假日,就應該四處走走。這個星期六,天氣很好。決定來個灣岸散步。

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  從新木場(しんきば),經過辰巳(たつみ),東雲(しののめ),再走到豊洲(とよす),看看這邊的不動產環境。

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  第一站的新木場,其實什麼都沒有。唯一可以逛的,就是這個熱帶植物園。

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 八月一日 日曜日 晴れ

今は八月ですから、毎日とても①。昨日の夜は我慢できなくて、エアコンを②寝ました。でも、私は服を着ないで寝ましたから、風邪を引きました。

頭が痛かったですから、すぐ病院へ行きました。医者は私に「今日は薬を飲んで、どこへも③」と言いました。今日は彼女とデートの約束が④、残念です。病気が治ったら、ぜひ彼女と遊園地へ⑤行きたいです。

 

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  關於東京的不動產,本站很少講到關於木造透天的產品。原因是在現今的經濟情勢下,除非是精華區蛋黃區的木造透天,不然其資產價值較差,又不具有壓縮資產評價額的節稅空間,因此多半若在郊區買這種產品,只會變成燙手山芋。例如你年輕時,想要在郊區買個全新的木造透天厝,但隨著兒女的長大,到了都心求學,工作,定居,就再也不會回到這個老家居住。而這時,你也老了,再也無法樓梯爬上爬下,自己再過幾年就可能會死了,如果這樣就把透天當作遺產給兒子,遺產稅會被扣很重,因為你的資產是「完整的土地」。想想,這個郊區的透天兒子自己又不回來住,那乾脆將它賣掉,換到都心五區的電梯大樓,因為自己年邁的身子已經無法爬樓梯了,也常常要去醫學中心報到,住都心五區的電梯大樓總是比較方便。同時,也因為大樓產品土地持份很少,因此遺產稅會較低,具有壓縮資產評價的效果。問題來了,你的郊區中古老舊透天厝,賣不掉!

   疑?為什麼,總有當初跟你一樣的年輕人,想要到郊區買屋養孩吧。對的,有。但是你的房子由於是木造,在銀行的眼中,他的耐用年限只有23年,因此你30年的木造中古透天厝,在銀行的眼中不具任何擔保價值。基本上,會買你房子這種價位的人,多半不是錢多多的富二代,只會是一般穩扎穩打的上班族。如果不能貸款,他們怎麼買你的房子呢?因此他們寧願去買貴一點的新屋,因為至少可以貸款。

  此外,攤開日本厚生勞動省的人口動態統計,每年的死亡人數,遠遠高於結婚的人數。死亡,等於可能郊區的透天會被兒子拿出來賣,結婚,等於年輕人會去買郊區的透天。從這個數據看來,也就是郊區的木造透天的釋出量,屆時將會遠遠高出需求。同時,日本早已正式邁入人口減少的時代。在這種人口減少的年代,只會讓人口更加往東京都心移動,因為地方,郊區已經找不到工作,沒有人,地方的經濟支撐不下去。沒了需求,當然郊區的木造透天也不會有人要接手,就算你要租,也不會有人要租。也就是在人口減少的時代,只有都心的不動產,才能減少其衝擊。(PS:本文中的郊區,指都心九區(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区)以外的地區)。

  上述的觀點,是以投資,以及資產價值的角度在敘述。但人生,並不是只有維持資產價值一事。有些人就是喜歡住在郊區,不喜歡都心的喧鬧。當然這種價值觀也是個人的選擇,沒有所謂的對或錯。不過因為本站叫做「東京不動產『投資』情報站」,因此大部分的觀點都以投資跟資產價值為中心。前幾天有朋友詢問關於木造透天購屋事宜,我當然是建議「不要買」,但既然這是他自己的選擇,我當然表示尊重。

  他問到,最近常常看木造透天,但日本有分成「建売」以及「建築条件付(売建)」兩種不同的情況。台灣的透天厝,多半都是我們自己買了地以後,自己在找包商來建造。當然少數有建商一次蓋一大批來販賣的。這種建商買了一塊很大的地,然後自己劃分很多小塊,在裡面規劃道路,小公園,在每個小塊上分別蓋上木造透天後來出售給消費者的方式,就叫做「建売」。也就是先「建」了,再「賣」。買這種型態的房屋,優點就是你不用煩惱室內格局,以及裝潢事宜,就像在買大樓一樣,看中意了,就買下去了。當然,缺點就是缺乏彈性。一般人,會想要買木造透天,多半都是較有自己的想法,例如想要大的浴室、視聽室,寬敞,有walk in closet的主臥等等,因此買了這種「建売」住宅,就等於跟買大樓一樣,已經無法變更了。

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  你曾經好好地看過你房屋代管公司的合約嗎?我們台灣的朋友,對於日本人,都抱持一種好感。也認為絕大部分的日本房仲業者&管理公司的從業人員都是循規蹈矩,不會有欺騙隱瞞的行為。的確,日本的宅建業法相對於台灣嚴格許多,且其實大部分的不動產業者也都很敬業。不過壞心腸的業者也不在少數,也由於許多仲介業者本身也是管理公司,因此當你購買一個物件後,往往都會繼續讓你的房仲業者(或者其相關企業)繼續代管。今天就來分享一下前一陣子我們遇到的黑心合約吧!

