由北川景子領銜主演的「房仲女王」,故事講述日本房仲如何賣房的故事,在2016年捲起一陣熱潮,過了三年又強勢回歸,推出續集。第二季的第二話,找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生,牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。

 

這集,講述房仲女王三軒家(北川景子)先是把老公的戶頭存款,全部提領一空,把網咖整間買下來,再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事,似乎房像是在買菜一樣,全部的流程都在一天之內就完成。

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

不知不覺已經到了2019年了,明年就是東京奧運舉辦年了。東京從2013年開始,房價漲了一大段,2018年的漲勢已經沒有前幾年勇猛,反倒有高檔盤旋的感覺。也因此,許多不動產專家就開始「預測」,奧運結束後,就是房市崩盤時。

奧運結束跟不動產的漲跌,真的有這麼大的關係嗎?週刊diamond的新年特刊,就舉出了這個圖表,來說明雪梨與倫敦,在奧運結束後,房價仍然繼續上漲。以奧運決定年為100,雪梨在奧運當年房價漲到了150,倫敦漲到了約130。奧運過後第四年,雪梨房價更是漲到了250,而倫敦則是來到了200。

奧運的舉辦,確實為房地產市場帶來加分,因為奧運的舉辦,帶來了更多的基礎建設,使得交通更方便,環境更優良,自然房價也就會上漲。但奧運結束後,房價是否下跌,可能要看經濟情勢。目前日本持續量化寬鬆政策,應該不太容易改變,而雖然日圓年初有回漲到104圓,但很快就回跌到了108~109區間。而雖然投資型的貸款,在過去的一年中,受到南瓜馬車事件的影響,使得投資型融資稍有緊縮,但房價並未因此有修正。畢盡在量化寬鬆的環境下,要銀行完全抽銀根,可能銀行自己會先受重傷。

如果說,奧運結束後,東京的房價會如何?我想,應該還是要多觀察景氣是否會反轉,美中貿易戰爭是否會白熱化,以及日圓匯率是否回漲。

至於今年十月的消費稅增稅,會不會造成14年時的增稅前搶屋熱潮?我想應該是不太會。14年時,房價還算便宜,19年,房價已經是相對高檔,為了省建物部分2%的消費稅而搶房,恐怕省也省不多了。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  我們都知道,房屋是會折舊的。隨著建築物越來越老舊,租金就會逐年下跌。最常見的說法,就是一年以1%的幅度下滑。

  但有時候,我們不能知其然,而不知其所以然。因為一些似是而非的投資道理,不見得會是永恆的真理。上述「房租會隨著屋齡越老,而越來越便宜」的概念,看似合理,但卻忽略了,房租的高低,是很有可能隨著附近的供需以及經濟情勢而有所改變的。

  東京鑑定市場調查部的主任研究員就指出,現在東京,發生了「屋齡越老,租金越高」的逆轉現象。2017~2018年的統計指出,40年屋齡的中古大樓,平均租金居然高於30年屋齡的中古大樓。

  其原因就在於,目前屋齡40年的房屋,當時興建時,多半都集中在地點精華的地區。而隨著都市發展越來越成熟,過了十年後,建商要蓋房子時,已經找不到像是屋齡40年(十年前)那時候這麼好的地段了,所以屋齡30年的房屋,位置也多半都沒有屋齡40年的好,位置也比較偏,自然而然,租金就比較沒那麼好。

  也就是說,「地點」還是決定了物件本身的收益性,即便已經屋齡40年,租金條件還是高於地點比較差的屋齡30年屋。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  常常有朋友問我說:「TiN,我看中一個案子,這個案子的合理價應該是多少?」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為,即便知道「合理價」是多少,你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯我應該換個描述的方式,應該說「成交價」,不見得「合理」,因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」,或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。

 

  至於有沒有辦法計算出「合理價」?當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少?這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓,找了估價師來估價,結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交?據說是17億,整整差了快三倍!

