TiN's Blog

雖然說目前大多數日本人的現在仍沒有一定要買房投資、置產的觀念。但其實就我這幾年長住日本的觀察，最近的年輕人，在價值觀與思維上，正朝著兩個截然不同的方向改變。

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  日本泡沫經濟時代1986〜1990年代，房價高漲。當時全民都是投資客，對於房產的需求很高。也可以說，當時因為有投資買盤，也就是大量「需求」的存在，才會讓日本全國的房價漲翻天。

  實際上，就首都圈而言，90年代左右，每年的大樓型產品供給戶數維持在7~8萬戶左右。這樣的數量一直到了雷曼風暴時的2008年後，因為死了一票建商，每年的供給戶數才降至4萬多戶。但去年，2017年的年間供給戶數卻掉到只剩3.5萬戶。也就是儘管房價高漲，房市市況看似很好，但實際上，供給量卻比起全盛期，僅剩一半。

再者，雖然現在供給量變少，但成交量有變高嗎？其實不。看看餘屋數量就知道，2012年12月時的餘屋量為5347戶，但2017年12月的餘屋量卻高達7106戶。也就是說，供給變少，但餘屋量卻增加。這就代表其實房子（新屋）沒有賣得很好。

  客人總是說：如果有好的物件，記得通知我一聲喔。不過，當真的有不錯的物件出來時，介紹給客人後，總是有許多人遲遲無法下決策。因為這時候，客人的小腦袋瓜會上演鬼打牆的無限循環劇場：「這個物件好像真的不錯，應該會賺錢。不過，如果這麼好，他為什麼會介紹給我？其中一定有詐。」「投報率不錯耶，可是以後會不會出現更好的？」「現在買是不是高點？以後房價會不會跌？日幣現在很像有點貴…」。

  然後這時候，客人的日本友人，以及客人的家人就會開始說：「這個地點不好拉」「日本人都不買房」「日本的房子只會折舊，不會漲」「仲介只是想賺你的仲介費」「東京會有福島的輻射耶」「北韓又射了」「劉黎兒都說房價以後會大跌」…等。即便你已經做足了功課，瞭解會有的報酬以及會面臨的風險，還是會被這些「雜音」牽著走。往往當你還在猶豫不決的時候，房子就賣掉了。事後想起，才後悔說：「唉呀，原來這是好東西啊，難怪這麼快被搶走了」！

  你的腦袋裡之所以會出現「無限循環鬼打牆劇場」以及被朋友的「雜音」所干擾，這就是因為你心中，沒有一把「自己價值觀的尺」。每個人的財務情況不同，購屋的目的也不同。因此，別人覺得不好的，不見得對你就是不好；別人覺得很好的，不見得對你就是好。因此，這把「自己價值觀的尺」，沒有辦法叫別人幫你買，只能自己「量身打造」，因為，只有你自己最瞭解自己的狀況。

神仙教母：「仙蒂瑞拉，你要記得。一過了午夜12點，你身上的魔法將會解除，南瓜馬車，與你身上的美麗服飾將會一一現形…」。這間不動產公司的社名，似乎就預言了它的末路。現在11:59分，700位光鮮亮麗的房東，即將陷入萬劫不復的深淵。

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  「かぼちゃの馬車」（譯名：南瓜馬車）這間不動產公司，是近幾年急速成長的一間專蓋女性專用Share house，再販售給個人房東投資家的公司。2012年設立之初，資本額僅有300萬日圓，短短沒幾年，2017年3月時，馬車公司已經成長到了營業額316億日圓的大企業。累積販賣物件數量高達800棟（1萬室）。會有這樣的成長，說是完全歸功（歸罪？）於駿河銀行（スルガ銀行）也不為過。

  今天來談談中古車。我們都知道，中古車有所謂的「行情價」。先假設一台兩年，走行距離（里程數）為兩萬公里的車，其行情價為100萬日圓好了。但每一台車會隨著車主使用的狀況不同，即使是同樣款式年式，同樣的里程數，其「價值」也有可能會差很多。

