TiN's Blog

  相信很多對於東京較為熟悉的朋友，都聽過「世田谷区（せたがやく）」這一個地名。對，這個區，是一般東京都民心中的高級住宅區。當然，它比不上松濤，広尾、麻布等正都心的一等地，但也的確住了許多非富即貴的人。

  日本人，對於高級住宅區的想法，可能跟我們台灣人的想法有點出入。台灣想到高級住宅區，無非就是像「仁愛帝寶」，或者「信義計劃區」那一整排的豪宅區。當 然，像是這類型的，在日本也被定義為很高級。如六本木之丘等。不過更是有許多人喜歡住的是安靜的低層住宅。日本的都市計劃法中，對於用途地域（用地區 分），光是住宅系列的，就有一低層，二低層，一中高，二中高，一住居，二住居，準住居等七種（台灣很像是住一～住四）。而這裡面，又以一低層的規定最為嚴格。除了有建物限高10m or 12m以外，就連超過一定規模的商店都不能開。而日本人，似乎特別喜歡這樣安靜不受打擾的環境。今天要介紹的這個「成城学園前（せいじょうがくえん）」，除了車站附 近的用地區分是「近鄰商業地域」跟「一中高」以外，全部都是「第一種低層住居專用地域」。就是因為這樣的住商分離，讓「成城学園前」，乃至于整個「世田谷区」在日本人的心中，變成了高級住宅區的代名詞。

  「成城学園前」，的確是在成城学園的前面。日本很著名的高級超市「成城石井（せいじょういしい）」，就是在這個車站前面發跡的。就連電視台記者，有時候採訪市街景氣時，也會跑來這一站來訪問路人。

  一塊土地，能蓋出怎樣的房子，都跟法令限制上的「容積率」與「建蔽率」有關。台灣也一樣，日本也是一樣。也就是說，當建商買下這塊土地時，完工後的建築物大致上會長得怎樣，大致上就已經決定了。

  所謂的「容積率」，指的就是能夠建築的總樓地板面積，而「建蔽率」就是一塊基地，你能蓋多滿，要留多少空地。舉例來說，一塊容積率200%，建蔽率50%的基地，如果是500坪的土地，原則上它就是能蓋250坪的建築物蓋四樓。不過在日本，因為對於居住環境很重視，因此在建築基準法上面，還有道路斜線，北側斜線，日影規制等等限制。也就是雖然你的容積率有200％，但實際興建時，還不見得能夠消化完所有的容積率。如低層住宅區，為了讓家家戶戶有採光，直接給你建築物限高10m或12m。其他的區域，還有鄰地斜線限制，也就是說在建築物超過一定的高度後，上面的樓層一定要往後退縮，來確保跟鄰地有一定的空間，以及確保旁邊的房子有陽光可以照入的北側斜線...等。此外，實際可興建的容積率，還要看你基地的前面道路路寬乘以法定係數，來與法定容積率做比較，選擇較小的數值才是你的實際容積率。因此建商在蓋屋時，會想儘辦法絞盡腦汁把容積率發揮到淋漓盡致。

  大家都知道，我們台灣，賣房子都含陽台雨遮及公設，日本則是賣你室內實際坪數。不過你知道嗎？不管台灣還是日本，蓋房子在計算容積率時，陽台，雨遮，樓梯，共用走廊等處，是不納入容積率計算的（日本電梯要算入容積率，台灣很像五樓以上的建物才算），因此日本直接賣你室內，有計入容積部分的房子，而台灣呢？則是儘量給你大陽台，大雨遮，因為這些東西，在台灣不納入容積，但是卻可以拿來賣錢，因此台灣的建商會千方百計弄很多陽台跟雨遮來賣你。

  之前在台灣時，曾經認識一個人，她對房市投資沒有很了解，也不好好看清楚格局圖，就因為貪小便宜，貿然買進其中一戶單價較低的，結果完工後才發現她的雨遮超大，幾乎快要等於室內面積的三分之一了，但是那圈大雨遮，全都算在她的權狀買價裡，但卻只能放置冷氣室外機，連花盆都不能擺。同時，它室內裡面，也有將近四分之一的空間，原本是陽台，是建商做二次施工，幫他外推成她的室內一部份。但是依照現行法令，只要有人檢舉，它就會立即被拆。而且那個外推的陽台，跟雨遮一樣，建商蓋的時候不列入容積計算，但是卻可以拿來賣她錢！

  日本這部分，買屋就好多了，不管你的陽台多大，雨遮多大圈，都不能計入你的權狀，只有實際室內坪數是能賣錢的，因此對於消費者而言，實際花多少錢，實際使用室內面積多少，一目瞭然。但其實沒有陽台雨遮其實不好，夏天的陽光沒有陽台的緩衝，會讓你室內很悶，回到家後，可能發現室內溫度高達四十度，開冷氣又要很久才會降溫下來。如果下大雨沒有陽台雨遮緩衝，除了會讓你的室內濕氣很重以外，如果你不小心沒關窗，大雨就會直接灌進你家。也因為只有室內面積能賣錢，所以有些比較不好的日本建商，會想儘辦法，在規劃房子時，硬是把原來要當作是陽台的地方，設計成室內（非陽台外推），因此導致有些房子，陽台只有一半，就像下圖這種房子一樣。聽說這樣可以讓你的可銷售面積金額，將近是土地成本的一成。也因為日本陽台不計價，也因為沒陽台會有這麼多的缺點，因此，如果你看到這樣的房型，或許要考慮一下要不要購買其他的產品。因為花一樣的錢，你也可以買到有完整陽台的，住的又舒服。

