無論是世邦魏理仕(CBRE)、還是仲量聯行(JLL)的調查,都顯示出東京目前的A級商辦空屋率創新低,只有0.9%~1%,租金也有略幅上升,可以說是非常好。
 
所謂的A級商辦,一般是指都心五區商辦區中,樓地板總面積達1000坪以上、單層面積達300坪的商辦大樓。這些A級商辦的租金也都落在每坪3~4萬日圓左右。

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你喜歡買大建商的房子嗎?大建商的房屋,品牌形象好,因此多半都會比行情稍貴。表格就是日本大建商,俗稱Major 7的七大品牌開發商,所販售房屋的價位行情統計。

「相場割高度」,指得就是新屋販售時,售價比起行情貴幾%。三井不動產的新成屋是我覺得最好的,品牌形象也不錯,因此他的售價比起行情也貴了大概4.7%,而三菱地所的房屋感覺上就比較普通一點,但也不錯,是大品牌,比起行情貴大概2.9%。

而這七間當中,就住友不動產的房屋賣最貴,比起行情高了8.9%。那住友的產品有比較好嗎?嗯...大廳很華麗,但室內...你可以自己去看看。

住友的銷售模式不同於其他品牌,因為他們公司很有錢,所以房屋都可以慢慢賣,賣個五、六年結案都不怕,因此住友在銷售時,都把價位Hold住,不太容易降價。

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  有在日本看房經驗的朋友,應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單,或者是到房仲店時,仲介介紹物件給你時,也都跟你講說這是「非公開物件」,只有這邊才有喔之類的。

 

  疑?奇怪,你不是都「公然」在路邊發傳單了,為什麼DM上面還寫「非公開物件」?到底什麼是「非公開物件」呢?其實,業法規定,只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件,就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統(REINS)裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時,就能介紹這個物件給買方。也就是說,如果這個房仲沒有將物刊登到REINS,其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊,因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」,指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此,即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你,或者是「公開在自家網站或者Suumoathome等網站上」,都算是「非公開物件」。

 

對的!也就是說,想買這個物件的人,只能向賣方房仲購買。成交時,賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費,又可以從賣方那裡抽3%,總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件,賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」,因為他自己賣就可以賣得掉,然後又可以抽6%,幹嘛分別人賺呢?

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大家都知道,位於晴海的選手村,在奧運結束後會全部拆掉來蓋住宅房分售。前幾天,計劃已經出爐了。叫「Harumi Flag」,預計明年2019年春季,就會開啟樣品屋。對,奧運都還沒開始,就已經計劃好要銷售房屋了。

連結:
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

光看未來計畫圖,似乎很漂亮。到底這裡可不可以買來「自住」?我想,這應該是個人喜好的問題。

這個造鎮計畫,總共供給的房屋坪數高達4萬多坪,5632戶。再加上周遭勝鬨、以及晴海本身舊有的那幾根超高層塔式住宅Tower,隔壁豐洲也是興建了一堆超高層Tower,這裡以後可想而知,居住人口將會「非常」「非常」「非常」地密集。

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圖片為青山靈園。想必對於日本熟悉的朋友,都知道青山靈園是個多麽特殊的墳場。佔地面積很廣,位於東京都心超級精華區:青山。很多日本人,生前想住在青山,死了以後想埋進青山靈園。所以,這個墳墓不是嫌惡設施,旁邊最新的,三井不動產的曲線豪宅:Park Court The 青山 Tower,即便就在靈園旁,家家戶戶都有墳墓景觀,房價還是可以高價完銷。

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還記得幾年前麥當勞基金會打算在北市大安區錦安里設立「癌症重症兒童中途之家」,但卻受到周遭居民強烈反對,怕那些小孩入住,會影響周邊房價的新聞嗎?

連結:
https://www.ettoday.net/news/20120714/74416.htm

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 三五好友,一起合資買日本房,可行嗎?其實這考驗著你們之間的情誼!

  不動產投資有一個特色,就是「買得起的漲不了」、「越貴的漲越多」。意思就是,個人的資金力其實有限,但其實,大部分的「個人」可以買得起的物件,其實絕大部分就是這市場上量最多、最普通、沒什麼特色的物件。這樣的物件將來如果要轉賣,也往往會因為不具有稀少性而沒什麼獲利空間。但稍微高價一點的房子,會因為本身地段好、產品高檔,在房市向上循環階段時,往往會漲得比較兇。因此,還蠻多人喜歡合資來投資不動產。

  的確!資金大,比較有力量。買到的產品也會比較優質。像是J-REIT、私募基金等,就是結合眾人的力量,來投資上百億、甚至上千億的標的。但基金投資與朋友之間合作的Level完全不同,基金有專業人士操盤、白紙黑字寫好的投資模式、不同於個人散戶的金融架構、甚至不同的稅率…等。但如果只是一般幾個好友合資,多半到最後會因為「人多嘴雜」而宣告失敗。

