TiN's Blog

  各位有在看我部落格的朋友，應該知道我最近都在遊山玩水，很少寫不動產相關的事。因為，其實真的最近的市場沒什麼好寫的。而旅行告一段落後，無意間又發現了劉黎兒小姐的日本不動產新文章：「數字告訴你，日本房產泡沫大崩盤全面開始了」（http://www.peoplenews.tw/news/f16c5f3e-bfc6-4ca2-abad-3be55c66af92）。

  嗯...應該這樣說，我的立場從來不是去打臉劉小姐的文章，因為劉小姐的文章有些部分，的確都是事實。不，應該說，反倒是她這篇新文章，讓我覺得，她似乎是不是有在follow我的部落格。像是她說的「華人投資最多的塔樓大廈開始了，許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」，正好呼應了我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】；她說的「現在日本國稅局已經要修稅法，加重高層稅金，因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了」，正好呼應了我10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改，可能導致高樓層價位下修】。之前在我8月20日寫【享受人生！別墅溫泉宅能買嗎】之後，她就在9月20日PO出了「小心，你買的休閒地的房產，連10萬日圓也脫手不了」（http://www.peoplenews.tw/news/e765bafb-d18d-43a9-9502-68784252037c），讓我甚感光榮，難得頻率同步...

  但，東京的房地產市場真的有如她講的，岌岌可危嗎？我記得她曾在2015年中的文章「再忍一下，房產泡沫快破了」（http://www.peoplenews.tw/news/d7518106-f6d7-4e8d-964a-6a3bf0ac5652）就說2015年夏天就會崩盤，但...現在都2016年快過完了，怎麼房價還是高高掛呢？是也對拉，空久了，總有一天會對的。東京的房價總有一天會下來，只不過，我認為不會在2年內發生。

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1.先來談談她講的「日本房產已經開始大緊縮，大崩盤了，資產價格暴跌」、「許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了」這段吧。

超高層塔式住宅，越高樓層，販售價格越貴。但在稅制上，評價時並無以樓層高低來區分稅金輕重。只要室內面積一樣，高樓層的固定資產稅等費用與低樓層是相同的。

日本因為前年的稅改，使得許多遺產稅節稅族，利用此一漏洞來進行節稅（詳見「東京買房最強攻略6-6, 10-5兩節」） 。http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001

就因為超高層塔式住宅的高樓層有絕大的節稅效果，使得現在許多不肖業者（包含大建商與大型房仲），故意哄抬價格至原本售價的7~8成。例如原本建商販售的1.1億元戶數，近期就刻意透過合作仲介業者，哄抬至1.9億。例如低樓層105平米2.7億（單價257萬），但高樓層234平米卻開15億（單價641萬），單價甚至是2.5倍....等。目的就是要賣給這些錢多，且快葛屁的老人。而事實上還真的有些例子順利成交。

而今，日本政府研擬稅改，讓越高樓層的稅金越高（同時研擬降低低樓層的稅金），符合他的實際行情，因此今後「超高層節稅」的功能將有可能消失。或許被建商及不肖業者哄抬上去的價格，會因此打回原形也說不定。

  如果說東京超高層林立的房市熱區是哪裡，那就屬於中央區的晴海，以及神奈川的武藏小杉了。如果問一般的朋友，哪裡比較保值，台灣人的直覺大概是「東京都中央區的晴海」遠勝於「神奈川縣川崎市的武藏小杉」了。這兩區的超高層，幾乎都接近完工，那...現在這兩的房市熱區的現況如何呢？這篇我們就來推敲一下其中的眉角。

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  先來介紹一下這兩的地方好了。晴海，之所以最近會火熱，原因就在於奧運話題的選手村，因此奧運一決定後，這裡的房市就跟著火紅起來。那武藏小杉呢？那裡原本是工廠，但自從工廠遷移後，各大建商就開始大規模開發，同時又因為JR橫須賀線設立新站，因此這裡的交通便利度提升不少。

不動產要上漲，基本上有兩種原因。對，就是「人」與「錢」。前者的「人」，就是有剛性需求，實際居住者來居住，人口增多，就會使這個地方的房價，地價上漲。而另一個原因，就是「錢」。一個地方，即使沒有人口成長，沒有太多的建設改善，還是因為「錢」的流入，而使得地價跟房價上漲。也就是當日銀開啟了大規模的量化寬鬆政策，「錢」一定會多到滿出來，跑去某些有話題性的地區的不動產，就算那裡沒有「人」。

