昨天晚上心血來潮,把這樣的一句話貼上臉書以及社團,想要考考同學的日文。沒想到引起了極大的迴響。有人認為是「狗討厭貓」,也有人認為是「貓討厭狗」。絕大部分的同學,答案都回答「貓討厭狗(討厭狗的貓)」,少部分的同學回答「狗討厭貓(討厭貓的狗)」。

 

其實,兩個答案都對。是狗討厭貓,也是貓討厭狗!會有這樣語意上的分歧產生,是因為格助詞「が」,有兩種用法。「が」既可以拿來表示「主語」,又可以拿來表示感情的「對象」。

 

①あっ、犬が 両足で 歩いています!(狗用兩隻腳走路)

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同學們看到圖片這句話,有沒有反應不過來的感覺?如果有,表示你對於日文的「構造」不夠瞭解。

當你看不懂一句話時,首先,可以先從「動詞」部分著手。動詞(或述語),是一個日文句子的核心。很明顯地,這句話的動詞,是「選ぶ」。

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根據日本語基本動詞用法辭典,「選ぶ」這個動詞有四種句型用法,分別如下(以下我有稍微簡化):

①人は 物(の中)から 物を 選ぶ。

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  客人總是說:如果有好的物件,記得通知我一聲喔。不過,當真的有不錯的物件出來時,介紹給客人後,總是有許多人遲遲無法下決策。因為這時候,客人的小腦袋瓜會上演鬼打牆的無限循環劇場:「這個物件好像真的不錯,應該會賺錢。不過,如果這麼好,他為什麼會介紹給我?其中一定有詐。」「投報率不錯耶,可是以後會不會出現更好的?」「現在買是不是高點?以後房價會不會跌?日幣現在很像有點貴」。

 

  然後這時候,客人的日本友人,以及客人的家人就會開始說:「這個地點不好拉」「日本人都不買房」「日本的房子只會折舊,不會漲」「仲介只是想賺你的仲介費」「東京會有福島的輻射耶」「北韓又射了」「劉黎兒都說房價以後會大跌」等。即便你已經做足了功課,瞭解會有的報酬以及會面臨的風險,還是會被這些「雜音」牽著走。往往當你還在猶豫不決的時候,房子就賣掉了。事後想起,才後悔說:「唉呀,原來這是好東西啊,難怪這麼快被搶走了」!

 

  你的腦袋裡之所以會出現「無限循環鬼打牆劇場」以及被朋友的「雜音」所干擾,這就是因為你心中,沒有一把「自己價值觀的尺」。每個人的財務情況不同,購屋的目的也不同。因此,別人覺得不好的,不見得對你就是不好;別人覺得很好的,不見得對你就是好。因此,這把「自己價值觀的尺」,沒有辦法叫別人幫你買,只能自己「量身打造」,因為,只有你自己最瞭解自己的狀況。

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土左衛門(どざえもん)是誰?是多拉A夢(ドラえもん)的朋友嗎?搞不好是喔。

謠傳在江戶時代,有一個叫做成瀬川土左衛門的相撲力士,因為長得白白胖胖的,看起來很像是浮屍,因此,在稱呼淹水死亡的屍體時,就稱呼這些浮屍為「土左衛門」。

不覺得,這個名字跟ドラえもん很像嗎?就有都市傳說謠傳,土左衛門就是ドラえもん的原型。嗯...就圓圓胖胖的外型上來說,似乎又有點類似。當然,這一切都只是都市傳說,祝各位一夜好眠~

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記得前幾年時,日本的大建商蓋出來的房屋,都跟預售時的CG模擬圖不會有太大的差別,但不知道是不是因為這幾年市況好,隨便蓋隨便賣,又剛好建築成本上升,因此導致好幾個兩、三年前推出的預售案,今年完工後,看起來都特別的醜。

這是某大建商三年前所推出的預售案,當初看廣告以及模擬CG,覺得很有高級感,而且以這個地段,它也要價不菲。剛好這幾天經過,就順道去看看,沒想到,卻變成了一棟廉價感極重的大樓(至少我的審美觀這樣覺得)。

