日本這位公務員退休的伯伯,61歲要租房子,沒人願意租他。到最後願意租他的,是離車站30分鐘,根本不容易租掉的房子。

身為一個公務員,好歹在過去也是鐵飯碗,貸款買屋絕對不成問題。但為什麼他沒有購屋自用置產的觀念?40年來領到的薪水,就這樣花掉,老了之後還得面對租不到房子的窘境。

但台灣的公務員,觀念上卻跟日本人截然不同。安定的薪水,(快要被砍光的)年金,都知道買了自住屋後,還要拿來「置產投資」。

雖然說日本過去30年來因為通縮,導致房價下跌,但即使這位先生買房買在相對高點,現在至少都還有一間30幾年的老舊中古屋可以棲身。

這個經驗,或許可以給房價正在下跌的台灣年輕人一個參考。或許你現在買到的房子,有可能是相對高點,但,只租不買真的未來會比較好嗎?依照個人不同的情況,應該好好思考、規劃,別因為房價正在下跌,就放棄思考。

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  當你買房子來收租時,你會花多少錢裝潢呢?雖然說,如果你是購買日本一般分售的產品,建商已經連帶裝潢都做給你了。但如果你是買有點年紀的中古屋,或者是收租公寓,可能還是會面臨花錢重新裝潢的問題。如果你是像最近剛被判刑的惡房東張小姐,你可能會極盡所能地節省成本,偷工減料,來賺更多的錢。但如果你是個大家長型的房東,認為房客都像自己的家人一樣,應該好好照顧,你可能就會把所有的設備都升級成最好的配備,床墊還用席夢思的,讓房客住得開心,愉快。

  但你知道嗎?並不是裝潢成本花越多,你收到的房租就會成正比地增加。

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  經濟學上,有所謂的「收益遞減法則(The Law of Diminishing Returns)」,在不動產的估價上,也是價格形成的重要因素之一。所謂的收益遞減,指的就是「你對於某項投資,投入的人力或資本,越是增加,則獲得的回報幅度會越來越小」。舉個例子來說,如果你是一間農場的老闆,而你只有雇用一名員工,這時,你可能一次的收割期,可以收割50顆高麗菜。若你多增加一名員工,變成兩人,在兩人通力合作、相輔相成的情況下,收割期則可望收割至150顆高麗菜,增加的成果可能不只一倍。這一段時期,就叫做「收益遞增」。但當你農場的規模成長到30人,可能收獲期能夠收割的高麗菜,也才2000顆(一人平均只有67顆),增加一個員工所增加的生產力,遠遠不如當時一人變兩人時。甚至有可能你顧越多,反而每個人平均的生產量還不增反減,這就是「收益遞減」。

一個員工  - 50 顆高麗菜

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  相信大家應該都聽過「機會成本」這個字。如果問一般人,讀研究所的「成本」是什麼?大概一般的家長想到的會是兩年的學費,約台幣20萬左右。因此家長會認為,讀研究所的「成本」就是20萬。

  但其實會投資理財的人,並不是這樣想的。如果這個人不去讀研究所,而選擇出社會工作,或許可以拿到年薪30萬,兩年就是賺到60萬。(租屋費與生活費不計算,因為無論讀研究所還是工作,這筆錢都是必要的花費)。也就是說,若這個人選擇了讀研究所,其實他的成本並不是20萬,而是80萬。

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  房地產的投資上,「機會成本」這個概念也是很重要。我曾經認識一個老師,花了一千多萬在台北買了一間新的住辦混合的小套房,當作教室來教書用。這間套房如果是出租給一般的辦公室,一個月可以收取約2萬5台幣的房租。雖然他在自己買的套房裡教書,不需要付房租,但其實隔一條街,舊一點的住商混合大樓,面積相當的房屋,大概只要租金1萬8左右。也就是說,他大可把自己買的房子租掉,拿2萬5的房租再去租1萬8的房屋就好,這樣就可以賺得7000元的價差。但他卻不想要把房子租掉,想要自己用,也就是這樣的決定,讓他每個月都平白無故損失了7000元的機會成本。換算成他的鐘點費(一小時約500,他level也不高),他必須多教14小時才賺得回來。

