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【意見分享:凱莉讀「你還敢在日本買房」三部曲。】

凱莉是我一個好朋友,她有兩年的時間,把看房子當成興趣,這篇文章是凱莉的感想,大家可以參考看看囉。

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我拜讀了劉小姐的三篇文章,她說房仲業者詐欺,那房仲業者可以說她毀謗嗎? XD

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【原來我是「業者」代表?我真是太小看自己了!】

哈哈。小弟的公司只是小公司,沒什麼人力。就算市場大好,我們也沒能力吃下太多的案子。換句話說,就算市場大差,大家都不買,敝公司其實也沒什麼風險。


第一,我並沒有要跟劉小姐筆戰的意思,僅是提出自己的觀點。我並沒有「一一反駁」,如果記者有好好閱讀我的文章,應該知道我其實對於劉小姐的很多觀點都是 讚同的。而且敝公司其實一點也不會對劉小姐的言論感冒,反而認為市場上本來就需要有不同的聲音,讓台灣的投資朋友可以接受到多元的聲音,不然我也不會寫出 幾乎都講「事實」的「東京買房最強攻略」一書。

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  記得曾經在上個月,PO文分享現在東京都心商用不動產的盛況,也分享過預售屋價位屢創新高。也就是東京的「都心」地區,無論是「商用不動產」或是「住宅產品」,都處於相對高檔,需求旺盛的地步,唯供給減少,因而導致成較量些許下滑。但相對於正都心的好市況,東京其他非精華區的行政區、近郊部分又或者是日本的其他縣市,可就沒這麼好了。

  許多人想要將在台灣投資不動產的經驗,複製到日本。例如,市中心精華區漲完,應該就是輪到蛋白區或者蛋殼區漲價,甚至台灣現在更極端的情況是,連鄉下的土地都飆漲的「鄉漲」現象。因此也許多台灣投資家,認為現在東京尚未漲價的其他區域以及其他縣市會是個不錯的投資標的,因而積極「錢」近地方都市。但畢竟台日兩國的狀況不同,民情不同,稅制也不同,究竟「東京非精華區其他區域」或「近郊」有沒有漲價的機會呢?我無法下定論。雖然因為QE導致熱錢流竄,但「錢」也只會前進值得投資的標的。這篇就為各位分享兩個「非東京」的故事。

  第一個故事,刊載於2015.04.14出刊的「週刊エコノミスト」中。故事是這樣的:有位不知道是先生還是小姐的繼承人A,繼承了他父母留給他的一塊地,位於長崎縣佐世保的小島町。這塊土地高達350㎡,也就是一百多坪大的建地。而這塊地現在居然這位繼承人願意免費送給你,只求你將這個屋主視為燙手山芋的東西接走。雖然有好幾組人前往洽詢,但居然沒人要?究竟這是怎樣的情況呢?深入瞭解後,才知道原來這塊土地位於離市中心要開車十分鐘的路程,而且現在這塊地目前是空地,又是屬於山坡地,因此就算你免費接手了這塊地,重新蓋成出租公寓,也不見得租得出去。就算租得出去,恐怕也不知道要多久才可以回收蓋屋的營建成本。

  或許因為這個繼承人對於當地不動產市況沒有很明瞭,因此在繼承時,才會將土地上面的舊房屋拆了吧。在日本是這樣的:一般土地估價時,「空地(日文稱為「更地」)」的價值會比起上「面有老舊建築物(日文稱為「建付地」)」的價值還要值錢。原因就在於「空地」估價,是以其「最有效使用」的原則為前提,來做估價的。也就是這一塊地,因為是空地,將來你要蓋自住豪宅也可,蓋成收益公寓或商場也可,甚至也可以做成停車場來收租。因此空地,在未來使用上並不會受限,所以才需要以其「最有效使用」的原則來做估價。

  而如果這塊土地上面有個老舊建築物,估價時就不會以「最有效使用」為原則了,原因就在於「它」上面已經有老舊建物,就只能依現況來繼續使用,而且如果想要將它拆掉還原成空地,還需要一筆拆除費用,因此估價上會發生所謂的「建付減価」的情況。這觀念在我的著書「東京買房最強攻略」的4-8節也有提到。http://www.books.com.tw/products/0010658044

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  昨天心血來潮,從網路上找來了台灣最近很夯的「57新聞王:惡房東最新系列」來看,終於演到了最高潮,惡房東終於被起訴!而同一集的最後片段,則討論到W小姐購置的店面,其中有一部分不屬於大樓的所有權,而是屬於隔壁大樓的地,因此這一部分等於是W小姐的大樓非法佔用了別人的土地20幾年,因此W小姐只好賠錢了事,付給了對方大樓40幾萬。影片https://www.youtube.com/watch?v=JG4dBartcaE