  進入主題前,讓我先繞路,說另外一件事,關於今天故事的背景知識。當屋主拿一個委售物件給房仲賣時,在日本正常的程序,是會由業者針對物件做調查後,再由業者向顧客建議適當的行情價格,當作開價。而這個開價不會有偏離市場行情太嚴重的情況,因為業者也想要快快成交。因此,有經驗的仲介業者,會開出個合理的價格拿出來出售。當然,因為仲介如果不開個合理價格來出售,成交不了,他自己也沒飯吃。

  但有兩種情形,物件可能會開高於市場行情,讓想賺錢的仲介用「話術」讓客戶買單,以便賺取高額的利益。一種是向屋主低價買進後,自己再高於市價賣出。另一種則是利用「担ボー(担当者ボーナス)」的方式,讓賣方仲介不只拿3%,甚至可以拿8%以上。這樣買方的業務人員當然會很努力幫你「說服」買方。當然,業法規定仲介業者不能拿超過(3%+6萬)x2(買方賣方兩手交易)的金額,因此要怎麼拿8%?很簡單,台面下有許多作帳的方式。

  舉個例子,假設有一間房屋,他的行情價是3280萬日圓,如果正常的情況,買方的仲介業者就是能收取約104萬的仲介費用。但如果賣方想要來點黑心的銷售手法,就會將房屋售價設定為4280萬日圓。而賣方業者就可以跟前來詢問的買方業者偷偷講,說這個案子如果成交的話,就做成讓對方可以拿7%,這時,買方的仲介就可以賺將近300萬。是原本的三倍。當然,他會很努力幫你賣。至於賣方的業者,從原本的3280萬,提高到4280萬日圓,扣除多付給買方業者的4%的171萬(另外3%則是買方客戶付的,加起來就7%),業者還是多賺了829萬日圓。(偷偷講一下好了,上述的例子是真實的例子。)

  挖勒,相差日幣1000萬耶!會成功嗎?我不得不說,有時候真的會成功。日本人對於房地產行情的判斷,有時候不是很敏銳,加上日本的兩大實價登錄網,都做半套的,因此消費者跟業者之間的情報格差相當大。因此,銷售的業者只要將屋內學習台灣的黑心裝潢術,弄得美侖美奐,就很容易催眠購屋客。這招在日本之前的通縮時代不是很管用,因為當時的新成屋並不貴,因此日本人還是偏好買全新屋。但由於現在各種缺地缺工通膨因素,導致新成屋的供給變少,價位也變高,因此日本人在跟自己的荷包商量過後,現在漸漸比較能夠接受中古屋了。這也就是為什麼最近東京很盛行Renovation(重新裝潢)的老屋翻修的生意。

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恭喜發財梅花開,
阿公阿媽都在拍。
鴨子鯉魚在打架,
紅包記得匯過來!

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  不動產的「價」,有三種方式估算。第一種「成本法」是估算一間不動產蓋出來時,所需花費的建築費用(若是估算中古屋,還要扣除折舊);第二種「比價法」則是比較周遭類似不動產的成交價格;第三種「收益還原法」則是計算對象不動產將來期待的純收益其現在價值的總和,也就是計算租金投報率的方式。

  在日本,中古屋的價格構造跟新成屋的價格構造有些不同。中古屋出售時,從早期的周遭行情「比價法」,一直到最近幾年漸漸被大家熟悉的「收益還原法」,都是決定中古屋價格的重要依據。尤其是前一陣子景氣不好的時候,買中古屋的人,會很重視「收益還原法」所計算出來的投報率,才進而決定要以多少錢才向屋主購買。因為當時,買中古屋還必須承受通貨緊縮所帶來的房價下跌風險,所以高投報率顯得格外重要。不過由於最近景氣好,轉向通膨,因此買中古屋的人,已經出現了許多比較不那麼重視收益還原法所計算出來的投報率,反而更重視物件本身的漲價幅度的買方。也就是現在的買盤,似乎有些無視於「收益還原法」的存在。前一陣子我也跟大家分享說,應該要買東京都心五區內的高級住宅,甚至是有節稅功能的Tower Mansion。不過這樣的大方向似乎有了改變。

  新成屋的價格構造,在建商準備發售時,鮮少以「收益還原法」或「比價法」來計價,因為新成屋或預售屋,不同於一般的中古屋,它多了「全新未使用」的特點,以及「期貨」的特性,因此多半欲購全新屋的日本人,會比較願意接受建商以自己計算出來的「成本法」+「利潤」所出售的價格購買,因為這也是一種獨佔市場,只有建商,才有「全新屋」可以賣。加上建商發售時,因為量大,金額高,因此也有錢做出美輪美奐的樣品屋,跟上億元的宣傳費用,這些都是中古屋屋主出售時無法比擬的規模。因此在日本,「新成屋&預售屋」所處的市場,跟「中古屋」所處的市場是截然不同的。

