最近看到了一篇文章，是商業週刊引述日經的報導「日本公寓族的心酸：中國人狂購日本房地產，自己家卻淪為外人隨便入住的Airbnb」
http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx...
我們很多台灣的投資朋友都沒有這個觀念，就是一整棟大樓，如果要保值，最重要的就是大樓的「管理」。如果大樓管理不彰，導致外觀老舊，人蛇雜處，自然這樣的房子，中古房價就好不到哪裡去。日本人其實都知道這個道理，因此才會願意在物件的管理以及修繕付出高額的費用。而華人，乃至於中國人，很多投資朋友短視近利，只想到眼前的獲利機會，但卻不知道，自己已在不知不覺的情況當中拖垮了整棟大樓的價值。
日本的總務省，於2013年，發表了一個驚人的數據，就是日本全國有高達820萬的空屋，空屋率高達13.5%。而我們全台灣，房屋總數也才約800萬戶！換句話說，這個數據告訴你說，全日本的空屋，比台灣所有的房屋加起來都還多！當然，就有許多不看好日本房市的專家跳出來喊話，說日本不動產投資，必死無疑。
天阿，日本的空屋真的有這麼嚴重嗎？是的，官方統計的數據，就是這樣嚴重！不過2015.08.29出刊的「東洋経済」，卻點出了統計數據迷思的部分，來打臉總務省的統計。週刊記者指出，事實上空屋可能只有5.3%而已，事情根本沒有想像中的嚴重。
8月24日，全球各地發生股市大崩盤。台股盤中大跌583點，日經指數也在盤中大跌900日圓，而晚間美股更是一開盤就狂瀉了1000多點。因這樣的恐慌性下殺，導致避險資金湧入日圓，昨日日圓兌美元匯率更是一天內從121圓暴漲到116圓。
本月月初時，台幣兌日圓還有0.251的價位，但台幣隨著人民幣狂貶，日圓又受到日股避險資金影響大漲，昨天已來到了0.274的價位。若國際避險資金持續湧入日圓，恐怕這一兩天就有機會再見到0.28的匯率。
以一間1億日圓的房屋來講，本月月初買，只要2510萬台幣，但如果是昨天需要結清尾款交屋，則這間房屋的價格頓時間暴漲到2740萬台幣，短短一個月，購屋者的負擔就增加了新台幣230萬，這個金額，可以在東京再多買一間小套房了。
這種情況，似乎很有可能會走向之前08年雷曼風暴時的劇本。當初因為股市大跌，導致日圓狂漲，但同時也因為經濟不景氣而拖垮了當時已在高點的房價。而目前的東京都心的房價，早已突破08年的前波房價高點，因此會不會受到這樣全球性股災的影響，導致價格回檔修正，甚至嚴重一點打回原形？後續都還有待觀察。
日本許多大老闆，公司賺了很多錢。也有很多藝人，收入都很高。不過他們都有一個共同點，就是都在六本木等高級地段，租每個月5,60萬，甚至上百萬日圓的房子！
天阿，好浪費啊。為什麼不買。要租呢？他們買不起房嗎？怎麼可能！
其實原因有二。第一：有些在很精華的地段，很高級的住宅，建商都不分售，只有出租而已。因為日本建商很聰明，知道這種金雞母可以收租很穩定，與其賣掉，他們自己留起來運用，反而賺更多，因此你想買，還不見得買得到。就像著名的「六本木ヒルズ・レジデンス」（六本木之丘旁的那兩棟住宅房），就都只租不賣（有拉，有幾戶地主戶拿出來賣過）。
第二個原因：在之前的通縮時代，房價會跌。而且像是這樣的豪宅，每個月要繳的修繕管理費，跟每年的固定資產稅，夾起來每年也不下數百萬，因此考慮到房價下跌因素，加一加，不見得買會比租還划算。而這些大老闆們，租房有更高招的。他們不會用自己的名義去租房，會用公司的名義租下來後，再以「社宅」的名義便宜轉租給自己。這樣做，並不是為了要從公司那裡Ａ一些好處，公司是他的，老闆大也可以每個月增加自己的薪水增加50萬日圓，再用自己的名義來租房就好。不過，這樣的租法，稅率上會差很多。