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  日本的建商很多，除了大家都聽過的三菱地所，三井不動產，住友不動產，野村...等以外，也有許多名聲不是這麼響亮的二、三線建商。為什麼日本的建商這麼多？因為其實只要你有錢（或者你找得到錢），要當建商的門檻其實很低。只要有錢，拿個宅建的證照（或者請個有宅建證照的人），誰都可以去買塊建地，請設計事務所設計後，在找營造商來興建。而且其實因為房產這種東西，無法進口，所以不太會有跨國大企業近來與日本人競爭。當然，就是因為門檻不太高，所以早期也是有許多缺陷住宅的醜聞發生。而其實在金融海嘯時，倒掉了蠻多體質不怎麼健全的建商，以至於現在大部分的住宅產品，還是由大建商來開發，分售。當然，每間公司的文化，每間公司規劃的產品都有所不同，這一篇，我們就大略來認識一下日本的建商吧。

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  講到日本的建商，其出生大概可以分成「財閥系列」、「電鐵系列」、「金融・商社系列」、以及「獨立系列」的。

  所謂的「財閥系列」，就類似我們台灣那種家族企業，一直同族支配，越來越壯大的企業。且這些企業都是多角度事業經營的，因此規模很大。直到戰後財閥解體後，才演變成現在的企業，不再由家族壟斷。財閥系列的建商，有「三井財閥」的「三井不動產」、「住友財閥」的「住友不動產」、「三菱財閥」的「三菱地所不動產」、「安田財閥」的「東京建物」等。

  而「電鐵系列」的，則是鐵道公司，順便來做不動產開發，把他們自家鐵路通過的站，附近大規模開發，讓生活機能完善，如「東急電鐵」的「東急不動產」，「小田急」的「小田急不動產」，關西地方更是有「阪急不動產」、「近鐵不動產」等。

  在進入今天的本題時，先讓我繞路一下，講一下市場，以及台灣客人殺價的故事。

  台灣的房市聽說最近慘兮兮，就連蛋黃區的房價都可以下挫將近20%左右，甚至聽說板橋還出現了預售屋比中古屋便宜的奇怪現象。也就是說，在台灣買房，尤其是現在房市反轉的階段，「今天的市價，是明天的天價」，所以一定不能不殺價。

  東京呢，情況就跟台灣不太一樣了。雖然東京現在房價來到了相對高點，但看看現在日銀的寬鬆政策，以及建商直接從源頭管控住供給量，我們大概就可以推測，短期內，東京都心的房價，大概也沒什麼下修的理由。雖然目前東京也是有很多中古屋，屋主也都開高價，不過這些人本來就是想賺錢賺瘋了，開價高於市場行情，賣不掉，當然就只好一路往下降價。

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  日本的房屋交易市場，本來就不是像台灣這樣，有開價砍三成的習慣，真正要買屋的日本人，他心裡的盤算跟台灣人的想法不太一樣的。台灣人的想法是：「殺殺看，買屋沒有不殺價的」，但日本人買方的心理，卻會認為：「屋主就是想要賣這個價，反正高於行情，所以我也不用去看了」。因此這些開高價的屋主，最後的結果是，連去看屋的人都沒有，只好一直降價。

  最近有一部日劇很夯，叫「家売るオンナ」，台灣翻譯成「房仲女王」。對，就是北川景子領銜主演的，賣房子的故事。裡面將日本的房仲業演得唯妙唯俏，許多情節都是（曾經）真實發生在日本房仲業裡面的。例如：叫部下「預約到客人之前不准回家」、「把電話聽筒用膠帶綁在耳朵，一直打電話，直到約到看屋客人」、以及「做三明治夾心人，在車站前站崗攬客（台灣是用舉牌的）」...等。且裡面的劇情以及售屋手法也都是實際房仲人員會使用的招數。例如：「用手機APP製造假來電，說有別組客戶要下斡旋，讓客戶心急快下單」、「開車要走巷弄小路，以取得客人信賴」、以及「將缺點（墳墓）說成優點（永遠不會有高樓遮蔽）」...等。