  疑?不對啊。我記得我之前讀民法的時候有讀到一個項目叫做「時效取得」。所謂的時效取得,就是只要在一定的期間內,公然且平穩地佔有他人的物品或土地建物,就可以取得此土地的所有權。而在日本的民法中規定,只要你連續10年,
在「善意(也就是不知情這是別人土地)」且「無過失」的情況下,就可以取得此土地建物的所有權;若是「善意有過失」或者「惡意(也就是知情這是別人土地)」的情況下,連續佔有20年,一樣可以取得此土地的所有權。當然,如果期間中,真正的所有權人若提起訴訟要你還地,時效就會中斷。也就是在現實生活中,除非這個地主真的白痴到連續20年,都不知道自己的土地被別人佔有了,且坐視不管,不然其實不太容易因為「時效」來取得別人的土地。不過就影片中看到的W小姐的例子,似乎那塊地的真的所有權人,就是都不知道自己的地被別人佔有了連續20幾年。如果這在日本發生,W小姐的大樓,有很高的機會打官司後,可以時效取得這塊土地的所有權(當然如果你已經談了和解,就等於自動放棄時效取得的利益了)。因為就這個情況看來,隔壁的地主也連續20幾年不聞不問。而且W小姐的大樓也「公然」且「平穩」地佔有此一土地超過20年,期間還一直以為自己就是真正的所有權人,一直收房租,這完全滿足了日本民法「時效取得」的法律要。

  我對於「民法」的了解,就僅止於考宅建主任者(不動產經紀人)證照時,將考試範圍讀過的程度而已,因此絕對稱不上是專業,如果有錯誤,也很感謝懂法律的朋友批評指教。

  看完節目之後很納悶,想說台灣的情況是不是和日本不同呢?果然,查了一下台灣的民法,才知道原來台灣的「時效取得」的要件,必須要是「未登記」的不動產。理由就在於台灣的「物權法」規定「登記生效」。《物權法》總則第9條和第14條明確了不動產物權變動以「登記生效」為原則,凡法律規定應當登記之物權變動,自“記載於不動產登記簿時發生效力”。也就是台灣的不動產只要「登記」了,就擁有「公信力」以及「對抗力」。

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  最近有幸認識了幾位台灣大老闆,以及不動產投資公司的高層,有一年之內買了好幾十億日圓的收益物件,也有美日台三地坐擁數十棟商辦及大樓的老闆,才讓我體認到這波商用不動產的投資有多熱。根據みずほ信託銀行的智庫(think tank):「都市未来総合研究所」的調查指出,光是2014年日本國內的不動產買賣金額就高達了5兆586億日圓,創下了2007年以來的新高水準。而其中就有9818億日圓是由外資法人所取得的,整整佔了約20%。除了外資搶以外,日本本國資金也尋求好的標的物投資。


  而「商用不動產」跟我之前提到的「住宅市場」截然不同,由於「商用收益物件」本來就是游資追逐的對象,因此最近也屢屢聽到台灣投資公司或投資家出滿額價欲購買後,賣方不肯賣,再度獅子大開口的失信(?)事件。剛好在4.14日的「週刊エコノミスト」中讀到,有個台灣人花了五億日圓,買下了文京區本鄉三丁目的一樓50多坪,正出租給便利商店的區分店面。換算成單坪價就是900萬日圓。


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  東京的不動產市場,最近的行情價其實有點難以捉模。曾經在報導中看過一個不動產估價的學者講到說,東京的不動產市場,由於目前處於向上爬升的階段,因此是鑑價較為困難的時期。有些預售屋開價屢創天價,但有些不很舊的新古屋仍然低檔盤旋。我這裡講的都是都心九區內的產品,因此原因並不是因為地點差,所以漲不了。


  先來講兩個預售案好了。最近有一個很火紅的,目黑車站一分鐘的超高層「Brillia Towers 目黑http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detai...


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  這兩年來,台灣錢大買海外房,其中又以東京最為火力集中區。原因不外乎就是國人對日本的好感,以及普遍認為東京房價目前仍在低檔,且相對比起台北便宜。但真的是這樣嗎?其實如果沒有全方面的調查分析,實在很難就下定論。這兩年來,雖然說日圓大跌,對外國人而言買房等於打了七折,但其實東京的房價也漲了不少。因此也很難說東京還是比台北的房價便宜。

  本篇就五年新古屋的觀點(日本稱做「築浅」),來對比一下東京與台北的房價。挑出「蛋黃區:元麻布V.S忠孝東路」、「蛋白區:中野V.S永和」、「蛋殼區:龜有V.S淡水」,簡單挑出六個物件,從日本的REINS以及台灣內政部的實價登錄資訊,來比較看看台北跟東京的成交價,究竟何者便宜。

  由於日本算室內坪數,台灣還有含約三成的公設比,因此台灣的坪數,會先再打個七折,來計算「大約」的實際使用空間。而日幣與台灣的匯率目前為0.265,因此所有的價位將會換算成此匯率的「台幣金額」。另外,為求精確,我們採用平方公尺的單價計價,因此台北屋的使用坪數會再乘以0.3025換算為平方公尺的單價。

 

①-- 蛋黃區 --   元麻布V.S忠孝東路 ---------------------------------------

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  日本建設業的螺絲鬆了嗎?除了前幾天「東洋ゴム」所製作的「免震ゴム(隔震橡膠)」被爆出偽裝耐震基準外,其實前年也發生過「三菱地所」蓋的豪宅有缺陷,甚至更早前住友不動產也發生過蓋的房子嚴重傾斜,因此可不見得日本大建商的房子就一定沒問題。