原本看起來像是高檔石材的外牆,卻變成了塑膠味極重的耐刮假木材,原本灰色系的漂亮磁磚,卻變成了大便色,那種廉價產品專用的磁磚。原本看起來是高檔反光玻璃,也變成了出租套房陽台用的那種玻璃~。

整體看起來質感極差。看來在這種時期買預售產品,可能會遇到這樣的風險的機率極高。(建商大概都有在合約上註明有更換設計權利的條文,大概去吵也沒有用。)

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今天早上看「ゲゲゲの鬼太郎」2018時,看到這個有趣的用法。劇情是描述一對兄弟去看演唱會,然後被妖怪送入了靈界。「兩兄弟一起」不見了,日文講成「兄弟して」行方不明。

我們之前只學過漢語的動作性名詞,才可以加上する,來表示動作。但其實,「兄弟」、「姉妹」、「親子」這種表示「兩...一起」的字眼,也可以直接加上「して」,來當作一個副詞使用。

由於「兄弟」、「親子」這些詞,並不是動作性的,因此意思也不是表示動作,因此不會使用「兄弟する」這樣的動詞原型,只會使用「て形」,來當作一個副詞,來表達「兩者一起...」。

網路上還查到以下的用例,與大家分享:

①俺が高校卒業と同時に兄弟して毒親から逃げた。

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這位先生,在這五年來看了上千間房屋,看他在電視節目中講解,宛如都變成了房屋專家了,但卻遲遲沒下手購屋。如果他五年前在看第一間房屋的時候就下手買,即便它是爛房屋,他也會至少會賺30 %,多則一倍!

名嘴們都說買屋要看上百間,但...看那麼多間房屋真的有用嗎?其實在日本買房屋最重要的,不是房屋裡面,而是房屋外面的環境,地段的氛圍。你買這個房屋,其實是在買周邊的環境跟生活機能。不用太擔心房屋裡面,原因就是因為日本的房屋,規格幾乎就是這樣,如果你是買正常建商所蓋的房屋,也不太可能會有太誇張的瑕疵,就連偽造耐震基準的姉歯事件時,所興建的房屋,311地震時,無一倒塌。當然如果是像住友那種歪腰樓,結構上面出問題,這也不是一般肉眼可以看出來的,即使你看了上百間,也不會發現結構有問題(幸好日本大建商會賠)。

五年前在市面上流通的物件,比現在的好。就我看來,他錯失了很好的良機。無論是賺大錢的良機,還是買到好房屋的良機都錯失了。

PS:順道一提,我2013年進日本投資時,只看了三間,就買了。接下來的投資,很多都是「オーナーチェンジ(owner change)」,甚至連房屋都不能看,只能從地段跟外觀推敲。不過,就誠如我說,房屋裡面不是重點,外面才是。

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  有幾個區域,這些區域明明就是郊區,但由於近幾年的開發,使得環境改善許多,也因此,電視媒體頻頻報導,形塑出了一股高級住宅區的品牌形象。但,其實在許多不動產專家的眼裡,這裡的居民可真的是「誤會大了」。誤會?誤會什麼呢?誤以為這裡是大家心目中所愛的高級住宅區。典型「自我誤會」的地方,從早期的「世田谷區」,乃至於近幾年興起的「二子玉川」、「豐洲」以及今天要散步的「武藏小杉」。

 

他們要誤認自己所住的地方是高級地段,那也是他們個人的自由,但東京真正的有錢人,當然不會住在這樣的地段。有錢人會住在今年2018年住宅地公示地價第一名的「赤坂」,或者是千代田區的「番町」或是渋谷區的「松濤」、「上原」。之類的。也就是真正的有錢人,不會離開都心五區。如果真要投資不動產,可別真的誤信媒體綜藝節目的情報。

 