來，日本的高收入族群，如果你的年收入超過1800萬日圓，則所得稅跟住民稅合計會高達50%，也就是一大半都會被政府拿走。假設這個社長想要租個月租金50萬日圓的房，其實如果只是增加自己50萬的薪水是不夠的，每個月至少要增加100萬日圓，被扣稅後，才會多50萬來租房。也就是社長若以個人名義去租房，則稅金可能要多負擔50萬日圓。
日本的新屋市場，一直以來有個奇怪的觀念。就是「買了之後，就算沒住過立即轉售，價格也會跌一成至三成」。就跟你買車子一樣，落地就打折。這是什麼邏輯呢？主要還是跟日本人喜新厭舊以及過去的經濟情勢有關。
一般的說法大致上有兩種，第一種是：日本人喜歡全新的，買了就算沒用過，登記簿上也已經有別人的名字過（日本的房屋謄本從房屋第一手至現在目前的資料都會顯現），因此感覺就不是「全新」的，因為登記簿上多了一個「前屋主」的名字。
東京都心部不動產市況持續夯，隨著都心富裕層節稅對策和資產配置，以及海外投資家狂買都心精華區不動產，使得東京地區房價兩極化越來越明顯。都心六區房價漲翻天，已經漲破了先前雷曼風暴前的高點。但反觀不好的地區，不漲反跌的區域還真不少，可見地點多重要。住宅新報就於2015.07.28報導，統計了都心六區共311個物件當中，就有253個物件價格上漲，只有58個物件下跌（應該是爛貨）。但城西區（中野、練馬、杉並）以及城北區（豐島、板橋、北區、荒川、足立）等區，反而下跌的物件比上漲的物件多。可見日本的富裕層以及海外投資家頭腦也清楚，不會去買地點不對的產品。
而本週最令人震驚的新聞，莫過於目黑車站一分鐘的天價宅「Brillia Towers 目黑」，第一期495戶創下當日完銷的盛況。當時價位開出來時，平均每坪單價破600萬日圓，跌破了業界人士的眼鏡。坪數從30~150平米，價位從4850萬日圓～4億5900萬日圓，儘管天價，但仍然以平均倍率3.5倍的熱況瞬間蒸發。可見日本人荷包多深。由於日本調降遺產稅基礎控除額，以及地價上漲連帶拉高路段率，許多原本郊區宅不需被課到稅金的，今年以後也都紛紛中箭，因此將郊區透天換到都心大樓的風潮，越來越旺盛。估計這樣的榮景與節稅需求有很大的關係。
日本的住宅市場，與台灣的市場完全不同。因為兩國的國情不同，民族性也不同。
當初台北房價再漲時，雞犬升天。我們可以看到每個月公佈的數據，發現房價的單價，一直攀高，從區域一坪60萬，變成65萬，再過幾個月突然來到了70萬，大家都可以切身感覺到房價的上漲。
日本人的個性跟台灣人不一樣，許多上班族並沒有一定要購屋的想法，如果房價漲太高，在自己薪水不漲的前提之下，有時候即使想要追高，銀行都不見得會貸款給你。或許這跟當初90年代的泡沫時期有關，銀行對於房貸的放款很謹慎。
記得之前的文章也曾經提過，一般上班族購買的房屋價位，大概就落在3000萬~5000萬之間，因此日本賣給一般上班族的住宅產品，也都以這個價位為取向。如果持續有在觀察東京房市的人，應該多少有發現，似乎一般都心較非精華區的地方，房價仍然這兩年來一樣落點維持在這樣的價位。疑？阿這樣不是房價沒漲嗎？不，你錯了。實際上漲了很多，只是建商用了些招數，讓你不知不覺罷了。
先別講都心五區精華區，因為都心五區是最精華的，這兩年來的確是「有感漲價」，價位單價上硬生生地給你漲了20%~40%，而且這裡本來就不是賣給一般上班族的，就算都心五區跌五成，一般上班族也是買不起。我這一篇要講的，是「一般上班族」買得起的地區，例如荒川、江戶川或者東京都下（23區外）、千葉等。這些地區，沒有像都心五區這樣，有表價實際拉高幾十趴的實力，只能用些招數讓你無感，再騙騙需要買房又沒錢的一般上班族。
各位不好意思，最近很忙很少發文。 劉黎兒小姐四度發文，你還敢在日本買房嗎？而這一篇，我也不想寫得太認真，看看就好。
01.「日本最近幾年，東京等都會房地產靠華人搶購而撐住了行情」