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無論是台灣還是日本,租屋划算,還是買屋划算?似乎是永遠的問題。而這個問題的解答,也多半可以依照回答者的立場,來引導計算出「租屋比較划算」,或者是「買屋比較划算」。

究竟有沒有正確答案?究竟到底能不能模擬出哪個比較划算?當然有!不過,這個答案會「隨著問問題的時機點而改變」。

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舉例來說,如果你在1990年(相對高點),於東京都心買了一間房,買了一億日圓,假設它年租金是300萬,那麼十年後,2000年時,你如果問這個問題,你得到的答案可能會是「租比較划算」。因為,比起十年租金的3000萬日圓,你房價跌掉的可能遠高於這個價位,因為2000年時,東京的房價跌了許多,即將探底,可能這間房子只剩6000萬日圓。況且,買房子還有管理費以及稅金的問題。扣掉房屋的殘值,你可能會賠5000萬日圓以上。

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東京有兩個機場,一個是在千葉縣的成田、另一個則是在都內的羽田。以往,成田屬於國際機場,而羽田則多以國內線為主,但近幾年,羽田的國際航廈落成後,在羽田起降的國際班機就越來越多。

除了鄰近亞洲國家以外,很多歐美航線也從羽田起飛,原因就在於它離市區比較近。像我這次飛法蘭克福,從慕尼黑回東京,就都是在羽田。

而你知道嗎?在羽田機場起飛的飛機,其實航線應該直接飛往東京灣,然後飛走的,但前一陣子有一架法航的飛機,居然不按照規定,可能是機長想要參觀皇居,就直接飛往品川方向,從皇居正上方飛過,這可是觸動了日本人的敏感神經(第一張圖)。

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好,這是題外話。

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最近話題很火紅的,就是這一號人物,電商ZOZO TOWN的社長,前澤友作。除了他即將上月球外,他還有一個家喻戶曉的明星女友:剛力彩芽。

為什麼提他呢?因為聽說他在千葉,買了一塊500坪的土地,花了100億日幣正在興建豪宅。

來,這裡問各位一個問題。如果你是銀行放貸的專員,社長這個不動產要你估價,你會怎麼估?這邊的土地價格,大概一坪80萬日幣。也就是說,社長買500坪的土地,光是土地價格就大約是4億日圓。

社長在4億日圓的土地上,花100億日圓來蓋豪宅,你會估他104億日圓,然後貸款給他9成嗎?如果是的話,恭喜你們銀行可能會因你而倒閉。

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TiN老師的東京房地產最新專書,已於各大書局開始販售。現在各大網站也可以購買了。

這是我的第三本東京不動產書籍,內容嚴選前兩本著作內的重要篇章,大幅改寫、並更新成最新資訊,再加寫20篇舊書裡沒有的全新篇章(有些文章曾經發表在臉書粉絲頁),並邀請基金公司特別寄稿一則法人投資動向。歡迎有興趣的朋友可以去訂購,謝謝。

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博客來:
https://www.books.com.tw/products/0010801068?loc=P_003_006

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晚上9點多的飛機,我很不喜歡這個時間的飛機。有些人可能會覺得,這樣就又可以多玩一整天,但如果按照飯店規定的時間,早上就得check out,我將會在市區流浪一整天。

因為太累了,而且說實在的,我也覺得慕尼黑沒什麼好玩,所以決定跟飯店延長check out 時間至晚上6:00,補了180歐,至少可以在飯店好好休息。

早上逛了逛慕尼黑皇宮,房間實在太多了,看沒一下就跑了出來,然後就到後面的英國庭院。但英國庭院太大了,比慕尼黑市區還大很多倍,根本跟昭和紀念公園有的比,所以也是在門口繞繞就出來了。

中午過後變得很熱,所以,買了中餐就回飯店發呆了。應該沒人出國玩還像我這樣,寧願整個下午都待在飯店休息,等待晚上的飛機吧。

沒辦法,老了,怕類又怕熱!

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慕尼黑舊市區走馬看花

來到慕尼黑後,感想只有四個字:雜亂無章。雖然有很多華麗的哥德式建築,但看起來就像一堆散亂一地的模型玩具一樣。走了一趟舊城中心,我不喜歡這個地方。

倫敦、巴黎、紐約與東京,這四個城市,都可以讓人待上一星期以上,但德國的法蘭克福也好,慕尼黑也罷,大概都一天就可以解決了。

而且德國是一個對觀光客很不友善的地方,很多觀光景點都只有寫德文,是怎樣?看不懂德文的人,都不要來玩是不是?而且這些歐洲人不知道在囂張什麼,店員看到你是亞洲人,態度都特別的差。好吧,既然有錢你不想賺,我也不想在你這邊花錢。

我這趟旅行真的是破紀錄,居然就只有花住宿跟吃東西以及入場券而已(還有一幅有緣的畫)!

