殺至很低價才有成交）。
　　但人類是健忘的，過了幾年後，人們會忘記杜拜曾經捲入美伊戰爭，也會忘記灣岸曾經發生大地震。你只要當下不要恐懼拋售，（基本上塔樓應該不會倒），耐心等個幾年，價位終究會回來。只不過你套牢期間，可能會讓你損失巨額的機會成本（錯失買進其他更會漲價資產的機會）。
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【想買晴海選手村？先看看這篇報導！】
　　日本許多房地產KOL都鼓吹買晴海選手村，我不知道是他們真心看好，還是想拉高出貨。
　　選手村好不好住？我真的不知道，但我個人是不喜歡這種戶數超多的社區。雖然它街道看起來整齊、路又大條。
　　新聞說，這裡常常出現白牌計程車、違法做民宿的住戶、甚至公共區域有大便以及嘔吐物，搞到住戶還得向公家機關陳情，請求介入。
　　量體過大的地方，容易有炒作資金進入，尤其它分售時很便宜。而這個量體，又會導致某些財力不夠的投資客拿來便宜出租給水準不夠的人。此外，聽說某國人又特別多。
　　說它是豪宅？大概說的人要去看眼科了。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/85abb383c4ab356e3ab0fca1fe32de55236f73d9
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東京奧運選手村舊址開發的高級住宅區「晴海フラッグ」近日頻傳各種トラブル，居民生活環境深受影響，警方多次出動處理，居民紛紛向政府與自治體求助，表達強烈不安。
**不審車輛與「白タク」疑雲頻現**
位於東京都中央區的「晴海フラッグ」，特別是擁有東京灣絕佳海景的「シーヴィレッジ」棟，當初銷售時競爭率高達1000倍，是極受歡迎的豪宅。然而如今卻每天都有警方到場處理事件。
居民表示，不審車輛幾乎每天出現數次，尤其早晚時段特別明顯。這些車輛疑似為未取得營業許可卻收取費用載客的「白タク」（非法計程車）。警方到場盤查時，駕駛多為外國人，常主張「只是載朋友」「沒收錢」「公司車借給朋友用」等說法，但警方仍要求提出證明。
**停車場內各種違規與不雅行為**
地下專用停車場也問題叢生。曾有銀色轎車無故停放近一週，車頭被不明人士用漢字寫上「非法駐車」字樣（使用「非法」而非標準的「違法」），住戶為移除車輛甚至自掏腰包支付約30萬日圓的拖吊費用。
更有甚者，停車場內竟發現**人類糞便**，經管理人員確認無誤；電梯內出現**狗尿與狗糞**，電梯門口及走廊更有大量嘔吐物殘留，留下紅色汙漬，臭味四溢。
**疑似違法民泊造成治安隱憂**
部分住戶附近房間頻繁有不特定人士進出，一週內多達20人次進出，攜帶大型行李箱，懷疑為長期違法民泊經營。居民拍攝照片顯示多人於走廊逗留、陽台抽菸並隨地吐痰、垃圾亂丟等行為，嚴重影響居住品質。
管理組合明訂禁止民泊，但無許可的民泊鑰匙箱仍被發現，警方已加強巡邏與警戒。
**住戶恐懼與政府回應**
多名居民受訪時表示：「真的很害怕」「完全不知道會發生什麼事」「有小孩的家庭特別不安」「只想在這個美麗的地方安穩生活」。
事件已引起重視，住戶多次向中央政府與東京都陳情。年末時，內閣府副大臣鈴木隼人親自視察，並於X（前Twitter）表示將全力研議解決方案，緩解居民不安。
**管理公司表態**
「晴海フラッグ」シーヴィレッジ的管理公司野村不動産ホールディング斯回應：「已與管理組合協商，並與相關單位合作因應。管理規約明確禁止民泊。」
居民強調，希望相關單位加強取締，讓大家能恢復平靜、守法的生活環境。
（根據2026年3月10日電視朝日系（ANN）《グッド！モーニング》報導整理）