假設有兩台上述條件的車。Ａ車，它的主人很愛惜它，而這台車在專業人士的眼光來鑑定，可能可以賣到200萬日圓。另一台B車，他的主人是有中二病的8+9，時常飆車，又不愛惜使用，因此機械嚴重折損，可能再開個幾次就會報廢，或者是要修東修西的。這樣的車子，價值其實根本連10萬日圓都不到！問題來了。你認為，哪一台中古車對於車商來講，比較好賣呢？對的，你猜對了！就是爛車B車比較好賣。原因很簡單，因為消費者跟業者之間存在著「資訊不對稱」！

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  奇怪！為什麼明明就是同一間小套房，但我委託仲介售屋，開價850萬日幣賣半年賣不掉，但別人卻可以賣到1000萬日幣以上呢？今天我就來講個故事給大家聽，是一個台灣人賣東京小套房的故事。

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（故事開始）

  如果問說2017年的東京房市到底好不好，其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選，安倍政權大獲全勝，短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變，再加上海內外股票市場一片大好，這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品（マンション）價位頻創新高，就連橫濱都出現了64坪8億日圓的超高層塔式住宅(註：ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面，郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說，自2015年起的這一波上漲，只局限於都心某些地區，因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫（局所バブル）」。

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  縱觀近現代日本的不動產市場，總共發生了三次所謂的「泡沫」。第一次就是我們所熟悉的1986年到1991年的「平成泡沫」。那一次的不動產上漲，是建立在不動產只漲不跌的「土地神話」當中，且是全民瘋炒房的時代。對，就有點像我們台灣2009〜2015那一波的情況很像。而日本房市第二次的泡沫，則是2006年到2008年的「基金泡沫」。由於21世紀初頭日本也開始了不動產證券化，因此房地產的投資，從個人等級，升級到了更大金額的基金等級。大量的國際熱錢透過基金的方式大舉進入日本的不動產市場，導致價格高漲。第三次的泡沫，則是我們現在這一波從2014年起的，量化寬鬆＋奧運利多＋外國投資家＋節稅買盤所引起的不動產高漲。但這一波的上漲，卻僅限在局部性的都心精華區，以及大樓型產品等特定的產品而已。郊區房以及近郊的木造透天可以說幾乎紋風不動。

  東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲，導致越來越多無力負擔新屋的民眾，逐漸將目光轉移至中古屋市場，也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因，已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中，漲聲不斷？」當中有詳盡的描述，有興趣的朋友可以點閱參考。

  根據東京鑑定（東京カンテイ）的調查，東京都的中古屋均價，已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓（以70平米、十年屋換算）。房市好的時候，屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們，就當起了投資兼自住的投資客，將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊，一樣的地段，但不同的產品，其本身的價值就會有蠻大的差距，但市況好時，群魔亂舞，不好的產品也會在市面上橫行。也因此，不懂房地產的消費者，往往就會不小心買到地雷型產品，到最後不僅買貴了，落得房價損失慘重外，住起來也不舒服。做錯了選擇，除了後悔莫及外，也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個，以「流通率」與「上升率」的觀點，來分析中古屋的方法，教導讀者如何避開地雷，買到好的中古物件。

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  2022年，不只是郊區，甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等，將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃，相當於701個東京巨蛋球場的土地，被拿來興建透天或出租公寓，恐怕會嚴重衝擊地價！是的，這可不是恐怖小說，而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

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  日本國整體進入高齡、少子化的社會，已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期，但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外，可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少，外流相當嚴重的一些地區，也因為沒有人口，而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方，房價再便宜都沒人要買。當然，政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人，浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此，日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近，而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話，這個計畫就是讓各個自治體，自行決定區域內，哪個地方要「繼續發展」，而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

