TiN's Blog

商務艙除了我們以外，都是日本老人...

夜間羅馬散步，從競技場到真實之口。

雖然羅馬住了三夜，但我幾乎都跑去別的地方。反正我也不喜歡人多，那就挑夜間散步羅馬遺跡吧。

另外一個天空之城，我覺得這裡還比較像Laputa！

這裡人就很少，散步起來就比較舒服😌

這趟旅行最期待的就是這裡，聽說宮崎駿的天空之城就是以這裡為藍本。

拿坡里，又叫做那不勒斯，這裡是順便來的。因為要去龐貝會經過。

車站附近很恐怖，都黑人，整個看起來治安就很差的樣子。

很舒服的地方，雖然還是很多人，但至少沒有車，空氣不會糟糕。

一個全世界最小的國家，比台北大安天龍國還小。

我真不知道我是來看人還是來看景的。

奧黛麗赫本騙人，羅馬一點都不漂亮，沒有辦法羅馬假期，騙子又一堆。義大利榮登我不會再想來第二次的國家Number one！

再美的風景，再有歷史價值的古蹟，只要有一堆人，看起來都像是廢墟！

比薩，只有斜塔。

聽說隔壁的比薩大學學生，畢業前都不能爬上來，不然畢不了業。我也來學伽利略做重力的實驗，把iPhone 丟下去，看會不會壞掉！

人多，看了也沒fu。

Oh，羅密歐，為什麼你是羅密歐！
Oh，茱麗葉，為什麼進你家要花六歐？

20世紀末的時候，全世界年收35,000美元左右的中流階層只有兩億個家庭左右，如今短短20年已經增加到了4億7000萬家庭，整整超出了一倍多。

也就是這樣，世界上充滿了中間所得層，這也就是為什麼最近不管走到哪個國家的觀光景點，都是一堆人的緣故。

觀光客數量之多跟士林夜市有得拼，但這裡真的有fu，因為威尼斯禁止任何車輛進入，沒有了車輛，街道頓時顯得非常漂亮，光是這一點就可以給他一個讚！

如果不買精品的話，米蘭真的什麼都沒有。大概只有這Duomo大聖堂可以看，跟旁邊那個什麼二世廣場的。而且我刻意排在星期天來米蘭，就是知道今天所有的店都沒開，以防一不小心就亂刷卡買精品。

至於最後的晚餐，聽說要預約，所以我也懶得去看了。反正就一堆人坐在那邊吃晚餐的圖到底有什麼好看的。

隔四個月，又再度遊歐洲。這次從搭義大利航空，從東京直飛米蘭。挑選豪華經濟艙。

但不知道是義大利人天性隨性還是水準不夠，豪華經濟艙一堆義大利人聚成那邊聊天有夠大聲，然後還有一個肥婆，屁股靠在我的椅背上還碰到我的手自己都不覺得怪怪的，然後腳臭義大利人還把腳放在我的手臂扶把上，展現出一副非常自然在家裡客廳的感覺...

  這幾天日本不動產業界，吵得最沸沸揚揚的，莫過於Leopalace 21的出租公寓（アパート）瑕疵住宅，違反建築基準法事件了。Leopalace 21這間公司我想台灣的朋友應該很熟悉，許多人到日本遊留學，都是租借他們的公寓。然而，這間不動產公司，卻爆發了他們所建造的房子違反建築基準法的事件。他們所興建的公寓偷工減料，屋頂上面並沒有做好每間房間的防火壁。除了很有可能在火災發生時，波及隔壁住戶，導致災情慘重外，也因為沒做防火避，導致平時就連隔壁的聲音都很容易傳遞到隔壁住戶，嚴重影響居住品質。

  原本以為只是單一房屋施工不良事件而已，但經過屋主爆料、日本的記者追查後發現，這間公司所蓋的房屋居然高達1萬件以上瑕疵事件。目前該公司已經開始請其中641棟公寓中，共7782人，希望他們能夠在三月底之前搬遷出去，以便補修。