  首先,2015年3月初所爆出來的新聞(http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150329-00000003-zuuonline-bus_all)就提到,「東洋ゴム」所製造的隔震橡膠,為竄改資料不符基準的產品。現在已知已有55棟建築使用此不合格的產品,高知県が9棟、神奈川県6棟、愛知県6棟、東京都5棟、宮城県5棟,規模遍及全國,這當然也讓他們的股價跌到了谷底。但日本媒體沒有台灣記者以及鄉民「人肉搜索」的能力,因此他們並沒有公布哪幾棟建築使用到了這種瑕疵品。而且根據最新的資訊,可能不是只有這55棟有問題,還持續延燒當中。

  另外,2013年12月也爆出了三菱地所的青山「ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町」億萬豪宅發生了瑕疵工程(http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK17035_X10C14A3000000/),三菱地所、鹿島建設,這兩間開發商與建商,是日本數一數二,鼎鼎大名的兩大品牌。鹿島建設甚至還排入「スーパーゼネコン」(超級建商)當中。而新聞當中提到的,這個案子所稱的「億ション」,指得就是販賣價格破億的豪宅。這樣子的高級產品,由這樣子的大建商來蓋,居然出現了房子蓋好後,沒有配管線孔?想要事後挖孔補救,還有些會破壞結構體。最嚴重的情況,可能整棟都得打掉重建。怎麼聽起來跟之前西班牙建商忘記裝電梯的情況很像。而且這種情況居然出現在東京,還是高級三A住宅區之一的青山(Aoyama),而且還是大建商!!由於當時已經完工交屋在即,而且也因為每一戶都上億元,因此頭期款訂金少說都要千萬以上,此次由於瑕疵解約,導致建商必須三倍奉還,每戶至少要陪個三千萬以上。

  此外,住友的漏子也捅得不小,住友不動産跟熊谷組合作的,在2003年所販賣的橫濱大樓「パークスクエア三ツ沢公園」(http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html),它是兩棟大樓以L型的方式串連起來的,不過兩棟連接處的通道,欄杆左右錯開,且一年比一年開,到最後才知道這是因為地基打得不夠穩固,而導致建物本身嚴重傾斜的瑕疵工程。 不過聽說一開始建商也是死賴著說沒問題,在欄杆處只是隨便補修,綁綁橡膠之類的,到最後還是小蝦米住戶跟建商吵了將近11年,請第三者公正的調查機關來調查,才讓建商承認自己蓋的產品有瑕疵。

  三菱地所,住友不動產,鹿島建設以及熊谷組,這些在日本都排得上前幾大的開發商跟建商,但卻爆發出這些誇張的缺陷工程。這讓我想起了前幾年日本的食品偽裝問題,有大阪麗池卡登使用廉價食材欺瞞消費者,也有不二家使用過期的原料,白色戀人竄改賞味期限,雪印牛肉偽裝事件...等。或許這些被爆出來的瑕疵建案,只是冰山一角,是不是還有更多沒有報出來的?真的就只有天知道了。

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記得去年,知名旅日作家劉黎兒小姐曾經發表過一篇「你還敢在日本買房子嗎?」一文。當初我以自己在日本經營不動產的心得,稍微針對了劉小姐的意見,提出了自己的看法(詳見舊文:「你還敢在日本買房子嗎? 我敢。」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/390082037)。有贊同,也有反對。而今年的第二篇,劉小姐以「大崩盤」來預測今後的日本房市,並且提出「外國人買的都是爛貨」。這篇就讓我再度提出自己微不足道的觀點,供各位朋友聽聽。劉小姐的說法也不是完全沒根據,我的說法也並不代表就是百分百正確,只是希望能夠提供各位朋友其他的觀點。


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首先,劉小姐提到:「日圓大跌,導致對於外國人來說,日本房產像是打了六、七折」。劉小姐認為是「因為日圓貶值,因而帶動外國人的購屋需求才導致日本房地產的急漲」。不過一下子說日幣因匯率打了六七折,一下子又說房價漲到像泡沫?那不就漲跌抵消了嗎?怎麼還會看起來像「打折」呢?當然,這個問題其實沒這麼簡單。

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  在日本的不動產投資客中,有種利用「時間差」來賺取不動產差價的手法,稱作「時間與距離的公式」,聽起來很像很困難,但其實極為單純。

  一般人認為,景氣的動向是有一定的規律的。例如景氣上升時(不動產上漲時),是由東京都心開始漲,然後再波及到其他地方都市。而各個都市的中心點漲完後,才會漲到其郊區。也就是一個地方都市,若「距離」離東京越遠,則要等到他上漲的「時間」就要久一點。但景氣下滑(不動產下跌)時,卻是剛好相反,從外圍跌回中心。因此有些投資客認為應該善用此道理,東京都心漲的時候,趕快去買地方都市或郊區。而等到地方都市及郊區開始下跌時,就是都心該逃命的時候了。

