TiN's Blog

  逛完了本門寺，前往下一個景點，池上梅園。

  這天梅花還沒有開很多，不過相信到了賞花季，應該會塞爆。

  有紅的，有白的，我就不多說明了。

  從東急池上線的「池上駅」，走過去大概10分鐘就可以到了。

  這一站附近，有許多大大小小的寺廟。

  當然，最有名的就是這個池上本門寺。

點播N1重組題第三彈！這題比較難一點，句子又很長，所以請先拿一張紙，一邊看說明，一邊用寫的寫下來，才不會看到後面忘了前面喔。

【2012年12月N1重組題38】

将棋は好きなら上達する。将棋が好きだということ　＿　＿　＿　＿　強くなれるのだ。

點播N1重組題第二彈！今天再PO一篇。一樣請各位先試著自己做做看，再看解答。這一題不難，如果你基礎句法結構有好好認真，會覺得很簡單。

【2012年12月N1重組題37】

昨日、息子が近所の公園で捕まえてきた昆虫を見て驚いた。虫について　＿　＿　＿　＿　あんな虫は見たことがなかった。

前幾天有網友點播N1重組題的解法，今天先ＰＯ一篇上來分享。各位可以先試著自己做做看，再看解答喔。

【2012年12月N1重組題36】
勉強に専念するためにアルバイトをすぐにでも　＿　＿　＿　＿困っている。

  現在因為東京有窩，所以應該以後沒機會再住東京的飯店了。之前就很想住住看西新宿的京王飯店，但是每次來玩時，都預算不足。這次剛好家人來過年，就叫他們訂京王看看。

  雖然離三月份的女兒節　ひな祭り 還有一段時間，不過大廳已經開始了相關裝飾。

  來，近拍一張。

  今年都已經快變春天了，沒想到在立春的這一天，東京下起了大雪。

  大概下午三點半，我人剛好在新宿，突然看到飄下了大雪，一方面開心，一方面冷得趕快跑回家。

  這時還不大，不過比起前一陣子，只有霙（みぞれ），這次真的是雪（ゆき）了。

  今年過年年夜飯，我沒回台灣，家人全部跑來東京過年。因此今年年夜飯，就來點東京ＳＴＹＬＥ！

  北大路，新宿茶寮，位於西新宿住友三角大樓的５１樓，和室包廂內，可以一邊眺望高空美景，一邊用餐。

http://www.kitaohji.co.jp/cource/shinjukusaryo/post_11.php

  這幾天東京超冷，冷到根本不想出去走。

  而且說實在的，冬天的景色真的比較遜色一點。尤其是還沒下雪。

  今天三度，雖然很冷，但心血來潮，還是去了駒込附近的旧古河庭園（ふるかわていえん）

　トリック，中文翻譯成「圈套」。由仲間由紀惠與阿部寬主演的日劇。2000年上演至今，已經14年了。終於，最後的特別篇，以及最後的電影版於昨天，前天上映。

  朝日電視台，也開始一連串的、TRICK活動。整個地方佈置成主題樂園的感覺。

  這裡還有女主角山田奈緒子的房間。

  之前在台灣投資房地產時，因為整個市場呈現上昇趨勢，所以看得清楚，什麼東西漲最快，什麼東西漲最慢。基本上，景氣由差轉好時，建商總是推出低總價的小套房來試水溫，等到發現小套房賣得不錯，發現經濟真的轉好後，就開始推出大坪數的。而往往景氣由好轉差時，小套房是最先被拋售的產品。原因很簡單，小套房的投資客，口袋不深。投資小套房，銀行對房貸又限制東限制西，因此自備款必須夠多，也就是槓桿玩不大。日本銀行有個很好的房貸制度，叫做フラット３５，固定年利率35年制度（我舊ＰＯ文有），這也是有限制30坪米以下的小套房不適用。因此，這幾年台北市驚人的漲幅，似乎小套房就頂多漲個五成。但一般兩房到三房的正常產品，卻翻倍。如果你是豪宅，看看帝寶吧，三倍！！！因此如果你的錢夠多，投資小套房似乎不太明智。而且往往小套房都是以低總價掩飾高單價，一不小心，就會買貴。之前去上顏總顏炳立的估價班，他就說「價錢一樣，效用高的優先被選擇。效用一樣，價錢低的優先被選擇。」小套房效用低，當然成為第一個中箭落馬的產品。這也就是為什麼前一陣子，林森北路可以出現小套房每坪27.5萬的超低成交價。

http://tw.news.yahoo.com/%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E5%8C%96%E4%BE%86%E8%87%A8-%E8%B1%AA%E5%AE%85%E4%BE%9B%E9%81%8E%E6%96%BC%E6%B1%82-%E5%87%BA%E7%8F%BE%E9%99%8D%E5%83%B9-083041431--finance.html