  他當時打的如意算盤是,房價高點時就賣掉,賺個幾百萬的價差。無奈2014年時,他沒有嗅到房市反轉的風向,放到現在還沒賣。也就是說,他不僅沒賺到價差,還賠了房價,還損失了這幾年將近50萬的租金機會成本...。

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  不知道各位有沒有在網拍買過東西的經驗。網拍,就是出價最高價者得標。也就是說,一樣東西,如果你的對手出了5000元,你就必須要出5250元(系統設定250元加價)才有機會得標此樣產品。但如果你不出到5250元,其實你的對手只要5000元,就可以標得此物。換句話說,你等於是「買貴了」。這在經濟學中,就叫做拍賣與勝者的詛咒(Auctions and the winner's curse)。

  買房時,其實也是相同的道理。一間開價1億日圓的房子,你如果向房東殺到9500萬日圓,有可能就會因此而成交。但如果這間房子條件很好,不只你一個人想要,同時有兩個人以上向屋主出價斡旋,這時,如果你們兩個都出價9500日圓,也許到最後買到的,就不是你,而是你的競爭對手。因為有可能對方看起來比較帥,剛好是屋主的菜,也有可能對方上班的公司聽起來比較好。當然也有可能對方不用貸款,你要貸款...等。也就是說,你可能就得加價到9650或9700才買得到。也就是說,你會買得比市價貴。

  投資不動產,最重要的就是取得的成本。假設說這一帶的行情,大概就是9500萬,但實際上,你卻無法用行情價9500萬買到,但如果你不買,對方就可以用9500萬的行情價買到,也就是說,屆時轉賣時,對方至少會比你多賺個100多萬(因為取得成本較低)。這個問題還真的是惱人,究竟這樣的情形,應不應該買下來?當然,如果你篤定將來可以賣到更貴的價錢,例如1億2千萬之類的,那何必拘泥於少賺100多萬?你沒進貨,將來就沒貨可出,就賺不到啊!但,如果這個區域,其實供給量很大,這間沒買到,之後你也篤定一定會有相同等級的產品再釋出,那或許不去硬用高價買,才是理智的判斷。

  講個例子。前幾天跟一個老闆吃飯,他在2013年,以36億日圓買下涉谷區的一整棟大樓,但換算單坪價,卻比市價貴了10%,當時同業都笑他笨,但他知道,如果沒有溢價10%取得這個物件,將來這樣的物件是買不到的。結果,2017年,他以45億元的價位賣掉了。當初笑他笨的人,全部跌破眼鏡。

  但也不是所有的情況都這樣。2013年,有些台灣的散戶投資客,在新宿區買下一間3800萬日圓的收租小套房。然而這樣的產品,在當時其實頂多就是3200日圓的市價,而且小套房其實也不具有稀少性。結果,到了現在,當然就是繼續套著賣不掉。

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今天是13號星期五(13日の金曜日),據傳就是耶穌基督被盯在十字架上的日子,因此西洋認為這一天是不吉利的日子。

而今天又剛好是日本傳統的六曜(ろくよう)中,最不吉利的一天:「赤口(しゃっこう)」。其不吉利的程度甚至比「仏滅(ぶつめつ)」日還嚴重(但也有人認為其實佛滅最不吉利,赤口第二),今天可說是集西洋與東洋的不吉利日子於同一天。

但也不用太絕望,至少赤口日還有一個唯一的吉時:中午11:00~13:00,這段時間剛好可以出去吃中餐。

反正最近天氣熱,又是不吉利的日子,各位就待在辦公室或者家中吹冷氣吧!