  10月中旬，不動產經濟研究所分表了2017年度上半期（4月～9月）的首都圈新建大樓市場動向，數量只有16,133戶。也就是這個發售量（供給量），可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面，平均販售價格為5,993萬日圓，比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少，價位也高，但這半年來的契約率卻只有68.8%，也就是…其實賣得不怎麼好。

  其實上述這個數據所提及的首都圈，是包含東京及其近郊的一都三縣（千葉縣、神奈川縣及埼玉縣）的數據，所指的範圍非常廣，高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市，不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據，就會發現目前「東京都23區」的房市，跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

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  昨天一位住在新北市的老朋友，寫E-mail給我。她告訴我說，前兩年，她現在居住的社區，一坪可以賣到45萬台幣，但現在一坪竟然只能賣34～38萬。她很不解地問我說，自己居住的地方走到捷運站才6分鐘，附近生活機能也很完善，又緊鄰土城重劃區、日月光購物中心、長庚醫院預定地等設施，因此她認為自己所居住的房屋應該是很抗跌才是，不懂為什麼會跌這麼多。
 

  而她的父親最近則是一直遊說她，說這波房市修正僅是短暫拉回，2020年開始，台灣的房市又會高漲起來，要她趕快趁這兩年買房換房，因此她想問問我的意見，以及老爸的看法是否正確。

  這篇，我就將我給他的回信一起跟各位網友分享。但，畢竟我人不在台灣，看到的台北，只是整體、宏觀的，無法看到細部的個體、微觀的部分。再加上我已經在東京待太久了，很多對於不動產的觀念都跟台灣人不太一樣。因此這篇只能說是我個人的「看法」，以我日本不動產的知識為基底，用「旁觀者」的角度來描繪我所看到的台北房市。

  有土斯有財。大概華人，或者是以前的日本人，從來沒有想過，土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零，房屋價值甚至跌到負值，甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形，在今天的日本，實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13)，朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

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1.伊豆半島，300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

 1990年代，日本的泡沫時期，各地房價與地價漲到最高點。當時的人，在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地，蓋別墅。新聞當中的男主角，就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地，為了以後退休後，可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓，買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變，到最後並沒有蓋別墅，一直將土地放置至今。

   你買房時，首要考量的條件是什麼呢？相信應該許多人，都是希望離車站（捷運站）越近越好，最好是車站一分鐘。因為除了交通方便外，房價多半也都很保值。是的，如果你買的是一般住宅的話，距離車站的遠近，的確是一個很重要的要素。不過，似乎許多高級住宅區，乃至於豪宅區，都與這個房市的鐵律相反。

  一般人買房，似乎「生活機能」優先於「生活環境」，但有錢人買房，似乎都是「生活環境」優先於「生活機能」。在東京大部分的車站，離車站一分鐘的地方，都是規劃為商業區。車站附近，各種商店林立，採買非常方便，但「熱鬧」，也就是代表著這裡不會有「清幽的環境」。也就是說，東京23區大部分的地方，「生活機能」往往與清幽的「生活環境」是無法並存的。

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  一般人，必須要上班上學，家裡沒菲傭，沒有專屬司機，一切都得自己來。也因此，每天上班上課通勤的路程，能夠越近越好，採買也是離家裡越近越好，才不會買個東西都要提著大包小包走得汗流夾背。但有錢人想的，似乎跟我們不太一樣。有錢人要的，是清幽的生活環境。離車站稍微遠一點沒關係（但也不要遠得太誇張），反正上班也是開車。更有錢的人，甚至會有專屬司機接送，根本不會搭捷運。採買，煮飯大概也都有傭人幫貴婦太太做到好，又或者，貴婦太太也會坐著計程車優雅地上街購物。因此，對於有錢人而言，「環境」似乎比「機能」還要重要一點。

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  如果要說七月份，房產界的大新聞是什麼，那恐怕就非7月4號國稅廳公布的「路線價」莫屬了。曾經因為泡沫經濟破裂，連續下挫20幾年的東京房價，終於在前幾年止跌回升。而今，銀座的地價，已經超越了92年泡沫時代的最高點。根據最新公布的「路線價」，銀座五丁目，鳩居堂前面的土地，一平米的價位被評定為4,032萬日圓，遠遠高出了泡沫時代的最高點3,650萬日圓。