  這間公司可惡至極，雖然口頭說是會幫忙支付搬家的禮金、押金以及仲介費，但似乎又傳出僅能搬遷到自家公司的其他公寓。且並沒有具體告知租客，屆時應該如何請款，如何請公司協助搬家。這間公司使用這種打馬呼眼，四兩撥千斤的手段，很明顯地就想要一拖再拖，讓租客自行搬遷後，自認倒霉。而且又「刻意」選定二、三月，恰巧碰到日本人搬家的高峰期，這時候要預約到搬家公司困難重重，找到適當的新居所也沒那麼容易，其心可議。看來接下來會出現許多「搬家難民」。

各位新年快樂。過年，來點輕鬆一點的話題。房仲女王大逆襲的第五集，終於揭開留守堂謙治的身世之謎。他說，當初因為三軒家主任流落街頭時，曾經告訴過留守堂，自己想要一個可以回去的家。就是因為這番話，才讓留守堂決定成為一名房仲！剛好現在台灣正值過年時分，過年後，應該很多人會離職換工作。這集，我們就來談談，要怎樣，才能在日本成為一名房仲吧！

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要在日本當一名房仲，其實很簡單。只要你日文不差，且有房仲公司願意雇用你，你就可以成為一名房仲（當然，外國人還要取得工作簽證）。並不需要考過任何證照，你也可以在日本的房仲公司擔任業務員或事務員。不過，如果你真有心要從事這份行業，建議你可以邊工作邊努力考取日本的經紀人證照「宅地建物取引士」（宅建）執照。每間不動產公司，都規定至少五名員工當中就至少要有一位宅建士，況且，這個證照擁有獨佔業務（重要事項說明書上蓋章），因此基本上薪水一定會比起一般沒證照的人好。我甚至聽聞有些公司，為了展現自家業務員都很優秀，還只錄取擁有宅建證照的人。

日本的宅建考試，算是國家考試，每年大概都有20萬人左右報考，因此這張證照的公信力很高。甚至還有聽過這樣的說法：就是你在日本，只要有「宅建證照」跟「駕照」這兩張，就不會餓死！日本的宅建考試不像台灣的經紀人考試還得考國文，總共只考50題選擇題，考一科，只考2小時。考試的內容包含民法、宅建業法、法令上的限制、其他關聯知識…等。一題一分，總分為50分，每年合格的分數都不太一樣，大約是從33分～37分。合格率約莫為15%〜17%。

這個考試，說難，其實不是很難。只要肯花時間努力讀書、勤做考古題、熟讀法令知識、融會貫通，大部分的「日本人」要考過這個考試並不難。合格者，小到從國小的12歲小屁孩，老至80歲的阿嬤都考得過。也就是因為都是選擇題，所以如果你是個考運特別強的人，「或許」會運氣好到「猜過」。但對於外國人而言，這個考試，就相當有挑戰了。首先，你的日文能力不能太差，閱讀的速度不能過慢，「才有」辦法跟日本人站在同一陣線上競爭。不過我認識的很多台灣人以及大陸人，好幾位都有考過這個證照，因此即便你是外國人，只要你有心，要考過絕非難事。

房仲女王大逆襲第四集，其實沒什麼談到不動產的東西。劇情的最後一段，三軒家主任原本要賣一間重新裝修的房子給一對年輕夫妻，但這對客人卻在簽申購書前，硬生生地被留守堂給當面搶去，改賣同棟大樓裡的其他房間。這劇中的產品，就是團地（詳見照片）。

而什麼是團地呢？主要就是像圖片中看到的這樣，在一塊很大的土地，蓋了許多長得很像的集合住宅，就有點像是我們台灣的國宅社區。團地不只在都內有很多，近郊也蠻多這樣的產品。像是新宿區的百人町四丁目，戶山一帶…等。而像是我們台灣朋友很喜歡買的晴海，在一丁目以前其實也有一片很大的「晴海團地」，只不過這些現在已經都拆掉，改建成商辦大樓「晴海アイランドトリトンスクエア」。

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而會有這樣的團地產生，主要就是因為日本在經濟成長期時，人口大量流入大都市，住宅嚴重供給不足。為了解決住宅不足的問題，日本住宅公團等，才大量建造這樣的房屋。早期的團地樓房，大概都只有三、四樓，也沒有電梯，較後期的才有高樓層10幾樓的（像是剛剛提到的晴海團地）。