  記得我之前，曾經在「帶租約賣較便宜？Owner Change 好不好？」一文中提及，說到30㎡〜50㎡的1LDK產品，在投資上需要小心一點。文章中提到，「這種產品，如果是出租的話，要看區域以及租客的客層預算，不見得好租，投報率也無法像小套房這麼高。而要當作自住屋，又嫌太小，因此也鮮少人會買這種房型來自住，所以在投資上，算是一種很尷尬的產品.....」等。其實，不光是這個原因。在日本的稅制上，其實很多優惠政策，必須要高過於50㎡才有辦法享受的。

  先講購屋時，需要繳納的「不動產取得稅」吧。取得稅的計算公式為：不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（住宅及土地特例為3%）。因此，如果你買了一間評價額（非購買房價）為2000萬的房子，則稅金就是2000萬×3%＝ 60萬。如果你買的房子，小於50㎡，稅金就是按照上面算。不過如果你買的房子，是介於50㎡〜240㎡之間的新屋，政府給予你1200萬～1300萬的特別控除額。就算不是新屋，是中古屋，也依情況給你350萬~1200萬的特別控除額。換句話說，依照上例，如果你今天買的房子是「內法」面積45㎡，你就得乖乖繳60萬的取得稅。但如果你的房子是内法面積52㎡，恭喜你，2000萬可以控除1200萬，剩下的800萬再乘以3%＝24萬，才是你繳的取得稅。有沒有跨過門檻，稅金差很多。（PS:土地部分無面積限制，皆以評價額的1/2計算）

  另外，每年都要繳的「固定資產稅」也是，新築住宅也是要超過50㎡，才可享有前3年~5年的稅金減半優惠。

  第三種稅金：「登録免許税」。買屋，除了上述兩種稅金之外，你要做房屋的產權登記時，需要繳納的「登録免許税」，基本上，稅率也是2%，但一樣，如果你買的房屋面積有50㎡以上，亦可享有0.3%的優惠稅率。

  就連你換屋時，「讓渡所得稅」的特例，也是要你的住宅面積達50㎡，才有機會享受稅制上的優惠。

  最近很多人都說，東京的房地產「漲定了」。在此，我要跟各位說，不是「漲定了」，是「已經大漲20%」了。而且你還「買不到東西」。但是說實話，並不是所有的產品都一飛沖天。目前漲翻天，以及缺貨缺到不行的產品，只有「小套房」以及「高級住宅大樓（主要面積80㎡以上）」。反觀之，「木造一戸建て（木造兩層獨棟）」以及「一棟投資物件」，價格還是不動如山。我這裡不是要叫各位趕快去買木造以及一棟，它之所以會沒漲，一定有他不會漲的原因在（新聞分享：一棟投資物件正在跌）。也就是因為「小套房」以及「高級住宅大樓」嚴重缺貨，無貨可賣。因此似乎最近大型房仲網站，開始狂打整棟投資物件，甚至出版教學DVD。因為對房仲而言，房價高低不是重點，有貨可賣，有成交量，才可以賺到錢。

  來，先來看看為什麼「小套房」會狂漲。第一點，就如我前篇講的一樣，因為大樓型的產品缺工，所以短期很難有新的供給量。又因為中古「小套房」價位僅在600萬~1200萬之間，對於新手投資客以及海外小資投資族而言，算是容易進入的門檻，因此也被一掃而空。現在在市面上還沒賣掉的，不是管理費過高，稅金過高，就是價位過高，或物件本身沒有自動上鎖以及電梯，才會賣不掉。總而言之，市面上現在看得到的產品，就是爛貨居多。而且因為小套房到處都是，行情很難拿捏，因此也很有作價的空間。最近我還看到一個同一棟大樓，一樣大小的房型，一個開價1370萬日元，一個開價800萬日元來出售，而且兩個一樣都沒view，實在很誇張。至於為什麼前者敢開價這麼高，就是因為現在新手投資客以及海外投資客多，好騙。好騙？怎麼騙？簡單。聽好囉：

1.原本房租六萬，若以投報率9%來算，房價就是800萬。

2.屋主先跟房客解約，再簽一份八萬的租約，然後補貼房客五十萬。

3若以房租八萬來算，再拉低一點投報率，現在都有人要買，投報率低到7%，房價就是1370萬。

  當初剛開始接觸日本房地產時，有一點總是想不通，就是為什麼日本的房子，房價部分折舊得這麼快？「地」不會折舊，這大家都知道，但是在日本「建物」折舊的速度，也未免太快了吧。很多國家的不動產，尤其是歐洲，房子都住了四五百年都還在住，而且有些反而越住越值錢，絲毫沒有所謂折舊的說法。

  台北房價高居不下，香港房價高居不下，有可能是因為台北市沒地了，香港只是一個島，也沒地了，所以才會讓房價撐得恨天高。但是東京.....住過東京的人應該都有感覺，通車時間很久，像我住西新宿，有時候要去白金台的臺北駐日經濟文化辦事處辦個事情，來回要耗上一整個上午！這代表東京太大了，大到很多人都還是住透天厝。例如：即使是很精華的市中心，也有建蔽率跟容積率只有60%,200%的低層住宅區。而且雖然說你的容積率有200%，但你還不見得真的能蓋滿200%。住宅區的話，容積率還要看你面臨的巷弄路寬，再乘以法定數值0.4。拿來跟法定容積率比較後，哪個比較小，那才是妳這塊地的真正容積率。所以在東京，還是很多人都住在只有兩樓高的獨棟。反觀台北大安區，我印象當中幾乎都是三～四層的公寓居多。也就是因為東京整個首都圈涵蓋的範圍很廣，如果房價上漲的原因只是地不夠，大不了就放寬容積率，或者大不了往郊區蓋就罷了，反正交通這麼方便，電車線這麼多條。也就是說，絕對不是沒有「地」，而導致東京最近房價高漲的。