TiN說：日本因為稅改，因此資金流向房市。再者因為日幣急貶，導致進口原物料上漲，同時也因為缺工，導致新成屋造價漲三成，自然連帶拉抬中古屋價格，這也被認為是為何奧運場館造價暴漲一千多億，而引發抨擊的原因之一。另外，土地價格依照公示價格已連兩年上漲，土地本無折舊問題，若不是處於通縮狀態，都心精華區土地「不可能」跌價。而華人搶購的確也造成部分都心精華區上漲，這點不可否認，但並非全部的因素。
日本人買屋時，常常會陷入到底要買「一戸建て」（透天），還是「マンション」（電梯大樓）的長考。當然，兩者各有優缺點，也跟購屋者本身的需求有關。
日本不動產的產品相當多元，講到透天厝，其實又可以區分為那種在高級地段，如「松濤」、「成城学園」或「田園調布」等高級住宅區的RC造「獨棟別墅」型一百多坪以上豪宅（約3億~10億日圓），或者在東京近郊的「木造透天」（約5000萬~1.2億日圓不等）。前述的「獨棟別墅」當然價值不斐，而且多半是政商名流或大老闆才有辦法自己買地來自建的產品，而且多半買了、蓋了，就是全家住一輩子的房子，因此在市面上也很少這種物件流通。如果你喜歡這種產品，除了要荷包夠深外，可能要自己去找一塊大一點的地，自己找人來蓋了。
因此一般來說，一般家庭所購買的透天產品，多以「木造透天」為主。至於「木造透天」與「電梯大樓」的優缺點為何？最常讓日本人陷入兩難的點，應該就在「價格」及「地點」吧。一般來說，假設預算6000萬日圓，你可以買到都心近車站五分鐘的2LDK「電梯大樓」，但相同的預算，卻只能買在東京都下，像是什麼「武藏小金井」一帶，走路10分鐘以上的「木造透天」了。而且其實木造獨棟透天隱私性以及安全性都沒有大樓產品好，只要壞人有這個意思，是很容易翻牆破窗而入進你家的。記得前一季的日劇，就是描述到主角不知道是得罪了誰，但因為主角就是住在這種透天，因此被尾隨後，吃飽太閒的壞人一天到晚在他家門前搞破壞之類的。如果是大樓型產品，那個壞人可能連大門都進不去，更別說哪知道他住在幾樓的幾號房了。
雖然這樣，但還是很多日本人願意選擇「木造透天」的原因，就是因為不用繳管理費、有免費的停車場空間、以及完整的土地，且木造透天的收納比起大樓產品好很多。例如廚房的地板會有儲存緊急糧食的空間，天花板上還有個小閣樓可以讓你當做收納空間等。
在日本，一般離車站近的地方多為商業區，或者鄰近商業區，因此這邊土地的容積率較高，也才有辦法可以蓋出「電梯大樓」。而郊區離車站遠的地方，大部分都是劃分成低層住宅區，因此建物也只能蓋兩層樓左右，土地較便宜，因此才會只拿來蓋「木造透天」。也就是因為這種「木造透天」多半位於地點較差的地方，且多半買了，都是自住型用途的，因此鮮少人會買這種木造透天來投資出租，因為離車站遠，也不見得好租。相同的預算，如果要投資，倒不如還買鄰近車站的「電梯大樓」出租率比較高，租金也比較好。因此也有許多日本的不動產鑑定士（估價師），上電視節目時，總是倡導大家，說由於現在都心「電梯大樓」投資型、投機型的買盤過多，導致價位急漲，因此建議大家不要去買都心的「電梯大樓」，要去買近郊的「木造透天」。用我的說法幫他換句話說，意思就是「木造透天漲不了，租不掉，所以投資的話，只能買都心的電梯大樓」。
東京首都圈（這裏指東京都全域、神奈川県、埼玉県、千葉県）房價，長期以來都是「西高東低」，「南高北低」。例如一樣都是東京都的隔壁縣，但神奈川橫濱以及川崎等地的房價，就是高於千葉縣。一樣都是東京都，南邊的目黑區、世田谷區房價就是比北邊的豐島區以及板橋區等貴很多。原因在之前的文章就曾經探討過，很大的要素是因為地盤因素，因而自古以來有錢人就挑選地盤穩定的西邊居住，且早期阪急電鐵創業者以及東急電鐵創業者，都以西半邊為主要的開發區域。在「環境形朔價格」導致「富人群聚西側」的結果，因而導致西邊的地價與東邊地價甚至相差四倍之多。