  當然,像是最近地價漲很大,這就代表了建商取得建地(麵粉)的成本變高,這提高的成本,當然是會有相當層面反映在新屋的售價當中。而雖然東京地很多,多到世田谷還有一堆人住透天,但是容積率跟建蔽率夠讓你拿來蓋大樓型產品的地,其實取得已經相對困難許多。而對於建商而言,不能因為成本高,或者取得不易,就不買地來蓋房子。因為只要他們不蓋,就不能跟銀行借錢。不能借錢,公司沒有金流,體質比較差的公司,甚至就不能借舊債來還新債,資金無法週轉就會倒閉。而日本現在實施大規模的量化寬鬆,市場資金從原本的140兆日圓,增加到了270兆日圓,足足多了快一倍的熱錢在市場亂竄,也難怪會被稱為「異次元量化寬鬆」。多了這麼多錢,銀行沒有尋找資金出口怎麼行,因此當然,對於建築業的建築貸款,放款寬鬆了許多。對於建築業者來講,雖然用地取得的金額變高,但是錢也很容易借得到,且利息低ㄝ因此就算現在地價高,取得不易,許多建商還是盡量去標地來蓋,大樓建築用地,就這樣越標越高。

  同時,也因為大規模量化寬鬆,對於要購屋的一般老百姓來講,低利率,加上借錢也來得比以往容易,因此如果新屋的銷售價格只是上漲個10幾%,對於每月的本利攤還,其實多不了多少。但一旦土地價格繼續上揚,日圓續貶導致原物料繼續高漲,建商若是繼續依自己的「成本法」+「利潤」來當作是銷售的房價,可能價格會反映高達30%~40%之多。10幾%時,購屋族可能還可以負擔,但因為一般薪水階級,是通膨及景氣回溫受惠的最後一隻老鼠,而且不見得有機會受到多少的恩惠,因此當房價負擔變成原本的130%~140%,可能本利攤還下來的房貸,他就無法繳出來了。

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  與其在西武遊園地玩,倒不如走到他旁邊的多摩湖散步還比較好。

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  只不過一切都太遲了,花了無謂的時間跟金錢在很無聊的遊樂園。

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  多摩湖很大,哪天真的可以花上一整天的時間在週邊散步一下。

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  之前去了豊島園之後,就聽說有一個一樣時代久遠的遊樂園:「西武遊園地」。

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  從新宿搭西武新宿線,有時候會有直達的特急,但非尖峰時刻,很像都要轉車,大約半個多小時可以到達。

  一到了之後,就發現真的.....好懷舊的遊樂園。

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  天氣好的假日,我習慣到處走走,看看東京的長相。不要經由地鐵串連,要自己用雙腳走過。也許是職業病,到了一個區域,我會一直去看周遭的房子,環境,屋齡與氣息。今天散步到了東京數一數二的精華地帶,這一帶,從四十幾年前就是東京的中心,高級住宅區的代表。當然,附近有許多新穎的Tower Mansion(超高層塔式住宅),同時也存在著許多屋齡三、四十年的老舊公寓。只不過這些老舊公寓維護得很好,一點也不會讓你感到如台北市街地那種新舊雜陳的違和感。突然,我看到一個老太太,從附近的超市提了大包小包的東西,正準備回這個高級地段的40年公寓的家。哇~好棒啊,應該這個太太從年經就住在這個地段,跟許多大使館比鄰而居吧。

  心理正稱羨著的同時,看到了這個老太太,以著顢頇的步伐,一階、一階地爬上了公寓外圍的階梯,走進大廳。突然心裡感到一陣酸。疑?這個公寓,沒有電梯。不對啊,住在這裡的非富即貴啊?這個40多年的公寓,在這個地段,至少也有好幾千萬的價格。為什麼不乾脆賣掉,去其他不要那麼精華的區域,買個有電梯的大樓、或去世田谷買個獨棟透天,賣掉的錢都綽綽有餘啊?這時我明白了。也許是她想賣,但卻動彈不得。

  我們台灣投資朋友在台灣操作房地產時,有一種殺價的技巧,就是去調閱房屋的二類謄本(聽說現在還改什麼三類謄本),看看房屋抵押權的金額是多少,一般抵押權的設定都是貸款金額再乘上1.2左右的金額作為抵押權金額,然後再從貸款年月至今,去回推屋主這間房屋的貸款餘額大約有多少。如果看起來屋主缺錢,有些厲害的買方會大刀一砍,砍出個讓屋主願意獲利了結(或停損)的金額,就會順利成交。

  不過當我剛開始投資東京不動產時,曾經看上一個案子,它同時有兩戶在賣。大小一樣,格局差不多,不過一間賣800萬,一間賣1,000萬。800萬的很快就成交了,當然,我試著想要向1000萬那一間,殺價殺到接近800萬。不過對方仲介給了我一個說法,讓我冒出了個大問號。他說:「800萬那一間,屋主不缺錢,沒有貸款,所以可以賣。但是1,000萬那一間,屋主有貸款,所以不能便宜賣!」怪了怪了,這什麼道理啊?不是因為1,000萬的屋主有貸款,缺錢,所以才需要趕快賣嗎?更加深入了解日本不動產炒作史後,我明白了。