  來，回到折舊問題，日本人很浪費，不喜歡住舊的房子，因此一直都會有較老舊的平房一直改建成新的大樓來賣。也就是說，新屋供給量足夠的情況下，舊的，自然就被比了下去，就沒人要了（台北幾乎都是舊屋）。因此，東京的新屋總是比舊屋貴很多。在這樣的情況之下，屋子變舊了，自然就不值錢了。加上之前通縮，地價年年下跌，地價跌，房屋跌，你買了房屋當然跌跌不休啦。不過今年情況有些改變了。

   今後的新成屋，只會越來越貴。為什麼？蓋房屋需要什麼東西呢？對，「土地」，「工人」，「建材」，缺一不可。先來講講人力好了，建築業者的工人，現在很多都跑去蓋奧運的場館，以及東北地震的復興，因此現在很缺工。所以即使現在房市很好，銷售速度很快，但是大建商其實也很頭痛，因為說難聽一點，就算他有地，還不見得有工人來幫他蓋房來賣。而且聽說蓋奧運的場館等這種國家的事業，比較好賺，蓋居住大樓，聽說比較不好賺。如果你是建築業者，你會選哪個工作來做呢？

  第二項，土地。安倍的通膨政策得確有了一些成效，物價上漲，地價會不漲嗎？而土地上漲，手上握有很多地的大建商根本不怕（反而很爽）。反倒是小建商。日本也有許多較小型的建商，資金力比較不夠，他們不像某些大建商，自己有銀行（自己去看名字聯想），沒什麼資金壓力，可以貸到很便宜的資金。因此小建商就只能一案一案，買地來蓋，蓋完了之後來賣。而這種型的小建商，其實蓋的產品就是一般般，不會是豪宅。因為以他們的規模也蓋不出豪宅，當然，一般般的產品，怎麼可能當作豪宅價來賣，所以也無法將地價上漲的部分大筆地轉嫁消費者，因此只好從其他地方東偷西省，甚至有可能會有些施工品質較差的情況。所以有財經周刊預測，搞不好之後會有一票小建商倒掉。

  日本人出乎意料之外，其實蠻喜歡住在低層住宅區的。因為低層住宅區，房子蓋不高，對於商店的限制也很嚴格，因此很安靜，居住品質還不錯。

  這天去看近郊某新建案的樣品屋。這個案子不錯，離車站很近，也很安靜。

  看得出來這裡是地下室嗎？

  天下沒有白吃的午餐。日本的房仲業，其實比台灣的房仲業黑很多。雖然說法令規定得很嚴格，但是，可以鑽漏洞的，會亂搞的，還是一大堆。其實不能說這些房仲不守規矩，只能說日本的不動產業界，本身就是一顆大毒瘤。

  我們台灣的朋友不管是買屋，或者是賣屋，常常都會有一種心態，就是不想透過仲介，讓房仲賺一筆，因此會私下交易。當然，私下交易有好有壞，雖然可以可以省下高額的仲介費用，讓買賣雙方的期望價格拉更近，但不熟悉交易程序的話，有可能遇到壞人，會被騙。這一點，日本人其實就很怕死，無論是租房或者是買房，多半都一定要透過房仲才會安心。當然，沒錯，透過房仲，至少產權過戶等部分，或者屋子如果有瑕疵的話，較不怕投訴無門。不過也就是因為日本人怕死，不敢私自交易，所以日本人買賣房屋都一定要透過房仲，導致房仲實際上握住的權利，比你想像中的大。例如，壞心一點的跟售屋的屋主說：「你的房子現在不好賣拉，只能賣到800萬。」接下來透過類似中間省略登記的步驟，賣給原本就有意以1000萬元購買的買方（現在這種買方更多，尤其是一些不懂行情的台灣人），來謀取中間數百萬的差價，連個交易所得稅都不會被課到，當然，他視你的3%仲介費為屁。因為他要賺更大筆的。

  常來日本旅行的朋友們，有沒有發現，在商店街，或者路邊的小小的不動產店，看似沒什麼客人，店面冷清，但為什麼就是經營得下去呢？其實說穿了，這裡面的老闆，多半都是在地經營許久，年紀也稍長，有點像是地方大老般的地位。附近哪個案子，誰要賣，其中裡面幾戶是誰家的，誰又繼承了這些不動產？誰家的工作是什麼？誰家的經濟狀況怎樣，可能要賣房變現...之類的。這些路邊不動產店裡面的老老闆，可以說是對於區域的各家各戶聊若指掌。當然平時也都跟週邊區域的住戶們打好關係，自然而然，如果你要賣物件，你就不會去找大間的仲介，會想說就給認識的這個大老做你的Case，一方面你相信他，一方面也怕說沒找他，得罪他，在地方上不好過（日本人就是這麼鼠辣）。也就是因為這樣，房仲，就有如是一個黑盒子，不管是賣方，或者是買方，對於整個交易的利益輸送，都無法一窺全貌。

  最近我們幫客戶找到了一個店面，十幾坪，都內某大站，走路只需五分鐘的路程。居然這麼好的條件，僅開出售價1300多萬日幣。這當然是看到就知道，買下來就對了，這種價錢，這種地段，根本不用考慮了。實際看屋，屋況也很好，稅金上也沒有特別可疑的地方。但之後，發現對方那位路邊的老房仲，似乎完全沒有要出售的意思，說話愛理不理，連要個固都稅的資料都愛給不給。還說是看人賣，中國人韓國人不賣，你們台灣人我們會考慮，但不見得會賣給你們。這種態度，在我們台灣的市場來看，真的有點匪夷所思。你不賣？那你賺什麼呢？