  我還耳聞不動產同業朋友說，老闆交代每個人星期三都要看這部日劇，然後寫心得報告...^^。

  就因為這主題跟我的工作息息相關，原本不看日劇的我，居然也追起了這短短只有十集的日劇。

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  記得其中有一集（第六話），就是在講杉並區的透天豪宅，一間只賣1000萬日圓的凶宅的故事。在劇中，他們稱這叫做「心理的瑕疵物件」，意思就是說物件本身「物理上」沒瑕疵，但「心理上」有瑕疵。就是曾經發生過兇殺，死人，火災...等，正常人住了會覺得毛毛的物件。像是這樣的物件，在物件資料圖面上，都會打上「告知事項あり」（有必須告知的事項），因為業者在賣這樣的物件時，業法有規定一定要告知。所以你會看到劇中的三軒家主任，對於前來看屋的客人，都將殺人事故的經過，描述地栩栩如生。因此下次你如果看到一個物件出奇地便宜，不妨看看備註欄，有沒有寫這樣的字眼。

  很久沒有PO文了，一方面忙，一方面其實沒梗了，不知道要寫什麼，看來下次可以來試一試FB的直播功能，跟大家互動。今天，就拿2013年，也就是三年前的「格局圖大解密」（http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/260204033），來寫一下補完版吧。

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  常看日本房子的朋友應該有發現，日本的房子，格局大概就是那幾種。如果是小套房的產品，最常看到的就是圖一「羊羹の輪切り」這種格局，翻成國語就是「切羊羹式」的格局。會有這樣的格局，是跟「日本人喜歡朝南的房屋」，以及「容積率計算」兩點有關。在日本，無論是出租房還是出售房，建商都會盡量把陽台部分開在朝南，因此很多建案，如果基地的形狀允許，多半都會變成這樣全部朝南，或者大部分朝南的房間，而沒有朝北的房間，因為這樣比較好租好賣。

  除此之外，還有另外一個原因，就是容積率的計算。今天如果一棟大樓，建商把公共走道做在室外，則就可以不用算入容積率，換句話說，就是建商就可以多蓋一點面積來賣，但如果像台灣這樣，把公共走道做在室內的話，雖然不會淋到雨，但就要算入容積率了，這就會使得建商可以賺錢的面積就又變少了。所以今天如果你要看一個建商，是良心建商，還是比較愛錢的建商，多少可以從這一點規劃上看出來。

  根據不動產經濟研究所發表的6、7月份的市場動向，我們可以知道東京都23區的新成屋發售量比起去年同期，分別減少了23.2%以及35.2%。如果只侷限看首都圈的超高層塔式住宅的話，則今年的供給量更少，減少的幅度分別為45%與87.2%，推案量居然可以縮了將近九成。還依稀記得，去年2015年的超高層，還有好幾個指標超高層大案在推，像是東京建物Brillia的目黑以及八重洲，三菱地所的西新宿60樓，三井的赤坂檜町案...等，不過今年的超高層卻沒什麼有看頭的案件。其他正常的大樓型住宅房產品也是供給量變少許多。

  照理說房價漲到了一定的地步，到了現在已經是價漲量縮，買盤萎縮，也有許多近郊個案連續調降發售價格，但整體上卻沒有太沈重的賣壓，導致東京的房市大幅度下滑。原因如何？有人就推估，是因為建商從源頭就控制住了供給量，因此雖然現在需求變少，但建商供給也給你縮了起來，因此東京的新成屋，就這樣維持在一定的價位上。據說這些建商是打算等到2019年10月的增稅前，再來大量推案。因為屆時會因為增稅話題，而使得自住型買盤在增稅前再度熱起來，為了節省消費稅。最近不推，是因為近一年國際經濟情勢不明，日本的經濟來到了分水嶺，日圓回漲，沒有了外國人買盤撐盤，日本本地的節稅買盤也差不多冷卻了，因此如果現在就大量推案，會讓好不容易上漲上來的房價又掉了下來，那豈不是得不償失嗎。因此建商打的如意算盤，就是等到增稅前，確定會有自住客大量出籠時，再來大量推，至於這一兩年，只要守住已經上來的房價就好，屆時再來大撈一票。

