西新宿那一堆大樓裡面,有許多餐廳。而這些餐廳,我們總以為它很貴,但其實平價的美食也不少。

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像是這家今天跟朋友一起來吃的「ピッツォランテ スパッカ ナポリ (Pizzo Rante Spacca Napoli)」,也才1700多到2500多日元而已。

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  我點了2500多的套餐,然後我們還開玩笑地說,日本的套餐都吃不飽,不像台灣的西堤,都會吃到撐!

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  這一陣子有點忙,忙著寫檢定考N2與N3的新書,所以不動產的粉絲頁跟日本語的粉絲頁都沒時間更新。

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是的,順利的話,大家期待已久的N2新書應該七月底或八月初就可以上市了。

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剛好前一陣子收到美國運通的白金卡,雖然在日本這張卡的年費有點貴,但除了有白金秘書以外,又有東京許多餐廳「兩人同行,一人免費」的服務,於是我就給它辦下去了。

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平成時代即將結束,再過12天就進入新的紀元「令和」了。回想平成的不動產史,平成元年始於不動產泡沫最高點,隨後而來的,就是長達20幾年的泡沫崩盤築底時期。幸好在平成後期,因為申奧以及安倍經濟學,使得日本的不動產買盤以及價格再度起死回生。

根據報導,前年2017年下半期(7~12月)外資法人取得的日本不動產高達9620億日圓,但到了去年2018年下半期(7~12月),外資取得僅剩919億日圓,頓時減少了90%。其中尤其是中國法人,從2017年的2600億日圓down到了只剩7億日圓,縮水了99%。中國(法)人,已經從日本不動產市場當中消失了。當然中國法人會down這麼多,跟習大大的管制有相當大的關係,習大大說不准買,當然沒人能買。

但其實不單單是中國,整體外資法人的取得都減少了90%。外資法人減少這麼多的原因,可以歸因為二:第一,不動產價格漲太多,投報率下降,沒有賺頭。第二,就算外資有錢想買,也沒東西可買。說沒東西可買,但看圖表,日本國內不動產還是有7000多億的量,有可能貨都先被本國人先搶去吧。又或許,2017年外資取得創新高,2018年是隨之而來的反作用力。

那麼,個人買家部分如何呢?根據週刊訪問不動產業者,華人(台、港、新)等,買超高層塔式住宅的,還是有一定的買盤。至於是多少,報導中並未明確指出。但就猶如昨天的PO文,現在市面上充斥著一堆很貴的爛貨,選屋時,可能需要有更好的眼光,才能挑選到值得入手的物件。

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近幾年新成屋的推案,品質越來越糟,地點也越來越爛。就有一個調查,針對去案場看屋的民眾,詢問他們看完案件後,是否有想購買的物件。沒想到最新的統計結果,居然有高達50%以上去賞屋的民眾,回答「想購入的件數為0件」。

也就是說,潛在的購屋族群有超過一半以上的人,對於最近的推案,完全沒有興趣。原因除了價位過高以外,品質也很差。花大錢,卻買到品質很差的東西,難怪大家都不想買。

最近某財閥系的不動產公司,堆出了一個他們公司頂級品牌的建案「Grand Hills」。這個品牌,主打金字塔頂端的客群,房屋品質、地點自然不在話下。以往,只要冠上這個名稱的房子,(只要錢夠多)都可以不必考慮太多直接買下。但這次推出的這個個案,地點雖然「聽起來」不錯,是在南青山,不過卻是在吵雜的大馬路邊。離車站遠也就算了,還不能享受閑靜的生活。最讓我吃驚的是,裡面居然規劃40幾平米的小房型,最大的房型也才120平米,戶數還高達100多戶...。

頂級住宅,乃至於豪宅最忌諱的就是參雜著小坪數的房屋以及過多的戶數。基地面積也才400多坪,完全沒有「豪」氣。會這樣規劃,就是想要以壓低坪數的方式來賣高價。

看來,房市相對高檔時,無論是台灣還是日本,都會推出很多這種假豪宅、四不像的產品。巴菲特曾經說過:「潮退了,就會知道誰在裸泳了」。就台北近幾年的經驗,也已經很清楚地讓大家知道,市場反轉時,這種東西會是死得最慘的一批。

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去程坐豪華經濟艙時,一路被愛聊天的義大利人吵了好幾個小時,回程為了不被沒品的義大利人吵,決定搭商務艙!