  好，解謎。當然下面是我跟我們阿弟仔以及他家經驗豐富的老頭所推敲出來的結論：

  各位有沒有一種經驗，就是跑去燦坤3C，選購電器，但是因為自己本身對電子產品不了解，因此店員很親切地說明了所有產品的不同點，以及各種廠牌的特色。但到最後，你沒有像這位店員購買，反而跑回家，上PC HOME訂呢？

  感覺上述的情況，親切為您服務的店員，沒有賺取到業績，等於白忙一場，且業績還流落給別間公司！站在這位店員的角度來講，如果他知道了這樣的事情，心裡一定會很幹。不過，這又不犯法，要跟誰買，是消費者的自由，他又能說什麼呢！沒錯。雖然話雖如此，但在日本的不動產仲介業界，這樣的行為可說是大忌喔！！

  日本的宅建業法規定， 凡是接到屋主的委賣物件，如果簽的約是「專任合約」，賣方仲介有義務要登錄到全國的房仲流通網，如REINS, At Home Business Bass等，只有房仲業者可以瀏覽的流通網，讓全國的業者，都能賣您的物件。這時，如果賣方仲介（Ａ），自己可以找到買主，他就能向賣方以及買方，收取雙人份的中介費用，共計6%+12萬日元。但如果客戶不是Ａ自己找來的，而是買方仲介（Ｂ），透過流通網看到，並帶自己的客人來的，這時候，Ａ就只能跟屋主收3%+6萬，而Ｂ就能跟買方收3%+6萬。

  試想，如果你今天找Ａ說要買甲屋，但是找Ａ看一看後，覺得Ａ的服務不好，之後再找Ｂ，說要買甲屋，這時，因為物件是Ａ公司的，因此Ｂ也只能透過Ａ來交易。當然，這時候，Ａ一定會知道客人您跑去找Ｂ，所以Ａ會覺得原本可以賺六趴，為什麼你跑去找別人，害他們只能賺三趴，因此，Ａ不會賣。（Ａ也知道你的名字，因為你找過Ａ）。甚至Ａ還會去罵Ｂ罵一頓。然後Ａ再自己去找其他客人，或者等待哪一天Ｃ房仲介紹客人。

  最近有幾位朋友，自己在日本市面上的仲介上詢問物件，但看中了後，因為覺得對方的服務很差，因此希望敝公司合作的仲介業者來協助購買。在此，真的很謝謝各位朋友看得起我們，願意給我們公司服務的機會。不過先跟各位說聲抱歉了，這種Case，敝公司無法介紹，就算介紹了，應該也沒人敢接您的案子。怎麼說呢？因為這種已經確定要購買的標的，事後「換仲介」的行為，在日本的業界，稱作「ヌキ（抜き）」。這種情況，往往被人家換掉，也就是被「ヌキ」（抜かれた）的仲介公司，會跑到對方公司去大罵一頓，因此後果可能會鬧到很大。

  記得愛因斯坦曾經講過一句話：「複利的威力遠大於原子彈」。當然，如果你要投資，有「複利」效果的產品，一定比「單利」的產品要好，資產形成的速度也快許多。不過很可惜的，房地產的房租收入，似乎只能使用於單利。因為每個月收到的租金，無法再投入本金裡面利滾利。真的是這樣的嗎？現在日本上班族，流行一種投資房地產的方式，也運用到了「複利」，讓你資產倍增喔。

  最近日本很多上班族，也開始進軍房地產市場，使得整個市場越來越好。那日本人怎麼玩呢？來，現在要來說明一下日本上班族，善用他們可以貸款的優勢，如何資產形成。（台灣人玩日本不動產，可能無法這樣玩。）

  為了說明方便，我們假設投資的房地產一律為1500萬元，淨投報率5.6%（每月實收租七萬），利率為3% 。在進行這個遊戲之前，請努力存錢，不要亂花錢，先存個3000萬日元，或者向富爸爸要（可以更少，就買更便宜的物件），買兩戶無房貸的房子。這時，你每個月就會有14萬的收入。之後，再全額貸款，買入第三間。這時，請你拿前兩間的14萬，加上第三間的7萬，共21萬全部拿去繳房貸。這樣，你第三間，只要6年7個月，就能把1500萬還清。也就是用這種方法，你只要6年7個月，就能多擁有一間1500萬元的套房。一定要21萬全部拿去繳，不要拿去花掉喔。

  不過，如果你只用前兩間的房租14萬，慢慢存，存到足以再買第三間的1500萬時，至少也要9年後了（14萬×12個月×9年＝1512萬）。因此，第三間一定要貸款來買，因為買來時，已經同時可以多一間收租了。所以聰明的你，看到這裡應該已經知道，「先貸款買來收租」，遠比「先存夠再買一間」，早了2年5個月。也就是你提早了2年5個月，就達到原本需要9年才能達到財富，因此別小看槓桿（貸款）的效用。所以啦，銀行是我們的好朋友，善用銀行及槓桿，可以讓你累積財富的速度倍增喔（不過風險控管要得宜）。

