根據住宅新報的報導,似乎最近台灣人已經不買日本的房地產了。就連買房團都已經逐漸消聲匿跡。連販售給台灣的業者,現在也都不積極地銷售,因為,積極推銷也沒有用。

為什麼台灣人瘋日本房,已經完全冷卻了呢?銷售公司的分析是,房價漲過高,投報率已經不如以往,因此海外購屋客已經對日本的房市失去了興趣。因此房仲公司也打算等到之後市況稍微回穩後,再繼續積極向台灣銷售。

不過真的原因有這麼單純嗎?我想,日本人可能不太了解台灣人在想什麼,所以當初台灣人在瘋日本房時,很多日本當地的業者都慢了一大步,等到熱潮都快過了,才積極來台推案。

雖然說買日本房,原本就是應該要以長期穩定收租的觀點來投資,但台灣絕大多數的投資人都是炒短線賺價差的,買來個三、五年就想跑了。現在的價位過高,已經沒有「賺價差」的空間,更何況當初台灣人本來就預想2014年開始起漲到2020奧運,因此再怎麼說,2018年也應該是原本預設的「出貨年」,當然沒人會在這個時候買。房價高,是讓你「出貨」的,不是讓你「進貨」的。更何況,現在大台北地區的房價明顯下修,與其投資陌生國度,倒不如把錢留在台灣等好的買點,才是理智的策略。

除了沒有賺價差的空間外,「媒體不炒作」也是主因之一。台灣人很容易受到媒體的煽風點火,只要媒體炒一下,台灣人就會沸騰,就像衛生紙之亂一樣。之前大家會一窩蜂跑來買日本,除了日圓便宜外,某些光鮮亮麗的藝人以及作家跟命理老師們,狂買日本不動產的消息也在各大新聞以及各大綜藝節目強力放送,時節又正逢台灣打房,這種天時地利人和的情況之下,才會讓這些散戶的錢,一舉流進日本不動產市場。現在話題沒了,媒體不炒了,會買房的小資族也買了,錢也花光了,先前買的,也開始在獲利了結了,也因此,一般小資族以及幾千萬日圓的購屋層,才會幾乎消失。

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最近聽到一個故事,就是有個住在日本的台灣人,把自己一億日圓買的物件,加倍兩億日圓賣給自己的朋友。當然,這一倍,並不是房價的漲幅,而是利用朋友對於他的信賴之心,所獲得的不當得利。就連承辦的司法書士都偷偷地說,怎麼會用這個價格買,這個人真的太壞了。

雖然這樣的價格近似詐欺,但民法上契約自由,一個願打,一個願挨,法律上完全沒有任何瑕疵。這樣的人,多半有幾個特徵,就是自己住在日本很久,以日本專家自居,博取被害人的信任後,將自己的物件高價轉賣給正在找尋日本投資標的,且不懂的當地行情的外國人。但實際上,這個人可能根本不是不動產業界的從業人員,介紹給你的物件也多半是自己買來的地雷,再找尋下一個不懂的外國同鄉來出貨。又或者他的物件來源,就只是從幾個房產的群組中,所挑出來可以收取高額廣告費的物件,他本人也沒能力判斷物件的優劣,只是心想可以從中牟取更大的利益。說穿了,就只是「牽猴」而已。

台灣人在國外騙台灣人的新聞時有所聞。投資日本不動產本來是一件資產分配,風險分散的好事,但一但你遇到這樣的人,可能永遠無法翻身。如何避免遇到這樣的情況呢?最好就是不要找個人私下交易,找間領有日本合法的宅建業者牌照的公司,至少可以請你的業務員幫你分析物件的優缺點,請他幫你查詢周邊的成交行情,合理行情跟預估租金。尤其是一整棟的收益大樓,每個物件都是獨一無二,較難像公寓大樓這樣輕易就比較出行情,因此事前的功課一定要做好。