房地產要賺錢，有兩個管道，一個叫做キャピタルゲイン（capital gain, 資本利得賺價差），另一個則是インカムゲイン（income gain, 租金所得）。投報率的算法，相信大家都知道。

Ｙ(投報率)＝Ｒx12（一年的房租）／Ｐ（購入房價）

一個產品，如果可以賺到資本利得，那麼投報率差沒關係，這就是為什麼精華商圈低頭報，但是還是很多人搶進的原因。相反地，如果賺不到資本利得，那麼一定租金投報率要好。如果兩個都差，那你進去投資，就是進去套的。如果各位朋友有Follow到我前幾天的ＰＯ文，應該有發現到，我提到日本的地方都市，投報率可以高達10%以上。為什麼，因為那裡賺不到增值財，甚至有房價下跌的風險。那裡談不上什麼キャピタルゲイン（capital gain），甚至還很有可能キャピタルロス(capital loss)。所以如果租金投報率不高，那哪個笨蛋要去投資。反觀之，東京都心好地段的產品，頂多4~5%，因為它房價不容易跌，甚至今後還有增值空間。

  好久沒有ＰＯ出到處亂走的文章。

  這是大晦日（おおみそか）當天，走去中野坂上附近的氷川神社拍的。

  晚上的燈光，有一種神秘感。

景氣回復，誰最先知道？當然就是富豪。股票從前年2012年的日經平均股價八千多元，在去年底2013年收盤時，已經漲了一倍，來到16000多元。富豪口袋當然滿滿滿。
去年底由日本龍頭建商三菱地所所推出的豪宅，位於千鳥ケ淵，也就是皇居旁，單坪米價創雷曼風暴以來的新高價，每坪800萬日元。（實際坪數，因此換算下來 還是比帝寶便宜）雖然高價，但卻創下了當期22戶單日完銷的好記錄（總戶數73戶）。重點是，有錢還不見得買得到。要抽籤，抽籤倍率為5~13倍（也就是抽中的機率是5分之1~13分之1）。
（住居面積約７２～１７９平米）價格為１億６０００万円～５億４２００万円。此物件稀有，很少有物件能夠居高臨下俯瞰皇居。感覺上自己就是比天皇還要高高在上，由上往下俯視日本天皇的感覺，你說爽不爽。
此案最高價格目前為5.42億，但還不是這一波豪宅中最貴的。NTT都市開發，位於代官山的「ウェリス代官山猿楽町」，更是創下了6億天價的銷售記錄。而 且也早已完銷。其實也有很多日本人質疑，這些，到底是不是日本人買的？還是外國的富豪狂掃東京豪宅的結果呢？無論如何，這些最高價豪宅，品質怎樣我不知 道，因為我進不去。但就「價位」上，的確比起台北的信義之星，帝寶等知名豪宅，便宜多了。

  事隔四年，再度來中野晃晃。

http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/232469900

  之前用散步的，沿著中央線走，因此沒有好好逛中野一帶。這天閒著，來逛一下這裡的商店街。

  我們都知道，雷曼風暴之後，造成日本景氣大傷，因此很多中小企業，資金ㄍㄚ不過來。這樣下去，可能會死一票企業。因此，日本政府於2009年12月開始實行時限法案:「中小企業金融円滑化法(通称・モラトリアム法)」（moratorium 延期償付法案)。

此法案就是要求金融機構儘量給予中小企業以及有住宅貸款的民眾，盡可能給予寬限期。也因此，屋主以及企業主可以不必急著處分掉自己手中跌價跌得慘兮兮的房地產。因為如果不給予寬限期，屋主ＯＲ企業主付不出貸款，很可能得賤賣自己的物件ＯＲ淪落到法拍的地步。也因此，雖然當時景氣差，但是因為大家可以不必急著還錢，因此很多好物件並沒有釋出到市場。

  但，因為這是時限立法，因此這個法案已經於去年2013年3月失效。也就是銀行能夠按照契約，來逼貸款的人還錢。照理說，應該會有一些ㄍㄧㄥ不住的屋主會出來拋售資產，但由於隨著安倍經濟學，經濟回復，以及目前銀行還沒有很強勢的討債，因此到目前為止似乎也沒有看到太多優良物件的拋售。但仍有少數撐不住的企業跟屋主宣告破產。因此，如果今後銀行的態度轉趨強硬，處理不良債權，也許就有機會撿到便宜貨噢。

  新宿，大概如果不是凌晨，就只有除夕夜會沒人吧。

  我最喜歡沒人的感覺，所以除夕夜跑出去散步。

  西新宿ＬＯＶＥ這邊，都沒人。

あけましておめでとう，簡稱「あけおめ」！

  當然為了因應時節，日本超市開始擺出了鏡餅、門松、以及おせち料理的食材。

 日本人對於生活小細節很講究，不管什麼東西都會設計成讓你感到很方便。很多東西經過高度發展之後，變成只有日本能用的，而拿到國外，根本無法使用的東西。

例如One Seg TV，雖然這個例子已經有點舊了，但是當初智慧型手機還未發達時，就是利用這種技術，讓每個人的手機都是一部電視機。當然，One Seg（ワンセグ）的電波，只有日本有，你拿到國外也收不到電視訊號。