日本的策略大師大前研一，就曾在自己的著作「日本の論点2015~16」中提及，若要讓日本活性化，就應該改變「西高東低」的現狀，在東邊做好完善的大規模開發，例如在築地、勝どき、晴海等處做好完善的住宅規劃，讓銀座都心與這一帶形成「職住接近」的24小時都市。（PS:不過他也在著作中提及，目前因奧運的開發，跟他心中的再開發計畫相差勝遠，因此他也認為現在的灣岸高房價是賣點，而不是買點。）
就是因為這樣的「西高東低」因素，而導致歷史上，每次首都圈若是房價上漲，一定是從都心精華區開始漲，然後就像圖片中這樣，換城南地區（目黑、世田谷一帶），漲完後再往橫濱方面漲。等到神奈川這裏漲完，就會輪到東京市部（俗稱都下）漲。這些都漲完了，才會往埼玉漲，最後才是千葉縣。其實對東京熟的朋友，一看到這樣的「の」字型，大概也就知道，其實剛好這個順序，就是以精華區的優先順序。換句話說，最精華的地方就是都心五區，第二名就是城南，接下來就是神奈川県的橫濱＆川崎等，過來才是東京都左邊那些交通很不方便的「市」。如果你連這些地方都買不起的人，就會考慮去買埼玉県，下下之選才是千葉。
目前的市況，就是都心已經狂漲，品川區也開出天價，而代官山46坪的新屋也開到將近4億六千萬，一坪1000萬的天價。雖然離泡沫時代的一坪3000萬還有一點距離，但已經不是一般老百姓負擔得起的房價了。而最近因為武蔵小杉的大規模開發，川崎市的新屋房價也來到了一坪400萬，當然最近橫濱的新推案，價格也已經不輸都心某些區了。若這一波房市繼續起飛，聰明的投資客應該趕快去買房價還沒動彈的東京市部、埼玉以及千葉。但根據歷史數據，也有只漲到埼玉，還來不及漲到千葉，房市就反轉了。當然，也有漲到千葉後，沒處可漲，再從都心再漲一輪，再畫一個「の」字形的情況。因此每波的上漲情況，都跟經濟情勢有關。
現在東京不動產市場正處於大多頭時代。在這樣的時代，會讓許多投資者失去理智，而忽略了許多事物的本質。
最近有個調查指出，「超高層塔式住宅(Tower Mansion)，中古物件騰落率，低樓層較高」。日文中，所謂的騰落率，指的就是物件「騰貴」與「下落」的比率。「騰落率」可指上漲，也可指下跌。因此調查中的「中古物件騰落率，低樓層較高」的意思，報導的意思並不是說「低樓層的物件跌價跌比較多」，而是指「低樓層漲價漲比較多」。
調查是以首都圈內的151棟超高層為調查對象，並統計從1996年到2013年為止的資料。調查指出：「低樓層漲8%，中樓層漲6%，但大家喜歡的高樓層卻只有漲2%」。報導認為造成這個現象的主要原因是：「因為高層有投資的需求，因此流動率較高，所以價錢比較ㄍ一ㄥ不住」。此外，還有因為高層多半使用較高檔的設備及裝潢，因此新屋定價時，會比低樓層要來高上許多，而低樓層也因為沒有view，設備比起高樓層也平實許多，因此新屋定價時，低樓層的販售價格會低很多。正因為如此，也導致了低樓層多半都是自用用途較多，因此較少物件拿出來賣，流通率較低。報導提及，統計對象的大樓，在統計期間中，有將其拿出來賣的比例為低層19%，中層20%，高層26%。因此報導（或者我該說是仲介以及建商業者）就用此統計來鼓吹大家買低樓層，較保值。
但仔細想想，我認為統計出來的數據固然可信，但數字的解讀方式因人而異。第一，我認為調查範圍過廣。所謂的首都圈指的是關東地方的1都6県，也就除了東京都以外，還包含了茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方。基本上，東京都能買的地方，就只有都心九區(我是指投資)。區部都有地方不能買了，更遑論是其他的「東京都下」市部，或者根本不是東京的地方。這些地方人口少，空屋高，其不動產實情跟東京都心精華區完全不同，我認為不該放在一起統計進而加以一起解釋。