除了上述的比價法以外,購買前至少也要試算,扣掉房貸成本跟維修,稅金等成本,你物件入手的價格,現金流是否仍然可以為正。這種一棟大樓的修繕成本以及稅金成本遠比你想像中的高,買的時候沒有算清楚,而落入破產風暴的人,時有所聞。更何況是買到不合理的高價,下場只會更淒慘。

另外,提醒一個法律問題。把自己投資的一個物件或居住的物件拿出來賣,當然合法。但如果你是「反覆」性地,並針對「不特定」人士進行不動產的「轉賣」,則違反了宅建業法,最重可能會判三年以下的懲役或併科100萬日圓以下的罰款。在日本,想要當個大戶投資客,大量掃貨跟轉賣,是必須要領有「宅建業」的牌照的。祝投資愉快。

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目黑車站一分鐘,當初創下當日完銷,倍率5倍(最高33倍),區域超高天價一坪平均500萬日圓等驚人紀錄的話題超高層,去年底完工入住了。

預售時,正好是台灣人瘋買日本不動產的時機,但這個物件完全不放給外國的業者銷售,你想要買,也無法透過台灣的代銷業者,只能自己跟建商接觸。因為這個物件光銷售給日本人都可以即日完銷了,平均每一間房間都還有5個人抽籤排隊,建商當然不會把這種A貨拿來分給外國業者賺。因此,當時週刊誌都報導,這兩棟大樓裡的外國人應該會很少,反倒這樣又增加了日本人購買的意願。

當時,銷售中心的主任也在媒體明言,就是因為沒有太多外國人來買,反而造成日本自住客更加喜愛。而且多數是買來自住的。但...真的是買來自住的嗎?看來不是。

日本人就炒作方面而言,可是比台灣人更厲害。像這種一看就知道會賺錢的東西,怎麼可能不搶來投資呢?這兩棟超高層住宅,目前待售的物件就高達70筆以上,看來當初買來投資的日本人也真不少。而實際上的成交價,也都落在一坪700萬以上,可見真的是獲利空間不少。也就是說,當初抽籤有抽到的,大部分就等於是中樂透一樣,穩賺的(當然還有面向,以及原先取得成本的問題,但肯定是賺錢的)。

不過現在還可以買來等增值嗎?這個問題就留給投資者自己判斷了。

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聽說台灣最近興起了一股搶購衛生紙的風潮。這種先買回來放,以備之後不時之需的行為,就叫做「買い溜め(かいだめ)」。

會有這樣買來囤貨的行為,就是因為據說之後衛生紙會漲價,因此才會有這樣的「駆け込み需要(かけこみじゅよう)」。在之前日本消費稅增稅,從5%漲為8%時,也有許多民眾為了搶便宜,而事先囤積了許多生活日用品。

但往往這樣的「駆け込み需要」之後,都會有所謂的「反動減(はんどうげん)」,因為之前都先買了,所以接下來的幾個月,這些日用品的銷售量反而出現大幅度的萎縮。不知道會不會因為大家都已經先行買了半年份的衛生紙,反而三月之後大家不買衛生紙,供過於求,廠商反而降價呢?(純屬個人猜測)

PS:我買很多衛生紙,是因為懶得大包小包提回家,並不是日本也在搶衛生紙。況且接下來花粉季,我的鼻子應該需求量量會很高...

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  地域上的氛圍,會隨著政府的政策,以及入住的人種而改變。位於埼玉縣川口市的西川口,原本是個有很多違法風俗店的歡樂街,但現在卻轉型成為「專為中國人的中國城」。

 

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2004年左右,在埼玉縣警方雷厲風行、大肆掃蕩之下,西川口一帶的違法風俗店倒的倒、關的關,這也導致附近的商業大樓空屋越來越多。而正好同一時期,附近成立了廣招中國留學生的語言學校,而這些留學生多半都是來打工賺錢的,能夠服的租金其實也不高。剛好在供需醫致的情況下,這一帶的中國人越來越多。中國人一多,開給中國人吃的飲食店當然也隨之增加。而剛好這一帶又多了許多空置的店舖,因此這些店面就逐漸被中國人給承租(或買)了下來。現在光是西川口車站半徑300公尺以內,就至少有30家中華料理店。