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商務艙除了我們以外,都是日本老人...

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夜間羅馬散步,從競技場到真實之口。

 

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雖然羅馬住了三夜,但我幾乎都跑去別的地方。反正我也不喜歡人多,那就挑夜間散步羅馬遺跡吧。

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另外一個天空之城,我覺得這裡還比較像Laputa!

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這裡人就很少,散步起來就比較舒服😌

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比起米蘭、羅馬、翡冷翠,我還是比較喜歡這樣的地方。

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秘境,天空之城。

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這趟旅行最期待的就是這裡,聽說宮崎駿的天空之城就是以這裡為藍本。

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拿坡里,又叫做那不勒斯,這裡是順便來的。因為要去龐貝會經過。

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車站附近很恐怖,都黑人,整個看起來治安就很差的樣子。

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一個被火山淹沒的古代遺跡:龐貝城。

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很舒服的地方,雖然還是很多人,但至少沒有車,空氣不會糟糕。

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因為討厭義大利,所以用走的離開了義大利,到了另一個國家:梵蒂岡。

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一個全世界最小的國家,比台北大安天龍國還小。

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我真不知道我是來看人還是來看景的。

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奧黛麗赫本騙人,羅馬一點都不漂亮,沒有辦法羅馬假期,騙子又一堆。義大利榮登我不會再想來第二次的國家Number one!

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再美的風景,再有歷史價值的古蹟,只要有一堆人,看起來都像是廢墟!

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比薩,只有斜塔。

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聽說隔壁的比薩大學學生,畢業前都不能爬上來,不然畢不了業。我也來學伽利略做重力的實驗,把iPhone 丟下去,看會不會壞掉!

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翡冷翠,或者應該叫這個地方佛羅倫斯。聽說是文藝復興的起源地。每間廟裡面都有名畫,看名畫進去要錢就算了,還要排一個多小時。看到了,然後呢?

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人多,看了也沒fu。

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Oh,羅密歐,為什麼你是羅密歐!
Oh,茱麗葉,為什麼進你家要花六歐?

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維洛納,從威尼斯坐過去大概70分鐘,它介於米蘭跟威尼斯中間。

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20世紀末的時候,全世界年收35,000美元左右的中流階層只有兩億個家庭左右,如今短短20年已經增加到了4億7000萬家庭,整整超出了一倍多。

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也就是這樣,世界上充滿了中間所得層,這也就是為什麼最近不管走到哪個國家的觀光景點,都是一堆人的緣故。

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水鄉澤國,威尼斯。我送給這個地方九個字:「都是人、都是人、都是人」!

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觀光客數量之多跟士林夜市有得拼,但這裡真的有fu,因為威尼斯禁止任何車輛進入,沒有了車輛,街道頓時顯得非常漂亮,光是這一點就可以給他一個讚!

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如果不買精品的話,米蘭真的什麼都沒有。大概只有這Duomo大聖堂可以看,跟旁邊那個什麼二世廣場的。而且我刻意排在星期天來米蘭,就是知道今天所有的店都沒開,以防一不小心就亂刷卡買精品。

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至於最後的晚餐,聽說要預約,所以我也懶得去看了。反正就一堆人坐在那邊吃晚餐的圖到底有什麼好看的。

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隔四個月,又再度遊歐洲。這次從搭義大利航空,從東京直飛米蘭。挑選豪華經濟艙。

 

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但不知道是義大利人天性隨性還是水準不夠,豪華經濟艙一堆義大利人聚成那邊聊天有夠大聲,然後還有一個肥婆,屁股靠在我的椅背上還碰到我的手自己都不覺得怪怪的,然後腳臭義大利人還把腳放在我的手臂扶把上,展現出一副非常自然在家裡客廳的感覺...