 

  估價師是笨蛋嗎?不是的。估價師一定是有所本,參考了許多數據,例如工示地價、土地容積,以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多?其實這個案子,據了解有很大的原因,是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館,收益性將會非常高,而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說:標17億的業者,本身以「未來」收益的角度,來評估這塊土地的價值。而估價師,則是以「過去」的指標(公示地價為落後指標),來衡量這塊地的價值,當然就會產生這麼大的落差。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  記得我2013年剛轉戰東京投資房地產時,第一個要買的產品,不是投資型產品,而是要買自己住的兩房以上的產品。當時我看了很多大建商的房子,這些建案給我的感想就是:「日本的房子蓋得真棒!」。不只大廳氣派,公設豪華,甚至有些高級的產品,甚至還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。甚至有些超高層塔式住宅的產品,還在40幾層樓高的房間內,有私人的露天按摩浴缸。當時,就以為東京的房屋就是這樣的高品質,也以為以後推出的產品,也都會是這樣的高品質。

 

---------------------------------------------

 

  2014年、2015年,雖然也陸陸續續有幾個很有看頭的個案推出,但隨著房價上漲,這些個案開價也都越來越高。2017年過後,不知道各位有沒有發現到一個現象,就是大部分的自住型產品的新成屋,品質都越來越差?

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

  台灣公投結果出爐,挺同陣營大敗,於是網路上開始出現了一堆想要離開鬼島,移居日本的聲浪。甚至有傳聞說,若在日本成立公司,然後以公司名義購買不動產來出租,就可以辦理經營管理簽證,輕鬆移居。

 

 哇!有這麼好?沒錯。辦理日本經營管理簽證的門檻不高,只要資本額500萬日圓(可動用於公司營運)並設立法人即可。但,門檻不高,並不代表你簽證一定下得來。所謂的「經營管理」,就是你要來日本「創業」。入國管理局並不是笨蛋,你的事業計畫書如果不夠縝密,簽證不見得下得來。而且入國管理局對於簽證核發的認定,有時候鬆,有時候嚴格,端看申請時政府的政策。像是最近,入國管理局就開始緊縮了留學簽證的發放,目的就是為了防堵想要藉由留學簽證來日本「假留學、真打工」的有心人士。

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

無論是世邦魏理仕(CBRE)、還是仲量聯行(JLL)的調查,都顯示出東京目前的A級商辦空屋率創新低,只有0.9%~1%,租金也有略幅上升,可以說是非常好。
 
所謂的A級商辦,一般是指都心五區商辦區中,樓地板總面積達1000坪以上、單層面積達300坪的商辦大樓。這些A級商辦的租金也都落在每坪3~4萬日圓左右。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

你喜歡買大建商的房子嗎?大建商的房屋,品牌形象好,因此多半都會比行情稍貴。表格就是日本大建商,俗稱Major 7的七大品牌開發商,所販售房屋的價位行情統計。

「相場割高度」,指得就是新屋販售時,售價比起行情貴幾%。三井不動產的新成屋是我覺得最好的,品牌形象也不錯,因此他的售價比起行情也貴了大概4.7%,而三菱地所的房屋感覺上就比較普通一點,但也不錯,是大品牌,比起行情貴大概2.9%。

而這七間當中,就住友不動產的房屋賣最貴,比起行情高了8.9%。那住友的產品有比較好嗎?嗯...大廳很華麗,但室內...你可以自己去看看。

住友的銷售模式不同於其他品牌,因為他們公司很有錢,所以房屋都可以慢慢賣,賣個五、六年結案都不怕,因此住友在銷售時,都把價位Hold住,不太容易降價。

----------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  有在日本看房經驗的朋友,應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單,或者是到房仲店時,仲介介紹物件給你時,也都跟你講說這是「非公開物件」,只有這邊才有喔之類的。

 

  疑?奇怪,你不是都「公然」在路邊發傳單了,為什麼DM上面還寫「非公開物件」?到底什麼是「非公開物件」呢?其實,業法規定,只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件,就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統(REINS)裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時,就能介紹這個物件給買方。也就是說,如果這個房仲沒有將物刊登到REINS,其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊,因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」,指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此,即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你,或者是「公開在自家網站或者Suumoathome等網站上」,都算是「非公開物件」。

 

對的!也就是說,想買這個物件的人,只能向賣方房仲購買。成交時,賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費,又可以從賣方那裡抽3%,總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件,賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」,因為他自己賣就可以賣得掉,然後又可以抽6%,幹嘛分別人賺呢?