第二、關於「高樓層比較多戶數拿出來賣」這點，我認為必須分兩個時間點來看。第一個時間點，就是2012年前經濟不景氣的通縮時代。在那樣的時代，由於歷經了金融海嘯，許多買高樓層來投機的投資客，因為投機使用槓桿，撐不下去，只好拿出來賣。但如果買低樓層的是自住客，根本沒必要賣，因為他並不是玩高槓桿投資，而且自己也要住，又或者是就算要拿出來賣，價錢也很差，反正自住，那幹嘛賣呢。而就統計資料的時間點來看，有一大段的統計時期與這段時間點相重疊，因此「高樓層拿出來賣的比例比低樓層多」，是這樣子來的。第二個時間點，就是2013年安倍經濟學後的通膨時代。基本上現在這種好時機，一般像我們業者使用的中古流通網站REINS中，都心精華區要找到高樓層的產品幾乎沒有。有的話，價位設定也是高得嚇人。因為高樓層的設備較好，天花板高度較高，有無敵景觀view，這種珍稀絕的產品，在好時機，增值力道當然不菲。而且其實最近建商發售的新成屋，也有將高樓層先保留不出售，之後再開高價出售的情況。這更證明了，都心精華區的Tower Mansion，其高樓層才是真正保值的產品。至於茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方的Tower Mansion高樓層，供給過多，需求不高，本來就不符合珍稀絕的要件，這樣的東西一大堆，當然高樓層如果你用高價買到，自然不會保值，因為你的替代品太多了。也就是因為這樣，我認為談論日本的不動產投資，只能看「都心精華區」，而不能看「首都圈」。
大家都知道，不動產無論是投資還是自住，Location 都很重要。有人說這個Location的意思，是叫你買屋首重「地段」，看它是否位於精華區，值不值錢，將來好不好脫手，後續有沒有承接的力道...等。但有些人則是認為，Location應該翻譯成「地點」。換句話說，就是應該看這個地點究竟符不符合你買屋的目的。也就是說，如果你是要安靜的環境，可以養老或養小孩，就不應該買在市中心的鬧區，而應該挑選有大自然環境，安靜的近郊。前者就是以「投資」的角度，後者就是以「自住」的角度在看事情。當然不管哪種講法，我認為都對，還是要看你購屋的目的究竟為何，是要用「市場的尺」還是「心中的尺」來衡量。畢竟雖然中央區的「銀座」比世田谷區的「成城」值錢，但我想應該覺大部分的要養小孩或養老的人，都寧願住「成城」，而不想住在吵雜的「銀座」吧。
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說實話，我看屋的角度幾乎都以「投資」的角度在看，因為對我來講，沒有一間房子是「永住屋」，時間到了，就要拋。房價漲幅加上租金收入，賺到某個時間後，可能接下來等著你的，就只剩折舊以及房租的下跌了，因此我沒有一間房子是要抱永遠的。所以我買屋一律以「好賣」為判斷最高原則。而在東京這種空屋率極高以及供給量過大，以及產品日新月異汰舊換新速度快到你無法想像的城市，說實在的，除了都心九區（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区、目黒区、中野区、品川区）的房子以外，其他區域並不是很好賣，而且中古屋的價格也漲不到哪裡去。所以我從來不會去看都心九區以外的房屋，也不會推薦我的客人去買都心九區以外的房屋。因為我知道，我們的目的都是「投資」，總有一天要「出貨」的。
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東京不動產市場最近熱到很異常。我認識的一個，專門興建出租1K套房，主打投資客群的中小型開發商，最近在虎之門走路兩分鐘的地方，推出了一個套房個案。25平米的套房均價4300日圓，其中整棟大樓有六間54平米的兩房產品，均價7500日圓。算數好的朋友一看到這個數字一定眉頭一皺，發覺，疑？不對啊！為什麼25平米的小套房，平米單價高達170萬日圓，而兩房54平米的產品，單價才140日圓而已呢？大間的單價根本是小間的八二折？