  來，聰明的你，應該也發現，經由上面的操作，有了三間沒貸款的房子後，下一步是什麼了吧，對，就是再重複同樣的遊戲，全額貸款買第四間。這時第四間，有前面三間的21萬房租，加上本身的7萬，一個月就總共會有28萬元的房租進帳了，因此這次不用6年7個月，僅需短短的4年10個月，就可以還清第四間的房貸。再繼續重複一樣的事，第五間3年10個月，第六間3年2個月，以此類推，你累積房子的速度會越來越快。由於你貸款還得越早，繳的利息就越少。也因為你收租的房子越來越多間，累積下一間房子的速度就越來越快！！這就是「複利效果」，不是嗎！？

  前一陣子有個好朋友傳Facebook問我，說：由於他現在已經工作穩定，也剛好租的房子約期已滿，所以考慮乾脆轉租為買，在台北市擁有自己的小窩。他說：「現在租一間15坪的小套房，一個月一萬七，總覺得錢都繳給房東花，很可惜。如果買下來，至少貸款是繳給自己」。聽他這麼說，我立刻就跟他講，不會不划算，先租沒關係，不然你就大刀砍下去！！除了現在台北市房價已高之外，稍微算一下，就知道租比買划算。更何況政府現在打房手段越來越兇殘，稅制越來越重，哪一天給你使個殺手鐧，利率給你拉高，讓房價像20年前的東京這樣狂崩，連跌個20年也不一定。（ＰＳ：朋友還說，最近聽說一個開價1000萬的板橋巷弄40幾年無都更價值老屋，買方大刀一砍，600萬成交的案子，不知是真是假。）

  來，回到主題。以現在這位朋友他台北市想要購買的地段，15坪的小套房，至少要價1200萬。如果這間，它買下來，扣除頭期款三成後，房貸是870萬，保險一點，利率以2.4%計算，貸款20年，每月應付本息為45679元，而其中送給銀行花的利息部分，就高達17400元。看出來了嗎，同一個物件，用租的只要一萬七，用買的，你每個月還多拿一萬七千四百元當作利息送給銀行花。當然，租比買划算。

  東京的不動產最近夯，大家都知道。不過由於東京的投資客以及投資市場比台北成熟許多，投資物件價高了，無利可圖了，自然會開始下跌。看來東京的物件，不會像台北這樣，雞犬升天。不過反觀高級住宅等產品，似乎只有漲不停。可見對於日本投資客而言，「投資品」與「蒐藏品」分得很明確，不會對於錯的產品隨意追高。

  此篇報導取自於日本不動產權威紙「住宅新報」2014.07.15號。文中提到的網站「楽待」http://www.rakumachi.jp/ ，雖然和ＳＵＵＭＯ以及ＡＴ　ＨＯＭＥ一樣都是房仲網路平台，不過營運此網站的「ファーストロジック」公司專做投資物件，因此公佈的數據也多以投資角度為主。文中提到，六月份，無論是一整棟出租大樓（Mansion）或者一整棟出租公寓（Apartment），刊載價格以及詢問價格都有下落的頃向。尤其是整棟出租大樓，更是今年來的新低點。此公司分析，也許受到消費稅增稅的影響，導致買氣不如以往。畢竟會買這種一整棟出租產品的人，多為專業投資客為主，並使用槓桿購入，且多以經營的角度在投資這種產品。因此，若稅制上以及物件價格，加上利率等因素，讓投資客感到無利可圖，自然不會追高。

  各位親愛的臉友，這邊不是講投資，而是說故事文。我關注日本不動產五年，進場投資兩年，任職管理公司一年，感想就是：日本的房仲業者，一鍋老鼠屎。千萬別以為日本人溫文有禮，做事都很仔細。其中不乏一些欠罵的白癡。

  還記得我昨天曾經說過的那個搞錯舊基準的白目房仲嗎？後續如何呢？這裡是續集。昨天那位老兄除了說這是舊耐震基準以外，還突然告知說：「大門的其中一個鎖已經毀壞，只能用上面那一個鎖」。當然我的客人是火冒三丈，新基準跟舊基準價值差這麼大，門鎖又壞掉，又沒有事先告知，氣得要對方稍微降個三～五萬日幣去換新的鎖。沒想到對方仲介從頭到尾不認錯以外，還反倒罵我們公司的阿弟仔，說我們怎麼可以談好價錢又去殺價，所以屋主想要暫緩簽約。天啊，到底是誰錯在先啊，你不騙我們說這是新基準，我們連看都不會去看啊，現在居然還想要反悔不賣！幸好我的客人也很挺我，直接跟對方嗆說：「不用延了，老子不買了」。沒想到對方居然還可以「見笑轉生氣」，回嗆說「沒關係啊，我們已經高價跟別人簽約了」.........這時我真的無言。我只能說，日本房仲裡面，原來還真的有這種瘋子。並且說實在的，想也知道那是騙人的。因為他說，對方出的價錢比他們當初的開價高（試問，這世界上有人會去當這樣的潘仔嗎）！

  另外，上述這位老兄的糊塗史，可不止一件。不動產簽契約時的印花稅，有減輕稅率。依照我們的物件，一千萬以下，是5000日元。但他老兄一直要叫我們拿一萬日元。經過再三確認，之後，他還執意說是一萬日元，直到我們很不給面子地貼上國稅廳的網站給他看，他才恍然大悟。https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm  天啊，基本上一個專業人員不應該犯這種錯吧！！