  所謂的「路線價」，並不是真正的成交價，而是國稅廳用來課遺產稅與固定資產稅的課稅根基。除了「路線價」以外，還有一種價格叫「公示地價」，這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值，用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位，都是政府機關公布的評定價格，只是不同單位與不同用途而已。順道一提，今年公布的公示地價，銀座採樣的是四丁目的山野楽器，一平米5,050萬日圓，一樣超越了泡沫時期的價位。也就是說，無論是「路線價」還是「公示地價」，日本政府已經「掛保證」銀座的地價超越泡沫時期了。當然東京不只是銀座，整個東京都精華區由於有大規模的再開發，以及觀光客的流入，再加上奧運利多等因素，房價與地價都頻創新高。

  房價部分，由於好地段的新成屋供給越來越少，連帶拉抬了好地段的中古屋房價，又因為近期通過民泊新法，某些有觀光客需求的地方，其中古房屋也因為可以拿來做為民宿出租使用，使得其附加價值提升（雖然法律規定只能做180天，但似乎很多人心存僥倖）。這些都是拉抬東京都心房價的理由之一。除了東京之外，大阪、橫濱、福岡、京都、札幌、神戶、廣島、仙台、金澤也都不遑多讓，路線價都有10%以上的漲幅。

  但反觀其他二、三線的地方都市，還有高達31個都市連續兩年跌跌不休。也就是「一個國家兩樣情」。有大規模再開發的都市，人口集中的都市，觀光需求的都市，其地價越來越高，但日本目前就是少子化與高齡化的社會，日本整體的人口就是持續減少。人口持續流出的地方都市，這些地方上的商業行為，也因為失去了人口的支撐，經營不下去，導致越來越多的商店關閉以及產業外移。沒有了商店與產業，老年人生活越來越不方便，年輕人找不到工作，更加速有能力的人往大都市流動。這樣的惡性循環，使得東京等大都市的人口越來越多，房價地價越來越高，但這些小地方，沒有了人，沒有了生活機能，地價房價持續下探，空屋越來越明顯。看來以後日本房地產的「兩極化」，只會越來越加劇。

  東京的房價，「西高東低」，這已經是市場的鐵律。以東京車站為中心點，相同的距離，西邊的房價就是比東邊的房價高出許多。也就是因為這樣，許多房市專家認為，在東邊的交通建設日益完善，大規模的再開發計畫，會使東西兩邊的格差解消，東邊的房價將會急起直追西邊的房價。

  東西兩邊的房價，會不會因此而「軸線翻轉」？我個人認為「不可能」。東邊與西邊的房價，之所以會造成這麼大的格差，是長期歷史演變的結果，除了後天建設的條件以外，先天的條件以及都市計畫政策因素，也使得軸線翻轉近乎不可能。

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①首先，為什麼東邊與西邊，會有這麼大的格差？原因就在於「地勢」。東京西邊屬於高台地形，武藏野台地，地盤相對穩定。但西邊屬於低地，且土壤液化的可能性高，因此自古以來，有錢人以及達官顯貴就住在西邊。在東京，要形成高級住宅區的首要條件，就是要位處「高台」。因為日本自古以來地震多，有錢人為了自身的安危，以及良好的高台眺望，會選擇居住於高台地區。即使同樣是位於西邊，也會因為高台跟低窪地，有著很明顯的房價落差。

  舉例來說，你在東京會發現一個很有趣的現象，就是許多地區，他的下坡低窪地區跟上坡高台地區，只是走路四、五分鐘的差距，但環境就是差個十萬八千里。例如北品川一帶，以山手線的軌道為界線，左邊是高台地形，右邊是低地。左邊的高台為御殿山，也就是傳統的城南五山高級住宅區，周邊盡是豪宅，但過了鐵軌走路四、五分鐘到了北品川，新馬場，環境就...。