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公示地價發表。全日本的平均地價,連續三年上漲,其實一點也不意外。畢竟這一類的統計,就是落後指標,觀察去年的市況,大概也知道今年的數據會是續漲。而今年比較特殊的,是連住宅用地都止跌回升了。當然,商業地的地王依然是「山野樂器銀座本店」,一平米5550萬日圓。

而今年,新聞中所提到的:蛋黃區,蛋白區的漲勢間歇,反而是蛋殼區開始落後補漲(沒錯,荒川區是蛋殼)日暮里車站周邊則是漲了6.2%。新聞是提到因為大規模的再開發(都更),使得周遭環境變優良,因此才提升了這個地區的房價以及人氣度。

但其實東京到處都是大規模開發,早已不是什麼特殊的題材,我個人認為,在開發這個因素只是區域房價上漲的其中一部分。除了這個因素加分外,購買層的購買力沒有提升,也是推升蛋殼房價的一個很重要的因素。也就是,這些購屋族群們,是在不得已的情況下(簡單說就是沒錢),被逼到蛋殼區,甚至蛋殼以外的意味還比較濃厚。如果你住得起蛋白,甚至蛋黃,我不認為有人會想要住蛋殼。

也就是,原本這種第一次取得的購屋層,購屋的總價約莫落在4000萬~6000萬日圓區間,這個價位在前兩年還買得起蛋白,但因為蛋白也已經漲了一波了,現在這樣的總價帶的購買層,只得往蛋殼移動,正巧這一帶重新再開發,房價也從拉抬到了兩年前的蛋白價,因此才下了購買這裡的購屋決策。至於這算不算是「蛋殼染白?」,這我現在也不能下結論,還是得仔細觀察往後區域上的發展。

蛋黃漲完蛋白漲,蛋白漲完蛋殼漲,蛋殼漲完呢?會有兩種劇本。一種是蛋黃再繼續漲。另一種則是「量縮價跌」。接下來會怎麼樣?我不知道。但下一任的日銀總裁似乎仍是黑田,勢必依樣延續一貫的量化寬鬆政策,低利率的環境無疑還會會持續好一陣子,接下來會怎麼走,請投資人自行判斷。

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超高層塔式住宅(タワーマンション),可以說是近幾年房市的票房保證。住在裡面就等於是彰顯了自己的身份地位,高樓層又有無敵景觀View,可以說是羨煞許多人。

實際有一份調查,針對住在超高層裡的女性,其滿意度如何。結果高達七成的受訪者表示非常滿意。但同時,又問這些受訪者,「想一輩子住在這裡嗎?」,居然出乎意料之外,僅有1.8%表示肯定。也就是說,「覺得住在這裡很滿意」,並不代表「願意一輩子住在這裡」。

根據調查,不想住一輩子的理由,主要是1.管理費用,修繕基金太高。2.鄰居多半都是因為節稅,而買來出租的。3.被拿來偷偷做民宿...。

也就是說,儘管大家都喜歡住在超高層,但大多數的人,都只是把它當作人生階段性的一個住宅而已,早晚會換屋的。換句話說,也就是這種產品的流動性會比較高。喜歡的人多,接手的力道就強。

也就是,如果你是買來投資,想要炒短賺差價的,超高層塔式住宅也許會是一個很好的選擇(但也要買對時機)。但如果你是想要買一個住得舒服的永住宅,可能就要選擇住宅區的低層宅或是透天厝。

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新聞:

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO27689740V00C18A3MM0000/?n_cid=SPTMG053

TiN:

中央區在50年代時,居住人口曾高達17萬人,但90年代地價高漲,導致東京都心沒人居住,人都被逼往郊區或近郊,讓整個東京都的人口,猶如一個甜甜圈一樣。這時的中央區,人口僅剩下約7萬人。

泡沫破裂後,都心地價下跌,因此政府放寬容積率,試圖要將人口再引回都心。也因此,中央區的人口,才又從1997年代的7萬多人,到了2018年又回到了約15萬人的水準。

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新聞:

日本將於六月實施新法例,規範民宿經營,包括限制出租日數。

例如很受旅客歡迎的東京新宿區,經營者只能在假日出租單位。

根據新法例,民宿一年最多只可出租 180 天,並須在單位外貼出標示,指明作民宿用途。經營者必須處理鄰居有關噪音等投訴,否則會被罰款。

新法例全國性實施,地方政府可按各地情況,實施額外限制。

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你能想像嗎?日本國土內,居然有高達410萬公頃(比整個九州還大)的土地,都被丟掉了,不知道所有者是誰!!