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

大家都知道,位於晴海的選手村,在奧運結束後會全部拆掉來蓋住宅房分售。前幾天,計劃已經出爐了。叫「Harumi Flag」,預計明年2019年春季,就會開啟樣品屋。對,奧運都還沒開始,就已經計劃好要銷售房屋了。

連結:
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

光看未來計畫圖,似乎很漂亮。到底這裡可不可以買來「自住」?我想,這應該是個人喜好的問題。

這個造鎮計畫,總共供給的房屋坪數高達4萬多坪,5632戶。再加上周遭勝鬨、以及晴海本身舊有的那幾根超高層塔式住宅Tower,隔壁豐洲也是興建了一堆超高層Tower,這裡以後可想而知,居住人口將會「非常」「非常」「非常」地密集。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

圖片為青山靈園。想必對於日本熟悉的朋友,都知道青山靈園是個多麽特殊的墳場。佔地面積很廣,位於東京都心超級精華區:青山。很多日本人,生前想住在青山,死了以後想埋進青山靈園。所以,這個墳墓不是嫌惡設施,旁邊最新的,三井不動產的曲線豪宅:Park Court The 青山 Tower,即便就在靈園旁,家家戶戶都有墳墓景觀,房價還是可以高價完銷。

-----------------------

還記得幾年前麥當勞基金會打算在北市大安區錦安里設立「癌症重症兒童中途之家」,但卻受到周遭居民強烈反對,怕那些小孩入住,會影響周邊房價的新聞嗎?

連結:
https://www.ettoday.net/news/20120714/74416.htm

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

 三五好友,一起合資買日本房,可行嗎?其實這考驗著你們之間的情誼!

  不動產投資有一個特色,就是「買得起的漲不了」、「越貴的漲越多」。意思就是,個人的資金力其實有限,但其實,大部分的「個人」可以買得起的物件,其實絕大部分就是這市場上量最多、最普通、沒什麼特色的物件。這樣的物件將來如果要轉賣,也往往會因為不具有稀少性而沒什麼獲利空間。但稍微高價一點的房子,會因為本身地段好、產品高檔,在房市向上循環階段時,往往會漲得比較兇。因此,還蠻多人喜歡合資來投資不動產。

  的確!資金大,比較有力量。買到的產品也會比較優質。像是J-REIT、私募基金等,就是結合眾人的力量,來投資上百億、甚至上千億的標的。但基金投資與朋友之間合作的Level完全不同,基金有專業人士操盤、白紙黑字寫好的投資模式、不同於個人散戶的金融架構、甚至不同的稅率…等。但如果只是一般幾個好友合資,多半到最後會因為「人多嘴雜」而宣告失敗。

-------------------------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

無論是台灣還是日本,租屋划算,還是買屋划算?似乎是永遠的問題。而這個問題的解答,也多半可以依照回答者的立場,來引導計算出「租屋比較划算」,或者是「買屋比較划算」。

究竟有沒有正確答案?究竟到底能不能模擬出哪個比較划算?當然有!不過,這個答案會「隨著問問題的時機點而改變」。

----------------------

舉例來說,如果你在1990年(相對高點),於東京都心買了一間房,買了一億日圓,假設它年租金是300萬,那麼十年後,2000年時,你如果問這個問題,你得到的答案可能會是「租比較划算」。因為,比起十年租金的3000萬日圓,你房價跌掉的可能遠高於這個價位,因為2000年時,東京的房價跌了許多,即將探底,可能這間房子只剩6000萬日圓。況且,買房子還有管理費以及稅金的問題。扣掉房屋的殘值,你可能會賠5000萬日圓以上。

----------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

東京有兩個機場,一個是在千葉縣的成田、另一個則是在都內的羽田。以往,成田屬於國際機場,而羽田則多以國內線為主,但近幾年,羽田的國際航廈落成後,在羽田起降的國際班機就越來越多。

除了鄰近亞洲國家以外,很多歐美航線也從羽田起飛,原因就在於它離市區比較近。像我這次飛法蘭克福,從慕尼黑回東京,就都是在羽田。

而你知道嗎?在羽田機場起飛的飛機,其實航線應該直接飛往東京灣,然後飛走的,但前一陣子有一架法航的飛機,居然不按照規定,可能是機長想要參觀皇居,就直接飛往品川方向,從皇居正上方飛過,這可是觸動了日本人的敏感神經(第一張圖)。

AS20181011005095_comm.jpg

好,這是題外話。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

最近話題很火紅的,就是這一號人物,電商ZOZO TOWN的社長,前澤友作。除了他即將上月球外,他還有一個家喻戶曉的明星女友:剛力彩芽。

為什麼提他呢?因為聽說他在千葉,買了一塊500坪的土地,花了100億日幣正在興建豪宅。

來,這裡問各位一個問題。如果你是銀行放貸的專員,社長這個不動產要你估價,你會怎麼估?這邊的土地價格,大概一坪80萬日幣。也就是說,社長買500坪的土地,光是土地價格就大約是4億日圓。