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神仙教母:「仙蒂瑞拉,你要記得。一過了午夜12點,你身上的魔法將會解除,南瓜馬車,與你身上的美麗服飾將會一一現形」。這間不動產公司的社名,似乎就預言了它的末路。現在11:59分,700位光鮮亮麗的房東,即將陷入萬劫不復的深淵。

 

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  「かぼちゃの馬車」(譯名:南瓜馬車)這間不動產公司,是近幾年急速成長的一間專蓋女性專用Share house,再販售給個人房東投資家的公司。2012年設立之初,資本額僅有300萬日圓,短短沒幾年,20173月時,馬車公司已經成長到了營業額316億日圓的大企業。累積販賣物件數量高達800棟(1萬室)。會有這樣的成長,說是完全歸功(歸罪?)駿河銀行(スルガ銀行)也不為過。

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今天我們來談談關於「以物為主語」的被動句。約翰喝紅茶,日文就是「ジョンは この紅茶を 飲んでいる」。如果將它改為被動句,就是「この紅茶は ジョンに 飲まれている」。

 

①(主動)(○)ジョンは この紅茶を 飲んでいる。

②(被動)(×)この紅茶は ジョンに 飲まれている。

 

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  今天與學生約在中野吃中餐,因為我住目白,所以其實最快的方法就是走到高田馬場去搭東西線。不過由於我個人非常討厭高田馬場,所以我選擇稍微繞道...

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  從西武新宿線的下落合站,搭個兩站到新井藥師前,然後再走到中野站。雖然這樣的方式可能要多花個20分鐘,但我寧願走舒服一點的路,也不想進去高田馬場附近。

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  從「新井藥師前」這一站下車,走往中野的途中,就會經過這間寺廟「新井藥師梅照院」。也由於積雪還沒退,所以寺廟裡面別有一番風味。

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同一條馬路上,在經過一整天的日曬後,朝南面向那一排的人行道,雪溶化的速度,就是比起朝北面向那一排的人行道快很多。因為朝南面向受到直射日光的機會比較大,時間也比較長。

就說明了為什麼大家喜歡買朝南的房屋,因為真的溫暖很多。

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  雪過天晴,雖然說溫度會高達十度,不過這麼厚的雪,不可能再一天之內就溶掉。

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  經過了一夜大雪,我家頂樓露台積雪機了不知道幾十公分深,整個花圃都被雪給淹沒了。

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  從窗戶看出去,一片雪白的世界。

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  聽說這次的大雪,是睽違四年的大雪。

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  所有的樹都染上了一頭白髮。

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  看起來很冷,但還好我在家很溫暖。

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  今天來談談中古車。我們都知道,中古車有所謂的「行情價」。先假設一台兩年,走行距離(里程數)為兩萬公里的車,其行情價為100萬日圓好了。但每一台車會隨著車主使用的狀況不同,即使是同樣款式年式,同樣的里程數,其「價值」也有可能會差很多。

 

假設有兩台上述條件的車。A車,它的主人很愛惜它,而這台車在專業人士的眼光來鑑定,可能可以賣到200萬日圓。另一台B車,他的主人是有中二病的8+9,時常飆車,又不愛惜使用,因此機械嚴重折損,可能再開個幾次就會報廢,或者是要修東修西的。這樣的車子,價值其實根本連10萬日圓都不到!問題來了。你認為,哪一台中古車對於車商來講,比較好賣呢?對的,你猜對了!就是爛車B車比較好賣。原因很簡單,因為消費者跟業者之間存在著「資訊不對稱」!