日本的少子化與高齡化,導致人口往大都市集中,而即使有祖傳的土地,等到這些長輩過世後,居然繼承人也都不想要繼承,就把土地丟在那裡讓它爛。原因是除了土地不值錢以外,繼承時,還要遺產稅,登記費用,管理老屋...成本等。土地價值甚至要比上述的費用都還低,因此也讓這些晚輩選擇在長輩過世後,不去辦理繼承登記(日本的登記制度不同於台灣,並非義務性),相當於把土地「丟掉」。

而這些「所有者不明的土地」,其實嚴重影響到了區域上的發展以及經濟成長。根據本期的「日経ビジネス(2018.03.19)」報導,像是文中提及的品川區這個區域,由於許多老舊的木造住宅密集,而其中又有8間找不到所有者,因此也不能擅自打掉做成公園,想要大規模的都市更新,也因為找不到所有權人而無法進行。

像是這樣為了不想繼承「負動產」,而直接將房產丟掉的行為,阻礙了經濟的發展,甚至有數據試算,這樣的機會損失可能高達六兆日圓。

日本人已經不再迷信土地神話,甚至對於「物品」的執著也越來越低,流行起了斷捨離。對於後代子孫而言,祖先留下來的不值錢的地方土地,也只是燙手山芋,只會想丟掉。預計像是這樣的所有者不明的土地,可能到了2040年時,面積會高達720萬公頃。這相當是一整個北海道的土地,都被日本人丟掉了。對比泡沫時代,光是整個東京都23區的土地價格就可以把美國國土全部買下的輝煌時代,真是格外諷刺。

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這位85歲的阿桑,號稱79歲考取宅建,現在開業年商五億日圓。她主要的策略,就是只收取「賣方仲介費」,不收取「買方仲介費」,讓更多的買方客人來找她。真的很善良,根本佛心來的。

等等!「買方免仲介費」的物件,真的好嗎?

我們來思考一個問題。業者,就是要賺錢。殺頭生意有人做,但賠本的生意沒人做。如果業者不向買方收取仲介費,那這業者的利益,就只能從「賣方」那裡獲得。

一般來說,仲介,又分成「買方仲介」跟「賣方仲介」。「買方仲介」的公司是找買方來買的,所以原則上,買方仲介只能跟買方收費,不能跟賣方收費。而「賣方仲介」則是去開發要賣屋的屋主的,因此賣方仲介在成交時,就是跟賣方收仲介費,無法跟買方收。

「買方仲介」向買方收錢

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答案是70層。

我們既定印象中的木造房,頂多就是個三層樓左右。不過日本老牌建商「住友林業」,打算在2041年以前,興建一棟木造建築,樓高高達350公尺,70層的超高層大樓。

據他們公司的預估,大概這一棟木造建築所需要使用的木材量,相當於8000間木造透天。當然,整棟大樓不完全是使用木材,會使用大約一成左右的鋼管,以期提高「耐震性」。

另外,一般而言,木造建築的耐用年限遠比鋼筋混凝土RC造的大樓差。但據他們公司的研究,在「耐久性」這一部分,他們有研發了特殊的塗料,可以讓沒有露在屋外的木材,使用年限高達200年。而「耐火性」這一部分,也以難燃木材來建造。

就目前所試算的建造成本,可能會比一般的大樓貴一倍,但如果順利解決了上述的「耐震性」、「耐久性」與「耐火性」這三個問題後,或許,以後的木造超高層會更耐用,更舒服,更環保,價值會比起一般的超高層更高也說不定。讓我們來拭目以待24年後的完工。