  如果各位以為這是個案，那就錯了。許多房仲的從業人員，尤其是很老的那種，經過泡沫時代的，還留有他們那時代錢太好賺的時候的霸氣在。尤其現在市場很好，某些老鳥房仲，失禮的行為更是一堆。舉兩個月前我們另一個客人的案子，他要購買的空屋小套房，因為沒有房客，因此將它大砍價。不過事後（不知道是屋主還是房仲），趕快去塞了一個房客，有問題的（領生活救濟金的），硬是要把投報率做高之後出貨給我的客人。當然，我們認為有房客，投報率也是可以接受的範圍內，就決定向他加價五十萬購買。沒想到價錢談好後，他才告訴我們這個房客是有問題的，是生活補助金的。當然啊，誰想要這種非老即殘的房客，什麼時候會死在你房子裡面都不知道。但我的客人也是很講誠信，就跟對方講說，「好拉，既然已經答應要買，但是你事後才告知是這種問題房客，那再便宜我二十萬拉」......一樣，對方「見笑轉生氣」，不賣了。結果，他到現在都還賣不掉，因為誰要那種問題房客啊。（基本上，現在的小套房，只要貼出來一到兩個星期，多半就會成交。這種很好的時機裡，他還可以賣兩個多月賣不掉，可見大家多討厭這種不定時炸彈的租客！）

  說到房仲的「不丁斤（台語）」以及「散型（台語）」故事講不完。宅建業法規定，如果物件成交後，就必須將房仲流通網上的物件下架，不然等於是廣告不實。不過很多實際上已經成交的物件，那些懶散的房仲都懶得下架，結果常常我挑了十個物件，有七個跟我講已經成交！根本浪費別人的時間，你以為在レインズ系統上找物件很輕鬆啊！另外，標示又不清楚，例如明明就是「出租中」，卻標示為「空屋」。我之前有寫過一篇文章，說小套房要找到空屋很難，因此當我看到物件顯示「空屋」時，都會很興奮地打電話去對方業者詢問。不過.....意料中之事，十間有九間，會說是Key錯了。是「出租中」，要不然就是「已成交」......

  日本是一個地震多發的國家，對於購屋者而言，耐震基準是一個很重要的考量點。當然，日本人選購住宅時，除了考量交通方便，環境因素等以外，在歷經311強震之後，大家對於建築物的耐震性，更是將其擺在購屋考量點的第一順位。抗震科技日新月異，因此，最近的新成屋，除了一般的耐震設計外，又有「制震」設計，以及「免震」設計等。隨著其等級越高，造價也越貴。很多位於灣岸地區那些地盤較不穩定的地區，建商也多採取了免震大樓的設計，因此建物的造價也比較高，自然就把成本轉嫁到消費者身上。

  那如果你是購買的是中古屋呢？也有一個判斷基準的期限。

  オーナーチェンジ，寫成英文就是Owner Change。說明白了，就是賣屋帶租約賣的意思。對於投資客而言，這根本是太好的選擇，因為可以省去找房客的麻煩。到底這種物件好不好呢？來，我們先來看看Owner Change的優點。除了省去找房客的麻煩之外，在房價上，這種Owner Change的物件，有可能會比空房要來得便宜喔。

  我們在台灣買房子，建商都會把公設，算入你的權狀面積裡，以至於你買了五十坪的房子，實際上的室內空間可能只有30坪不到。日本購屋沒有這樣的情形，公設是不列入面積計算的。不過，你買到的房子，不見得就是建商廣告單上的大小喔。

  來，這裡有兩間房子。1⃣専有面積：67.36㎡（壁芯）　2⃣専有面積；65.14㎡（内法）...哪間比較大呢？

  乍看之下，似乎第一間比較大。但是實際上，第二間才是比較大的。其實，日本的建物面積表示方法，有兩種。一種是「壁芯（へきしん／かべしん）面積」，另一種則是「内法（うちのり）面積」。所謂的「壁芯面積」，指得就是「從你家的柱子，或者是跟隔壁鄰居的那道牆的中心線，量出來的面積」。至於「內法面積」，就是「從牆壁內側量出來，也就是你的手摸得到的，你生活上實際使用的面積」。這兩種不同的測量方法，有時會相差有5%~10%之多的面積喔。所以上面的問題有解啦，第二間比較大！因此，如果你買房前，是用平米單價在比價其他物件行情時，記得看清楚你算的是哪一個面積。不然越是小的物件，算出來單價差距越多喔。

  當然，仲介以及建商在賣屋時，兩種都可以用。不過想當然爾，為了讓廣告看起來好看一點，大部份的建商＆房仲都會使用看起來較大的「壁芯面積」。但實際上，你在登記時，登記簿謄本上面會寫出來的，是較實際的「内法面積」。這跟我們外國人用現金買房可能沒什麼差，但對於日本貸款購屋族來說，這個問題不可忽視。日本的房屋貸款控除，以及登錄免許稅等稅務上的優惠，僅限於50㎡以上的住宅，才可以享有這樣的優惠。當然，這部分一定是依據登記簿謄本上的面積為基準的。因此，如果你不小心買了一間「51.68㎡（壁芯）」的房子，恭喜你，你的謄本上，可能只有47~48㎡，剛好好死不死，無法接受減稅等優惠，到時候可得多繳個幾百萬的稅金。因此如果你買的是這種面積尷尬的物件，小心，當你要出貨給日本人時，因為差一點面積，而導致無法接受優惠時，對方就不跟你買了。

  另外，我們台灣的管委會，決定重要事項時，多半都是「一間房子算一票」，但是日本的管委會（管理組合）在做決議時，常常要達到兩個門檻。第一個就是像台灣的，一間一票的，這種叫做「区分所有者」，另外一個門檻叫做「議決権」。所謂的「議決権」，就是從你的房子面積去算出來的。舉個例子，905號房為25㎡的小套房，1201號房為60㎡的２LDK產品。如果在台灣，這兩間的投票權，都是一間一票。這叫做「区分所有者」。日本除了要達到這個「区分所有者」的門檻外，還得達到「議決権」的門檻。很明顯地，這兩間的「区分所有者」部分，是一樣，都是一票，但「議決権」的部分，1201比905有力多了，因此住大間的人，講話會比較大聲。例如如果你整棟大樓要都更改建，除了「区分所有者」要達到4/5的門檻以外，還得「議決権」也要達到4/5以上 。也就是說，如果都是小間的那幾間贊成都更，雖然這些小間人數有超過全體人數的4/5，但是只要有幾間很大間的房型，他們幾戶不同意，讓你的「議決権」無法超過4/5，都更計劃還是付諸流水。