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聽說迪士尼的城堡,就是在抄這個新天鵝堡的。裡面不能拍照,所以也沒有幾張照片。

新天鵝堡雖然華麗,但感覺就是錢太多不知道怎麼花,只好亂搞。而且裡面暗暗的,住起來感覺那個皇帝運勢不會好,難怪路德維希晚年淒涼。

舊天鵝堡比較對我的胃,不至於太奢華,大小適中,又在湖畔邊!

 

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早上,從飯店搭計程車去天鵝堡的售票亭

先去舊天鵝堡,再去新天鵝堡。

天鵝堡附近的湖,超漂亮~彷彿一切靜止了一般。

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今天搭了快5小時的車,終於來到國境之南:福森。再過去一、兩公里,就是奧地利了(我考慮看看要不要直接衝過去)!

國境之南就是不一樣,非常地悠閑。火車行進當中,路邊景色就有如windows 95 的桌布一樣,讓人既懷念又驚喜。

福森很小,一個多小時就可以逛完了。雖小,但觀光客超級多,應該都是要去新天鵝堡的吧。

我喜歡這裡的氛圍,小小的城鎮,前面有漂亮的河川,後面有阿爾卑斯山,如果這是一個沒有觀光客的城市,我應該會想來住這裡。

在這裡幾乎都沒有看到團客,只有少數幾個自助旅行的日本人、以及不知道哪個國家的亞洲人。至少可以肯定的是,今天晚上不會睡到一半還會聽到有人大聲喧嘩說:「啤酒可以試喝」了!

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原本行程中沒有安排要來這裡,只是剛好經過,就順便下來逛逛。沒想到下錯站,在前一站提早下車,只好搭小黃到下一站。

誰叫站名都長得很像,然後火車又誤點⋯⋯

天氣有點差,還好這裡也不大,順便晃一下也不錯。

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這裡補上上一篇沒貼出的圖。

 

清晨,在城牆外圍,遇到一個正在畫畫的老太太。

旅行處路邊無名畫家的作品,你會買嗎?

比起一般人喜歡買的紀念品,我覺得這個更值得紀念。雖然不是有名的畫家,但比起其他量產的紀念品,這種畫,世界上只有一幅。

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羅騰堡,一個號稱保留中世紀風貌的城鎮,但卻讓我覺得它的觀光味很重。商家不是餐廳就是旅館,不然就是賣一些觀光客會買的東西。

之前去克羅埃西亞的杜布羅夫尼克,感覺也是中世之城,但那裡的感覺比較像是人住的地方,城牆上也可以看到亞得里亞海,不像羅騰堡,城牆只看得到人家的屋簷。

與其說這裡保留了中世紀的風貌,我更是覺得這裡是一座主題樂園。雖然很漂亮,但就缺乏一絲絲迷人之處,不會吸引你再來第二次。服務生的態度也都屌的258似的,很像我們觀光客欠他幾百萬一樣。

城市很美,但唯二美中不足的,就是路邊停了太多車子,很醜。以及很吵的團客一堆。若去除這兩項,我可以給70分。

 

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烏茲堡半日遊。

昨天晚上從法蘭克福坐車到烏茲堡,已經晚上了。原本打算今天一整天都在這裡晃,但沒想到其實這座城市還蠻小的,一個上午該去的地方就去完了。

加上今天週末,所有的商店都沒開,繼續待下去也不知道幹什麼。因此中午就決定坐車前往下個目的地:羅騰堡。

這個城市讓我印象最深刻的,10年後還會回想起的,應該就是在Residence遇到大學同學這件事吧!

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萊茵河畔小鎮,阿斯曼斯豪森。

早上從呂德斯海姆搭纜車上山,經過一個漫長的森林,再搭纜車下來他的隔壁站,阿斯曼斯豪森。我反而比較喜歡這裡,因為都沒有人,房子也很漂亮。

本來是想要搭船遊萊茵河的,但感覺人很多很煩,再加上我又不喜歡喝紅酒,乾脆來爬山。

這裡的fu還真有點像高尾山,爬到一半還巧遇早上坐在我對面的銀髮夫妻,他們居然還認得我,還主動跟我say hello。

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萊茵河畔散步,鄉下超有Fu!

本來是要來搭船遊萊茵河的,不過人太多,天氣太熱,所以作罷。

反正坐纜車也不錯,登高望遠~

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今天最棒的行程,就是坐在主衛戌廣場(Hauptwache)聽街頭演奏,享受冬陽。一坐就是一小時,放空聽音樂,這才叫做旅行!