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最近這間公司所蓋的超小公寓,備受矚目。會有這樣的超狹小套房,無非就是為了要創造更高的投報率。
 

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日本似乎「房產老師」也越來越多,在市面上,也越來越多教你投資不動產的書籍。有些是打著自己是房市專家的招牌,專門幫建商寫置入性廣告。有些則是自己投資了不動產,賺了一些錢,變成了小有名氣的「上班族房東」,就開始舉辦收費講座,演講,教大家怎麼投資。但,這些人的話,能聽嗎?

「建商打手形」的房市專家,自己多半也都出了幾本房市著作。他們的文章,很明顯地,就是在幫建商寫置入性行銷。建商哪個區域有推案,他們就說那個區域好。建商在推哪種產品,就說那種產品好。即便那個地區是鳥不生蛋,他們也會把它形容得未來很有升值潛力。當然,不能說這樣的區域就一定沒有未來性,但畢竟「未來」,就只是賣你一個想像。究竟你腦袋所描繪的美好「未來」會不會實現,購買時,還是要自己多理性地客觀分析。

「上班族房東」型的投資專家,有些也出了一些書,他們告訴你,他們自己也是跟讀者各位一樣,只是一個普通的上班族。他們也告訴你,十年前買物件,然後收租穩定賺飽飽,轉賣後還賺了一筆差價。但是他們沒有告訴你,

1.十年前的貸款審核比現在嚴格很多,真正貸款下得來的,都是條件很好,對抗風險能力很高的人。雖然他們貸款了一億,但或許這貸款下得來,是因為他老爸的現金存款就有一億。

他們也沒有告訴你,

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以前台灣是全民投資客的時代時,房子只要蓋了,就賣得掉。就連面向不好,低樓層,採光極差,格局有問題的房間(以下簡稱「爛貨」),一樣可以熱銷完售。原因很簡單,買的人,並不是要買來住的,只是買來等增值賺差價而已。因此以前有些投資客,專門挑這種不好的房型來投資,因為取得成本較低。等到以後交屋要出售時,就可以比照其他較好的房型,來拉抬價格。有時候,這些不好的房型,其獲利空間甚至比好的房型更高。我記得我以前在台灣買預售屋時,代銷主任就是這麼催眠我的(幸好我當時很理智。)

那為什麼完工後,向投資客買進的人,願意用高價來買入比較差的房型呢?因為中古市場不同於新屋市場,同一個社區同時間拿出來銷售的戶數有限,並不像預售時,整棟社區的數十間房型都可以任你選。而且其實,當時會去向投資客接爛貨的人,也是期待房價增值而買進的,其實也不是很Care房子到底好不好住。自然這些爛貨就有辦法在市場上銷售掉。

許多台灣人投資房地產時,就是因為這樣的觀念,來買東京屋時,將這樣的觀念移植到了東京,專挑較差的房型投資。不過很諷刺地,等到這些台灣投資客這一兩年要賣的時候,市場上的潛在買方,就只剩自住客。自住客總是對房子特別的挑,因為他們是要買住得舒服的房子。因此,這些想要賣爛貨的台灣屋主,就面臨到了「想要獲利(30%)賣,也賣不掉」的窘境,因為人家連去看也不去看。(幸好現在房價在漲,小賺(5%)或平轉幾乎都還是可以全身而退)

記得我當初在賣房時,我的房間面向有富士山景跟遼闊的眺望。同一時間,我兩層樓樓上,另一個沒有景觀的房型,也在銷售。大小幾乎一模一樣的兩間房,我開價9980萬,但另一間沒景觀的房型開價8000萬。價差將近兩千萬日圓。到最後,我詢問來買我房子的人,為什麼不去買那間便宜的?對方只回答說「我就是想要買有View的」。到最後,我以9500萬成交,那間8000萬的,又多賣了好幾個月,才以7680萬成交。
(※註:我的取得成本較高,但只是高個3百萬,沒有像成交時差到2千萬)

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目黑透天厝,2012年買時1.85億,現在2018年估價額2.6億,可說是賺很大。也就是說,買的時機,正好是低檔,又剛好踫上目黑車站大規模開發,在環境形塑價格之下,房價漲了7500萬。很多日本人買屋賺錢,都是因為剛好碰到對的時機,買到對的地點。可見時機跟地點的重要.....
 