  不過這種投資客的想法卻存在了一點矛盾,也就是當都心漲了之後,你跑去買郊區,但是郊區卻是跌價的先行指標?那買郊區的不就逃不了命嗎?就從上述的公式看來,買郊區或地方都市,似乎風險極高,但買都心,卻還有逃命的郊區指標可以看,總歸一句,這個公式很像是在告訴我們不要買郊區跟地方都市。

  而前幾天,剛好偶然看到全台最勇大尾(?)的投資客:帥過頭,在自己的臉書發表了「動不動定律:時間差」。似乎跟日本投資客的這種操作手法有點雷同,不過他卻認為,在台灣,跌價時不會從郊區開始跌,而是會從最中心的大安信義區開始跌!(不知道是不是跟他正在炒作郊區有關。)

  姑且先不論他的社會觀感如何,他提到目前台灣的「鄉漲」現象,正好完全符合了他自己的觀點。雖然說房地產上漲,是從蛋黃區開始起漲,但他認為,在房市下跌的時代,「中心點的蛋黃會率先跌,蛋白其次,蛋黃開始跌了,蛋殼還在上漲」,因此他現在才死命鼓吹買蛋殼區。這與我們一般「漲,從中心漲;跌,從郊區跌」以及日本人的「時間與距離的公式」的認知,似乎恰恰相反。他認為原因就在於「全台灣的房地產上漲,就是台北人的資金帶動本地人的,一定要台北人先買一兩年之後,本地人才開始確定會上漲,然後本地人才會動起來,然後,台北人走了之後,本地人還在瘋狂買進」。也因為他深信這個說法,所以他現在已經離開了台北市,率領信徒們去大吵苗栗大埔重畫區。

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  東京的不動產市場,比起前兩年,價格漲了不少,待售物件也少了不少。根據本期2015.03.07的「週刊ダイヤモンド」的專題報導,目前亞洲系的外國人支撐日本不動產的買盤數量可觀。且看到物件就直接殺了下來,直接匯現金進來日本購買。而這其中讓日本媒體感到訝異的是,這亞洲系的外國人,絕大多數,並非有外匯管制的中國,而居然是台灣,更讓媒體跌破眼鏡的,是台灣的「普通人」,也就是不是只有有錢人才「錢」進東京,連一般20幾歲的上班族,小資族也都踴躍購買東京不動產。

  而這些小資族,所挑選的目標,當然就是1R小套房,總價大約1000萬日圓左右的產品。因此這一類的產品,在現在的流通市場上,可以說是十分缺貨。這幾天有個朋友來信詢問關於售屋的細節,她就提到當初購買的新宿區880萬小套房,現在當初賣他的台灣仲介又反過來希望她以1050萬日圓的價格出售。看起來帳面上賺了不少,但是當初購買的匯率大約0.32,現在出售的匯率只剩0.26,因此就現實點將金額換回台幣,還是虧損。但其實仲介,光是從這個物件一買一賣,至少就賺進了80萬日圓的仲介費用,加上零零總總的登記費用及讓渡所得稅等稅金,現在賣掉,說實在的,就是「停損出場」。也因此我建議這位朋友繼續收租幾年,因為當初購買的價格較低價,順利的話應該十幾年還是有機會將本金回收。

  當然,房仲業者當然會希望你現在賣,因為現在市場缺貨,沒成交,就沒錢賺,總是會說服你說什麼,如果之後要是市場變差,會沒人接手之類的。而實際上,是不是能夠順利以這仲介所說的1050萬日圓的價格出售,這還是個問號。其實在日本,售屋時,多半會經過一道叫做「價格查定」的手續。這跟我們台灣的方式有些不同。台灣是屋主說開價多少就是多少,但是一直以來,日本的習慣就是:欲賣屋的屋主,先委請仲介業者「查定」出一個可以賣掉的價格,再以這個價格多加個一點點(大概5%左右)來出售。一來是因為日本人真的不像台灣人這麼關心不動產市場,他們對於行情價格極為不敏感;二來是因為仲介也希望設定出一個好成交的價格,皆大歡喜。就因為日本的售屋客這麼不自立自強,因此時有所聞,就是屋主被惡仲介遊說低價賣出房屋,結果自己渾然不知的悲慘經驗。

  而在最近,相信很多在日本有房子的人,常常可以收到業務的廣告信,說是可以幫你免費價格查定,有些更好,說如果你賣不掉,仲介公司願意用現金立刻買進(不過想也知道一定是低價跟你買,高價自己轉賣出去)。因此當你收到廣告信說「有山田太太想要買你房子」的宣傳單,也別天真地信以為真。這些多半只是營業人員開發物件的手法而已。

