TiN's Blog

  有在日本看房經驗的朋友，應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單，或者是到房仲店時，仲介介紹物件給你時，也都跟你講說這是「非公開物件」，只有這邊才有喔…之類的。

  疑？奇怪，你不是都「公然」在路邊發傳單了，為什麼DＭ上面還寫「非公開物件」？到底什麼是「非公開物件」呢？其實，業法規定，只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件，就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統（REINS）裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時，就能介紹這個物件給買方。也就是說，如果這個房仲沒有將物刊登到REINS，其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊，因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」，指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此，即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你，或者是「公開在自家網站或者Suumo、athome等網站上」，都算是「非公開物件」。

對的！也就是說，想買這個物件的人，只能向賣方房仲購買。成交時，賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費，又可以從賣方那裡抽3%，總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件，賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」，因為他自己賣就可以賣得掉，然後又可以抽6%，幹嘛分別人賺呢？

大家都知道，位於晴海的選手村，在奧運結束後會全部拆掉來蓋住宅房分售。前幾天，計劃已經出爐了。叫「Harumi Flag」，預計明年2019年春季，就會開啟樣品屋。對，奧運都還沒開始，就已經計劃好要銷售房屋了。

連結：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

圖片為青山靈園。想必對於日本熟悉的朋友，都知道青山靈園是個多麽特殊的墳場。佔地面積很廣，位於東京都心超級精華區：青山。很多日本人，生前想住在青山，死了以後想埋進青山靈園。所以，這個墳墓不是嫌惡設施，旁邊最新的，三井不動產的曲線豪宅：Park Court The 青山 Tower，即便就在靈園旁，家家戶戶都有墳墓景觀，房價還是可以高價完銷。

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  補助動詞「〜てある」是用來表達「有人為了某個目的而做了某項動作，在動作完成後，產生了目前的結果狀態」。例如，若是單純描述「把便條紙貼在門上」，可以如此表現：

• ドアに　メモを　貼(は)った。

（把便條紙貼在門上。）

  然而，若是要表達「有人為了某個目的（為了記憶等），而將便條紙貼在門上，以致於目前門上面還是貼著便條紙的狀態」，就可以使用補助動詞「〜てある」。

 三五好友，一起合資買日本房，可行嗎？其實這考驗著你們之間的情誼！

  不動產投資有一個特色，就是「買得起的漲不了」、「越貴的漲越多」。意思就是，個人的資金力其實有限，但其實，大部分的「個人」可以買得起的物件，其實絕大部分就是這市場上量最多、最普通、沒什麼特色的物件。這樣的物件將來如果要轉賣，也往往會因為不具有稀少性而沒什麼獲利空間。但稍微高價一點的房子，會因為本身地段好、產品高檔，在房市向上循環階段時，往往會漲得比較兇。因此，還蠻多人喜歡合資來投資不動產。

  的確！資金大，比較有力量。買到的產品也會比較優質。像是J-REIT、私募基金等，就是結合眾人的力量，來投資上百億、甚至上千億的標的。但基金投資與朋友之間合作的Level完全不同，基金有專業人士操盤、白紙黑字寫好的投資模式、不同於個人散戶的金融架構、甚至不同的稅率…等。但如果只是一般幾個好友合資，多半到最後會因為「人多嘴雜」而宣告失敗。

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無論是台灣還是日本，租屋划算，還是買屋划算？似乎是永遠的問題。而這個問題的解答，也多半可以依照回答者的立場，來引導計算出「租屋比較划算」，或者是「買屋比較划算」。

究竟有沒有正確答案？究竟到底能不能模擬出哪個比較划算？當然有！不過，這個答案會「隨著問問題的時機點而改變」。

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舉例來說，如果你在1990年（相對高點），於東京都心買了一間房，買了一億日圓，假設它年租金是300萬，那麼十年後，2000年時，你如果問這個問題，你得到的答案可能會是「租比較划算」。因為，比起十年租金的3000萬日圓，你房價跌掉的可能遠高於這個價位，因為2000年時，東京的房價跌了許多，即將探底，可能這間房子只剩6000萬日圓。況且，買房子還有管理費以及稅金的問題。扣掉房屋的殘值，你可能會賠5000萬日圓以上。

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東京有兩個機場，一個是在千葉縣的成田、另一個則是在都內的羽田。以往，成田屬於國際機場，而羽田則多以國內線為主，但近幾年，羽田的國際航廈落成後，在羽田起降的國際班機就越來越多。

除了鄰近亞洲國家以外，很多歐美航線也從羽田起飛，原因就在於它離市區比較近。像我這次飛法蘭克福，從慕尼黑回東京，就都是在羽田。

而你知道嗎？在羽田機場起飛的飛機，其實航線應該直接飛往東京灣，然後飛走的，但前一陣子有一架法航的飛機，居然不按照規定，可能是機長想要參觀皇居，就直接飛往品川方向，從皇居正上方飛過，這可是觸動了日本人的敏感神經（第一張圖）。