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新聞:

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/28240

TiN:

每個產品的等級不同,租金自然也不同。並不是說套房的均價為1萬塊,2.5萬就是被騙。前者很可能只是普通的中古套房,但後者可能是全新,並且有飯店型管理,美輪美奐裝潢的套房。

我記得我以前住的超高層,隔壁有一棟更高等級的超高層。一樣的大小,我們社區只能租到日幣30萬,但隔壁那棟全部是玻璃帷幕打造,市內設備新穎的超高層,一樣的大小就要價日幣50萬,而且入住率還挺高的。因此衡量投資物件租金時,必須要加上這些考量,才能準確判斷合理租金。不要因為隔壁租了50萬,你就幻想你家也可以租到50萬。

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新聞:

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000078292&p=1

TiN:

其實未來的台灣會怎麼樣,看看日本就有跡可循了。專家們說高齡化,少子化,空屋多,將來台灣的房市必定死。但看看日本,這些都是現在式,甚至日本還號稱820萬戶空屋。

既然空屋這麼多,那不就代表大家都有房住嗎?其實抽絲剝繭看下去,你就知道,這些空屋不是在沒人的鄉下地方,就是一些大家看了就不想要住的老舊破透天。東京都心的房價,還是高高掛。也就是,這820萬戶的空屋,其實是有很大的比例,都是屬於不實用的房子,沒人想住,它當然會空在那裡。

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日本這幾年觀光客人數呈倍數成長,短短幾年從一千多萬人直逼三千萬人,這也造成了前幾年的「爆買」風潮。
 

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根據住宅新報的報導,似乎最近台灣人已經不買日本的房地產了。就連買房團都已經逐漸消聲匿跡。連販售給台灣的業者,現在也都不積極地銷售,因為,積極推銷也沒有用。

為什麼台灣人瘋日本房,已經完全冷卻了呢?銷售公司的分析是,房價漲過高,投報率已經不如以往,因此海外購屋客已經對日本的房市失去了興趣。因此房仲公司也打算等到之後市況稍微回穩後,再繼續積極向台灣銷售。

不過真的原因有這麼單純嗎?我想,日本人可能不太了解台灣人在想什麼,所以當初台灣人在瘋日本房時,很多日本當地的業者都慢了一大步,等到熱潮都快過了,才積極來台推案。

雖然說買日本房,原本就是應該要以長期穩定收租的觀點來投資,但台灣絕大多數的投資人都是炒短線賺價差的,買來個三、五年就想跑了。現在的價位過高,已經沒有「賺價差」的空間,更何況當初台灣人本來就預想2014年開始起漲到2020奧運,因此再怎麼說,2018年也應該是原本預設的「出貨年」,當然沒人會在這個時候買。房價高,是讓你「出貨」的,不是讓你「進貨」的。更何況,現在大台北地區的房價明顯下修,與其投資陌生國度,倒不如把錢留在台灣等好的買點,才是理智的策略。

除了沒有賺價差的空間外,「媒體不炒作」也是主因之一。台灣人很容易受到媒體的煽風點火,只要媒體炒一下,台灣人就會沸騰,就像衛生紙之亂一樣。之前大家會一窩蜂跑來買日本,除了日圓便宜外,某些光鮮亮麗的藝人以及作家跟命理老師們,狂買日本不動產的消息也在各大新聞以及各大綜藝節目強力放送,時節又正逢台灣打房,這種天時地利人和的情況之下,才會讓這些散戶的錢,一舉流進日本不動產市場。現在話題沒了,媒體不炒了,會買房的小資族也買了,錢也花光了,先前買的,也開始在獲利了結了,也因此,一般小資族以及幾千萬日圓的購屋層,才會幾乎消失。