  至於在日本,這間房子的「售價」怎麼訂?當然,有些業者會跟你講「查定價格6000萬」,有些業者會說「查定價格7000萬」,那我到底該相信誰呢?其實說穿了,日本的仲介業者,查定價格的功力可能比你我都還要弱。台灣的房地產投資客,以及一般小資族,其實大多對價格動態都很敏感,也都知道要去實價登錄網站查詢,也知道要比價,也知道要去看過去成交事例,甚至都會計算投資報酬率。但日本一般人根本不知道什麼叫做「收益還原法(投報率計算)」,而日本仲介業者也並非專業的不動產鑑定士,因此幫你的物件查定出來的價格也都是去跟過去成交紀錄比較,或者從收益還原法計算出來而已,你我都會。因此上述兩個價格,到底哪個對?其實都有可能對。

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  關於東京的不動產,本站很少講到關於木造透天的產品。原因是在現今的經濟情勢下,除非是精華區蛋黃區的木造透天,不然其資產價值較差,又不具有壓縮資產評價額的節稅空間,因此多半若在郊區買這種產品,只會變成燙手山芋。例如你年輕時,想要在郊區買個全新的木造透天厝,但隨著兒女的長大,到了都心求學,工作,定居,就再也不會回到這個老家居住。而這時,你也老了,再也無法樓梯爬上爬下,自己再過幾年就可能會死了,如果這樣就把透天當作遺產給兒子,遺產稅會被扣很重,因為你的資產是「完整的土地」。想想,這個郊區的透天兒子自己又不回來住,那乾脆將它賣掉,換到都心五區的電梯大樓,因為自己年邁的身子已經無法爬樓梯了,也常常要去醫學中心報到,住都心五區的電梯大樓總是比較方便。同時,也因為大樓產品土地持份很少,因此遺產稅會較低,具有壓縮資產評價的效果。問題來了,你的郊區中古老舊透天厝,賣不掉!

   疑?為什麼,總有當初跟你一樣的年輕人,想要到郊區買屋養孩吧。對的,有。但是你的房子由於是木造,在銀行的眼中,他的耐用年限只有23年,因此你30年的木造中古透天厝,在銀行的眼中不具任何擔保價值。基本上,會買你房子這種價位的人,多半不是錢多多的富二代,只會是一般穩扎穩打的上班族。如果不能貸款,他們怎麼買你的房子呢?因此他們寧願去買貴一點的新屋,因為至少可以貸款。

  此外,攤開日本厚生勞動省的人口動態統計,每年的死亡人數,遠遠高於結婚的人數。死亡,等於可能郊區的透天會被兒子拿出來賣,結婚,等於年輕人會去買郊區的透天。從這個數據看來,也就是郊區的木造透天的釋出量,屆時將會遠遠高出需求。同時,日本早已正式邁入人口減少的時代。在這種人口減少的年代,只會讓人口更加往東京都心移動,因為地方,郊區已經找不到工作,沒有人,地方的經濟支撐不下去。沒了需求,當然郊區的木造透天也不會有人要接手,就算你要租,也不會有人要租。也就是在人口減少的時代,只有都心的不動產,才能減少其衝擊。(PS:本文中的郊區,指都心九區(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区)以外的地區)。

  上述的觀點,是以投資,以及資產價值的角度在敘述。但人生,並不是只有維持資產價值一事。有些人就是喜歡住在郊區,不喜歡都心的喧鬧。當然這種價值觀也是個人的選擇,沒有所謂的對或錯。不過因為本站叫做「東京不動產『投資』情報站」,因此大部分的觀點都以投資跟資產價值為中心。前幾天有朋友詢問關於木造透天購屋事宜,我當然是建議「不要買」,但既然這是他自己的選擇,我當然表示尊重。

  他問到,最近常常看木造透天,但日本有分成「建売」以及「建築条件付(売建)」兩種不同的情況。台灣的透天厝,多半都是我們自己買了地以後,自己在找包商來建造。當然少數有建商一次蓋一大批來販賣的。這種建商買了一塊很大的地,然後自己劃分很多小塊,在裡面規劃道路,小公園,在每個小塊上分別蓋上木造透天後來出售給消費者的方式,就叫做「建売」。也就是先「建」了,再「賣」。買這種型態的房屋,優點就是你不用煩惱室內格局,以及裝潢事宜,就像在買大樓一樣,看中意了,就買下去了。當然,缺點就是缺乏彈性。一般人,會想要買木造透天,多半都是較有自己的想法,例如想要大的浴室、視聽室,寬敞,有walk in closet的主臥等等,因此買了這種「建売」住宅,就等於跟買大樓一樣,已經無法變更了。

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  你曾經好好地看過你房屋代管公司的合約嗎?我們台灣的朋友,對於日本人,都抱持一種好感。也認為絕大部分的日本房仲業者&管理公司的從業人員都是循規蹈矩,不會有欺騙隱瞞的行為。的確,日本的宅建業法相對於台灣嚴格許多,且其實大部分的不動產業者也都很敬業。不過壞心腸的業者也不在少數,也由於許多仲介業者本身也是管理公司,因此當你購買一個物件後,往往都會繼續讓你的房仲業者(或者其相關企業)繼續代管。今天就來分享一下前一陣子我們遇到的黑心合約吧!