  反正現在利率都負了，建商要撐住很容易。也就是因為這樣，現在東京許多近郊的新成屋，開出來的價錢都會讓你瞠目結舌，比起一、兩年前的價格，多加個20%~30%。雖然賣不掉，有些識相的建商會適時調降價格，不過也只是個3%~5%，並不會調降到合理的20%~30%。

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  建商總是使用話術，告訴客戶，因為現在建築費用高漲，人事成本高漲，所以房價要調高多少多少。但，現在的開價真的合理嗎？我們不妨可以試著拆解一下這棟大樓的建築造價，來看看建商有沒有「賺很大」。

  前一陣子我的狗狗生了一場大病，所幸及早發現，才得以完全切除惡性腫瘤，朝向完全康復的道路前進。這件事，其實讓我的人生觀有了很大的改變，突然覺得工作與賺錢沒有這麼重要了，小狗再活，也沒幾年，應該在他們剩下的人生，好好陪他們，讓他們天天過得很快樂才對。而剛好最近我也對於東京的繁雜感到很厭倦，因此興起了逃離都心，去伊豆買一間溫泉別墅來住。

  依照我的工作型態，其實一年要在那邊住個七、八個月也不成問題，反正有網路，電話，很多事情都可以「不在辦公室，也能辦公事」。因此最近就開始找起了「不動產投資的大忌：休閒不動產」。

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 像是這樣的溫泉宅，大概可以分成兩種型態。一種就是有上百坪獨立土地，跟一棟木造建築，有接溫泉管線的「別墅」；另一種就是公寓大樓型的產品，就像我們台灣礁溪的溫泉宅一樣，區分所有權式，每個人一間10~50坪不等的房間的「大樓」型產品。它有電梯，共用溫泉澡堂，管理中心，有些規模較大的，甚至還附設餐廳。

  這兩者最大的差別，在於「維持成本」。如果是「別墅」型的，由於是木造建築，而且又因為折舊得差不多了，雖然說它有上百坪的土地，但因為地價非常便宜，因此固定資產稅其實一年也高不到哪裡去，大概就30~50萬日幣不等。至於建築物的維護，樹木的修剪...等，就看各個屋主的保養狀況。常去的話，就會維持得還不錯，花的錢可能也不多，若不常去的話，就會折舊劣化得非常快。但因為是個人所有權的東西，即使稍稍殘破，你要選擇不維護也可以。但如果是「大樓」型的，這維護成本可就高了。由於「大樓」型的屬於RC造，又需要支付管理費跟修繕費用，且又因為是溫泉宅的性質，這些費用都會比一般都心的居住大樓還要來得高，因此一年的維持費用可能會超過100萬日幣。

  之前台灣的房市有一句名言，叫做「開價嚇死人，成交笑死人」，意思是說，台灣的房屋開價都開很高，但實際上成交時，買方都大刀一砍，七折，八折的。當初（大概2009~2012）年左右，台灣的房市正在飆漲，當然屋主開價也越開越高，因為接下來預期房市上漲，屋主當然就越開越高。但站在買方的立場，當然是期望買到合理價，再加上台灣本來就有殺價的習慣，自然而然就讓賣方開高高的讓買方來殺，這個開架的幅度可能高達成交價的兩成至三成，這樣就算打個八折賣，屋主都還是賺。

 但相同時期，日本由於剛經歷了金融海嘯，接下來又遇到了311強震，這段期間，日本的不動產市況可以說是慘慘慘！根本沒人要看屋，有人要來看屋就偷笑了，怎麼還敢開高價呢？所以自然而然形成了「台灣買屋要殺價，日本買屋沒殺價習慣」的錯覺。當時的日本，買屋真的是不太殺價的，因為屋主開價也很合理，不會亂開價，買方也多能接受這樣的開價，自然而然，開價與成交價就相去不遠了。

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  不過近一兩年，由於東京的房市很熱，價位也確實在上漲，因此現在東京的市況，已經跟兩年前不太一樣，也跟其他地方都是都不太一樣了。

  我們可以先來看看「圖表一」。這一張是東日本不動產流通機構（REINS）所發表的首都圈大樓成交價位統計圖表。看柱狀圖的部份就好了。紅色的柱子代表「成交價」，綠色的柱子代表「開價」。有沒有發現，2014~2015年初，其實成交價跟開價的落差並不會很大，但從2015年~2016年中，這兩根柱子的差距越來越大。這也就是代表著實際「成交價」與中古屋屋主的「開價」越差越大，形成了我們之前台灣的「開價嚇死人，成交笑死人」的格局。