  一間房子的價格，不能只看總價。它的價格構造分成兩個部分：「土地」與「建物」。這兩個價格的總和，才是你的「房價」。

  「建物」會隨著經年累月，逐漸變舊，會越來越沒價值，但「土地」則沒有折舊問題。因此「建物」是消耗品，「土地」不是。也就是因為這樣，日本賣屋時，只有「建物」部分會課「消費稅」，因為建物才會被「消費，消耗」，土地則不會。因此，不動產真正保值的部分，不是「建物」，而是「土地」。台北的房價會一直漲，是因為「土地」稀少，土地一直漲。而之前東京會一直跌，是因為除了「建物」年年折舊外，「土地」也年年跌價。幸好日本國稅廳本月一號所發佈的東京土地價格，終於止跌回升了。

  在台灣房價高漲的現在，有些建商打著房價1/2的地上權建案，說是為了年輕人買屋著想，要給年輕人一些希望。但...真的是這樣嗎？冷靜思考一下，這種產品，你擁有的，只不過是「建物」部分，並沒有擁有「土地」部分。因此依照上面的邏輯，房價只會隨著其折舊，越來越低，到年限後，歸零。

  日本，也有許多這種地上權的產品。來，進入主題前，先教個日文單字：

  「借地権（しゃくちけん）」，法律上的意思就是「以建物為所有目的的地上權以及土地賃借権」。講白話一點：就是借土地來蓋房子的權利啦。也就是說：你對於一棟房子，你擁有的，只有「建物」部分，以及一個「承租土地的權利」（土地賃借権，債權）。就我們華人，有土斯有才的觀念，是不喜歡買這樣的物件的。大家知道台北車站上面的京站，以及最近景美正在推的案子吧，就類似那樣案子。不過京站更慘的是，聽說連借地權都沒有，也就是連建物的物權都沒有，只有使用權。這樣的物件，當然因為售價部分不包含土地價格，因此購入成本會便宜很多。你買了一個借地權，等於只是買到了建物，跟土地的租借權罷了，因此這樣的物件，多半會是市場行情價的六～七折。

  不動產業界，除了販賣新成屋的「建商」（デベロッパー）以外，也有透過「房仲」來做的中古屋交易，這跟台灣一樣。不管是哪種，日本都稱之為「宅建業」。我們都以為日本的建商或者是房仲很有規矩，不會亂搞？其實你錯了。日本的這些「宅建業者」，花招其實出乎你想像之外的多。例如最近台灣爆出很多房仲透過「三角簽」的方式，來向屋主低買，然後同時高賣給賣方，借此規避所得稅以及奢侈稅。這種方式，日本很早就在玩了，稱之為「中間省略登記」。除此之外，日本的宅建業還有許多不為人知的手法，來賺取利潤。當然，如果你不是宅建業者，是不會知道這些手法，以及法律上，制度上的可行性的（不要問我，我也不知道）。

  也因此，「宅建業者」與「一般老百姓」之間的不動產交易，可以說是「小學生」對「研究生」的交易。有鑒於此，日本政府為了保護我們這些小蝦米，特別設立了「八種規制」來牽制宅建業者。如果今天賣屋的賣方，不是一般老百姓委託仲介賣屋這種，而是「宅建業者」自己賣自己屋的話，就會受到這「八種規制」的限制。這八種規制比民法嚴格許多，目的就是用更嚴格的法令，來牽制專業的宅建業者，以達到保護我們這些小蝦米的目的。「宅建業者」自己賣屋是什麼情況呢？說穿了，就是建商自己賣新成屋給消費者的意思啦。也就是說，在日本，建商賣屋給一般老百姓時，會受到這八種牽制。如損害賠償額，以及訂金等，不可超過總價的20%，或者一定要做履約保證，以及不可將非自己的物件賣給消費者等（日本民法中，將不屬於自己的物件轉賣給第三者的契約是合法有效的。）而這八種規制當中，有一項叫做cooling off的制度。這條跟我們消費者的權益息息相關，這篇就稍微來了解一下吧。

  台灣的建商跟代銷，都很會營造氣份，他們就是有辦法讓你在樣品屋的時候，會很想掏出信用卡來刷簽約款。在日本呢？簽了買屋契約，還來得及反悔嗎？？照理說是不行拉，因為民法上規定，契約是有約束力的。但日本為了保護消費者，在購物上，有個措施，叫做クーリングオフ(cooling off)，就是讓你的腦袋冷卻的冷卻期。這條法令不只適用於一般的訪問販賣，你跟建商買房子時，也有些情況是適用於「クーリングオフ制度」的。

  注意喔！！只有向建商（宅建業者）買才有喔，你跟隔壁的阿桑委託仲介買中古屋，可沒這麼好。這是因為法律考慮到建商是大鯨魚，我們一般民眾是小蝦米，所以特別保護我們這些蝦！！！