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其實這是有原因的。因為這一類的產品是出租型的大樓，也就是一般都用來收租投資用的，而非自住用的（當然也有人會拿來自住啦）。因此它的兩房，並不是一般自住型產品的family type（約60~70平米）的2LDK，而是比一般的2LDK略小，一般稱這種50平米左右的2LDK叫作compact type。當然，建商在規劃房型時，由於整棟就是用來收租的，所以會希望幾乎都是1K小套房。不過由於受限於建築法規，每棟大樓一定要有一定比例的戶數是要做成兩房以上的產品。就因為這樣，建商會盡量把房屋大小，切到剛剛好可以做出最多小套房的方式，也就因此造就了這種50幾平米的compact type了。因為如果剩餘空間是60多平米，建商可以乾脆切成3間1K小套房。而這種的大小，以永住來講，稍嫌不足，因此這種compact type的房型，也只能被歸類為投資收租型的，而無法成為一般自住客挑選的標的。當然，在投資的角度上，小套房較好租，空屋率較低，而且房租也可以低總價掩飾高單價，因而租個好價錢。但相對的，超過一定的大小，除了較難租，空屋時間會拖長以外，還有就是大間房的租金單價不比小套房，投報率也會比小套房略差。除了上述的收租原因外，小套房需要一套廚房衛浴設備，compact type也只需要一套，因此compact type房型的每坪造價單價也會相對較低。就因為這樣，一般這樣的產品中，compact type的房型，分售單價會比1K的房型低許多。
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【日本購屋流程】
前年PO出來的這一篇「日本購屋流程」，在我那沒幾個人會來逛的痞客邦部落格，單篇點閱率居然突破3600次數，應該是我的文章中點閱率最高的一篇吧。而事隔兩年，東京的房市只有更熱，沒有停歇。之前是只有外國人搶，現在連日本人都跟著搶。當然，對於外國人要來買東京屋，程序流程倒是簡便了不少。記得之前在文章中曾打趣地說：「想要買東京屋，怎麼辦？？簡單！把現金領出來，塞進行李箱，從台灣飛過來，直接拿錢給建商，當天就給你房子了！就跟買菜一樣簡單！」。沒錯，現在幾乎就是這麼簡單。只不過錢要用匯的，不能塞行李箱。因此之前PO的文章其實已經有點不合時宜，今天利用機會稍微修改一下本篇內容供各位參考。
日圓這一兩天匯率狂瀉，來到了兌台幣0.248以及兌美金124.2的低點。前幾年在東京買房的朋友，如果你是貸款日圓購屋的人，最近應該笑開懷吧。我曾經也在部落格以及書籍「快狠準！東京買房最強攻略」http://www.books.com.tw/products/0010658044 當中提及，由於日圓續貶的大勢底定，因此當初也介紹了貸款來買屋，等日圓跌深後再還款的避險方式。
這一兩天，台幣兌日幣來到的1:4的價位，有許多已購屋的朋友也心動了，想說是不是應該要趁機將日圓貸款結清呢？畢竟兩年前貸款時匯率是0.33左右，今天來到了0.24多，光是匯差就賺了三成之多。但另一方面，前幾天美國聯準會主席葉倫，已經明白指出，今年一定升息，且日圓的量化寬鬆似乎還沒停歇的趨勢，因此日圓兌美金勢必還會再貶。甚至有分析師也指出，日圓匯價很有可能再創新低，來到兌美元160元的價位。但又有另一派聲音指出，即使日圓再貶，台幣等亞州貨幣也不得不競貶，因此日圓兌台幣的匯價，是否有機會在短期內就看到1:4.5或1:5，這就只能等時間來證明了。
那到底現在還清房貸獲利了結是不是個好時機點呢？恐怕每個人的狀況都不太一樣，貸款的利率與金額也不一樣，因此也不會有標準答案。這篇不會有任何建議，但分享我一個朋友的狀況。這位朋友為2013年初購屋，購買7500萬日圓的房子，都心五區內，但由於本身信用問題，只能貸款3000萬日圓。年利率2.7%。
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這位朋友，