我們在看東京的房子時，多半會以捷運路線圖來看這個區域，通勤是否方便。但其實，也有不少開車族，買房時，是以道路交通的便捷性在做考量的。這一篇，我們就稍微來看一下，東京的八個環狀道路。

東京的中心，就是皇居，以皇居為中心，東京的計畫環狀道路總共有八條，環狀一號線～環狀八號線，向外擴散。不過真正唯一有完結成一個圈圈的，只有環狀一號線，如圖，剛好就是皇居繞一圈。

  我喜歡住室內超過100平米（30坪）的房子。而室內超過30坪的房子，台灣比比皆是，但日本卻不多。相信台灣的朋友來日本購屋，也都會覺得日本的房子空間怎麼這麼小。在日本，一般的家庭房的三房產品，約莫落在70~90平米的大小，據說東京都內超過100平米的住宅房屋，只佔了所有住宅房屋的1%左右，而超過100平米的房型，建商就會將它當作是頂級的物件，開價會比一般未滿100平米的普通房型高很多，不是單價多個五萬、十萬那種多，而是總價多個30%~40%這種誇張的開價。

  原因大概有二：第一，就是因為日本的房屋持有成本很高，面積越大，固定資產稅以及管理修繕費用越高。因此一般能夠買到大房型的，都是高收入一族，養得起房，所以建商也都把這樣的房型做在頂樓或者是高樓層，使用較高等級的裝潢，來提升產品的價值，賣給買得起的人。第二，其實日本人爸爸上班常常很晚回家，家裡大多只有老婆，小孩下午才放學回家，所以其實真的也不需要太大的空間，夠用就好，以免房屋的持有成本太高。所以其實東京，超過100平米的房型，脫手上也會較為困難。

  而我，其實是個講究生活品質的人，也是常常在家的人，所以寬敞的空間對我來說很重要。不過以現在的市況，超過100平米的新成屋，建商這種誇張的開價方式，實在不是我這種市井小民可以買得起的。因此，只能從中古屋著手。

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  「產品」跟「地點」，兩者要能夠互相媒合，這個房屋將來才有機會脫手。100平米的房子，只有有錢人，高所得的人會買，因此如果有考慮到往後的脫手性，超過100平米的房子，最好買在「港區」、「千代田區」、「澀谷區」，後續比較會有人接手，同時，資產價格也會因為地點精華，而維持得比較好。而若是像「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、或者「新宿區」的左半邊，基本上超過100平米的房子會賣不動，因為會住這些地方的人，這樣大的房子，可能也養不起。也就是在這些地區，100平米的「產品」跟這個「地點」是不合的，盡量少碰為妙。

  日本企業對於英國的投資很多，像是豐田，日產，日立，東芝，Sony...等，都在英國有據點，因此日本人相當關心這次英國的脫歐，電視台以及財經雜誌也都是連續好幾天大篇幅地報導。這也說明了為何脫歐當天，日股的跌幅幾乎領先全球其他市場，一天內的幅度重挫1200多圓，堪稱16年來罕見的跌勢。

  不過英國的脫歐，看似跟日本的不動產市場是八竿子打不著，但似乎也不完全如此。近三年來，日本的不動產市場可以說是欣欣向榮，不只新屋創新高，中古屋成交價也越來越貴。加上日圓貶值等因素，更是讓各國觀光客一舉湧進日本，這也造就了收益不動產，店面等等的租金高漲，連帶拉抬房價，而外資對於J-Reit的取得也是不遺餘力。

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  7月1號，日本國稅廳發表了2016年度的路線價（路段率，用於評定遺產稅與贈與稅的基準），受惠於日本負利率的環境，使得大量資金流入不動產市場。同時，訪日觀光客的爆買，也導致店面及飯店租金高漲，三大都市圈的路線價都已經高漲至雷曼風暴前的水準，而日本全國的數據也八年來首次由負轉正。這樣的氣勢，看似日本的不動產已經脫離了谷底，正準備翻轉向上。但，不管是「地價公示」也好，「路段率」也罷，其實這些都屬於落後指標。現在發表的高漲數據，充其量也只是反映了去年日本不動產市場的盛況而已。