而由於有許多團地是屬於公營住宅（類似我們的國宅），因此較屬於低所得者所居住的地方，租金也比較便宜（我記得有些很像還是以你的所得來算出租金的）。

 你經常往返台日兩地嗎？每次都得像個雙槍俠一樣，帶兩隻行動電話兩地往返嗎？自從iPhone Xs Max 出了雙SIM卡版本後，我終於可以把台灣的門號跟日本的門號都燒進同一支手機了！！！

  iPhone的雙SIM卡，除了大陸版跟香港版以外，其實並不是真的雙插槽，一樣只有一個插槽，一個是虛擬的eSIM。

  也就是，如果你要將兩個門號都弄到手機裡，必須有一個是虛擬的eSIM，一個是實體的nano SIM卡。

  台灣很進步，早在iPhone Xs Max開賣後不久，大電信業者就已經開通了eSIM的服務。

你喜歡嚕嚕米（ムーミン）嗎？喜歡的話，或許下次可以來這個公園走走。

https://www.city.hanno.lg.jp/akebono

埼玉縣飯能市，其實沒什麼東西，而這個嚕嚕米公園也很小，裡面就只有幾棟以嚕嚕米卡通裡面為藍本的建築，是給當地小朋友來這裡玩的。進去免費，每棟建築物裡面都可以走進去看看，風格非常舒服，很有童話書的味道。

  房仲女王大逆襲（第二季），也演到了第三集。反正最近沒有什麼梗可以寫文章，只好一邊追劇，一邊找梗。這一集的主題，除了濃濃的LGBT味以外，劇中賣的房子，有一間就是屬於今天的主題「旗竿地」。

  而至於什麼是旗竿地（はたざおち）呢？就是像圖一當中，屋代課長所介紹的這間房子這樣，土地的入口部分，是長長的細道，整體看起來就像是一面旗子，因此稱作「旗竿地」。

 由北川景子領銜主演的「房仲女王」，故事講述日本房仲如何賣房的故事，在2016年捲起一陣熱潮，過了三年又強勢回歸，推出續集。第二季的第二話，找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生，牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。

這集，講述房仲女王三軒家（北川景子）先是把老公的戶頭存款，全部提領一空，把網咖整間買下來，再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事，似乎房像是在買菜一樣，全部的流程都在一天之內就完成。

不知不覺已經到了2019年了，明年就是東京奧運舉辦年了。東京從2013年開始，房價漲了一大段，2018年的漲勢已經沒有前幾年勇猛，反倒有高檔盤旋的感覺。也因此，許多不動產專家就開始「預測」，奧運結束後，就是房市崩盤時。

奧運結束跟不動產的漲跌，真的有這麼大的關係嗎？週刊diamond的新年特刊，就舉出了這個圖表，來說明雪梨與倫敦，在奧運結束後，房價仍然繼續上漲。以奧運決定年為100，雪梨在奧運當年房價漲到了150，倫敦漲到了約130。奧運過後第四年，雪梨房價更是漲到了250，而倫敦則是來到了200。

奧運的舉辦，確實為房地產市場帶來加分，因為奧運的舉辦，帶來了更多的基礎建設，使得交通更方便，環境更優良，自然房價也就會上漲。但奧運結束後，房價是否下跌，可能要看經濟情勢。目前日本持續量化寬鬆政策，應該不太容易改變，而雖然日圓年初有回漲到104圓，但很快就回跌到了108~109區間。而雖然投資型的貸款，在過去的一年中，受到南瓜馬車事件的影響，使得投資型融資稍有緊縮，但房價並未因此有修正。畢盡在量化寬鬆的環境下，要銀行完全抽銀根，可能銀行自己會先受重傷。

如果說，奧運結束後，東京的房價會如何？我想，應該還是要多觀察景氣是否會反轉，美中貿易戰爭是否會白熱化，以及日圓匯率是否回漲。

至於今年十月的消費稅增稅，會不會造成14年時的增稅前搶屋熱潮？我想應該是不太會。14年時，房價還算便宜，19年，房價已經是相對高檔，為了省建物部分2%的消費稅而搶房，恐怕省也省不多了。