  東京收租高投報率，在台灣早已炒得沸沸揚揚。最近也許多朋友向我詢問物件，開口總是說「我要買好地段，好收租，穩定收取高投報的產品」。嗯...我能了解您的心聲，畢竟買房都是各位存了很久的錢，也是一輩子最大的購物，想要挑個面面俱到的產品，當然是人之常情。不過...這種產品根本不存在。（有拉，吳淡如小姐可能買了很多間這樣的東西，因為那時金融海嘯，經濟差，大家缺錢，所以有些屋主為了週轉，只好把好地段，好收租的穩定收租的產品拿出來便宜求現。不過您還記得嗎？那時候台幣兌日元的匯率是0.37喔。）

  俗話說千金買屋，萬金買鄰。你買房子，除了想要買到好屋以外，鄰居也很重要。如果鄰居素養太差，或者環境太糟，依照破屋理論（請參考之前分享的馮先勉博士的文章），你的房價一定會直直落。當然，除了你的左右鄰居重要以外，周遭的大環境也很重要。買屋，其實等於是買環境。因為你買了房子，裡面如果格局不喜歡，裝潢不合用，只要花錢打掉重做即可，但是一旦買到環境差的地方，除非你換屋，不然，錢再多也無法解決。因此，慎選環境很重要。

  而我們外國人，購買東京屋，除了耳聞日本朋友，或者依賴網路資訊獲取對於某個區域的基本印象以外，其實較難深入了解一個區域的特性。投資，當然要考慮的層面很多，但自住，居家周遭的治安就顯得格外重要。

  今天介紹一個日本犯罪情報網。點入網站，你就可以看到任何你想查的地區，犯罪率到底如何。而犯罪也有分種類，網站內也有細分。

依序為：

  日本房市產品多元，有一種產品，叫做タワーマンション（Tower Mansion），就是超高層塔式住宅。這種產品我印象當中，台北市很像沒有，新北市，就板橋的新巨蛋，跟三重的麗寶T1算是最具代表性的吧。這種產品其實在東京相當普遍，尤其是在品川以及灣岸地區，根本就一堆。除了奧運選手村的晴海一帶以外，勝どき、豊洲、有明、東雲等處也很多，一根Tower就高達四五百戶，甚至一千多戶的產品一堆。究竟買這種產品好不好呢？

  我記得上個月，我有從節稅的角度PO出一篇「都心超高層，稅金省超多！」的文章，說明了這種超高層，因為土地持份少，又有保值性，因此是很多有錢人用來做節稅對策的好工具。文章中舉具體例分享：基本上一樣價值都大約為9000萬的透天厝，與這種超高層的其中一間房間，兩者無論是取得時的稅金，或持有時的稅金，都差很多。當然，你哪一天回蘇州賣鴨蛋時，遺產稅，贈與稅等也差很多。

  就我們台灣朋友「有土斯有財」的觀念來講，一定為認為，一樣都是9000萬，那乾脆來買獨棟好啦，還有完整土地ㄝ。其實這種想法並沒有錯，只不過日本的稅金比台灣重很多，而且土地的使用限制也很多。台灣買獨棟，其土地往往是因為還有剩下的容積率，可以有機會跟建商談都更整合，大撈一筆。但日本，因為土地使用上的法令限制，讓這些優點完全消失。日本的用途地域多達12種，有「一低層，二低層，一中高，二中高，近商，商業，工業，工專....等」，而且每個用途地域，其規定的容積率跟建蔽率，也受到前面道路的影響，而且日本的容積率轉移，也不像台灣這麼的隨便，可以圖利建商，因此能夠蓋出來的建築空間很有限。也就是因為「稅金重」以及「土地法令限制」，因此不見得投資獨棟就一定比較好。反觀，塔式住宅因為多半設備新穎，居住舒服，防盜上又較獨棟安全，因此，今年這種塔式住宅，只有兩個字：「狂漲」。例如很多建商，原本賣3000多萬的物件，一下就調升價格至4000多萬。原本賣一億的物件，也給你調升到1億2千萬。但反而透天厝的漲幅，沒有這種超高層塔式住宅來得多。可見還是許多高資產族群，還是有節稅部分的需求。

  當然，像我們台灣朋友來東京置產，也都專買這種超高層塔式的，因為一句話！看起來就是「爽」！大廳又氣派，帶朋友來，多有面子啊！無限開闊的視野，白天一望無際，可以一邊喝咖啡，一邊欣賞遠方富士山的美景，將東京都踩在腳下，體驗雄霸天空的快感。晚上回家後，有如函館百萬夜景，就出現在你的客廳，這時來杯紅酒，配上一張爵士樂，坐在天空的貴賓席，欣賞星光與家家戶戶的燈火交織出的城市物語.....。

  咳，醒過來，回到現實！在講這種塔式住宅的利跟弊之前，先講講這種塔式住宅的高樓層跟低樓層有什麼不一樣。因為高達三四十層樓的大樓，電梯不可能所有的樓層都可以到，因此，多半分成低樓層專用電梯，中樓層專用電梯，以及高樓層專用電梯。前者僅停1-20樓，中樓層則是21-35樓，後者則是36-50樓之類的。一方面分散使用，一方面節省等待電梯的時間。想當然爾，低樓層採光較差，又沒無敵景觀，房價當然較便宜，因此，當你在Lobby等待電梯時，不知不覺就透露出了你的身價。當然，你如果住高樓層，等電梯時，看到旁邊低樓層的，你一定會有一種高人一等的優越感（別騙我說沒有，這是人的天性）。尤其是最頂樓的兩三層，多半做成100平米以上的房間。也因為最高層，又做成premium的豪華房型，因此最高兩三層的房價單價，會比一般樓層單價高出個兩三成。因此當你電梯按上頂樓時，大家一定投以羨慕的眼神！