【Part 1 現在買屋的心態】

  昨天跟一位想買東京房的朋友吃飯，他也已經看了很久，就是沒有滿意的房子（或者說是滿意的價格）。而其實今年以來，東京都心三區真的也沒什麼有看頭的新成屋，中古屋或許有不錯的，但是就是價錢開得很不OK。很多人以為日本人賣房就是很實在，會開個行情價，也因此，行情價貼近成交價。但其實這樣的情形現在已不復見。會開價接近成交價的開價法，是之前房市空頭，才會有的現象。

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  在房市空頭時，買屋的人不多，如果你是一位真心想要賣房子的屋主，勢必開價不能太誇張，不然客人可能連來看都不來看。因為是空頭市場，買方很少，賣方想要搶有限的客戶，就只能這樣。但現在的東京都心的房市，並沒有什麼利空的消息。雖然我不認為現在的東京房市算是大多頭，但至少不是空頭，成交量、價都還是有在增加。

  而像現在這種相對多頭的市況，無論是新成屋還是中古屋，賣的人都知道可以賣個好價錢，如果這個產品本身算是不錯的，價位可能都會開得蠻高的（開價便宜的急售屋主，仲介就會自己吃下來了，輪不到你的）。像我們昨天就看了一個港區的新的超高層。

 我家的臥室，剛好是邊間，西邊跟南邊各有一個窗戶。每當我站在臥室中央時，總有一個感覺，就是覺得，疑？怎麼很像這間房間浮在半空中？我又不是沒有住過邊間的房間，怎麼這間房屋會讓我有這種感覺呢？突然，我反應過來了，因為角落沒有一般大樓產品應該要有的「柱」，所以看起來才覺得很像是一個浮在半空中的盒子。

  哇，我的媽呀，房子沒有「柱」還得了！趕快去把房屋的平面圖拿出來看，看看「樑」跟「柱」到底規劃在哪裡，這麼神奇！結果，居然社區沒有「樑」，也沒有「柱」。這時我突然反應過來，喔～原來我家是「壁式結構」的房子，也難怪沒有梁與柱。

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各位很抱歉，這幾個月因為很忙，沒什麼時間寫文章，因此房市期刊也一延再延。剛好劉小姐又發文講說日本房市即將崩盤，這一篇，就來看看她的觀點，同時也了解一下目前的市況吧。

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①劉在標題寫：「蓋那麼多」

此書為一級建築士碓井民朗所寫的書。作者擁有四十年以上的設計大樓的經驗，最早第一版為2006年出版。過了十年，再度修訂再版。內容從56個購屋重點當中，教你怎麼判斷一間房子是否為好屋，究竟蓋屋的建商是三流建商還是一流建商。尤其是近期日本連續好幾間大建商，都爆出了蓋的房屋有瑕疵，這更說明了大品牌，不一定就等於是一流建商。作為購屋的消費者，有必要了解其中的知識，才不會被建商耍得團團轉。除了建商的販賣價格跟販賣手法外，本書也從建築物的構造面、整體社區的規劃面、房屋本身的格局以及裝潢面等等，為您詳細介紹只有業內人士才會知道的詳細要點。想在日本置產購屋的你，不可不讀。

作者在第一章就提及，三流的開發商，在規劃產品時，總是想盡辦法要把容積率發揮到淋漓盡致，即使會因此蓋出很多格局不好的戶型，他們也不在乎。因為他們總是以總銷售面積為取向，不管事後住戶是否住得舒服。但好的一流開發商，會寧願犧牲掉10%以上的容積率，來確保整體社區規劃，在房型上盡量有好用的格局以及採光。而作者也觀察到，為了把容積率發揮到淋漓盡致的建商，往往產品銷售不如預期，到最後只好不得不降價。但注重整體規劃，寧願犧牲容積的建商，反而可以在房屋完工之前就幾乎銷售完畢。