  補助動詞「〜ている」主要有五種常見的用法：動作的進行、動作的結果狀態、動作的反覆、經驗、形容詞性的動詞等。本文將依序討論這些用法以及其否定形式。

一、動作的進行

　①先生(せんせい)は　事(じ)務(む)室(しつ)で　昼食(ちゅうしょく)を　食(た)べて　いる。

  我們都知道，房屋是會折舊的。隨著建築物越來越老舊，租金就會逐年下跌。最常見的說法，就是一年以1%的幅度下滑。

  但有時候，我們不能知其然，而不知其所以然。因為一些似是而非的投資道理，不見得會是永恆的真理。上述「房租會隨著屋齡越老，而越來越便宜」的概念，看似合理，但卻忽略了，房租的高低，是很有可能隨著附近的供需以及經濟情勢而有所改變的。

  常常有朋友問我說：「TiN，我看中一個案子，這個案子的合理價應該是多少？」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為，即便知道「合理價」是多少，你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯…我應該換個描述的方式，應該說「成交價」，不見得「合理」，因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」，或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。

  至於有沒有辦法計算出「合理價」？當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少？這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓，找了估價師來估價，結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交？據說是17億，整整差了快三倍！

  估價師是笨蛋嗎？不是的。估價師一定是有所本，參考了許多數據，例如工示地價、土地容積，以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多？其實這個案子，據了解有很大的原因，是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館，收益性將會非常高，而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說：標17億的業者，本身以「未來」收益的角度，來評估這塊土地的價值。而估價師，則是以「過去」的指標（公示地價為落後指標），來衡量這塊地的價值，當然就會產生這麼大的落差。

  記得我2013年剛轉戰東京投資房地產時，第一個要買的產品，不是投資型產品，而是要買自己住的兩房以上的產品。當時我看了很多大建商的房子，這些建案給我的感想就是：「日本的房子蓋得真棒！」。不只大廳氣派，公設豪華，甚至有些高級的產品，甚至還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。甚至有些超高層塔式住宅的產品，還在40幾層樓高的房間內，有私人的露天按摩浴缸。當時，就以為東京的房屋就是這樣的高品質，也以為以後推出的產品，也都會是這樣的高品質。

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  2014年、2015年，雖然也陸陸續續有幾個很有看頭的個案推出，但隨著房價上漲，這些個案開價也都越來越高。2017年過後，不知道各位有沒有發現到一個現象，就是大部分的自住型產品的新成屋，品質都越來越差？

  台灣公投結果出爐，挺同陣營大敗，於是網路上開始出現了一堆想要離開鬼島，移居日本的聲浪。甚至有傳聞說，若在日本成立公司，然後以公司名義購買不動產來出租，就可以辦理經營管理簽證，輕鬆移居。

 哇！有這麼好？沒錯。辦理日本經營管理簽證的門檻不高，只要資本額500萬日圓（可動用於公司營運）並設立法人即可。但，門檻不高，並不代表你簽證一定下得來。所謂的「經營管理」，就是你要來日本「創業」。入國管理局並不是笨蛋，你的事業計畫書如果不夠縝密，簽證不見得下得來。而且入國管理局對於簽證核發的認定，有時候鬆，有時候嚴格，端看申請時政府的政策。像是最近，入國管理局就開始緊縮了留學簽證的發放，目的就是為了防堵想要藉由留學簽證來日本「假留學、真打工」的有心人士。

你喜歡買大建商的房子嗎？大建商的房屋，品牌形象好，因此多半都會比行情稍貴。表格就是日本大建商，俗稱Major 7的七大品牌開發商，所販售房屋的價位行情統計。

「相場割高度」，指得就是新屋販售時，售價比起行情貴幾%。三井不動產的新成屋是我覺得最好的，品牌形象也不錯，因此他的售價比起行情也貴了大概4.7%，而三菱地所的房屋感覺上就比較普通一點，但也不錯，是大品牌，比起行情貴大概2.9%。

而這七間當中，就住友不動產的房屋賣最貴，比起行情高了8.9%。那住友的產品有比較好嗎？嗯...大廳很華麗，但室內...你可以自己去看看。

住友的銷售模式不同於其他品牌，因為他們公司很有錢，所以房屋都可以慢慢賣，賣個五、六年結案都不怕，因此住友在銷售時，都把價位Hold住，不太容易降價。

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