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晨間漫步法蘭克福。早上都沒有人,散起步來非常舒服,10幾度的氣候也很涼,讓人愛上這個城市。法蘭克福不大,重點的地方大概兩三小時就可以晃完,早上我就去完大部分應該去的景點。

 

到了下午,再四處走走,驚見觀光客傾巢而出。同時,天氣又變熱,加上德國人又很沒禮貌,頓時讓人開始不爽這個地方。

我的心情就跟法蘭克福的天氣一樣,早午溫差非常大。習慣日本人的服務態度後,都會覺得外國人很沒禮貌。加上乞丐亂翻垃圾桶的一堆,在車站亂撞人的低等畜生也不少,這個城市真的是一天就能看盡。無論是人民還是街景...

 

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好久沒有出國旅遊了。

什麼?你不是一直住在國外(日本)嗎?

終於,安排個假期,去走一直想去走的德國浪漫街道。

第一站,法蘭克福。

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這次回台,主要是應一個從未見過面的朋友邀請,到一場私人不公開,只限會員參加的海外不動產投資講座來演講,講日本房市。

雖然沒跟他見過面,但聊沒幾次後,就一見如故,這也就是我為什麼二話不說,直接答應他的邀約。

下飛機當晚,他帶我到文化大學後山的景觀餐廳吃宵夜,在這裡,我看到了我所不知道的台北。

原來,台北也有這麼有Fu的地方!感謝你,讓我覺得自己彷彿回到大學時代...

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今天出刊的住宅新報,刊登了今年度上半年,東京10年中古屋的漲幅。

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  從第一圖(首都圈統計グラフ-2),我們可以得知,東京左邊的市部,以及橫濱、川崎等神奈川縣,中古屋房價並沒有怎麼漲,倒是東京都23區,從今年初至6月份,就漲了14%。

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  再仔細看第二圖(東京都統計グラフ-3),我們就知道,主要帶動整個東京都23區漲幅的,還是最精華的都心六區,光是半年就漲了23.1%。但除了這六區以外,城南以及城西一帶,可以說是沒怎麼動。價值較差的城北與城東,微微上揚。可見去年城北與城東的漲幅已經來到了極限,現在漲勢又回到了都心。

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記得我那一本已經絕版的書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》當中,6-7節有提到,無論是住宅貸款減稅,抑或是不動產取得稅...等的特例,如果想要享受節稅的優惠,房屋至少要有50平米以上。

無奈,近幾年東京房價越漲越高,房子也越蓋越小,要在都內買個50平米以上的房子,對於一班上班族來講,可以說是越來越困難。

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此外,隨著高齡化,老人越來越多。這些老人,他們的小孩也已經成家立業,自立門戶。家裡兩個老的,與其死守郊區的透天,倒不如搬到都心的電梯大樓。小一點也沒關係。

不只這樣,最近的不婚族越來越多,曾經看過一個統計,就是東京2040年以後,將來單身者將會越來越多。越來越不需要兩房的產品,只要好地點的小房子就夠了。即便結了婚,現在的頂客族也越來越多,其實40幾平米的房子就很夠用了。實在沒有必要買到太大的房屋。

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  台灣人講不動產,地點好,指的無非就是「蛋黃區」。在東京,如果你是買住宅型產品(非商辦與店面),由於東京的居住實情不像我們台灣,是「雞蛋型」,而是「甜甜圈型」,因此,所謂的好地點,必須從兩個觀點去看。

註:
雞蛋型:蛋黃、蛋白、蛋殼...等,由中心往外圍擴散的結構。
甜甜圈型:中心多為商辦與商業設施,較少人住,家庭幾乎都住在市郊外圍。

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  各位同學,我們來學習一下「再帰代名詞:自分」的用法。疑?老師啊,「自分」不就是「自己」的意思嗎?這麼簡單,學屁啊!?

 

  簡單嗎?那我問同學,下面兩句話的「自分」,究竟是指誰。

 

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三、「預售屋」與「新成屋」的價格落差套利。

 

  日本人非常喜歡朝南的房屋,非常討厭朝北的房屋。相信這點,各位朋友應該時有所聞。不過你知道嗎?有個統計指出,超高層塔式住宅(Tower Mansion)的價位,從預售時到中古屋時,朝南面向的房型,平均跌價1.9%,但朝北面向的,平均卻漲價11%。原因就是出在「日本人喜歡朝南,所以朝南面的,當時預售的價位,就賣得比朝北面的還要貴」。

 

  預售時,由於你沒辦法進去看到房屋的感覺,因此很多人不知道,其實超高層塔式住宅,雖然是朝北方,但因為周邊沒有遮蔽物,因此採光根本不成問題。反倒是朝南方的,因為陽光會直接照射進來,反而白天待在室內會很不舒服。

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