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  這幾天日本不動產業界,吵得最沸沸揚揚的,莫過於Leopalace 21的出租公寓(アパート)瑕疵住宅,違反建築基準法事件了。Leopalace 21這間公司我想台灣的朋友應該很熟悉,許多人到日本遊留學,都是租借他們的公寓。然而,這間不動產公司,卻爆發了他們所建造的房子違反建築基準法的事件。他們所興建的公寓偷工減料,屋頂上面並沒有做好每間房間的防火壁。除了很有可能在火災發生時,波及隔壁住戶,導致災情慘重外,也因為沒做防火避,導致平時就連隔壁的聲音都很容易傳遞到隔壁住戶,嚴重影響居住品質。

 

  原本以為只是單一房屋施工不良事件而已,但經過屋主爆料、日本的記者追查後發現,這間公司所蓋的房屋居然高達1萬件以上瑕疵事件。目前該公司已經開始請其中641棟公寓中,共7782人,希望他們能夠在三月底之前搬遷出去,以便補修。

 

  這間公司可惡至極,雖然口頭說是會幫忙支付搬家的禮金、押金以及仲介費,但似乎又傳出僅能搬遷到自家公司的其他公寓。且並沒有具體告知租客,屆時應該如何請款,如何請公司協助搬家。這間公司使用這種打馬呼眼,四兩撥千斤的手段,很明顯地就想要一拖再拖,讓租客自行搬遷後,自認倒霉。而且又「刻意」選定二、三月,恰巧碰到日本人搬家的高峰期,這時候要預約到搬家公司困難重重,找到適當的新居所也沒那麼容易,其心可議。看來接下來會出現許多「搬家難民」。

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各位新年快樂。過年,來點輕鬆一點的話題。房仲女王大逆襲的第五集,終於揭開留守堂謙治的身世之謎。他說,當初因為三軒家主任流落街頭時,曾經告訴過留守堂,自己想要一個可以回去的家。就是因為這番話,才讓留守堂決定成為一名房仲!剛好現在台灣正值過年時分,過年後,應該很多人會離職換工作。這集,我們就來談談,要怎樣,才能在日本成為一名房仲吧!

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要在日本當一名房仲,其實很簡單。只要你日文不差,且有房仲公司願意雇用你,你就可以成為一名房仲(當然,外國人還要取得工作簽證)。並不需要考過任何證照,你也可以在日本的房仲公司擔任業務員或事務員。不過,如果你真有心要從事這份行業,建議你可以邊工作邊努力考取日本的經紀人證照「宅地建物取引士」(宅建)執照。每間不動產公司,都規定至少五名員工當中就至少要有一位宅建士,況且,這個證照擁有獨佔業務(重要事項說明書上蓋章),因此基本上薪水一定會比起一般沒證照的人好。我甚至聽聞有些公司,為了展現自家業務員都很優秀,還只錄取擁有宅建證照的人。

日本的宅建考試,算是國家考試,每年大概都有20萬人左右報考,因此這張證照的公信力很高。甚至還有聽過這樣的說法:就是你在日本,只要有「宅建證照」跟「駕照」這兩張,就不會餓死!日本的宅建考試不像台灣的經紀人考試還得考國文,總共只考50題選擇題,考一科,只考2小時。考試的內容包含民法、宅建業法、法令上的限制、其他關聯知識等。一題一分,總分為50分,每年合格的分數都不太一樣,大約是從33分~37分。合格率約莫為15%17%

這個考試,說難,其實不是很難。只要肯花時間努力讀書、勤做考古題、熟讀法令知識、融會貫通,大部分的「日本人」要考過這個考試並不難。合格者,小到從國小的12歲小屁孩,老至80歲的阿嬤都考得過。也就是因為都是選擇題,所以如果你是個考運特別強的人,「或許」會運氣好到「猜過」。但對於外國人而言,這個考試,就相當有挑戰了。首先,你的日文能力不能太差,閱讀的速度不能過慢,「才有」辦法跟日本人站在同一陣線上競爭。不過我認識的很多台灣人以及大陸人,好幾位都有考過這個證照,因此即便你是外國人,只要你有心,要考過絕非難事。