自從2012年真人實境秀Terrace House 在日本播出後，似乎在日本就掀起了一股Share House（多人共住一間屋，各自有房間，以及附有公共客廳與廚房）的熱潮。似乎住在有如電視劇中美輪美奐的房屋中，與各行各業不同的朋友互動，成了時下最流行的一種新的租屋生活型態。因此原本著重於個人生活隱私的日本年輕人們，也開始漸漸接受了此一型態的租屋方式，一方面也是為了省房租。
台灣也有許多人，認為Share House 高投報，是不錯的投資標的，因而動起了當Share House包租公的美夢。例如原本一間租金15萬日圓的房子，若把他切成四個房間，一間租五萬，房租立刻升級到20萬日圓。不過此一舉動，有點類似我們台灣房東將老舊公寓自己做隔間小套房再出租的行為，當然，是違反建築基準法的。當然，如果你是按照合法的方式做隔間，不會有什麼問題。不過實際現實上，像是電視劇中那種美輪美奐的房子，終究只存在於電視上。有啦，現在有專門的不動產公司，將一整棟大樓都改建成類似宿舍的Share House，每間房間都美輪美奐，也有舒服的交誼廳跟公共空間。不過這種動輒數十億的玩法，實在也不是我們一般投資客能夠玩得起的東西。而且其實Share House，在實務上，管理以及如何篩選優良的住客，則是很重要的一門學問。如果稍有閃失，很容易造成居住者之間互相不合，公共區域雜亂不堪，導致生活品質低落，而惡性循環，劣幣驅逐良幣，好的租客不住了，盡是來一些問題租客。因此Share House的高投報，我認為其實是建立在辛苦經營管理之上的。因此我一直認為，Share House不是「投資（坐享被動收入）」，而是「經營（辛苦管理）」。
曾經有一位客人，看上了類似這樣的物件。它是位於歌舞伎町裡面，其中一層樓，然後裡面格成五間房間出租。投報率換算起來，將近有15%之高。哇噻，現在東京哪裡找得到這種立處精華區，又高投報的產品啊！客人愛得要死，一直要出價叫我幫他談。不過我告訴他，這個物件敝公司不做，你去找別人吧。疑？你幹嘛有錢不賺呢？原因有三。第一，位於歌舞伎町裡面，你想也知道他裡面的房客大概會是怎樣的人。第二、客人不會日文，人在台灣，勢必物件往後要交給我們管理。很抱歉，我實在沒有能力與這種份子打交道。可能要去催繳個房租，我就會先被打趴在地上。這種物件，可能需要「較有能力」的公司，才有辦法管理，我坦承我無能 ><...。第三，這樣的租客，發生的紛爭絕對超乎你的想像，吸毒，竊盜，天天開雜交趴.....當然，這些情節並不是我的想像。這些內容全部報導於本期2015.05.26的「週刊SPA!」中。報導中舉出了記者實際調查的幾個案件，每個案件都讓讀者瞠目結舌。到底發生了怎樣驚世駭俗的事情呢？讓我們舉其中三個案件來看看：
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第一個案件，為住在練馬區月租18000日圓Share House的28歲男性。雖然這棟Share House規定，所有的住客必須要輪流打掃浴室廁所，但是住客道德低落，沒人掃，導致廁所浴室髒亂不堪，甚至有人直接在浴室裡面尿尿，導致浴室裡面有小便痕跡，以及發霉。整棟房子裡面還飄著異臭。雖然說有管理員，不過這管理員也是一星期才來一次，並且只是在門口放放衛生紙等補充用品而已，不過有沒水準的住戶，直接將整卷全部佔為己有，拿去自己的房間用，導致實際上廁所都沒有衛生紙可用。加上雜亂噁心，所以受訪者寧願每次要上廁所，就跑去附近的便利商店上（日本的便利商店，大部分有附廁所）。這位28歲的租客，試圖想要跟其他的住戶溝通，但是每個人看起來都凶神惡煞。他也曾想過，乾脆就自己掃一掃好了，不過越想越氣，都是其他人弄亂的，他為什麼要清呢？就這樣惡性循環，永無止盡。
