這是最近一兩個星期的事。拜台灣媒體之賜,似乎來東京購屋的人越來越多,身邊也越來越多朋友,以及朋友的朋友,來我們公司咨詢不動產投資以及協助置產。不過最近東京小宅的開價,似乎有點一下衝過頭(兩房產品去年就開始走高了)!

  上個月,協助一位客戶順利購得西新宿五丁目的收租套房,成交價大約九百多萬日元左右。此案之所以會推薦這位客戶(也是我的老朋友)購買,是因為這個案子的前面,正在進行大規模都市更新。將來他家走出來三十秒的地方,會有一棟六十層的高級住宅,以及商辦購物中心,當然,週邊會有綠地美化。我認為,這樣的產品,就算賺不到增值財,想要順利出租一定不成問題。好了,來了,事隔不到一個月,同區域,相距不遠的地方,有個稍微新一點點,相同大小,等級的案件拿出來賣。他居然開價1700萬!!

  不止這個個案,這一兩周新貼出來的物件,售價似乎都往上拉了不少。而且幅度都是兩三成以上。由於最近小套房銷售速度很快(大概是因為,一千萬日元,對日本人來說也不是很貴),只要一出來,大概一兩個星期就會賣掉,我自己就碰壁了好幾次。也許是因為現在時機好,房東趁機獲利了結,開高價的心態濃厚。再加上最近不止日本人買,就連資訊取得較日本投資客大幅落後的海外投資客也來狂買,因此賣方也勇於開高價吧。至於實際成交如何?我真的不知道,也查不到,因為這只是這一兩星期的事。

  此外,最近不乏會看到台灣各大房仲貼出日本投資收租大樓的產品廣告說明會,看到這些日本建商,在台灣的開價,至少也比之前在日本銷售時,高了一成以上(實際成交我不知道),讓我想起了,似乎東京的房市,是否真的(瞬間)上漲很多?還是越來越走向我們台北這種「開價嚇死人,成交笑死人」的方式了呢?後續值得繼續觀察。

  讓我最吃驚的是,居然中野區,有些收租小宅,屋齡大約十年內的,開價每平米破百萬(雖然這裡本來就不便宜),這.......快要逼進港區小套房的開價了,到底是怎樣!!

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意味: 「~ようという目的をもって」。(「ぜひ実現させたい積極的な目的を持ってあることをする」と言いたいときに使う。文語的な硬い表現。後ろの文には依頼や命令、働きかけを表す文は来ない。)

Tin老師:古典日文中,「む」這個助動詞用來表達自己的意志,相當於現代文的意向形「~(よ)う」。而現代的五段動詞,在古典中,大部分都是四段動詞。 也就是說,現代的五段動詞有a,i,u,e,o的活用,但其實在古典裡,就只有四種變化。因此,現代的意向形「行こう」,若使用歷史假名表記,必須使用未然形(第一變化),也就是要寫成「行かう」。

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  隨著台灣人前進日本房市的腳步越來越快,我們台灣朋友買日本的產品種類也越來越多元。最近資本雄厚的投資客,除了購買高級住宅,期待升值外,也有許多投資客,一次就是買一整棟的RC收租套房大樓,或者買一整棟的木造兩層公寓。前者大約二到五億日元,後者大約七八千萬到一億多日元。當然,相對地,金額提升了,風險也就變大了。記得今年年初我有寫過一篇關於投資中古一棟的文章,有興趣的朋友可以點進去看一下。

http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/337498610

  而剛好最近,幫一個客戶服務,洽談一個離車站超近,而且目前裡面有十間小套房,滿室出租的中古公寓。到底這樣的產品可不可以買呢?基本上,這個個案已經三十幾年的老公寓了,但由於離中央線的某站,只需要走路一分鐘,因此即使老舊,其實都還可以穩定收租(只不過租金也高不到哪裡去)。

  日本人經營不動產的方式,主要以貸款,然後賺取收取房租,扣掉房貸以及稅金之後的穩定現金流。因此,說實話,這一類的中古公寓,是日本人投資客不太會買的產品。為什麼?因為日本在會計的計算上,木造耐用年限為22年,鋼筋年限34年,RC(鋼筋混凝土)結構為47年。因此,30幾年的木造公寓,銀行認為建物本身沒價值,因此幾乎很難貸到款。當然,你如果有現金可以付清,就無須考慮這個問題。只不過,既然有將近一億的現金可以付清購買一棟木造建築,那麼大部份的投資客,會將這一億拿去使用貸款直接購買三到五億元的整棟RC結構,會更容易收租。所以才會說這樣的物件,日本人不買。既然日本人不買,你就要想到之後的出口戰略,等你要賣的時候究竟要拋給誰!

  喂!我這一整棟,我有完整的地ㄝ!!對,你有完整的地沒錯。不過,往往這類的產品,都會有セットバック(Set Back)道路退縮的限制(基本上條件太好的地,大概也輪不到你買)。也就是說,你現在的房子的前面道路,如果不到四米,之後如果打掉重建,你的房子必須要退縮,退縮到讓道路有四米寬為止。因此,說穿了,這塊地,將來只會縮水。還有,將來如果重蓋,你除了要面對退縮問題之外,還要面對日影規制的問題。也就是雖然你的容積率夠,但是你蓋到第三樓,就要考慮到道路及鄰地的日照,必須要蓋成斜的。換句話說,你將來若重建,不見得可以蓋出目前你現況一模一樣大小的房子。

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  似乎這次來得有點太晚了,六義園的夜櫻。

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  由於最近的繁忙,導致晚上比較沒空去賞櫻。今天總算假日,也趕上六億元,不,是六義園最後一天的打燈。

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  原本以為會很多人,沒想到,還好ㄝ,人不多。

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意味:「のために/が原因で」。(「~ゆえに」の形で、「~が理由で・~のわけで」という意味を表す。古い文語的な、硬い表現。)
Tin老師:這個字是從漢文的「故」而來的,算是書面用語。因此,就直接翻譯成「因為…/由於…」就可以了。接續上,若前面為名詞,則為「N(の)ゆえ (に)」,若為動詞,則為「常體句(が)ゆえ(に)」。此外,慣用句,名言:「我思,故我在」的日文翻譯就是「我思う、故に我あり」(je pense, donc je suis. / Rene Descartes)。在接續方面,由於這是文言表現,名詞跟ナ形容詞後面,有時候會有不加上「~な、~の」的情況。

【名詞(の)ゆえ】
・円高ゆえ、今年の夏休みには海外に出かけた人々が例年より多かった。
(因為日元上漲,今年暑假出國度假的人比例年還多。)

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