 

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  就如同昨天結尾所提到:「は」有兩個用法,一個是主題,一個是對比。「主題」,就是我們這幾天一直看到,用來表達針對前接名詞來做敘述的用法。而所謂的「對比」,指的就是暗藏「與其他的相比,這個是」的含義在。接下來,這篇第④篇會對第③篇的結尾部份再進行更詳細的補充說明。先來看看兩句話吧:

 

★[私がステーキを食べました]★

①私はステーキを食べました。

②ステーキは私が食べました。

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  在繼續談論「は」的其他功能前,我們先來了解一下「は」與「が」,其本質上的不同。記得我們在第一篇時,曾經說過:如果以句法結構的觀點來看的話,那麽「は」為「副助詞(or取り立て助詞)」、「が」為「格助詞」也就是說,「は」跟「が」在文法的地位上,兩者並不是對等的,而是截然不同的。「は」「が」還要大,還要高一等。

 

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①あの子供が 友達と この犬を 棒で 殴った。

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  第①篇的結末,我們拋下了一個課題。原則上,要講海豚很可愛,日文是「イルカはかわいい」。那我們可不可以講成「イルカがかわいい」呢?就讓我們繼續來思考上一篇文章最後的問題吧。

 

 ・イルカは かわいい。(「は」→主題)

 ・イルカが かわいい。(「が」→中立敘述?排他?)

 

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日語的學習者最常問的問題之一,就是「老師啊,は跟が要怎麼分啊」?提問很簡單,但要回答這個問題可就困難了。老師講解時,除了要考量學生目前的程度以外,還得看學生提問的情況與使用的語境,才有辦法給予回答。

 

  而針對這個問題的回答,可以從許多觀點來說明。依照不同的觀點,回答的方式也不一樣。例如最常見的,就是從談話的觀點,來說明「は為舊情報,而が為新情報」。若是以句法結構的觀點,則「は為副助詞、が為格助詞」或者「は為大主語、が為小主語」。若是以有題文,無題文的觀點,則「は為主題,が為現象文」等。

 

  「は」跟「が」有時可以替換(替換了語境不同),有時不能替換,其複雜程度可以說是日語學習者永遠的課題。因此要了解「は」與「が」的不同,可能不是短短一句話就能解決的。這幾天,我就試者以連載的方式,來跟各位分享「は」與「が」的不同。可能寫三篇,如果反應熱烈就寫個五、六篇。而TiN老師本人的語法知識以及文章能力有限,加上這個問題又可以從許多角度切入探討,因此文章一定會有許多不足的地方。但還是期望同學們能夠透過這幾篇,能對這兩個惱人的助詞能有進一步的認識。

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  奇怪!為什麼明明就是同一間小套房,但我委託仲介售屋,開價850萬日幣賣半年賣不掉,但別人卻可以賣到1000萬日幣以上呢?今天我就來講個故事給大家聽,是一個台灣人賣東京小套房的故事。

 

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故事開始

 

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媒體總是喜歡用聳動的標題來吸引讀者的眼光,但是究竟寫的東西是不是事實就需要有智慧的你來判斷了!來到了2018年,許多跟日本房地產有關的新聞或者文章標題都很聳動,我們一起來跟著Tin老師來抽絲剝繭看看這些聳動標題下的事情真相吧!

 

海外房主緊張了 日幣重眨吃掉利潤

在台幣強升下,日圓兌新台幣的換匯價跟著疲軟,日圓現金匯價續貶也創下近2年半新低,這樣的消息對哈日族來說也相當樂,但是對想要出清海外房產的投資者就是一大惡耗,匯損的風險恐怕足以把所賺到的利潤都吃掉……

Tin老師講評:海外屋主不會緊張,因為即使是最近日幣低檔時售出房產的,但沒人叫你在這個時間點就換回台幣。匯率不會永遠都0.26,總有回升的一天。

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  謝謝各位日語勉強會社團的成員以及老師這幾天的祝福,沒有辦法一一回應,先跟大家說聲抱歉了。考試結果出來後,許多社團裡的老師私訊我,詢問如何準備「日本語教育能力試驗」。在這裡,我就簡單分享一下我準備這個考試的過程。更多詳細的考試內容,可以參考官方網站(http://www.jees.or.jp/jltct/)。