2015.05.23期，於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」，以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る？」，從全方位來分析目前日本的不動產市場。
【報導分享：不動產泡沫將至？】
2015.05.23期，於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」，以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る？」，從全方位來分析目前日本的不動產市場。
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答案很簡單：因為你買到爛貨。
這篇文章的描述很極端，可能會讓你看起來覺得很不舒服，閱讀之前請有心理準備。
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身為一個業者，其實不應該講出這樣的實話來砸自己腳。不過了解日本中古屋市場生態時，你就知道會什麼「中古屋只會跌價了」。絕大部份的日本人買屋，都是為 了自住。如果自己住得舒服，其實這輩子都不需要賣屋。同時，日本人也喜歡新房，這也就是為什麼中古交易市場只佔了整體不動產市場的10幾%的主因。
在市況好的時候，好東西大家搶，投資客搶，自住客也搶，所以你搶得到的機率非常低。但在市況差的時候，也是好的東西先被自住客挑走，因為他有自住需求，而 且因為是自己要住的，會挑得很仔細。而正如我前述的，當一個日本人買到好屋時，因為屋主是為了自住，自然不需要拿出來轉售，因此也不會產生這個好物件，將 來在二手市場所交易時的「二手價格」。而為什麼在檯面上讓你看到的中古屋，價格都會遠低於它當初的購買價？原因更簡單，因為他是爛貨，所以才會出現在大家 都看得到的地方讓你撿。
近來旅日名作家劉黎兒小姐發表了三篇「你還敢在日本買房嗎」，談論目前日本房市的利空消息。站長TiN有幸再度受邀連線，與廣播節目主持人，同時也是台灣房地產專家的張欣民老師，談論劉小姐所提出的觀點，以及目前的東京市況。
節目預計於2015.05.13台灣時間早上8：00播出，請有興趣的朋友準時收聽正聲廣播FM104.1，鎖定「日光大道」節目喔。
亦可透過網路同步收聽，若錯過，網站上也提供重播收聽喔。
※進入網站後請點選【留聲機】→【財經節目重播】→【日光大道】→【104年05月13日(星期三)】，即可收聽精彩重播喔。
之前有分享過關於東京不動產買賣市場有「兩極化」的現象，也就是人口從近郊往都心集中，導致近郊的房屋資產價值不保，而都心五區房價卻漲翻天的現象。其主因不外乎就是因為「都心回歸」現象以及「稅改」因素（請看舊文，不再累述）。但最近居然連租賃市場也出現了這樣的「兩極化」現象。
以往日本的租賃市場的旺季，約莫落在1~3月這段期間，為了要迎接4月的新生活。但最近卻有「部分」業者，表示這段期間似乎出現了些許的變化。也就是旺季越縮越短，只剩下大概兩、三週左右的程度，甚至今年似乎旺季不旺了。
根據2015.05.05出刊的「住宅新報」指出，有業者（都営新宿線船堀駅）感嘆，今年這段出租旺季，似乎沒有到來，甚至出現了「租金越便宜的房子，越容易租出去」的傾象。但相反地，根據房屋租售網站at home的調查，卻發現了另外一個事實：就是「出租成交平均單價」卻高於「登錄待租平均單價」。也就是似乎高價的物件，其出租狀況似乎沒有想像中的差。
根據這篇報導所採訪的實際案例，我們似乎可以觀察到，目前的東京租屋市場出現了三種「兩極化」現象。第一種為「高價產品vs.低價產品」，第二種為「好地點vs.爛地點」，第三種則是「行銷業者vs.一般業者」。
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