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據報導,最近住友不動產在郊區的新成屋賣得嚇嚇叫。雖然說這幾年房價在漲,但到去年為止,都是都心漲,郊區不動聲色。而賣得掉的物件也都是都心貴鬆鬆的物件,郊區的物件根本賣不動。

不過似乎是因為都心漲太多了,這些有實際需求的一般上班族,「不得不」往郊區購屋。68~75平米的物件,售價2900萬日圓至4000萬日圓,的確剛好符合一般自住客的荷包。根據報導,也因為郊區房價相對便宜,許多租屋族都棄租改買。

原本東京的不動產市場,就只有都心市場熱,但現在郊區市場也逐漸發酵,這樣的市況對於不動產市場整體而言,算是好消息。不過,都心熱完,郊區成交量也開始熱,很有可能就是這波房市的末段了。

但,也有專家抱持著不同的看法。也有可能郊區爆大量後,郊區的價位也開始提升(量先價行嘛)。郊區上漲到一定的價位後,都心自然就會在進行另一波的價位向上修正。

雖然說郊區比較便宜,而且車站附近有商場等生活機能,但郊區畢竟是郊區,資產性不比都心物件。往後如果想要賣掉再換屋,恐怕不是這麼容易。與其買郊區新成屋,倒不如再努力多存點錢,買都心中古屋。

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根據野村不動產Urban Net的調查,過去三年內,有高達32.6%的投資家將自己的物件賣掉,而這當中,去年2017年五月以後賣掉的比例高達44.7%。也就是說,今年一年來,很多投資家都開始在出脫自己手中的物件。

而為什麼要賣掉?大部分的人表示,是因為可以賣個好價錢,高價出脫。就有受訪者表達,2億日圓買的物件,以2.7億日圓賣掉了。甚至還有人說,十年前買的物件,以高於買價一倍的價格賣掉了,可見投資市場的熱絡。

這些「專業」?的投資家認為,現在可以高價賣掉,是因為奧運利多。而自從馬車公司事件後,銀行端對於這種投資物件的融資也開始緊縮,一般來說,融資一但開始緊縮,對於不動產價格,是有下跌的壓力。因此許多投資家認為,前面賺了租金,現在又賺了房價,是該跑了。

但,既然可以高價賣掉物件,代表買方對於目前這個高價是認同的。而之所以會認同現在的高價位,並不是因為認為房價會續漲,或者是收租力很好。這當中有許多買盤是有「節稅需求」的中小企業主,是買來節稅用的。因此現在是否是購買投資型物件的好時機?恐怕得再三考慮。

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●政府が発表した数字によると、昨年4月1日___一昨年と比べて15万人少なく、過去最低となった。

1 は  2 現在  3 における  4 14歳未満の人口

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 此題的考點,就是考你「現在(げんざい)」的用法。「現在」接續在日期或時間的下面,表示「當下時空」。例如:「十時現在の気温」,意思就是「十點當時的溫度」。因此題目中的「昨年4月1日現在」,意思就是「去年41日當時的統計數字是~」。

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●都市開発事業を、地域住民の同意を得る___北市の住民が市長を訴えた。

1 なしに  2 こと  3 として  4 進めた

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 「AなしにB」,前方接續名詞,表示沒有做A,就做B。語感上有「一般來說,做B之前都會做A,但卻沒做」。舉例:「断りなしに、他人の部屋に入った」(沒有先講一聲,就進去別人的房間)。也就是說,一般來說,都市開發,都會在進行(進めた)之前,會先徵求地區上居民的同意,但市長卻沒有。

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●入社二年目でプロジェクトのリーダーに指名された時は___先輩方の厳しくも暖かいサポートのおかげで、無事に務めることが出来ました。

 1 こんな大役が       2 新人に務まるのかと

 3 不安でいっぱいでしたが  4 私ごとき

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●私の故郷は、自然に囲まれたのどかな所___周りは田んぼしかない、ただの田舎だ。