因此有一個單字叫做「ガラパゴス化」，用來形容日本國內市場獨自發展出來的高度技術，因為在ガラパゴス諸島，有自己獨自進化的固有種族，因此才得名。因此，智慧型手機發達前，那種只有日本人能用的，我們以前在日劇看到就感到很羨慕的手機，就叫做「ガラケー（ガラパゴス携帯電話）」

 好拉，就連浴缸都是只有日本才有的。我第一次住日本的房子，剛看到浴缸時，還擔心說，啊怎麼沒有水龍頭。沒想到在日本放熱水是這樣放的，而且，還會自動保溫，讓你泡澡泡個兩小時，水溫一度都不會降低喔。看看影片吧！

12/30，今年只剩下兩天。再不到40個小時，就要進入2014年了。各位有什麼新年新希望呢？

日本現在已經進入連假時期，甚至有些小銀行連ＡＴＭ都無法提款。來，說到放假，我們今天來談談不動產業者都什麼時候放假。

當然，不動產業者不會笨到去休六日兩天，因為這兩天大家最閒，大家都會去看屋。不過比較不一樣的是，日本有時候國定假日，不動產業者會跟著放。不像我們都 有329檔期，928檔期之類的。就因為大家都是週末看屋，然後喜歡的話，可能就是週一或週二簽約，因此大部份的業者，會挑選跟其他行業都不同的放假時 間。六，日，一，二，忙完了當然就休週三。

Tokyo Midtown, 聽說從2007年以來，每年都有這種聖誕燈飾show。或許因為這天是三連休，又或許是因為離聖誕節只剩兩天，因此從電車站開始就人山人海。真是不知道是來看イルミネーション的，還是來看人的。

  從六本木站出站後，就一路從改札口塞到外面，到外面後又繼續排隊。

  你看，就是這麼多人！

有網友希望能推薦幾本不錯的不動產書籍。這些是我實際看過，覺得還蠻適合投資之前看一下的書。
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１、家を買う前に知っておいてほしいこと
如果你考慮在日本置產，而都還不了解日本的房地產實況，建議一定要看一下這本書。裡面除了教你怎麼挑選房子外，還介紹各種不同產品的特性，以及房價，權利種類等等，在日本購屋的基礎知識。
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都電荒川線、面影橋駅走路兩分鐘。

  這個日式庭院不用錢，但是很小。

  看圖感覺很大，但其實很小。

十条(じゅうじょう)、最近綜藝節目超常跑來這裡出外景，聽說東西很便宜，就算特地搭電車來買都划算。

  從新宿搭JR埼京線10分鐘就可以到囉！

  商店街入口，右邊哪個人臉很賽。

ホテルニューオータニ (Hotel New Otani) ,這間興建於1962年，為了上世紀的東京奧運而興建的。

飯店的日式庭院非常棒，甚至還有人工瀑布！一般非住房客也可以走進參觀，庭院裡還有Garden Restaurant，實在奢華。

沒錢進去住，沒錢吃餐廳，也可以進庭院走走。

  銀座街頭的聖誕燈飾開始

  叫做「ヒカリミチ」，翻成「光之路」嗎？

  不知道今年是不是流行「光」，這裡叫「光之路」，渋谷的叫做「朝向光明」，哈。

  今年我看的第二場聖誕音樂會，在京王。

  玄關有個大聖誕樹。

  十月份剛去看完ＣＨＥＵＮＩ的演唱會，當時就決定要來看這場Dinner Show!

  聖誕節將至，就會有很多歌手開聖誕演唱會。我喜歡的日本歌手，一隻手掌就可以數完。因此我年末，安排了兩場演唱會。

  第一場，辛島美登里。在ＪＲ錦糸町（きんしちょう）這裡，離ＳＫＹＴＲＥＥ很近噢。

  有沒有看到，出站後隱隱約約看到ＳＫＹＴＲＥＥ。

聖誕節快到了，這裡來分享五首日本聖誕節的定番歌曲吧！！

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【クリスマス・イブ：山下達郎】

雨は夜更け過ぎに

清澄庭園(きよすみていえん)，聽說這裡是三菱的創始著岩崎彌太郎所造成的庭園，同時也是都立文化財9庭園之一，從地下鐵清澄白河站走過去3分鐘就到了。

  不過說實在的，這個庭園有點小。

  如果是住附近的，偶爾來坐一下是不錯拉。

東京車站丸之內，綿延一公里的聖誕點燈，每天五點準時開演喔！

  這裡是東京車站前，往皇居看過去的地方。

  快要天黑的東京車站。