  日本泡沫時期,房價漲得很誇張,泡沫破裂後,有些地區跌了一半,有些地區甚至跌到只剩三成。上述那兩間房子,泡沫時期,它可能剛蓋好時,一間賣你5,000萬日圓,而現在(2013年中),大概要賣800萬日圓,才有人願意接手。因為房價年年跌,快要25年的屋齡,也年年折舊。我們先假設當初屋主購屋時,貸款八成,也就是4,000萬好了(其實有可能全額貸),貸款年限以日本人一般的習慣35年,利率為2%來計算。這樣計算,屋主就是每月應繳的本利和為13萬2,505日圓,對一個日本上班族來講,應該OK。假設今天2013年,也就是屋主已經繳了25年的房貸。這時,他的貸款餘額還高達1439萬8,548元。但這時的行情價,可能只有800萬元,也就是,就算他把房子給賣了,錢,都還不夠清償目前所有的房貸。如果他無法另外生出不足的630多萬,她將無法塗銷房屋的抵押權。不過屋主可能自己有其他的年金收入等,至少每個月貸款的13萬多,還繳得起。也就是,屋主,想賣房子,但卻動彈不得,只好繼續養著這個已經不合自己用的中古大樓吧。

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新潟県南魚沼郡湯沢町。從上越新幹線的越後湯沢車站走路不遠的地方,這些大樓產品在當初的分售價格為數千萬日幣,現在,則是連賣10萬圓,都沒人接手。

是什麼原因導致這裡的房價這麼落魄呢?原因就在於鬼城化。再也沒人來這裡渡假滑雪,再也沒人來這裡泡溫泉。但每年的固定資產稅卻得繳到爆。而且文中也提 到,這類郊區的產品,無論是大樓或是透天,連送給兒子繼承,他們都不想要,因為租不掉,自己也不想住,每年還得繳稅金跟管理修繕費!這讓我想起了底特律的 不動產,似乎跟這裡有異曲同工之妙。

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  這幾天整理大掃除,偶然想起了年輕時候喜歡收集濱崎步的CD。

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  排起來,數量真的驚人。想一想,開始聽AYU的歌,也是十幾年前了。當時1998年,還是在學日文的我,因為迷AYU,所以給了我不少動力。

  當初教我的日文老師很鼓勵我一邊迷偶像一邊學日文,說當初他自己也是很迷松田聖子,也是一邊聽歌一邊學習的。

  想一想,當初1998年,總覺得1980年代出道松田聖子已經是叔叔阿姨們的偶像,但沒想到自己現在2015年,來看看當初迷的濱崎步,似乎才驚醒到,原來自己也成了當初自己心中的叔叔伯伯。

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  昨天2/3日本剛與美國結束了TPP的談判。所謂的TPP就是Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement / Trans-Pacific Partnership,環太平洋戦略的経済連携協定。簡單來說就是以日本、美國等太平洋周邊大國為首的經濟協定。廢除參加國的關稅,統一參加國的貿易規則等,也就是一旦日本加入後,各種服務業、製造業及投資業等,規矩都得統一。當然,對於日本許多產業來講,都會有一定的衝擊。例如日本現在農地耕地面積少,但相對的,美國以及澳洲等農地耕地面積多,因此一旦加入了TPP,日本有可能就會大量進口國外的稻米,而導致日本現在30多%的稻米自給率,一下降至13%,自己的田不種了,除了讓農村更加衰退外,一旦哪一天又需要自己種田了,田,可能再也種不出東西了。


  除此之外,加入TPP後,由於各種基準都得統一,因此可能國外進口的低價食材進入了日本以後,像是農藥殘留基準等,可能也會變得比以往寬鬆,食品標示方式可能也會有所改變。例如原本日本現在如果是基因改造食品,必須要在包裝上標示它是基因改造食品,因此不喜歡的人,就可以不要買。但因為要和外國的規制統一,也許今後食品上就不再標示是否為基因改造食品了。當然,有受衝擊的產業,也會有受惠的產業,例如日本的汽車產業等。對TPP有興趣的朋友,可以去問Google大神。


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  去年,東京下了兩場雪。都很大,記得很像還造成機場關閉。今年,也下了兩場,不過都只有一天就結束了。

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  第一場是1/30,第二場是2/5,剛好是隔近一星期。也就是第一場的雪,還沒完全化掉,又下了第二場。

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  早上醒來後,窗外就是一片雪白世界,但是還是得出門辦公。

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  很早以前就聽說,川崎有一個藤子不二雄博物館。但一直都沒有機會來,這天總算去Lawson買了它的票,準備來去走走。

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  從新宿做小田急線,二十分鐘就到向ヶ丘遊園駅,附近的商圈,看起來有點冷清。

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  不過要去博物館,還要走路走將近二十分鐘。

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  投資不動產的朋友,都知道Location是最重要的一點。所以川普才會連續說了三次「Location! Location! Location!」。市中心的土地值錢,保值,大家都知道。因此現在許多外國人來到了東京,只買精華區的房子。對於台灣人而言,忠孝東路、仁愛路就是一等地的代表。前幾天聽聞一個不動產業者的朋友說,最近香港人或台灣人,一開口就說他們要買「銀座」的「マンション(Mansion)」住宅房!因為對他們來說,銀座的中央通、晴海通,就等於我們的忠孝東路。不過我這朋友也只好苦笑說,「銀座沒有住宅房」!