  根據各大新聞的報導，其實從今年初開始，日圓急漲，已經讓觀光客消費的力道變弱，日圓漲了20%，街頭採訪時，受訪觀光客的購物預算也減少了20%，因此，東京鑑定的高橋雅之主任研究員就認為，有可能因為日圓的高漲，會連帶導致商用不動產以及店面的租金下滑，進而影響地價。而原本世界情勢的不明朗，就已經讓日圓連翻急漲，這次的脫歐，更是宛如一隻黑天鵝，降臨全球的金融市場。甚至市場也有看法，認為英國的脫歐，讓美國接下來的升息機率可以說是幾乎為零了。這樣的經濟情勢，只會讓全球的投資家進入保守、避險狀態（Risk Off），進而買進相對安全的日圓，導致日圓繼續上漲，看來接下來日銀黑田再怎麼努力，再怎麼寬鬆，大概都無法逆勢而為了。

  近期旅日作家劉小姐又發文，說「今年三月東京都心23區的新建租賃木造樓房空房率」創下史上新高，再度型塑出東京不動產即將崩盤之說。對於日本不動產市場投資型產品種類不慎明暸的人可能會誤以為自己的投資即將付之一炬，有去無回，因此特別寫一篇關於日本不動產投資產品形態的特稿，以期大家能夠更加明白新聞背後所代表的意義。但其實這一篇裡面的觀念，全部都在我的著書《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》（http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001）中早有提及，這篇再將觀念做一個統整。

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  首先，撇開商用不動產，商辦以及店面等不談，日本的住宅型產品分成「自住型」與「投資型」兩種。

自住型有兩種：1.「マンション（mansion）」、2.「戸建て（透天）」

投資型有兩種：1.「マンション（mansion）」、2.「アパート（apartment）」

  東京的預售屋，價位一直往上飆。常常會有周邊行情大概就一坪500萬的產品，結果預售屋開價一坪800萬日圓，還是完銷。至於800萬的那個預售屋行情，到底合不合理？其實相當難判斷。因為預售屋屬於期貨，它的價格是賣你未來價，而不是現在的行情價，且預售屋還無法開始收租，不過好處就是不用立即拿出房屋全部的總價，只需拿出頭期款，等待完工後再付清或再貸款即可。

  周邊的新成屋一坪500萬，結果預售屋賣你800萬，其實也不見得沒道理。或許這個預售屋的產品等級更高，設備更頂級，採光跟室內的高度或面向都較高，建築方式也可能是採用最新的免震技術，甚至地點更精華，離車站更近...等。這些因素都會影響預售產品的售價。

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  先來看看「產品等級因素」好了。圖一中的價位表，就是都心某產品的售價。低樓層二樓跟三樓，都是朝南西的面向，但卻二樓賣你一坪616萬，三樓賣你540萬。為什麼會差這麼多？明明就只差一層樓，而且相同面向啊？原因就出在於室內空間。高單價的那間超過100平米，屬於premium頂級的房型，使用的室內設備比較好，而且房間也比較大。但三樓的只有82平米，這樣的空間規劃在日本算是高級而已，還不到頂級，使用的室內設備等級也會比100平米的那間差一點，因此就反映在售價的單價上，足足少了76萬，兩者單價差了快15%。

  接下來，「樓層高低因素」，也會影響單價的價差很大。從圖表中的3F看到9F，你可以知道這都是相同的房型，相同的面向。而每一層的價差，剛好分別是單價差24萬、16萬、12萬、12萬、12萬、16萬。除了三樓跟四樓差比較多以外，其他樓層大概都是一樓多個12萬左右。可能是三樓，它的視野剛好被對面的大樓擋住，但到了四樓，就可以看到漂亮的view，所以總價才差了將近600萬。而從這個樓層高低的因素，我們也可以得知，光是3樓跟9樓的樓層差價，就可以高達92萬，房價差了17%。

  最近讀到一篇日本不動產專家的網誌，他說，最近他跟某大型開發商的高層朋友見面聊天時，高層提到說，現在都心的開發商，幾乎都處於「休眠」狀態。原因就是因為建築用地高漲，買不到土地。

