TiN's Blog

　　專家的意見我不同意。
1.不要賣掉都心買郊區。房價高的地方，「民度」不一樣。
2.重點不是建物資產，而是土地資產，所以更應該買都心。
3.不要迷你化，住大房子就是比較爽，高檔住宅漲也漲比較多。小房子你在家裡待不久。
4.房價上漲不會只是紙上富貴，可以透過銀行融資來活化資產，關鍵時刻還可以救你一命。
5.住址也是一種身份象徵，地址難看會被看不起，老後更不應該離開燙金地段。
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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
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https://news.yahoo.co.jp/articles/26a34fe8c6e7e6da1bae146032630fb6eadcdec3
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首都圏中古マンション價格飆漲　買入時2倍變現大喜的50世代　不動產專家卻勸：「現在馬上賣掉吧」
首都圏中古マンション價格持續高漲，對於已經擁有マンション的屋主來說，等於資產價值大幅上升，不少50世代屋主看到自家マンション市價變成購入時的2倍，興奮不已。然而，不動產事業プロデューサー牧野知弘卻對這些人提出忠告：「既然如此，現在就趕緊賣掉吧！」
這篇文章摘自牧野知弘新書《50歲後的不動產：不被不動產仲介與銀行煽動》（中公新書ラクレ）部分內容經再編輯而成。
■人生100年時代　建物資產價值難以長期期待
根據厚生勞動省數據，2024年日本人平均餘命男性為81.09歲、女性87.13歲，百歲以上高齡者已超過9萬9000人，日本已正式進入超長壽社會。
假設能活到100歲，購屋時多數人並未考慮到自己會活那麼久。即使30年房貸已還清，只要身體健康，生活還會持續很長一段時間。以55歲購入築15年的マンション為例，到100歲時建物已達築60年。築60年的マンション在東京都心部或許仍有價值，甚至可能成為重建對象，但一般物件呢？中古マンション購入時的築年數還會再加上，輕易就變成築70～80年。建物本身價值有限，除非極度細心保養與翻新，否則資產價值難以長期維持（土地除外）。
■長壽時代　住宅應多次更換、迷你化生活
長壽社會下，住宅應視為會隨著年齡、體況、家庭結構變化而多次更換的物品。許多人好不容易還清房貸，卻又要煩惱下一次購屋，經濟壓力大，實在不想再買。
牧野建議採用「迷你化」（Minimize）思維：將生活空間依需求縮小。過去70㎡的3LDK適合一家三四口，但孩子獨立後，兒童房空置卻仍保留，這些空間對生活毫無貢獻。父母應「與孩子分離」。普通夫妻平日生活，1LDK就足夠；若想有各自房間或興趣空間，2LDK也綽綽有餘。透過斷捨離衣物、舊物，70㎡空間就能有效縮小。
■不必執著都心通勤便利性
定年後生活，不再需要每天通勤，擠早晚高峰電車的必要性消失。過去為了上班方便選擇離都心近的區域，現在不必再拘泥。定年後的住宅應考慮「適合自己的年齡」。
夫妻兩人生活，面積可再縮小，價格更低的物件更容易入手。想親近大自然可移往郊外；想沉浸都市氛圍也可犧牲面積留在都心。55歲後的住宅選擇，應以自身需求為主，而非公司或學校。
■マンション價格高漲　含み益只是「紙上富貴」
根據不動產經濟研究所，2024年首都圏新築マンション平均價格達7820萬日圓，單價117.7萬日圓/㎡，較2010年價格漲65.8％、單價漲1.77倍；東京都區部更達1億1181萬日圓、單價171萬日圓。
中古市場同樣火熱。東京カンテイ數據顯示，2024年首都圏中古マンション（70㎡換算）平均4747萬日圓，較2010年2965萬日圓漲60.1％；東京都區部7720萬日圓，較4303萬日圓漲79.4％。