社長在4億日圓的土地上,花100億日圓來蓋豪宅,你會估他104億日圓,然後貸款給他9成嗎?如果是的話,恭喜你們銀行可能會因你而倒閉。

--------------------------

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

TiN老師的東京房地產最新專書,已於各大書局開始販售。現在各大網站也可以購買了。

這是我的第三本東京不動產書籍,內容嚴選前兩本著作內的重要篇章,大幅改寫、並更新成最新資訊,再加寫20篇舊書裡沒有的全新篇章(有些文章曾經發表在臉書粉絲頁),並邀請基金公司特別寄稿一則法人投資動向。歡迎有興趣的朋友可以去訂購,謝謝。

---------------
博客來:
https://www.books.com.tw/products/0010801068?loc=P_003_006

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

晚上9點多的飛機,我很不喜歡這個時間的飛機。有些人可能會覺得,這樣就又可以多玩一整天,但如果按照飯店規定的時間,早上就得check out,我將會在市區流浪一整天。

因為太累了,而且說實在的,我也覺得慕尼黑沒什麼好玩,所以決定跟飯店延長check out 時間至晚上6:00,補了180歐,至少可以在飯店好好休息。

早上逛了逛慕尼黑皇宮,房間實在太多了,看沒一下就跑了出來,然後就到後面的英國庭院。但英國庭院太大了,比慕尼黑市區還大很多倍,根本跟昭和紀念公園有的比,所以也是在門口繞繞就出來了。

中午過後變得很熱,所以,買了中餐就回飯店發呆了。應該沒人出國玩還像我這樣,寧願整個下午都待在飯店休息,等待晚上的飛機吧。

沒辦法,老了,怕類又怕熱!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

慕尼黑舊市區走馬看花

來到慕尼黑後,感想只有四個字:雜亂無章。雖然有很多華麗的哥德式建築,但看起來就像一堆散亂一地的模型玩具一樣。走了一趟舊城中心,我不喜歡這個地方。

倫敦、巴黎、紐約與東京,這四個城市,都可以讓人待上一星期以上,但德國的法蘭克福也好,慕尼黑也罷,大概都一天就可以解決了。

而且德國是一個對觀光客很不友善的地方,很多觀光景點都只有寫德文,是怎樣?看不懂德文的人,都不要來玩是不是?而且這些歐洲人不知道在囂張什麼,店員看到你是亞洲人,態度都特別的差。好吧,既然有錢你不想賺,我也不想在你這邊花錢。

我這趟旅行真的是破紀錄,居然就只有花住宿跟吃東西以及入場券而已(還有一幅有緣的畫)!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

聽說迪士尼的城堡,就是在抄這個新天鵝堡的。裡面不能拍照,所以也沒有幾張照片。

新天鵝堡雖然華麗,但感覺就是錢太多不知道怎麼花,只好亂搞。而且裡面暗暗的,住起來感覺那個皇帝運勢不會好,難怪路德維希晚年淒涼。

舊天鵝堡比較對我的胃,不至於太奢華,大小適中,又在湖畔邊!

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

早上,從飯店搭計程車去天鵝堡的售票亭

先去舊天鵝堡,再去新天鵝堡。

天鵝堡附近的湖,超漂亮~彷彿一切靜止了一般。

qy+s+OWdSg69QMYVPvHBnQ.jpg

Nrbu48EESnKctCrjLxz9BQ.jpg

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

今天搭了快5小時的車,終於來到國境之南:福森。再過去一、兩公里,就是奧地利了(我考慮看看要不要直接衝過去)!

國境之南就是不一樣,非常地悠閑。火車行進當中,路邊景色就有如windows 95 的桌布一樣,讓人既懷念又驚喜。

福森很小,一個多小時就可以逛完了。雖小,但觀光客超級多,應該都是要去新天鵝堡的吧。

我喜歡這裡的氛圍,小小的城鎮,前面有漂亮的河川,後面有阿爾卑斯山,如果這是一個沒有觀光客的城市,我應該會想來住這裡。

在這裡幾乎都沒有看到團客,只有少數幾個自助旅行的日本人、以及不知道哪個國家的亞洲人。至少可以肯定的是,今天晚上不會睡到一半還會聽到有人大聲喧嘩說:「啤酒可以試喝」了!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

原本行程中沒有安排要來這裡,只是剛好經過,就順便下來逛逛。沒想到下錯站,在前一站提早下車,只好搭小黃到下一站。

誰叫站名都長得很像,然後火車又誤點⋯⋯

天氣有點差,還好這裡也不大,順便晃一下也不錯。

TnsNwUl2TBOvYsFRYCD5pQ.jpg

8QreEd4MSY6Zeisffe6pMw.jpg

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

這裡補上上一篇沒貼出的圖。

 

清晨,在城牆外圍,遇到一個正在畫畫的老太太。

旅行處路邊無名畫家的作品,你會買嗎?