好，這是題外話。

最近話題很火紅的，就是這一號人物，電商ZOZO TOWN的社長，前澤友作。除了他即將上月球外，他還有一個家喻戶曉的明星女友：剛力彩芽。

為什麼提他呢？因為聽說他在千葉，買了一塊500坪的土地，花了100億日幣正在興建豪宅。

TiN老師的東京房地產最新專書，已於各大書局開始販售。現在各大網站也可以購買了。

這是我的第三本東京不動產書籍，內容嚴選前兩本著作內的重要篇章，大幅改寫、並更新成最新資訊，再加寫20篇舊書裡沒有的全新篇章（有些文章曾經發表在臉書粉絲頁），並邀請基金公司特別寄稿一則法人投資動向。歡迎有興趣的朋友可以去訂購，謝謝。

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博客來：
https://www.books.com.tw/products/0010801068?loc=P_003_006

晚上9點多的飛機，我很不喜歡這個時間的飛機。有些人可能會覺得，這樣就又可以多玩一整天，但如果按照飯店規定的時間，早上就得check out，我將會在市區流浪一整天。

因為太累了，而且說實在的，我也覺得慕尼黑沒什麼好玩，所以決定跟飯店延長check out 時間至晚上6:00，補了180歐，至少可以在飯店好好休息。

早上逛了逛慕尼黑皇宮，房間實在太多了，看沒一下就跑了出來，然後就到後面的英國庭院。但英國庭院太大了，比慕尼黑市區還大很多倍，根本跟昭和紀念公園有的比，所以也是在門口繞繞就出來了。

慕尼黑舊市區走馬看花

來到慕尼黑後，感想只有四個字：雜亂無章。雖然有很多華麗的哥德式建築，但看起來就像一堆散亂一地的模型玩具一樣。走了一趟舊城中心，我不喜歡這個地方。

倫敦、巴黎、紐約與東京，這四個城市，都可以讓人待上一星期以上，但德國的法蘭克福也好，慕尼黑也罷，大概都一天就可以解決了。

聽說迪士尼的城堡，就是在抄這個新天鵝堡的。裡面不能拍照，所以也沒有幾張照片。

新天鵝堡雖然華麗，但感覺就是錢太多不知道怎麼花，只好亂搞。而且裡面暗暗的，住起來感覺那個皇帝運勢不會好，難怪路德維希晚年淒涼。

早上，從飯店搭計程車去天鵝堡的售票亭

先去舊天鵝堡，再去新天鵝堡。

天鵝堡附近的湖，超漂亮～彷彿一切靜止了一般。

今天搭了快5小時的車，終於來到國境之南：福森。再過去一、兩公里，就是奧地利了（我考慮看看要不要直接衝過去）！

國境之南就是不一樣，非常地悠閑。火車行進當中，路邊景色就有如windows 95 的桌布一樣，讓人既懷念又驚喜。

福森很小，一個多小時就可以逛完了。雖小，但觀光客超級多，應該都是要去新天鵝堡的吧。

原本行程中沒有安排要來這裡，只是剛好經過，就順便下來逛逛。沒想到下錯站，在前一站提早下車，只好搭小黃到下一站。

誰叫站名都長得很像，然後火車又誤點⋯⋯

天氣有點差，還好這裡也不大，順便晃一下也不錯。

這裡補上上一篇沒貼出的圖。

羅騰堡，一個號稱保留中世紀風貌的城鎮，但卻讓我覺得它的觀光味很重。商家不是餐廳就是旅館，不然就是賣一些觀光客會買的東西。

之前去克羅埃西亞的杜布羅夫尼克，感覺也是中世之城，但那裡的感覺比較像是人住的地方，城牆上也可以看到亞得里亞海，不像羅騰堡，城牆只看得到人家的屋簷。

與其說這裡保留了中世紀的風貌，我更是覺得這裡是一座主題樂園。雖然很漂亮，但就缺乏一絲絲迷人之處，不會吸引你再來第二次。服務生的態度也都屌的258似的，很像我們觀光客欠他幾百萬一樣。