許多屋主看到自家マンション市價翻倍，沾沾自喜。但牧野強調：自宅是「生活成本」，不住在裡面就無法實現利益。含み益永遠只是「含み」，不賣就拿不到現金。
■賣掉後再租　或「迷你化＋換區」才能真正實現利益
想實現滿額含み益，需賣掉自宅後暫時租屋，手中現金增加。日本有3000萬日圓譲渡所得特別控除（自宅用），稅負較輕。但新租屋仍需付租金。
若55歲後換屋，孩子獨立後可迷你化面積、移往郊外（如湘南地區），賣高價後買低價物件，就能創造手頭資金。例如：2010年4000萬日圓購入的マンション如今賣6700萬日圓，扣除仲介費約207萬日圓（3％＋6萬日圓）、剩餘房貸1000萬日圓還清後，手頭約5493萬日圓。用此買湘南4500萬日圓中古戸建，無貸款還剩約1000萬日圓現金。
若堅持留在都心，換屋價格同樣高漲，利益全數「轉貼」到新屋，無法真正獲利。
■55歲後正是實現含み益的最佳時機
牧野結論：在房價持續上漲下，單純持有自宅難以致富。55歲後，人生進入新階段，正是調整面積、區域，活用含み益、為老後生活創造資金的絕佳機會。應擺脫公司人生價值觀，以「自己為優先」選擇適合長壽時代的住宅。
牧野知弘（まきの・ともひろ）
不動產事業プロデューサー

　　這似乎不錯，房租繳久了，房子就自動變你的了。但哪個房東那麼好心？是不是房子用了16年後，資產價值其實也所剩無幾，乾脆送你？
　　這主要是為了讓「無法申請房貸的人」也可以擁有自己的家。其實看起來，就像是讓你分期付款。至於是不是划算？是不是早就已經把利率加到租金裡了？嗯...每月房租15萬日幣，16年就是2880萬日幣。划算嗎？我不知道當地行情。
　　
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台灣的ATM跨行轉帳手續費15塊，算貴嗎？
我不知道
但我知道日本的ATM跨行轉帳，如果用的不是他們銀行的金融卡，最高手續費高達770元日幣。對，你沒看錯，轉帳一次要花台幣150元以上的手續費。
PS：每家銀行收費標準不同，請自行查閱各行官方網站。
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　　當一項資產受到追捧，「價格」就會在短期內上漲，偏離其「內在價值」。
　　比特幣在川普上台後，受到ETF等資金追捧，從一顆6~7萬美金漲到12萬，但近期資金轉向、加上沒有太大的敘述故事，又消風回到了6萬多。
　　上個月月底，黃金一樣受到短期槓桿追捧，短短幾天就從一盎司5000美金漲到5600美金，但來了個聯準會理事任命，就消風又回到5000美金。
　　這很可能只是它的價格回復理性，回歸靠近它內在價值的表現。你說它崩盤嗎，似乎也不是。
　　但短期的炒作以及高槓桿的投機行為，一定會讓你受傷。投資，不應該只是看短期的波動，應該以資產配置的角度思考，房地產也是。了解它、喜歡住在那樣的地方，你自然不用在乎它短期波動的漲跌。
　　但如果你是因為覺得這房子有賺頭，以炒短轉賣的心態，這並不是不好，而是你的眼光要夠精準判斷它的價格有沒有偏離價值太多，也要掌握時機避免當最後一隻老鼠，這就只是「零和遊戲」。雖然說這樣也可以賺到錢，不過，你不覺得這樣活得很累嗎？
　　至少我現在對炒短賺價差沒什麼興趣。無論什麼資產，做足功課，相信自己，買了之後就不輕易售出，隨著時間與它一起成長，追求「正和遊戲」，你會賺到比你想像中更多的報酬，也會更輕鬆，而且心也會更平靜。
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　　推特上有人說，現在都心很多高價物件，都是中國人拿出來賣，而且都是開那種賣不掉的高價。他們的消息來源也是推特跟YouTube之類的。
　　關於這點，我不知道，也不想去查證。投機性的買盤，就讓它漲上去，就讓它哪天自己跌下來。倒是如果你是為了自住，現在的確要比以前更認真的去了解區域行情以及個案行情。因為太麻煩了，所以我不想去了解。想買的，自己看著辦。