  一般而言，開發商的等級，分成像是三菱地所，住友，三井等這種蓋家庭房、高級房產品的「一線開發商」，以及專蓋投資型小套房的「三線開發商」。如果各位朋友最近有在關注東京精華區一線開發商的新推案，應該會發現一個現象，就是現在的一線開發商，幾乎沒有什麼好的居住房型的大規模產品，反倒推起了小規模，以及投資型小套房的物件了。就連三菱地所，都成立了新品牌「The ParkOne's」，準備開始進行投資小套房的分售事業。

  其實這正是反映了一線開發商，自從一年多前，就取得不到好的建築用地的必然結果。更尤其像是三菱地所這種上市的大建商，一定得追求財報上的數字，有不得不推案的壓力，就算沒有好的用地，沒有入流的產品用地，還是得要硬推案。

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  而其實，小套房大樓產品，它在用地買收的採算價位，比起正常的兩～三房的住宅大樓產品還要來得高，原因就是因為小套房產品的售價，受到投報率的影響、低總價的影響、節稅需求的影響...等，其單價的售價與利潤，多半會比兩～三房的居住型大樓產品來得高。也就是若以開發商的角度，小套房標地價格可以高一點沒關係，且小套房大樓產品不需要像兩～三房居住型產品這樣，需要有較高級的設備以及華麗的大廳等，才能吸引自住型買盤，因為小套房本來就是出租投資用，自然設備不需用到太高檔。

日本人買屋就是為了自住？日本人買了房子就不會短期轉賣？日本人不炒房？這些可能都是你的刻板印象。之所以日本人之前不炒房，是因為房價在跌，沒得炒。市場趨勢往下，連跌20幾年，再怎麼笨的人也不會將資金放到房地產，除非收取的投報率高，高過可以涵蓋掉房價下跌的損失以及稅金跟利息等成本。如今，利息越來越低，游資越來越多，房價不跌反漲，近兩年，東京都的房價，已經漲得比雷曼風暴前還要高了。就是因為這樣的經濟情勢，就是因為房價有價差可以賺，現在東京的炒房族也越來越多。

  NHK電視台的「クローズアップ現代+」節目，就於2016.05.19。做了個「追跡！タワマン空中族〜不動産バブルの実態に迫る」的專題，探討現在東京都心的不動產市場。節目開頭就提及，現在房價高漲，到底是誰在買？外國人嗎？不是！其實外國人投資東京屋的力道早已減弱，半個小時的節目中，對於外國人買屋一事，連碰都沒碰到，似乎外國的個人投資買盤，已經在東京市場當中式微。

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  好屋的定義，人人皆不同。只要住得愉快，住得安心，家族和樂融融，即使再小再舊，也是個溫暖安全的避風港。不過對於投資者而言，你的「好屋」定義，必須符合市場的認知，將來才有機會脫手。不然到最後，只好「把垃圾當黃金」，抱在手中一輩子。

  日本的住宅，建築技術領先台灣，對於建築物的維護也不遺餘力，因此看在台灣人的眼中，日本的每間房屋都美輪美奐，如夢似幻。但，房屋並不像其他產品，能夠「搬」回台灣，出口銷售，因此即使以台灣的標準看起來，或許是好屋，但若放在日本的市場，很可能對日本人而言，是食之無味，棄之可惜的產品。因此也很多朋友會問我，那TiN，你選屋的基準究竟是什麼？這篇，可以說是我對於「好屋」的定義，不見得不滿這些條件的就是爛屋。這篇也只討論產品本身，不去考慮「地段」問題，跟各位一起分享。

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  1.格局：

  是否居住舒服，格局是最重要的。由於日本人喜歡朝南的房型，因此目前還是很多一般大樓型產品，把住戶都做在南方，讓客廳以及陽台可以向南，因為這樣價錢可以賣比較貴。而大樓是立體的，照理來說，應該南北兩側都要住戶才對，就像台灣這樣，多半的大樓都有兩個面向以上，看你要向前或者是向後，任君挑選。但如果像日本這樣，把住戶全部做在南方，自然而然，北方就不會有住戶，因此多半北側就是配置共用走廊等。就因為這樣，如果這是個兩~三房的產品，自然而然，你的房屋格局就不會是方正，而會是長方形。如果把客廳放在朝南，則就一定會有一到兩個房間得配置在朝北。而房間又一定要開窗，因此就會把窗戶開在共用走廊的地方。換句話說，你在房間，只要開窗，你的鄰居經過共用走廊，就可以看到你在房間做什麼，非常沒有隱私。這樣的房型，在日本就稱作是「田の字型間取り」（田字型格局），就像「田」字一樣，上下左右都有空間。