 

  日本語教育能力試驗每年10月舉辦一次,日本有六處考場,六月份時就必須報名。只可惜,如果你住在台灣的話,考試機構並無法將准考證以及證書寄至台灣給你,你必須請住在日本的友人代收准考證以及證書,考試時也得專程飛來日本赴試。

 

  考試的內容非常廣泛,總共有五個大領域「社会文化地域」、「言語と社会」、「言語と心理」、「言語と教育」、「言語一般」。雖然範圍廣,但是有所謂的「優先出題」的基礎項目,官方網站有公佈。也就是說,如果你準備的時間不足,至少也要將基礎項目讀完。至於考試的內容,雖然範圍很廣泛,但並不會考得很深入,很鑽牛角尖,只會考你每個領域基礎的部分。也就是說,這個考試,只要你肯花時間,熟讀考試的範圍,考過的機率應該非常高。不過這也代表說,如果你沒讀書,光是憑運氣,以及目前你所懂的語言學知識或文法知識,考過的機率並不大。我就曾經在2009年,還在補習班教書時,就挑戰過一次。但由於當時授課繁忙,讀書時間有限,因此名落孫山。今年,剛好手邊不動產的工作也在年中告一段落,下半年有較充裕的時間可以準備,因此興起了再度挑戰的念頭。

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  連體修飾句,又稱作名詞修飾句或形容詞子句。在修飾句與被修飾名詞的中間,有時候會需要「という」,有時候又不需要「という」。例如下面兩例:

 

 ①田中さんが結婚する(○という)噂を聞きましたか。

 ②山本さんが言いふらしている(×という)噂を聞きましたか。

 

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  如果問說2017年的東京房市到底好不好,其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選,安倍政權大獲全勝,短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變,再加上海內外股票市場一片大好,這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品(マンション)價位頻創新高,就連橫濱都出現了648億日圓的超高層塔式住宅(註:ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面,郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說,自2015年起的這一波上漲,只局限於都心某些地區,因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫(局所バブル)」。

 

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  縱觀近現代日本的不動產市場,總共發生了三次所謂的「泡沫」。第一次就是我們所熟悉的1986年到1991年的「平成泡沫」。那一次的不動產上漲,是建立在不動產只漲不跌的「土地神話」當中,且是全民瘋炒房的時代。對,就有點像我們台灣20092015那一波的情況很像。而日本房市第二次的泡沫,則是2006年到2008年的「基金泡沫」。由於21世紀初頭日本也開始了不動產證券化,因此房地產的投資,從個人等級,升級到了更大金額的基金等級。大量的國際熱錢透過基金的方式大舉進入日本的不動產市場,導致價格高漲。第三次的泡沫,則是我們現在這一波從2014年起的,量化寬鬆+奧運利多+外國投資家+節稅買盤所引起的不動產高漲。但這一波的上漲,卻僅限在局部性的都心精華區,以及大樓型產品等特定的產品而已。郊區房以及近郊的木造透天可以說幾乎紋風不動。

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今年的冬天很像特別冷,不過倒是有幾天天氣是不錯的。

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  其實東京住久了,大部分的地方都去過了,要再找一些沒去散步過的地方也蠻困難的。這天就來個谷根千散步吧。

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  其實這個散步路程,很像N年前也已經走過,沒辦法,沒什麼新鮮的,只好舊地重遊。

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  每到賞楓季,東京的各大賞楓景點就會充滿一堆觀光客。

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  與其說去賞楓,倒不如說是去賞人。人擠人,其實也悠閒不起來。

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  而且其實東京住久了,也懶得去賞楓之類的。反正每年看到的東西都一樣,實在是沒有必要每年都去看一遍。