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　　日本現在高房價，許多雙薪夫妻只得一起貸款買房。但兩人一起買房，就代表著你們兩人的工作都不能出問題，有人挖角不敢跳槽，有好的機會不敢去創業，容易被鎖死在目前的階層。
　　還有，你們也都不能生病，也要祈禱不能升息，更要保證兩個人的感情不會生變。一旦想離婚，房子怎麼分都不知道。賣掉？你們兩個連生活小細節都可以爭執了，難保對於要賣的價錢會有共識。一方想要高價賣，一方只想要趕快甩掉，脫離這段關係。
　　這也不是日本獨有的問題，台灣也是。由多人共同持有的不動產，背後風險比你想像中的大，因為你沒有自主權，事事都要受到另一個人的制約。
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https://president.jp/articles/-/108100
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許多共働き「パワーカップル」憧憬的都心億級塔樓豪宅（タワマン），卻因過度自信「兩人一起還款就輕鬆搞定」，而陷入「離婚也不能離」的恐怖困境。
**PRESIDENT Online** 近日刊登不動産事業プロデューサー牧野知弘的文章，針對夫婦ペアローン（夫妻共同貸款）的風險提出嚴厲警告。他指出，許多世帯年收1500萬日圓以上的高收入夫妻，容易因為資產價值高、通勤便利、子女教育環境優越等理由，大膽背負巨額貸款購買都心塔樓豪宅，但進入50歲之後，情況急轉直下，可能面臨「地獄」般的現實。
### 什麼是夫婦ペアローン？借貸規模驚人
夫婦ペアローン是指金融機構允許夫妻雙方同時作為借款人申請住宅貸款的商品，近年因共働き家庭增加而備受矚目。以世帯年收1500萬日圓的夫妻為例，若以2%固定利率、35年期元利均等方式計算，銀行最多可貸款約9400萬日圓；若採用變動利率（目前多在0%後半），借貸額甚至更容易膨脹，加上自有資金或父母資助，輕鬆突破1億日圓，購置都心塔樓豪宅變成「夢想實現」。
許多夫妻認為：塔樓豪宅資產增值穩定、年收會持續上升、必要時賣掉即可，因此「兩人分擔就沒問題」。然而牧野指出，50歲之後的現實遠比想像殘酷。
### 四大致命風險：50歲後最易爆雷
1. **金利上升的衝擊**
目前約8成民眾選擇變動利率型貸款，一旦日本銀行政策金利上升，月還款額將大幅增加。以9400萬日圓貸款為例，金利上升1%，每月多還約5萬日圓、每年多60萬日圓。55歲左右多數人年收已難再成長，物價上漲加上還款壓力，可能直接壓垮生活。
2. **公司裁員或經營危機**
無論多大的企業，都無法保證永續經營。產業結構變化或業績惡化，可能導致減薪、提前退休或裁員。夫妻雙方都「全力背伸」貸款時，若其中一人收入銳減，另一人也很難獨力支撐。
3. **健康問題**
中高年最怕的長期疾病或健康惡化，導致長期休職、降職或收入中斷。雖然有保險，但保險金發放前仍需面對收入減少的空窗期；若不幸過世，遺屬也需承擔剩餘債務。
4. **離婚風險——最恐怖的「離婚不能離」**
夫妻ペアローン通常互為連帶保證人，即使感情破裂決定離婚，貸款責任仍綁在一起，無法單方面切割。熟年離婚近年增加，但背負巨額共同債務的夫妻，往往陷入「想離也離不了」的絕境。
### 解決之道只有一個：賣掉房子
牧野強調，當上述風險發生時，唯一脫困方法就是賣掉房子。若市價高於購入價，或許能全身而退；但若市場崩盤（例如未來進入多死・大量繼承時代，都心人口結構改變），賣價低於貸款餘額，將陷入負資產困境。
他建議：
- 借貸時切勿過度背伸
- 盡早提前還款，降低風險
- 不要過分依賴「塔樓一定增值」「年收會一直漲」的樂觀假設
牧野知弘在本篇文章中提醒，夫婦ペアローン看似美好開端，卻可能因世事變化、工作變動、家庭變故，轉變成「恐怖的貸款」。對55歲前後的夫妻來說，リストラ、健康、離婚三大風險尤其現實而殘酷。