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  長期追蹤我的文章的朋友,應該都知道,我一直以來都說東京不動產接下來很有可能會邁向兩極化。要買就要買高級不動產。因為在接下來的時代,只有高級不動產跟A級商辦會有資產通膨的效果。我的新書P195中也有提到:「一整棟的收租產品好不好?當然很好,但要看你有沒有本事買到真正的好貨。」


  而這一期2015.01.24出刊的東洋經濟,就大篇幅報導,現在要投資不動產,就要買都心的超高層高級塔式住宅。內文指出的點,很多都跟我的新書內容不謀而合。心裡也偷偷慶幸,幸好自己提供給台灣朋友的角度跟日本專業週刊相去不遠。(不過報導當中介紹的建案,有些我覺得也不太好。有可能是置入性行銷,要留意。)


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  前幾天日本開始了新一季的日劇,而這一季日本電視台水曜日的節目名為「◯◯妻」,其拍攝地點的大樓是在千葉縣的「柏の葉キャンパス」一帶,男女主角所住的公寓,就是離車站步行只有一分鐘的「パークシティ柏の葉キャンパス 一番街」。投資不動產,從來不會將眼光移出都心九區的我,透過了日劇,看到了這個地方的環境,簡直讓我大吃一驚!尤其是男女主角住的E棟邊間超高層,其眺望根本可以媲美都心。當下立刻登入了網站,查看了這一帶的房價,沒想到也讓我吃了一驚!88平米售價只要3680萬,100平米的租金更是不到14萬!我了解了,果然跟我自己的投資心法不謀而合。

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  今天就來跟大家分享一下我自己的投資心法,不代表正確。大家看看就好。首先,我習慣把地點,也就是區位(Location),分成三級。蛋黃區,蛋白區,蛋殼區。地點是相對的觀念,分級也是相對的觀念,因此這裡先不管是大顆蛋還是小顆蛋(詳見之前的文章),Case By Case。除了區位的三等分以外,我也喜歡把住宅產品分成A級、B級、C級。注意喔,我這裡全部都是講住宅喔。店面跟商辦的投資又是另外一種觀念,與這篇無關。


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  日本的大樓,有四、五層樓的,也有十幾層的,甚至也有不少超過20層樓高Tower Mansion(超高層塔式住宅)。喜歡住哪種,完全見仁見智。有些人怕地震,不敢住太高,我就曾經有日本朋友說,她絕不住在十層樓以上的樓層,她喜歡住在離地面近一點的地方。不過如果希望有豪華大廳,健身房等設備,由於這些東西都很花錢,因此如果不是超高層這種戶數很多的話,往往管理費用上無法負擔(豪宅型產品除外)。因此現在除了低層、中高層住宅區是樓高四、五層那種以外,現在比較常見的,大概就是十幾樓的產品吧。

  不過如果你要買的大樓,總樓層數目剛好是15層,可能要稍微留意一下這產品的規劃囉。怎麼說呢?依照日本的建築法規來講,大概有三個階段。樓高31公尺、樓高45公尺、以及樓高60公尺以上的。當然,越高樓層的建築,其建造時的法規越嚴格。超過31公尺的,就有設置非常用升降梯等義務,而一般超過樓高45公尺的,建造時要經過的許可就嚴格許多了,尤其是耐震性能上。而超過60公尺的,大概就是樓高19樓以上的產品的超高層,它要取得建築許可,都需要特別的申請手續。因此一般小建商多半沒能力建造這類的產品。
  也就是因為這樣,一般建商在興建大樓時,會盡量將樓高壓在45公尺之內,以便用較寬鬆的規定來取得建築許可。而45公尺,有良心的建商,會蓋成14樓,當然,如果硬要偷的話,只要如果把樓層高度、天花板高度稍微壓縮一下,就可以蓋出15層樓的產品,建商就多出了一樓的樓地板面積可以銷售。當然,一樣的高度,你把14樓蓋成15樓,室內的高度就會減少許多。許多朋友買房子都只注意到室內的面積,卻忘記了其實如果天花板太矮,住起來也是很不舒服的。我曾經就看過一間都是出租小套房的十幾樓大樓,天花板高度只有2公尺,待在裡面的感覺就像在台灣的夾層屋一樣,非常不舒服。

  除了天花板矮不舒服以外,還有一點很重要的,就是可能就無法做成「二重床(地板)・二重天井(天花板)」了。一般現在日本較新的大樓,都會做成「二重床・二重天井」(也就是地板跟天花板都不是直接銜接樓上樓下的住戶,中間多了一層空間可以埋設管線等)。但如果建商要偷室內的高度,最簡單的方式就是別做這種兩層的,而是做成地板跟天花板直接貼緊樓層水泥板「直床・直天井」。而這種「直床・直天井」的缺點就是你之後裝修時,燈具跟管線的配置就很麻煩,且隔音上聽說也比較不佳。因此之後要接手你房子的人,也必然會考慮到這個問題,選購上一定要留意。


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【台北廣播電台FM93.1路易所主持的「上班族放輕鬆」的節目專訪】

各位朋友大家好。

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 砧公園(きぬたこうえん),是世田谷區裡面一個很大個公園。剛好夾在小田急小田原線與東急田園都市線的中間,因此不管搭哪一條線,都很遠。

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  剛好這天天氣比較沒這麼冷,想說趁機來外面走走。要去哪裡呢?乾脆就來這個不是很容易到得了的公園吧。