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最近聽到一個故事,就是有個住在日本的台灣人,把自己一億日圓買的物件,加倍兩億日圓賣給自己的朋友。當然,這一倍,並不是房價的漲幅,而是利用朋友對於他的信賴之心,所獲得的不當得利。就連承辦的司法書士都偷偷地說,怎麼會用這個價格買,這個人真的太壞了。

雖然這樣的價格近似詐欺,但民法上契約自由,一個願打,一個願挨,法律上完全沒有任何瑕疵。這樣的人,多半有幾個特徵,就是自己住在日本很久,以日本專家自居,博取被害人的信任後,將自己的物件高價轉賣給正在找尋日本投資標的,且不懂的當地行情的外國人。但實際上,這個人可能根本不是不動產業界的從業人員,介紹給你的物件也多半是自己買來的地雷,再找尋下一個不懂的外國同鄉來出貨。又或者他的物件來源,就只是從幾個房產的群組中,所挑出來可以收取高額廣告費的物件,他本人也沒能力判斷物件的優劣,只是心想可以從中牟取更大的利益。說穿了,就只是「牽猴」而已。

台灣人在國外騙台灣人的新聞時有所聞。投資日本不動產本來是一件資產分配,風險分散的好事,但一但你遇到這樣的人,可能永遠無法翻身。如何避免遇到這樣的情況呢?最好就是不要找個人私下交易,找間領有日本合法的宅建業者牌照的公司,至少可以請你的業務員幫你分析物件的優缺點,請他幫你查詢周邊的成交行情,合理行情跟預估租金。尤其是一整棟的收益大樓,每個物件都是獨一無二,較難像公寓大樓這樣輕易就比較出行情,因此事前的功課一定要做好。

除了上述的比價法以外,購買前至少也要試算,扣掉房貸成本跟維修,稅金等成本,你物件入手的價格,現金流是否仍然可以為正。這種一棟大樓的修繕成本以及稅金成本遠比你想像中的高,買的時候沒有算清楚,而落入破產風暴的人,時有所聞。更何況是買到不合理的高價,下場只會更淒慘。

另外,提醒一個法律問題。把自己投資的一個物件或居住的物件拿出來賣,當然合法。但如果你是「反覆」性地,並針對「不特定」人士進行不動產的「轉賣」,則違反了宅建業法,最重可能會判三年以下的懲役或併科100萬日圓以下的罰款。在日本,想要當個大戶投資客,大量掃貨跟轉賣,是必須要領有「宅建業」的牌照的。祝投資愉快。

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目黑車站一分鐘,當初創下當日完銷,倍率5倍(最高33倍),區域超高天價一坪平均500萬日圓等驚人紀錄的話題超高層,去年底完工入住了。

預售時,正好是台灣人瘋買日本不動產的時機,但這個物件完全不放給外國的業者銷售,你想要買,也無法透過台灣的代銷業者,只能自己跟建商接觸。因為這個物件光銷售給日本人都可以即日完銷了,平均每一間房間都還有5個人抽籤排隊,建商當然不會把這種A貨拿來分給外國業者賺。因此,當時週刊誌都報導,這兩棟大樓裡的外國人應該會很少,反倒這樣又增加了日本人購買的意願。

當時,銷售中心的主任也在媒體明言,就是因為沒有太多外國人來買,反而造成日本自住客更加喜愛。而且多數是買來自住的。但...真的是買來自住的嗎?看來不是。

日本人就炒作方面而言,可是比台灣人更厲害。像這種一看就知道會賺錢的東西,怎麼可能不搶來投資呢?這兩棟超高層住宅,目前待售的物件就高達70筆以上,看來當初買來投資的日本人也真不少。而實際上的成交價,也都落在一坪700萬以上,可見真的是獲利空間不少。也就是說,當初抽籤有抽到的,大部分就等於是中樂透一樣,穩賺的(當然還有面向,以及原先取得成本的問題,但肯定是賺錢的)。