（本文根據PRESIDENT Online 牧野知弘專文整理，原文刊載於2026年2月）

　　塔樓與低層住宅是兩種截然不同的居住產品，我明天發售的新書《我在日本有個家》也有詳細介紹。
　　由於這幾年塔樓漲太多了，因此現在有些自住客將目光轉為低層住宅。我個人是比較喜歡低層住宅，不過就這篇新聞裡面提及的借地權物件、近郊的物件，我個人還是不推。
　　買低層住宅，就是要在都心五區內。因為低層住宅本身就因為都市計劃法的緣故，都離車站比較遠了，如果還立處近郊、又是借地權，那資產價值可能高不到哪裡去。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/4c0525d7360f1f3aa77d62b3871a624115db70a7

　　感謝各位粉絲支持，新書即將於後天上市，也終於在今天衝上了博客來預購榜的第一名。還沒買的朋友，可以趁著預購期間，與我上一本《韭菜逆襲！我要當個有錢人》一起購買，有75折的優惠喔。
https://www.books.com.tw/products/0011044079
　　這一篇也是我最後一篇對於新書介紹的發文，說實在的，我寫書就只是為了幫助更多想在日本購屋的讀者而已，我既沒在做仲介，也沒在做諮商，因此對於那種來亂留言的酸民非常反感，你們買不買書都無所謂。
　　我做不動產投資20幾年，在日本也超過12年，也考過宅建證照，雖不敢說自己很厲害或賺很多錢，但至少我的經驗與知識量絕對比你們這些無聊酸民多很多。有這樣的人，願意花時間整理腦袋寫書，並只賣你337塊台幣(75折)，我覺得已經很佛心，無聊酸民如果不想看，就直接跳過就好，真的沒有必要在那裡展現自己的無知。
　　這本書，也是我第一次邀請其他跟我一樣在日本經營不動產的資深專業人員，來寫一篇關於他們專業的文章來與各位讀者分享，他們也都不辭辛勞在百忙之中還特別撰稿。
（以下取自本書結語部分）
　　對於一個外國人而言，想在日本買房置產，有如踏進一場充滿未知的冒險：資訊不對稱像濃霧遮蔽視線，語言障礙像一道道陡峭的山坡，法規、政治風向、風土民情的差異，更像突如其來的暴雨，讓人猶如霧裡看花、無所適從。
　　誠如初心不動産的宅地建物取引士西添朱里女士在其撰文中真摯提醒：民宿看似投報率誘人，但要真正穿越經濟週期、長期經營成功，除了物件本身要具備「抗跌、耐久」的韌性外，還得要有「法規彈性」，能在民泊、長租、旅館之間切換，以便因應政府政策一夜翻轉的無常。那些閃亮的數字背後，往往是日復一日的投資布局、細膩的管理心力，以及對風險的確實掌握。
　　你的買房目的，決定了一切：是為了移居日本、落地生根？純粹投資增值？資產分散配置？還是為了家族傳承、世代守護？目的不同，選擇的路徑以及天秤的權衡就完全不同。各種產品琳琅滿目，令人眼花撩亂。株式會社竹橋リアルティ的張本宇浩社長，用他多年實戰的智慧，為我們點亮一條條清晰的思考路徑。他在文章中告訴我們：「物件無好壞之分，只有是否合適與否」，最重要的是釐清你的目的。
　　如果你只是想買一間套房，簡單收租、安穩過日子，也絕不能掉以輕心。東京都心不動產股份有限公司的黃逸群董事在專文中細膩拆解：日本稅制、比民法更嚴格的租賃專法、地點的微妙差異、產品定位……每一步都得精準到位。更重要的是，你需要具備基本的財務知識，了解高資產階級如何透過列舉費用以及折舊抵稅、懂得如何善用槓桿（貸款），讓現金流真正穩定而非表面光鮮。你不僅是買一間房子，而是在培養一個能夠長期幫你賺錢的「啞巴兒子」。
　　投資股票需要看懂財報、了解產業趨勢、知曉管理團隊風格，不動產亦然。你得深入調查每個物件的真實價值、建築基準法與都市計劃法的限制、建物是否有隱藏瑕疵、產權是否越界糾紛、如果是區分所有大樓，管委會的運作是否健全可靠……等。無界物産株式会社的新庄緯社長，在文中給了我們務實、明確的建議，讓你了解如何透過「役所調查、現地調查、重要事項調查」三步驟，多面向立體剖析一個物件。