  進入主題前,讓我先繞路,說另外一件事,關於今天故事的背景知識。當屋主拿一個委售物件給房仲賣時,在日本正常的程序,是會由業者針對物件做調查後,再由業者向顧客建議適當的行情價格,當作開價。而這個開價不會有偏離市場行情太嚴重的情況,因為業者也想要快快成交。因此,有經驗的仲介業者,會開出個合理的價格拿出來出售。當然,因為仲介如果不開個合理價格來出售,成交不了,他自己也沒飯吃。

  但有兩種情形,物件可能會開高於市場行情,讓想賺錢的仲介用「話術」讓客戶買單,以便賺取高額的利益。一種是向屋主低價買進後,自己再高於市價賣出。另一種則是利用「担ボー(担当者ボーナス)」的方式,讓賣方仲介不只拿3%,甚至可以拿8%以上。這樣買方的業務人員當然會很努力幫你「說服」買方。當然,業法規定仲介業者不能拿超過(3%+6萬)x2(買方賣方兩手交易)的金額,因此要怎麼拿8%?很簡單,台面下有許多作帳的方式。

  舉個例子,假設有一間房屋,他的行情價是3280萬日圓,如果正常的情況,買方的仲介業者就是能收取約104萬的仲介費用。但如果賣方想要來點黑心的銷售手法,就會將房屋售價設定為4280萬日圓。而賣方業者就可以跟前來詢問的買方業者偷偷講,說這個案子如果成交的話,就做成讓對方可以拿7%,這時,買方的仲介就可以賺將近300萬。是原本的三倍。當然,他會很努力幫你賣。至於賣方的業者,從原本的3280萬,提高到4280萬日圓,扣除多付給買方業者的4%的171萬(另外3%則是買方客戶付的,加起來就7%),業者還是多賺了829萬日圓。(偷偷講一下好了,上述的例子是真實的例子。)

  挖勒,相差日幣1000萬耶!會成功嗎?我不得不說,有時候真的會成功。日本人對於房地產行情的判斷,有時候不是很敏銳,加上日本的兩大實價登錄網,都做半套的,因此消費者跟業者之間的情報格差相當大。因此,銷售的業者只要將屋內學習台灣的黑心裝潢術,弄得美侖美奐,就很容易催眠購屋客。這招在日本之前的通縮時代不是很管用,因為當時的新成屋並不貴,因此日本人還是偏好買全新屋。但由於現在各種缺地缺工通膨因素,導致新成屋的供給變少,價位也變高,因此日本人在跟自己的荷包商量過後,現在漸漸比較能夠接受中古屋了。這也就是為什麼最近東京很盛行Renovation(重新裝潢)的老屋翻修的生意。

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  不動產的「價」,有三種方式估算。第一種「成本法」是估算一間不動產蓋出來時,所需花費的建築費用(若是估算中古屋,還要扣除折舊);第二種「比價法」則是比較周遭類似不動產的成交價格;第三種「收益還原法」則是計算對象不動產將來期待的純收益其現在價值的總和,也就是計算租金投報率的方式。

  在日本,中古屋的價格構造跟新成屋的價格構造有些不同。中古屋出售時,從早期的周遭行情「比價法」,一直到最近幾年漸漸被大家熟悉的「收益還原法」,都是決定中古屋價格的重要依據。尤其是前一陣子景氣不好的時候,買中古屋的人,會很重視「收益還原法」所計算出來的投報率,才進而決定要以多少錢才向屋主購買。因為當時,買中古屋還必須承受通貨緊縮所帶來的房價下跌風險,所以高投報率顯得格外重要。不過由於最近景氣好,轉向通膨,因此買中古屋的人,已經出現了許多比較不那麼重視收益還原法所計算出來的投報率,反而更重視物件本身的漲價幅度的買方。也就是現在的買盤,似乎有些無視於「收益還原法」的存在。前一陣子我也跟大家分享說,應該要買東京都心五區內的高級住宅,甚至是有節稅功能的Tower Mansion。不過這樣的大方向似乎有了改變。

  新成屋的價格構造,在建商準備發售時,鮮少以「收益還原法」或「比價法」來計價,因為新成屋或預售屋,不同於一般的中古屋,它多了「全新未使用」的特點,以及「期貨」的特性,因此多半欲購全新屋的日本人,會比較願意接受建商以自己計算出來的「成本法」+「利潤」所出售的價格購買,因為這也是一種獨佔市場,只有建商,才有「全新屋」可以賣。加上建商發售時,因為量大,金額高,因此也有錢做出美輪美奐的樣品屋,跟上億元的宣傳費用,這些都是中古屋屋主出售時無法比擬的規模。因此在日本,「新成屋&預售屋」所處的市場,跟「中古屋」所處的市場是截然不同的。