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  於是決定從新宿出發,坐車到祖師ケ谷大蔵,再從車站走過去。不過一出站,就看到了這一隻鹹蛋超人耶!難道這裡是他的家嗎?我只知道原子小金剛住在高田馬場啦 ^^

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【〜がち、〜ぎみ、〜げ】

今天來看三個台灣朋友很討厭的接辞,大家常常搞混,不過三者用的情況以及語義完全不同喔。

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  我們台灣的投資客,很流行買賣預售屋「紅單轉售」,因為除了可以賺很大以外,它操作起來可以說根本就是無本生意。也因為預售屋概念上等於是期貨,因此建商在賣你預售屋時,多半都會賣得比同時期同地段的新成屋貴。因為你預售屋還要兩、三年才會完工,因此一般台灣預售屋的價格會將這兩三年資金應有的投資報酬率以及風險係數加算進去。

  假設同時期的新成屋一坪是80萬,那麼預售屋要蓋兩年,因此可能就會銷售95萬。這95萬其實就是現在所預估出來,兩年後的價格了。計算方式為「預售屋合理價=新成屋合理價×(1+i)n」。i值就是不動產投資的機會成本。顏炳立老師的著作中,認為i值至少需要有9%,原因就是投報率必須抓4%,風險係數必須要抓5%。至於n值則是物件的施工年限。假設兩年後完工,則n值則為2。詳細計算方法請參考顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》P190 。因此如果目前市場新成屋的合理價為一坪80萬,則兩年後完工的預售屋計算就為「80×(1+9%)2=95.048萬」。

   而這幾年在台灣房價漲幅驚人,房價80萬的地區,兩年可能不只漲到95萬,可能漲到110萬,因此就站在買預售屋的投資客的角度來看,等於是拿少少的錢,輕鬆賺取高額報酬。對,就跟期貨市場賺很大的道理是一樣的。而台灣的建商,其實也樂得配合投資客這種轉售紅單的銷售方式,大家一起來炒高房價,每個人都可以大賺一筆,有何不可呢?怎麼做?這我可就不專業了,詳細的手法請各位去參考Sway大哥的黑心系列,寫得很詳細。

  鏡頭轉回我們東京,自從東京奧運確定後,灣岸的案子一個接著一個推案,三菱地所的Tower還沒賣完,三井最近就馬上又在隔壁推出另外一根高達一千多戶的Tower。當然住友也不甘示弱,也在附近的勝どき推出了兩根雙塔,但其實附近有許多就案都還沒去化完,量已經夠大了,還持續一堆建商搶蓋。而其實,我耳聞還有蠻多台灣的投資客打算學台灣的紅單炒作方式,先買入預售屋,等到即將完工時,再轉賣出去。不過究竟這個方式可不可行?我個人是持保留的態度。至少這個錢我覺得可能是「富貴險中求」。原因有三,大致如下:

  第一點:就目前那裡量這麼大,建商自己銷售的部分都還賣不完,現在還猛打廣告,新案也一個接著一個推,我實在看不出兩年後完工時,日本自住客必須高價買入你房屋的理由。

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  我們台灣的朋友購買不動產,都會有「蛋黃區、蛋白區」與「蛋殼區」的觀念。之前在台灣時,我曾經拜讀過戴德梁行總裁顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》,著作中提到,在台北投資不動產,一定要有「替代與空間」的概念,才可以衡量出一個不動產真正合理的價格是如何。書中舉例,如果蛋白區的價位,已經接近蛋黃區,那麼不用考慮,一定要去買蛋黃區。因為這種情況下,等到市場恢復理性,蛋白區的價位必定下修。像是最近台北的不動產市場回跌,而跌幅跟拋售情況最明顯的,還是蛋白區跟蛋殼區。

  建商蓋房子賣你,本來就是要賺錢。在東京,由於現在市況很好,因此即便是蛋白區,甚至是蛋殼區的地方的新成屋,開價都已經有越來越接近都心蛋黃區的傾向了。我們先撇開有地段情感因素的麻布,白金台等快變成胚胎的高貴地帶不談,目前像是新宿,或者是部分中央區比較沒那麼黃的蛋黃區,其新成屋的平米單價就落在90萬~120萬日圓不等(依產品規劃不等)。但我們卻不時可以看到都心五區,乃至於都心七區(加上目黑區及一部分的品川區等城南地區)以外的房子,開價接近,甚至超越了都心七區的價位。雖然可能這些開高價的個案,所使用的設備較為頂級,不過各位要知道,設備是會折舊的,舊了,就不值錢了。因此這種都心七區以外,即便設備高檔的高價物件,在這一波房市漲幅2020年後,是否能全身而退,就有待觀察了。

  現在好地段的物件日漸稀少,傳統上的都心三區(千代田区、中央区<晴海、勝どき不算>、港区),已經很難看到好的案子了,甚至連像樣一點的中古屋也看不到。若將投資範圍拓展為都心五區(前三區加上新宿区、渋谷区、中央区晴海&勝どき),或許還有不少還OK的物件,但也都很高價。不過由於上述「替代與空間」的因素,我還是建議各位朋友,盡量將你的投資目標放在都心九區(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区)中就好。至少在房市反轉時,這些區域可能會賠得比較少。