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房仲女王大逆襲第四集,其實沒什麼談到不動產的東西。劇情的最後一段,三軒家主任原本要賣一間重新裝修的房子給一對年輕夫妻,但這對客人卻在簽申購書前,硬生生地被留守堂給當面搶去,改賣同棟大樓裡的其他房間。這劇中的產品,就是團地(詳見照片)。

而什麼是團地呢?主要就是像圖片中看到的這樣,在一塊很大的土地,蓋了許多長得很像的集合住宅,就有點像是我們台灣的國宅社區。團地不只在都內有很多,近郊也蠻多這樣的產品。像是新宿區的百人町四丁目,戶山一帶等。而像是我們台灣朋友很喜歡買的晴海,在一丁目以前其實也有一片很大的「晴海團地」,只不過這些現在已經都拆掉,改建成商辦大樓「晴海アイランドトリトンスクエア」。

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而會有這樣的團地產生,主要就是因為日本在經濟成長期時,人口大量流入大都市,住宅嚴重供給不足。為了解決住宅不足的問題,日本住宅公團等,才大量建造這樣的房屋。早期的團地樓房,大概都只有三、四樓,也沒有電梯,較後期的才有高樓層10幾樓的(像是剛剛提到的晴海團地)。

而由於有許多團地是屬於公營住宅(類似我們的國宅),因此較屬於低所得者所居住的地方,租金也比較便宜(我記得有些很像還是以你的所得來算出租金的)。

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 你經常往返台日兩地嗎?每次都得像個雙槍俠一樣,帶兩隻行動電話兩地往返嗎?自從iPhone Xs Max 出了雙SIM卡版本後,我終於可以把台灣的門號跟日本的門號都燒進同一支手機了!!!

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  iPhone的雙SIM卡,除了大陸版跟香港版以外,其實並不是真的雙插槽,一樣只有一個插槽,一個是虛擬的eSIM。

  也就是,如果你要將兩個門號都弄到手機裡,必須有一個是虛擬的eSIM,一個是實體的nano SIM卡。

  台灣很進步,早在iPhone Xs Max開賣後不久,大電信業者就已經開通了eSIM的服務。

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你喜歡嚕嚕米(ムーミン)嗎?喜歡的話,或許下次可以來這個公園走走。

https://www.city.hanno.lg.jp/akebono

埼玉縣飯能市,其實沒什麼東西,而這個嚕嚕米公園也很小,裡面就只有幾棟以嚕嚕米卡通裡面為藍本的建築,是給當地小朋友來這裡玩的。進去免費,每棟建築物裡面都可以走進去看看,風格非常舒服,很有童話書的味道。

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  房仲女王大逆襲(第二季),也演到了第三集。反正最近沒有什麼梗可以寫文章,只好一邊追劇,一邊找梗。這一集的主題,除了濃濃的LGBT味以外,劇中賣的房子,有一間就是屬於今天的主題「旗竿地」。

 

  而至於什麼是旗竿地(はたざおち)呢?就是像圖一當中屋代課長所介紹的這間房子這樣,土地的入口部分,是長長的細道,整體看起來就像是一面旗子,因此稱作「旗竿地」。

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 由北川景子領銜主演的「房仲女王」,故事講述日本房仲如何賣房的故事,在2016年捲起一陣熱潮,過了三年又強勢回歸,推出續集。第二季的第二話,找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生,牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。

 

這集,講述房仲女王三軒家(北川景子)先是把老公的戶頭存款,全部提領一空,把網咖整間買下來,再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事,似乎房像是在買菜一樣,全部的流程都在一天之內就完成。

 

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不知不覺已經到了2019年了,明年就是東京奧運舉辦年了。東京從2013年開始,房價漲了一大段,2018年的漲勢已經沒有前幾年勇猛,反倒有高檔盤旋的感覺。也因此,許多不動產專家就開始「預測」,奧運結束後,就是房市崩盤時。