  當然,像是最近地價漲很大,這就代表了建商取得建地(麵粉)的成本變高,這提高的成本,當然是會有相當層面反映在新屋的售價當中。而雖然東京地很多,多到世田谷還有一堆人住透天,但是容積率跟建蔽率夠讓你拿來蓋大樓型產品的地,其實取得已經相對困難許多。而對於建商而言,不能因為成本高,或者取得不易,就不買地來蓋房子。因為只要他們不蓋,就不能跟銀行借錢。不能借錢,公司沒有金流,體質比較差的公司,甚至就不能借舊債來還新債,資金無法週轉就會倒閉。而日本現在實施大規模的量化寬鬆,市場資金從原本的140兆日圓,增加到了270兆日圓,足足多了快一倍的熱錢在市場亂竄,也難怪會被稱為「異次元量化寬鬆」。多了這麼多錢,銀行沒有尋找資金出口怎麼行,因此當然,對於建築業的建築貸款,放款寬鬆了許多。對於建築業者來講,雖然用地取得的金額變高,但是錢也很容易借得到,且利息低ㄝ因此就算現在地價高,取得不易,許多建商還是盡量去標地來蓋,大樓建築用地,就這樣越標越高。

  同時,也因為大規模量化寬鬆,對於要購屋的一般老百姓來講,低利率,加上借錢也來得比以往容易,因此如果新屋的銷售價格只是上漲個10幾%,對於每月的本利攤還,其實多不了多少。但一旦土地價格繼續上揚,日圓續貶導致原物料繼續高漲,建商若是繼續依自己的「成本法」+「利潤」來當作是銷售的房價,可能價格會反映高達30%~40%之多。10幾%時,購屋族可能還可以負擔,但因為一般薪水階級,是通膨及景氣回溫受惠的最後一隻老鼠,而且不見得有機會受到多少的恩惠,因此當房價負擔變成原本的130%~140%,可能本利攤還下來的房貸,他就無法繳出來了。

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  天氣好的假日,我習慣到處走走,看看東京的長相。不要經由地鐵串連,要自己用雙腳走過。也許是職業病,到了一個區域,我會一直去看周遭的房子,環境,屋齡與氣息。今天散步到了東京數一數二的精華地帶,這一帶,從四十幾年前就是東京的中心,高級住宅區的代表。當然,附近有許多新穎的Tower Mansion(超高層塔式住宅),同時也存在著許多屋齡三、四十年的老舊公寓。只不過這些老舊公寓維護得很好,一點也不會讓你感到如台北市街地那種新舊雜陳的違和感。突然,我看到一個老太太,從附近的超市提了大包小包的東西,正準備回這個高級地段的40年公寓的家。哇~好棒啊,應該這個太太從年經就住在這個地段,跟許多大使館比鄰而居吧。

  心理正稱羨著的同時,看到了這個老太太,以著顢頇的步伐,一階、一階地爬上了公寓外圍的階梯,走進大廳。突然心裡感到一陣酸。疑?這個公寓,沒有電梯。不對啊,住在這裡的非富即貴啊?這個40多年的公寓,在這個地段,至少也有好幾千萬的價格。為什麼不乾脆賣掉,去其他不要那麼精華的區域,買個有電梯的大樓、或去世田谷買個獨棟透天,賣掉的錢都綽綽有餘啊?這時我明白了。也許是她想賣,但卻動彈不得。

  我們台灣投資朋友在台灣操作房地產時,有一種殺價的技巧,就是去調閱房屋的二類謄本(聽說現在還改什麼三類謄本),看看房屋抵押權的金額是多少,一般抵押權的設定都是貸款金額再乘上1.2左右的金額作為抵押權金額,然後再從貸款年月至今,去回推屋主這間房屋的貸款餘額大約有多少。如果看起來屋主缺錢,有些厲害的買方會大刀一砍,砍出個讓屋主願意獲利了結(或停損)的金額,就會順利成交。

  不過當我剛開始投資東京不動產時,曾經看上一個案子,它同時有兩戶在賣。大小一樣,格局差不多,不過一間賣800萬,一間賣1,000萬。800萬的很快就成交了,當然,我試著想要向1000萬那一間,殺價殺到接近800萬。不過對方仲介給了我一個說法,讓我冒出了個大問號。他說:「800萬那一間,屋主不缺錢,沒有貸款,所以可以賣。但是1,000萬那一間,屋主有貸款,所以不能便宜賣!」怪了怪了,這什麼道理啊?不是因為1,000萬的屋主有貸款,缺錢,所以才需要趕快賣嗎?更加深入了解日本不動產炒作史後,我明白了。

  日本泡沫時期,房價漲得很誇張,泡沫破裂後,有些地區跌了一半,有些地區甚至跌到只剩三成。上述那兩間房子,泡沫時期,它可能剛蓋好時,一間賣你5,000萬日圓,而現在(2013年中),大概要賣800萬日圓,才有人願意接手。因為房價年年跌,快要25年的屋齡,也年年折舊。我們先假設當初屋主購屋時,貸款八成,也就是4,000萬好了(其實有可能全額貸),貸款年限以日本人一般的習慣35年,利率為2%來計算。這樣計算,屋主就是每月應繳的本利和為13萬2,505日圓,對一個日本上班族來講,應該OK。假設今天2013年,也就是屋主已經繳了25年的房貸。這時,他的貸款餘額還高達1439萬8,548元。但這時的行情價,可能只有800萬元,也就是,就算他把房子給賣了,錢,都還不夠清償目前所有的房貸。如果他無法另外生出不足的630多萬,她將無法塗銷房屋的抵押權。不過屋主可能自己有其他的年金收入等,至少每個月貸款的13萬多,還繳得起。也就是,屋主,想賣房子,但卻動彈不得,只好繼續養著這個已經不合自己用的中古大樓吧。