  來,上述的「蛋黃區,蛋白區」等用語,我們都是以「台北市」又或是「東京都」這樣整個大城市行政區的觀點在看的,也許在台北,這樣就夠了,但是由於東京實在是太大了,從東邊到西邊的距離,可能要等同於台北到桃園了。因此看東京的不動產時,我認為除了可以把東京看成是一棵很大的蛋,都心五區看成蛋黃區以外,我們也可以把各個區域,都獨自當成一顆小顆的蛋。車站或者區域周邊精華區為蛋黃;再遠一點或者次級的地方為蛋白;而生活機能較差、較不方便的地方則為蛋殼。也就是「大蛋包小蛋」(突然有點想吃大腸包小腸)。因為如果兩個區域距離太過遙遠,則替代與空間的效應將會比較不明顯,就是因為太遠了,對於住在「豐洲」的人,可能會覺得「中野」根本就已經是另一個城市了,因此兩者之間的替代性可能就比較沒有那麼的高。或許以「大顆蛋」為主,再以「小顆蛋」為輔的觀念來補足,會比較貼近真實的東京不動產投資。

  舉個例子,我們就先暫且把「目黑及品川車站一帶」這個區域,當作是一顆小蛋。因此山手線的「目黑」站週邊商業區,也就是這顆蛋的蛋黃區,價位理所當然不便宜。但僅僅一站之隔的東急目黑線的「不動前」站,比較偏向住宅區,所以自然地價不比目黑站,這裡,我們就把它看成是這顆小蛋的蛋白區。由於兩地的交通條件差異不大(其實不動前,要走到目黑車站也很快),因此租金差距其實並不大。這時,會使用「收益還原法」來計算「投報率」的朋友,就知道後者,也就是「不動前」的投報率較高。(房價低,租金相同,計算出來的投報率就高)。因此,在房價不漲的前提之下,比起購買蛋黃區「目黑」站,反而購買蛋白區「不動前」,資金的投資效用更大。再連結回我們剛剛講的「空間與替代」的觀念,由於最近蛋白的「不動前」其實也漲蠻多了,房價也接近蛋黃的「目黑站」,因此投報率也拉近了不少。聰明的你,如果最近還要在這小顆蛋的區域投資不動產,應該選擇哪裡已經很明顯了。對,前文提到的:「如果蛋白區的價位,已經接近蛋黃區,那麼不用考慮,一定要去買蛋黃區」(PS:我不是在替某個建案打廣告喔,那個案子我沒看過。)

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【正聲廣播FM104.1張欣民老師的「日光大道」的節目專訪】

各位朋友大家好。

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開春文法第一PO,我們就來看看兩個N2常出來的接辞吧。所謂的接辞,就是它不能單獨使用,一定要配合前面的動詞或形容詞一起使用的東西。而今天要跟各位分享的兩個接辞,前面都是接續名詞,意思也非常相近。究竟有什麼不同呢?就讓我們繼續看下去。

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1、~だらけ

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  各位朋友新年快樂!2013~2014年,本站陸陸續續在網路上跟各位分享了許多東京不動產投資的情報,站長也有幸在去年年底出版了「快狠準!東京買房最強攻略」一書,有機會讓更多的台灣朋友能夠更加認識東京不動產。這一篇開春第一篇,我們就來從「台灣購屋客」、「成交量」以及「成交價」等三個面像,來回顧一下2014的東京房市,以及2015年的新年展望吧!

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  1.台灣投資客

  說到投資東京房產的海外投資客,可以說是2014年東京不動產界的頭條新聞。2015年1月6號出刊的「住宅新報」,以頭版頭的方式來做2015年的業界展望,而第一部分就把篇幅留給了台灣投資客,指出台灣人狂買東京不動產的盛況。報導中指出,因為台灣民眾親日,所以許多個人投資家都勇於錢進東京房市,同時,也因為台灣政府對於壽險業者海外投資的放寬,因此也讓台灣越來越多的熱錢跑來東京房市。同時,也因為中國信託併購了「東京スター銀行(東京之星銀行)」,因此對於台灣的投資者而言,融資環境日趨完善。日本的不動產業者見機不可失,因此日本大企業不動產業者「東急リバブル」也與台灣當地的房仲合作,此外,專營不動產再生事業的「アルデプロ」更直接進軍台灣成立分公司,可見日本業者對於台灣市場的重視。而目前許多專門開發小套房的建商,更是積極佈局都心五區的建築用地,打算專門蓋來賣給海外投資客。反觀台灣,由於政府持續打房,又是房地合一,又是調高公告現值,因此許多熱錢以逃竄至海外市場,而日本的安倍經濟學加上東京奧運等利多持續發酵,看來台灣的東京投資瘋,2015年只會更熱,不會冷卻。不過東京不動產畢竟不像台灣,隔海操作絕非簡單的事。套一句台灣不動產女王徐佳馨在錢線百分百節目中的一句話:「買海外,小心上車很簡單,但下不了車」。

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  投資不動產,地點很重要。曾經我也在自己的部落格以及新書寫過,蛋殼區以外的地方,投資少碰。這些地方,之所以會被列為蛋殼區,是有理由的。東京的不動產,價位「西高東低、南高北低」,這是大家都知道的常識。這一篇,我們就來看看三個區域:「1.高級住宅區」、「2.下町(類似我們的老街)」以及「3.新城(大規模新造鎮)」吧。