　　本書完稿後，我利用日本年假的空閒時間，閱讀了暢銷書《持續買進》的作者尼克・馬朱利的最新力作《財富階梯（The Wealth Ladder）》（台灣尚未出版）。他把財富人生劃分成六個層級，每爬上一層，心態、策略、甚至看待金錢的方式，都必須徹底蛻變：
・等級一：低所得者（資產 < 1萬美金 ≈ 30萬台幣）
・等級二：勞動者（1萬～10萬美金 ≈ 30萬～300萬台幣）
・等級三：中流（10萬～100萬美金 ≈ 300萬～3000萬台幣）
・等級四：上流中流（100萬～1000萬美金 ≈ 3000萬～3億台幣）
・等級五：上流（1000萬～1億美金 ≈ 3億～30億台幣）
・等級六：超富裕層（1億美金以上 ≈ 30億台幣以上）
　　他提及，人生不同階段，需要不同的金錢思維。等級三與等級四，最關鍵的是「如何投資」；但要從等級四躍升到等級五，往往得跨出最大的一步：「擁有自己的事業」。這一步，是所有階級躍遷中最艱難、最考驗格局與能力的關卡。
　　這些年，我專注不動產與股市投資，獲利還算順遂，但離等級五仍有漫長距離。畢竟光靠投資要突破3億台幣以上的身家，本金就不能太少。如果本金只有1,000萬台幣，即使抓到十倍股（Tenbagger）並重壓全部身家，仍難以跨越階級。書中提醒：要加速腦袋升級，就要多靠近比自己更高層級的人。他們的視野、行動力、對人生的態度，往往能瞬間點醒我們。對我而言，創立東京不動產集團的廖惠萍會長，就是這樣一位光芒四射的導師。
　　看她一次次創業都精彩成功，還以天使投資人的身份熱心提拔後進，生活多采多姿、充滿熱情，這讓我深深體會：身為連續創業家（serial entrepreneur）的她，不只擁有超強執行力，更有那種「把事業當遊戲、把人生當享受」的豁達境界。財富到了一定程度，真正拉開差距的，從來不是帳面數字，而是心態、視野與對生活的熱愛。
　　最後，再次由衷感謝西添朱里女士、黃逸群董事、新庄緯社長、張本宇浩社長，以及廖惠萍會長，在百忙之中為本書特別撰稿。他們的經驗如同一盞盞明燈，知識專精更是不在話下。相信本書的內容以及這些專業人士的真摯而深刻的觀點，能為每一位讀者開啟看待日本置產的全新視角。
　　這本書，是我們共同獻給每一位心裡藏著「在日本有個家」夢想的你。希望當你合上書頁時，不只找到實用的買房攻略，更能在心底湧起一股暖流：置產，從來不只是買一棟房子，而是買下一個更自由、更安心、更屬於自己的生活方式。願你早日遇見那個讓心安穩落地的家，也願你在財富階梯的每一步，都走得踏實、滿足、喜悅、無悔。

不知道各位有沒有覺得，日本脾氣暴躁的中年男子越來越多？
下午帶小狗散步時，小狗開心汪汪叫
這時，有個看起來就是底層沒錢的中年男子
蓬頭垢面騎著腳踏車經過
突然他對我的狗大罵「うるさい」（吵死人），又學狗叫！
基本上我對這種人不會嚇到，會兇回去，因此我大喊「死ねよ！」（去死）。如果不是帶著小狗，我應該會衝過去「跟他好好理論一番」。
然後想也知道，膽小的他，只敢繼續騎著破腳踏車一邊罵一邊騎遠。
這些人，過得不快樂，物價漲，房價漲，薪水被通膨吃掉，也難怪心裡沒有餘裕。但他們又很膽小，不像歐美會直接過來打你，只是讓人家覺得，日本這個社會越來越不和諧。（還是其實這個人本身智商有點問題～）
看來，現在住在日本，為了你自己的安全，最好隨身攜帶防狼噴霧，這個國家可能會越來越像歐美那種治安崩壞！

　　想要在東京23區有個家，你要賺多少錢？這篇報導整理出了租房以及買房兩個角度，顯示出了東京居，大不易。　　對了，新書《我在日本有個家》已經印好了，2/13上市，請各位還沒預購的，趁現在兩本七五折快去預購喔（偷渡廣告文）！------------------------------------
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https://news.yahoo.co.jp/articles/f498568fbf5d044d73eb667256e6a5b98910dd5c------------------------------------