  4月28日中午，日銀丟出了一顆震撼彈！原本市場上預期，本次的日銀金融政策決定會議，日銀將會再一步擴大量化寬鬆，或者再降負利率至-0.2%，甚至還有傳言，將採取直升機撒錢似地，直接發錢給人民（ヘリコプターマネー），而不再只是透過購買ETF與國債將錢釋放到市場，因此四月下旬，日圓才會在短短幾天內貶值至111。

  但會議結果出爐，卻與市場的預期180度相反，日銀並沒有進一步的追加寬鬆，而是決定維持現狀規模80兆日圓的量化寬鬆以及-0.1%的負利率。也因為市場上失望性的賣壓，導致日股狂跌，相反地，也讓日圓狂升至108，等於把之前不該跌的再漲回來。現在市面上的ETF已經有55%由日本央行持有，而日本近900兆日圓的公債，日銀也買了300多兆，多達30~40%都被日銀買走了，再繼續這樣買下去，ETF以及國債都會被日銀買光光，因此這樣的政策似乎已經來到了極限。或許因為這樣，又或許是因為美國的壓力，日銀這次才沒有再進一步的加碼寬鬆計畫。

  屋漏偏逢連夜雨，美國老大哥又於隔天29日，決定加強監控日本、中國、韓國、德國以及台灣的貨幣政策（http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160430-00000014-jij-n_ame），試圖要進一步地牽制日本干涉匯市，消息一出，讓已經急漲3%的日圓，再度狂漲至106，看來日圓有更進一步的機率走高。

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  東京的大樓（マンション）房價，已經超過了2007年，來到了相對高點。這一期（4/30~5/5）的東洋經濟，就做了相關報導，探討最新的不動產市況。根據報導，都心精華區的高檔物件，漲勢驚人。東急不動產的「The Branz House 一番町」，一戶要價2~6億日圓，但卻連廣告都不用打，只靠基地現場的看板，即熱烈完銷。另，三菱地所即將開賣的新宿御苑案，100平米也開價1.5億~2.6億日圓，也預期將會創下銷售佳績。週刊就分析，高檔物件會賣得這麼好，主要還是因為自2015年之後的遺產稅增稅後，有些富裕層為了避稅，才會積極買進都心的高檔大樓產品，藉此將現金轉換成不動產，降低資產評價額，以達節稅目的（詳見新書《東京買房最強攻略》10-5節）http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_017

  因此現在的高檔物件，這些資產配置的節稅族，幾乎都沒在管甚麼投報率幾趴的，只求物件保值。也就是因為有這樣的買盤在（雖然不多），但這樣的買法，得確會為市場帶來相當大的影響。因此週刊也認為，現在每間建商都在靠腰說建築費用高漲，所以房價不得不漲，根本就是喊假的。都心的大樓產品，價格高漲的主因，恐怕不是「建築費用高漲」，而是「有笨蛋會買（這五個字是我的意見）」。

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  的確，我之前的PO文「看不懂的東京新成屋市場...」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/446139854  也曾經提過，都心的某案，75平米沒view的，賣8000多萬，但同一層樓80平米有無敵景觀view的，賣約1.3億。也就是說，這兩間根本一樣大，只是看你要不要為了一個view，多花將近5000萬日圓。另一個知名建商，最近推案的，某電車終點站一分鐘的個案，也是一樣的情形。它70平米的房型賣7000多萬，但85平米的（有露台）邊間卻要賣1.2億！！！就從這兩個（算是具代表性的）個案來說，其一般般，沒什麼特點的房型，都還可以壓在合理的價位銷售，但有view的，或是有邊間的這種條件較佳的，雖然只是大一點點，設備用好一點點，建商就想要賣你賣天價。這也呼應了週刊點出的「漲價並非建築費用高漲」的講法。看來，這些賣天價的戶型，目標客群應該就是這些「節稅客」。因為他們沒買來節稅，遺產稅一樣會被政府課走55%，還倒不如亂花花掉還比較爽。因此，在日本沒有避稅需求的台灣投資客，要買這樣的產品，建議您三思。

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