  先來講講「1.高級住宅區」好了。為什麼港區、澀谷區、以及千代田區這些位於東京都西半邊的區域會貴氣逼人?原因很簡單。除了本身地盤穩固以外,還有一點,就是歷史上,這裡就是江戶時代武家宅邸所在地。也就是這裡本來就是將軍等達官貴人住的地方,自然而然,氣息就會形成一股貴氣。

  至於「2.下町」呢?其實這裡就是古時候的藍領階層等工人、職人所匯集的地區。像是淺草,上野等一帶的下町,雖然商業氣息濃厚,但畢竟就不是個高級住宅區。就是因為這樣的歷史因素,而導致這兩邊的氣息完全不同。注意喔,我現在是以「住宅」的觀點在看,而不是以「商業」的觀點在看。當然你買上野或淺草的商業樓,是可以賺到翻的!

  接下來「3.新城」。所謂「市可生,不可造」,在上篇文章也曾經提過。雖然「新城」有新的交通網,鐵道路線,也有大規模的賣場,周遭又規劃得很漂亮,看起來就是前途一片光明啊!但等等,那為什麼40年前的大規模造鎮:「多摩新城(多摩ニュータウン)」為什麼會衰退呢?房價有多便宜你猜猜!甚至70平米40年屋齡三房產品,大概只需要1300日圓就可以買到(不相信可以自己上網查查)。

  多摩新城搭特急,只要30分鐘就可以直達新宿ㄝ!超近的!但它衰退原因,其實也很簡單,就是因為它是一個「完全的」新城,沒有絲毫人文上的氣息。這種新城的一次取得者,多半進駐的人都是年輕夫妻(因為買不起都心),因此新城剛完成時,家家戶戶都是年輕夫妻,小朋友。整個城市充滿了活力。但,大部份的家庭,小孩子都會同時一起長大,一起外出求學工作,而造成這個地區人口大量流出,同時,因為它也舊了,所以也不會有太多的新人口流入(因為有更多更新更漂亮的新城:如灣岸跟武蔵小杉),也因此導致婦產科,育幼業等年青人取向的產業也無法繼續經營下去,沒有了婦產科,育幼院,更是惡性循環,沒有新的年經家庭要入住。

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  今天是聖誕夜。日本人很有趣,11月底,就開始準備聖誕夜的東西了,到了12月中,更是過節的氣息濃厚。

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  當然拉,一年一度的聖誕商機,商人們不好好把握怎麼行呢?

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  賣場盡是一些五光十色的聖誕卡,有音樂的,還有可以撥動畫的。我也很賊,就偷偷拍了幾張聖誕卡,自己再用Line加工,傳給親朋好友。小氣到真是一張卡片也不買 ^^;

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  六、七年級生共同的回憶,我想應該沒人不知道「魔動王」吧。沒記錯的話,當初台灣很像翻譯成「大無敵」!

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  雖然台灣也曾經出版過正版的DVD,但總是希望能夠用HD高畫質,來喚醒童年的回憶。

http://www.granzort.net/

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  曾經在台灣的房市論壇裡面看過類似的文章。說因為現在高房價,如果你的房子賣不掉,投資客的操作手法不是「降價賣」,而是「加價賣」!

  好奇怪喔,都賣不掉了,為什麼反而是「加價」呢?其實說穿了,就跟日本網路購物的手法如出一徹。

  假設台北市有一間房子原本開價1000萬台幣,但因為市場不好賣不掉,這時投資客就乾脆就把它重新開價,開個1400萬。等到這個網路資訊放在各大房仲網流通一段時間後,大家就會看這個高價看得很習慣。雖然還是很貴,雖然消費者也不會1400萬買單,但是潛意識中,你的腦袋就會知道說:「有一間房子,這個地段,它賣1400萬,好貴!」。

  等到大家看習慣這個物件的數字之後,屋主再調降個300萬台幣,開價1100萬台幣,並打上「下殺特區」之類的文字,消費者就很容易會被誤導說:「哇!跌了,趕快買!」,然後可能就會1080萬元成交。不過實際上,這個價位還比屋主當初的期望價1000萬元,整整多了80萬台幣。

  這種操作手法其實就跟日本的網路商城很像。日本某些超大型的A開頭的購物網站,他們什麼都賣,而且很多東西並不是自己公司進貨來賣,而是可以讓很多商家自行將商品透過這個A平台來上架銷售,網路平台A公司只是抽取上架費用跟成交時的%數而已。而有些日本聰明的業者為了讓自己的商品好賣,時常會有價格「三日一變」的情況。也就是原本賣1000日圓的商品,就在網頁上跟你講說,「現在正在特價中,這個價格如果你現在不買,就沒了喔!」之類的。而真的,期限一到,他馬上把價錢調高到1500日圓原價,讓原本還在考慮,結果來不及購買到特價的消費者心裡有扼腕的感覺,等到過幾天後,他們再把價位調低至1100日圓,這時上一批沒買到的消費者就立刻給你殺下去了。對這間公司而言,他們還多賺了10%。

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