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新潟県南魚沼郡湯沢町。從上越新幹線的越後湯沢車站走路不遠的地方,這些大樓產品在當初的分售價格為數千萬日幣,現在,則是連賣10萬圓,都沒人接手。

是什麼原因導致這裡的房價這麼落魄呢?原因就在於鬼城化。再也沒人來這裡渡假滑雪,再也沒人來這裡泡溫泉。但每年的固定資產稅卻得繳到爆。而且文中也提 到,這類郊區的產品,無論是大樓或是透天,連送給兒子繼承,他們都不想要,因為租不掉,自己也不想住,每年還得繳稅金跟管理修繕費!這讓我想起了底特律的 不動產,似乎跟這裡有異曲同工之妙。

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  昨天2/3日本剛與美國結束了TPP的談判。所謂的TPP就是Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement / Trans-Pacific Partnership,環太平洋戦略的経済連携協定。簡單來說就是以日本、美國等太平洋周邊大國為首的經濟協定。廢除參加國的關稅,統一參加國的貿易規則等,也就是一旦日本加入後,各種服務業、製造業及投資業等,規矩都得統一。當然,對於日本許多產業來講,都會有一定的衝擊。例如日本現在農地耕地面積少,但相對的,美國以及澳洲等農地耕地面積多,因此一旦加入了TPP,日本有可能就會大量進口國外的稻米,而導致日本現在30多%的稻米自給率,一下降至13%,自己的田不種了,除了讓農村更加衰退外,一旦哪一天又需要自己種田了,田,可能再也種不出東西了。


  除此之外,加入TPP後,由於各種基準都得統一,因此可能國外進口的低價食材進入了日本以後,像是農藥殘留基準等,可能也會變得比以往寬鬆,食品標示方式可能也會有所改變。例如原本日本現在如果是基因改造食品,必須要在包裝上標示它是基因改造食品,因此不喜歡的人,就可以不要買。但因為要和外國的規制統一,也許今後食品上就不再標示是否為基因改造食品了。當然,有受衝擊的產業,也會有受惠的產業,例如日本的汽車產業等。對TPP有興趣的朋友,可以去問Google大神。


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  投資不動產的朋友,都知道Location是最重要的一點。所以川普才會連續說了三次「Location! Location! Location!」。市中心的土地值錢,保值,大家都知道。因此現在許多外國人來到了東京,只買精華區的房子。對於台灣人而言,忠孝東路、仁愛路就是一等地的代表。前幾天聽聞一個不動產業者的朋友說,最近香港人或台灣人,一開口就說他們要買「銀座」的「マンション(Mansion)」住宅房!因為對他們來說,銀座的中央通、晴海通,就等於我們的忠孝東路。不過我這朋友也只好苦笑說,「銀座沒有住宅房」!



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  長期追蹤我的文章的朋友,應該都知道,我一直以來都說東京不動產接下來很有可能會邁向兩極化。要買就要買高級不動產。因為在接下來的時代,只有高級不動產跟A級商辦會有資產通膨的效果。我的新書P195中也有提到:「一整棟的收租產品好不好?當然很好,但要看你有沒有本事買到真正的好貨。」


  而這一期2015.01.24出刊的東洋經濟,就大篇幅報導,現在要投資不動產,就要買都心的超高層高級塔式住宅。內文指出的點,很多都跟我的新書內容不謀而合。心裡也偷偷慶幸,幸好自己提供給台灣朋友的角度跟日本專業週刊相去不遠。(不過報導當中介紹的建案,有些我覺得也不太好。有可能是置入性行銷,要留意。)


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  前幾天日本開始了新一季的日劇,而這一季日本電視台水曜日的節目名為「◯◯妻」,其拍攝地點的大樓是在千葉縣的「柏の葉キャンパス」一帶,男女主角所住的公寓,就是離車站步行只有一分鐘的「パークシティ柏の葉キャンパス 一番街」。投資不動產,從來不會將眼光移出都心九區的我,透過了日劇,看到了這個地方的環境,簡直讓我大吃一驚!尤其是男女主角住的E棟邊間超高層,其眺望根本可以媲美都心。當下立刻登入了網站,查看了這一帶的房價,沒想到也讓我吃了一驚!88平米售價只要3680萬,100平米的租金更是不到14萬!我了解了,果然跟我自己的投資心法不謀而合。

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  今天就來跟大家分享一下我自己的投資心法,不代表正確。大家看看就好。首先,我習慣把地點,也就是區位(Location),分成三級。蛋黃區,蛋白區,蛋殼區。地點是相對的觀念,分級也是相對的觀念,因此這裡先不管是大顆蛋還是小顆蛋(詳見之前的文章),Case By Case。除了區位的三等分以外,我也喜歡把住宅產品分成A級、B級、C級。注意喔,我這裡全部都是講住宅喔。店面跟商辦的投資又是另外一種觀念,與這篇無關。


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