不過現在還可以買來等增值嗎?這個問題就留給投資者自己判斷了。

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聽說台灣最近興起了一股搶購衛生紙的風潮。這種先買回來放,以備之後不時之需的行為,就叫做「買い溜め(かいだめ)」。

會有這樣買來囤貨的行為,就是因為據說之後衛生紙會漲價,因此才會有這樣的「駆け込み需要(かけこみじゅよう)」。在之前日本消費稅增稅,從5%漲為8%時,也有許多民眾為了搶便宜,而事先囤積了許多生活日用品。

但往往這樣的「駆け込み需要」之後,都會有所謂的「反動減(はんどうげん)」,因為之前都先買了,所以接下來的幾個月,這些日用品的銷售量反而出現大幅度的萎縮。不知道會不會因為大家都已經先行買了半年份的衛生紙,反而三月之後大家不買衛生紙,供過於求,廠商反而降價呢?(純屬個人猜測)

PS:我買很多衛生紙,是因為懶得大包小包提回家,並不是日本也在搶衛生紙。況且接下來花粉季,我的鼻子應該需求量量會很高...

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  地域上的氛圍,會隨著政府的政策,以及入住的人種而改變。位於埼玉縣川口市的西川口,原本是個有很多違法風俗店的歡樂街,但現在卻轉型成為「專為中國人的中國城」。

 

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2004年左右,在埼玉縣警方雷厲風行、大肆掃蕩之下,西川口一帶的違法風俗店倒的倒、關的關,這也導致附近的商業大樓空屋越來越多。而正好同一時期,附近成立了廣招中國留學生的語言學校,而這些留學生多半都是來打工賺錢的,能夠服的租金其實也不高。剛好在供需醫致的情況下,這一帶的中國人越來越多。中國人一多,開給中國人吃的飲食店當然也隨之增加。而剛好這一帶又多了許多空置的店舖,因此這些店面就逐漸被中國人給承租(或買)了下來。現在光是西川口車站半徑300公尺以內,就至少有30家中華料理店。

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神仙教母:「仙蒂瑞拉,你要記得。一過了午夜12點,你身上的魔法將會解除,南瓜馬車,與你身上的美麗服飾將會一一現形」。這間不動產公司的社名,似乎就預言了它的末路。現在11:59分,700位光鮮亮麗的房東,即將陷入萬劫不復的深淵。

 

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  「かぼちゃの馬車」(譯名:南瓜馬車)這間不動產公司,是近幾年急速成長的一間專蓋女性專用Share house,再販售給個人房東投資家的公司。2012年設立之初,資本額僅有300萬日圓,短短沒幾年,20173月時,馬車公司已經成長到了營業額316億日圓的大企業。累積販賣物件數量高達800棟(1萬室)。會有這樣的成長,說是完全歸功(歸罪?)駿河銀行(スルガ銀行)也不為過。

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今天我們來談談關於「以物為主語」的被動句。約翰喝紅茶,日文就是「ジョンは この紅茶を 飲んでいる」。如果將它改為被動句,就是「この紅茶は ジョンに 飲まれている」。

 

①(主動)(○)ジョンは この紅茶を 飲んでいる。

②(被動)(×)この紅茶は ジョンに 飲まれている。

 

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  今天與學生約在中野吃中餐,因為我住目白,所以其實最快的方法就是走到高田馬場去搭東西線。不過由於我個人非常討厭高田馬場,所以我選擇稍微繞道...

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  從西武新宿線的下落合站,搭個兩站到新井藥師前,然後再走到中野站。雖然這樣的方式可能要多花個20分鐘,但我寧願走舒服一點的路,也不想進去高田馬場附近。

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  從「新井藥師前」這一站下車,走往中野的途中,就會經過這間寺廟「新井藥師梅照院」。也由於積雪還沒退,所以寺廟裡面別有一番風味。

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