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  去年出的 iPhone 7,只有日本版的機子才可以把搭電車的SUICA綁到手機裡,來搭捷運與購物。明明都是蘋果手機,不知道為什麼只有日版的才有這種好康。雖然我住日本,照理說就買日版的iPhone就好,但因為「照相有聲音」這件事,讓我絕對不買日本機。去年剛好有事去香港,買的是港版 iPhone 7,回日本後,安裝了 SUICA的APP,一裝完之後點開APP,就顯示本台手機無法使用SUICA...。

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  不過聽說今年的 iPhone 8 與 iPhone X,已經全面開放內建Felica的功能,也就是說,全世界的任何一台iPhone的Apple Pay,照理說應該都可以安裝SUICA才對。

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今天手機一寄到東京,立刻就把我台灣的台新銀行卡,綁到Wallet裡面去,之後去下載了SUICA的APP,選取記名式的。因為不知道會不會成功,所以先嘗試使用台新卡,來加值1000日圓到SUICA裡面。

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  所謂的述語,指的就是放在句尾,針對主語的「動作」或「狀態」來做描述的部分。例如「私は学生です」的「学生です」部分、「この果物は美味しいです」的「美味しいです」部分、「明日学校へ行きます」的「行きます」部分,就是「述語」。

 

  而日文的述語,又分成兩種種類:①「動作性述語」與②「狀態性述語」。顧名思義,「動作性述語」就是在描述「動作」的,而「狀態性述語」當然就是在描述「狀態」囉。

 

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  日文的自動詞與他動詞,存在著自他對應的關係。例如:「本が 本棚に 並んでいる(並ぶ)」與「私が 本を 本棚に 並べる」。

 

  關於動詞的自他對應,郭獻尹老師曾於20178月的大新日本語日和電子報「日語豆知識」專欄當中,有詳盡的解說。有興趣的朋友可以去點閱下載。

 

  但你知道嗎?其實「自動詞」改成「使役形」後,語意其實跟它的「他動詞」句,是非常類似的喔。

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  東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲,導致越來越多無力負擔新屋的民眾,逐漸將目光轉移至中古屋市場,也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因,已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中,漲聲不斷?」當中有詳盡的描述,有興趣的朋友可以點閱參考。

 

  根據東京鑑定(東京カンテイ)的調查,東京都的中古屋均價,已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓(以70平米、十年屋換算)。房市好的時候,屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們,就當起了投資兼自住的投資客,將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊,一樣的地段,但不同的產品,其本身的價值就會有蠻大的差距,但市況好時,群魔亂舞,不好的產品也會在市面上橫行。也因此,不懂房地產的消費者,往往就會不小心買到地雷型產品,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。做錯了選擇,除了後悔莫及外,也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個,以「流通率」與「上升率」的觀點,來分析中古屋的方法,教導讀者如何避開地雷,買到好的中古物件。

 

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  2022年,不只是郊區,甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等,將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃,相當於701個東京巨蛋球場的土地,被拿來興建透天或出租公寓,恐怕會嚴重衝擊地價!是的,這可不是恐怖小說,而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

 

 

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  日本國整體進入高齡、少子化的社會,已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期,但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外,可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

 

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少,外流相當嚴重的一些地區,也因為沒有人口,而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方,房價再便宜都沒人要買。當然,政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人,浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此,日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

 

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近,而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話,這個計畫就是讓各個自治體,自行決定區域內,哪個地方要「繼續發展」,而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

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  10月中旬,不動產經濟研究所分表了2017年度上半期(4月~9月)的首都圈新建大樓市場動向,數量只有16,133戶。也就是這個發售量(供給量),可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面,平均販售價格為5,993萬日圓,比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少,價位也高,但這半年來的契約率卻只有68.8%,也就是其實賣得不怎麼好。

 

  其實上述這個數據所提及的首都圈,是包含東京及其近郊的一都三縣(千葉、神奈川縣及埼玉縣)的數據,所指的範圍非常廣,高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市,不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據,就會發現目前「東京都23區」的房市,跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

 

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