比起一般人喜歡買的紀念品,我覺得這個更值得紀念。雖然不是有名的畫家,但比起其他量產的紀念品,這種畫,世界上只有一幅。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

羅騰堡,一個號稱保留中世紀風貌的城鎮,但卻讓我覺得它的觀光味很重。商家不是餐廳就是旅館,不然就是賣一些觀光客會買的東西。

之前去克羅埃西亞的杜布羅夫尼克,感覺也是中世之城,但那裡的感覺比較像是人住的地方,城牆上也可以看到亞得里亞海,不像羅騰堡,城牆只看得到人家的屋簷。

與其說這裡保留了中世紀的風貌,我更是覺得這裡是一座主題樂園。雖然很漂亮,但就缺乏一絲絲迷人之處,不會吸引你再來第二次。服務生的態度也都屌的258似的,很像我們觀光客欠他幾百萬一樣。

城市很美,但唯二美中不足的,就是路邊停了太多車子,很醜。以及很吵的團客一堆。若去除這兩項,我可以給70分。

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

烏茲堡半日遊。

昨天晚上從法蘭克福坐車到烏茲堡,已經晚上了。原本打算今天一整天都在這裡晃,但沒想到其實這座城市還蠻小的,一個上午該去的地方就去完了。

加上今天週末,所有的商店都沒開,繼續待下去也不知道幹什麼。因此中午就決定坐車前往下個目的地:羅騰堡。

這個城市讓我印象最深刻的,10年後還會回想起的,應該就是在Residence遇到大學同學這件事吧!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

萊茵河畔小鎮,阿斯曼斯豪森。

早上從呂德斯海姆搭纜車上山,經過一個漫長的森林,再搭纜車下來他的隔壁站,阿斯曼斯豪森。我反而比較喜歡這裡,因為都沒有人,房子也很漂亮。

本來是想要搭船遊萊茵河的,但感覺人很多很煩,再加上我又不喜歡喝紅酒,乾脆來爬山。

這裡的fu還真有點像高尾山,爬到一半還巧遇早上坐在我對面的銀髮夫妻,他們居然還認得我,還主動跟我say hello。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

萊茵河畔散步,鄉下超有Fu!

本來是要來搭船遊萊茵河的,不過人太多,天氣太熱,所以作罷。

反正坐纜車也不錯,登高望遠~

13dAbCQATASuFjGQHV4p6w.jpg

+ic33iVVQFySe7imAZ9HsQ.jpg

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

今天最棒的行程,就是坐在主衛戌廣場(Hauptwache)聽街頭演奏,享受冬陽。一坐就是一小時,放空聽音樂,這才叫做旅行!

b6tm3be3Q5KdEhRNdbUUjg.jpg

eIRvKyQXRjeG9FdWmmiyDA.jpg

HarluRRmQ+iOk+V9ocIMGw.jpg

k09qnpXwTrmxmFF4F9YFCQ.jpg

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

晨間漫步法蘭克福。早上都沒有人,散起步來非常舒服,10幾度的氣候也很涼,讓人愛上這個城市。法蘭克福不大,重點的地方大概兩三小時就可以晃完,早上我就去完大部分應該去的景點。

 

到了下午,再四處走走,驚見觀光客傾巢而出。同時,天氣又變熱,加上德國人又很沒禮貌,頓時讓人開始不爽這個地方。

我的心情就跟法蘭克福的天氣一樣,早午溫差非常大。習慣日本人的服務態度後,都會覺得外國人很沒禮貌。加上乞丐亂翻垃圾桶的一堆,在車站亂撞人的低等畜生也不少,這個城市真的是一天就能看盡。無論是人民還是街景...

 

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

好久沒有出國旅遊了。

什麼?你不是一直住在國外(日本)嗎?

終於,安排個假期,去走一直想去走的德國浪漫街道。

第一站,法蘭克福。

Xo9YTbrbTQqp247nem5BGw.jpg

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()