烏茲堡半日遊。

昨天晚上從法蘭克福坐車到烏茲堡，已經晚上了。原本打算今天一整天都在這裡晃，但沒想到其實這座城市還蠻小的，一個上午該去的地方就去完了。

加上今天週末，所有的商店都沒開，繼續待下去也不知道幹什麼。因此中午就決定坐車前往下個目的地：羅騰堡。

萊茵河畔小鎮，阿斯曼斯豪森。

早上從呂德斯海姆搭纜車上山，經過一個漫長的森林，再搭纜車下來他的隔壁站，阿斯曼斯豪森。我反而比較喜歡這裡，因為都沒有人，房子也很漂亮。

本來是想要搭船遊萊茵河的，但感覺人很多很煩，再加上我又不喜歡喝紅酒，乾脆來爬山。

萊茵河畔散步，鄉下超有Fu！

本來是要來搭船遊萊茵河的，不過人太多，天氣太熱，所以作罷。

反正坐纜車也不錯，登高望遠～

今天最棒的行程，就是坐在主衛戌廣場(Hauptwache)聽街頭演奏，享受冬陽。一坐就是一小時，放空聽音樂，這才叫做旅行！

好久沒有出國旅遊了。

什麼？你不是一直住在國外（日本）嗎？

終於，安排個假期，去走一直想去走的德國浪漫街道。

第一站，法蘭克福。

這次回台，主要是應一個從未見過面的朋友邀請，到一場私人不公開，只限會員參加的海外不動產投資講座來演講，講日本房市。

雖然沒跟他見過面，但聊沒幾次後，就一見如故，這也就是我為什麼二話不說，直接答應他的邀約。

下飛機當晚，他帶我到文化大學後山的景觀餐廳吃宵夜，在這裡，我看到了我所不知道的台北。

原來，台北也有這麼有Fu的地方！感謝你，讓我覺得自己彷彿回到大學時代...

今天出刊的住宅新報，刊登了今年度上半年，東京10年中古屋的漲幅。

  從第一圖（首都圈統計グラフ-2），我們可以得知，東京左邊的市部，以及橫濱、川崎等神奈川縣，中古屋房價並沒有怎麼漲，倒是東京都23區，從今年初至6月份，就漲了14%。

  再仔細看第二圖（東京都統計グラフ-3），我們就知道，主要帶動整個東京都23區漲幅的，還是最精華的都心六區，光是半年就漲了23.1%。但除了這六區以外，城南以及城西一帶，可以說是沒怎麼動。價值較差的城北與城東，微微上揚。可見去年城北與城東的漲幅已經來到了極限，現在漲勢又回到了都心。

    日語的口語表現經常會省略句中助詞，然而，並不是所有的助詞都可以省略，僅有「は」、「が」、「を」、「に」、「へ」五個助詞會有省略的現象。而這些助詞也不是所有情況皆可省略，若不明白省略的條件，就容易出現類似「この本(ほん)を山(やま)田(だ)さん、あげる。（✕）這本書要給山田。」的誤用。助詞能否省略，其實與助詞本身的用法有很大的關聯。以下依序檢視這些助詞的用法。「∅」表示省略助詞之意。

【は】：表主題時可省略，表對比時不易省略。

わたし ) わたし )

• 主題
• は学(がく)生(せい)です。（〇）
• （∅）学(がく)生(せい)です。（〇）

 我是學生。

記得我那一本已經絕版的書《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》當中，6-7節有提到，無論是住宅貸款減稅，抑或是不動產取得稅...等的特例，如果想要享受節稅的優惠，房屋至少要有50平米以上。

無奈，近幾年東京房價越漲越高，房子也越蓋越小，要在都內買個50平米以上的房子，對於一班上班族來講，可以說是越來越困難。

  台灣人講不動產，地點好，指的無非就是「蛋黃區」。在東京，如果你是買住宅型產品（非商辦與店面），由於東京的居住實情不像我們台灣，是「雞蛋型」，而是「甜甜圈型」，因此，所謂的好地點，必須從兩個觀點去看。

註：
雞蛋型：蛋黃、蛋白、蛋殼...等，由中心往外圍擴散的結構。
甜甜圈型：中心多為商辦與商業設施，較少人住，家庭幾乎都住在市郊外圍。

  各位同學，我們來學習一下「再帰代名詞：自分」的用法。疑？老師啊，「自分」不就是「自己」的意思嗎？這麼簡單，學屁啊！？

  簡單嗎？那我問同學，下面兩句話的「自分」，究竟是指誰。

三、「預售屋」與「新成屋」的價格落差套利。

  日本人非常喜歡朝南的房屋，非常討厭朝北的房屋。相信這點，各位朋友應該時有所聞。不過你知道嗎？有個統計指出，超高層塔式住宅(Tower Mansion)的價位，從預售時到中古屋時，朝南面向的房型，平均跌價1.9%，但朝北面向的，平均卻漲價11%。原因就是出在「日本人喜歡朝南，所以朝南面的，當時預售的價位，就賣得比朝北面的還要貴」。

  預售時，由於你沒辦法進去看到房屋的感覺，因此很多人不知道，其實超高層塔式住宅，雖然是朝北方，但因為周邊沒有遮蔽物，因此採光根本不成問題。反倒是朝南方的，因為陽光會直接照射進來，反而白天待在室內會很不舒服。