東京23區居住的「生存門檻」：年收多少才能安心生活？新築マンション破億、家賃持續上漲時代的策略
**2026年2月10日 東洋經濟線上報導**
東京23區的房價與租金持續飆升，已成為許多人移居的最大障礙。據指出，東京居民中約半數為地方轉入者，但高漲的不動產成本正逐漸成為轉入的阻礙，甚至出現因住宅支出厭煩而轉出的案例。在家賃與購屋價格雙雙上漲的時代，究竟需要多少年收才能在東京23區穩定生活？
### 租屋的最低門檻：從シェアハウス到一般公寓
租屋市場的最低選擇為シェアハウス（合租房屋），面積約7㎡，共用廁所、浴室與廚房，都內相場約6萬元（含水電瓦斯費常見），實質家賃約5萬元左右。初期費用低、隔天即可入住，適合無家當的初來乍到者或Z世代的共享經濟生活者。但平均入住期間僅約1年，生活型態穩定後多會轉居。
近年「コリビング」（共同生活型賃貸）也增加，專有空間約13㎡，高頻使用設備（如廚房、洗衣機、健身房、共用大浴場）集中共用，降低家具家電購置成本，適合極簡主義者。
以高圓寺站（築30年內物件）為例的市場家賃相場試算如下（家賃占年收上限3成原則）：
- 20㎡公寓：家賃約6萬元以上 → 年收最低約240萬元
- 25㎡公寓：家賃約8萬元 → 年收最低約320萬元
- 30㎡：家賃10萬元 → 年收約400萬元
- 35㎡：家賃12萬元 → 年收約480萬元
- 40㎡：家賃14萬元 → 年收約560萬元
- 50㎡（適合2人以上）：家賃18萬元 → 年收約720萬元
- 65㎡（家庭型）：家賃24萬元 → 年收約960萬元
以東京都最低時薪1,226日圓計算，月收20萬元需每月工作約160小時（8小時×20天），學生若無家裡支援難以獨立負擔。
### 購屋 vs 租屋：資產增值成為關鍵優勢
若將家賃金額轉為35年房貸，相同支付額可購得更高價物件。以高圓寺為例，50㎡家賃（18萬元）相當的貸款額約7,560萬元，可買約7,000萬元的マンション；65㎡家賃（24萬元）則可達1億元以上，進入「億ション」領域。
中古家庭型マンション（65㎡）約8,000萬元起，扣除管理費與修繕積立金後，純貸款支付額可比家賃低約2成。假設變動利率1%、都內マンション價格年增值8%，5年後售價可漲40%（8,000萬元×40% = 3,200萬元），而同期支付家賃總額約1,440萬元，賣出後資產差距可達3,800萬元以上（扣除手續費與稅金後）。
但若資產增值率持續8%，年收成長難追上，購屋越晚面積越小，甚至買不起。建議趁早入手，即使獨身也考慮40㎡以上物件（符合住宅ローン控除要件，且2026年稅制改正放寬年收1,000萬元以下限制），資產價值較不易下跌。
### 戶建選擇：資產性更穩定的選項
高圓寺站附近新築分譲戸建（70㎡台、徒歩15分以上）約7,000萬元，與50㎡家賃（18萬元）支付額相當。建物價值隨時間衰減（築1年約減100萬元），但築20年後價值趨穩，性能良好中古戸建（100㎡超）約9,000萬元，長期持有具資產保障性。
### 新築マンション的殘酷現實
2025年東京23區新築分譲マンション平均價格達1億3,613萬元（前年比+21.8%），年收的13倍已超出審核範圍，一般以年收8〜10倍為上限。欲購都內新築，需進入年收上位10%（約1,500萬元以上）才較有機會。
東京都「2人以上世帶」中，年收1,000萬元以上佔約3成（全國平均16%），但仍難入手都內新築。隨著年齡增長年收上升，但物件價格漲幅更快，建議年輕時考慮獨身購屋策略。
### 生存策略總結
中小企業2025年度薪資漲幅約4.03%，但家賃年增3%、物件價格年增8%，可支配所得恐持續縮水。東京23區生活若要維持品質，需年收顯著高於平均，或盡早轉向購屋以鎖定資產增值。否則，郊外移居或生活型態調整將成必然選擇。
在房價與家賃雙漲的「億ション時代」，東京居住已不再是「想住就住」，而是需要策略性規劃的「生存戰」。