奧運結束跟不動產的漲跌,真的有這麼大的關係嗎?週刊diamond的新年特刊,就舉出了這個圖表,來說明雪梨與倫敦,在奧運結束後,房價仍然繼續上漲。以奧運決定年為100,雪梨在奧運當年房價漲到了150,倫敦漲到了約130。奧運過後第四年,雪梨房價更是漲到了250,而倫敦則是來到了200。

奧運的舉辦,確實為房地產市場帶來加分,因為奧運的舉辦,帶來了更多的基礎建設,使得交通更方便,環境更優良,自然房價也就會上漲。但奧運結束後,房價是否下跌,可能要看經濟情勢。目前日本持續量化寬鬆政策,應該不太容易改變,而雖然日圓年初有回漲到104圓,但很快就回跌到了108~109區間。而雖然投資型的貸款,在過去的一年中,受到南瓜馬車事件的影響,使得投資型融資稍有緊縮,但房價並未因此有修正。畢盡在量化寬鬆的環境下,要銀行完全抽銀根,可能銀行自己會先受重傷。

如果說,奧運結束後,東京的房價會如何?我想,應該還是要多觀察景氣是否會反轉,美中貿易戰爭是否會白熱化,以及日圓匯率是否回漲。

至於今年十月的消費稅增稅,會不會造成14年時的增稅前搶屋熱潮?我想應該是不太會。14年時,房價還算便宜,19年,房價已經是相對高檔,為了省建物部分2%的消費稅而搶房,恐怕省也省不多了。

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  補助動詞ている」主要有五種常見的用法動作的進行、動作的結果狀態、動作的反覆、經驗、形容詞性的動詞等。本文將依序討論這些用法以及其否定形式。

 

一、動作的進行

 

 ①先生(せんせい) ()()(しつ)で 昼食(ちゅうしょく) ()べて いる。

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  我們都知道,房屋是會折舊的。隨著建築物越來越老舊,租金就會逐年下跌。最常見的說法,就是一年以1%的幅度下滑。

  但有時候,我們不能知其然,而不知其所以然。因為一些似是而非的投資道理,不見得會是永恆的真理。上述「房租會隨著屋齡越老,而越來越便宜」的概念,看似合理,但卻忽略了,房租的高低,是很有可能隨著附近的供需以及經濟情勢而有所改變的。

  東京鑑定市場調查部的主任研究員就指出,現在東京,發生了「屋齡越老,租金越高」的逆轉現象。2017~2018年的統計指出,40年屋齡的中古大樓,平均租金居然高於30年屋齡的中古大樓。

  其原因就在於,目前屋齡40年的房屋,當時興建時,多半都集中在地點精華的地區。而隨著都市發展越來越成熟,過了十年後,建商要蓋房子時,已經找不到像是屋齡40年(十年前)那時候這麼好的地段了,所以屋齡30年的房屋,位置也多半都沒有屋齡40年的好,位置也比較偏,自然而然,租金就比較沒那麼好。

  也就是說,「地點」還是決定了物件本身的收益性,即便已經屋齡40年,租金條件還是高於地點比較差的屋齡30年屋。

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  常常有朋友問我說:「TiN,我看中一個案子,這個案子的合理價應該是多少?」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為,即便知道「合理價」是多少,你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯我應該換個描述的方式,應該說「成交價」,不見得「合理」,因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」,或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。

 

  至於有沒有辦法計算出「合理價」?當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少?這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓,找了估價師來估價,結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交?據說是17億,整整差了快三倍!

 

  估價師是笨蛋嗎?不是的。估價師一定是有所本,參考了許多數據,例如工示地價、土地容積,以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多?其實這個案子,據了解有很大的原因,是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館,收益性將會非常高,而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說:標17億的業者,本身以「未來」收益的角度,來評估這塊土地的價值。而估價師,則是以「過去」的指標(公示地價為落後指標),來衡量這塊地的價值,當然就會產生這麼大的落差。

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