 1 といえば  2 要するに  3 聞こえはいいが  4 である

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  1、といえば的と,前面可接續單一名詞或句子。

 2、要するに,為一個接續詞。意思為「簡而言之」。用於將前段落所敘述的事情,用後面一句話來要約之。

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●妹は、来月の初めに___そうだ。

 1、買えずにいた

 2、ソファを買うことにした

 3、引っ越しするのを機に

 4、今まで欲しいと思いつつ

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前幾天與幾個在東京開不動產公司的老闆朋友們餐會,其中一位老闆是私募基金的頭頭。他們基金的經營模式與其他的不動產店的模式不太一樣,並不是仲介物件的「業者」類型,而是站在購買東京不動產物件的「投資者」立場。幾位老闆對於今後東京的房市看法不一,唇槍舌戰,大家度過了一個極有意義的午茶時光。

 

  仲介業者型的幾位老闆,一致認為東京的房價「到頂了」,漲不上去了。但基金投資老闆,卻認為目前只是「初升段」,到頂?還早呢!當然,各種看法必然是要有所本,各位老闆也都有其論述的道理在。

 

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民泊新法在兩個星期就正式上路,日本的觀光廳硬起來,逼Airbnb將所有沒登錄的違法業者全數刪除。

我早說過,拿大樓型產品來做民宿所計算出來的投報率是虛的,只是賺時機財。現在法令上路,大部分的大樓管委會強制規定禁止做民泊,就算你的物件可以做民泊,也不能超過180天。當初以民泊高投報來回堆,買到高房價的人,全數套牢。

民泊,已經沒有獲利空間,散戶,已經賺不到錢。除非你的物件是大田區的特區民泊,或是資金夠雄厚,直接買一整棟的來改建成「簡易宿所」,不要走「民泊新法」走「旅館業法」,這樣就沒有180天的限制。

不,應該說,這樣你反而能更容易賺到錢。因為散戶死光,沒有競爭對手,觀光客需求又沒有減少,自然而然,能夠作為「簡易宿所」的物件,價格一定水漲船高。不過,並不是所有的地區的透天都可以做簡易宿所,一定要符合「旅館業法」可以經營旅館的地區。例如:「一住居」~「準工」地域。另外,還要符合格局,消防等法規,也難怪前幾天去市役所,一堆人排隊申請「簡易宿所」。

這個社會就是現實的,有錢人永遠更容易賺到大錢,不好好做功課,資訊不對稱的小資跟散戶,就等著套牢或被坑殺。

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一個地區優不優,我們可以從他車站周遭的環境來判斷。例如,車站附近有沒有很多小鋼珠店。因為小鋼珠店其實就是...那樣的Level的人在去的,因此,小鋼珠店越多,表示無所事事的人越多,居住的人,質感也好不到哪裡去。高級一點的住宅區,像是目白站附近,就連一間小鋼珠店都沒有。

 

另外,一個區域的住民水準,也可以從書店裡面賣的書看出來。如果很多商業叢書、專業書籍,就代表這裡住了很多高知識份子。如果是擺一些不太用花腦袋看的書,或一些沒營養的雜誌、色情刊物等,就代表這裡的居民腦袋以及素養就是那個層次。

 

商店的種類,也多少可以觀察出這個地方居民的氣息。餐廳種類是許多單身族的外食餐廳、還是全家大小會去光顧的家庭餐廳?咖啡廳是一堆人在抽煙、抑或是文青路線的星巴克?超市種類是便宜的廉價超市(如業務超市)、還是高雅貴婦會去的高檔超市(如成城石井、Queen’s Isetan、紀ノ国屋超市)?這些都是重要的觀察指標。甚至連販賣機飲料的價位,也可以觀察出一個地區的所得。是賣一些80元,沒聽過品牌的飲料呢、還是有賣超過130圓,較有名氣的廠商?

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雖然說目前大多數日本人的現在仍沒有一定要買房投資、置產的觀念。但其實就我這幾年長住日本的觀察,最近的年輕人,在價值觀與思維上,正朝著兩個截然不同的方向改變。

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第一種人:極簡主義者

隨著時代的轉變,許多年輕人的觀念,也與他們爸媽那一輩的人有所不同。上一代的成功者,就是要五子登科,有房有車。然而,隨著日本終身雇用制的崩解,年輕人能夠找到正職工作,安穩過一生的人越來越少。貧富差距越來越大,年輕人能賺到的錢越來越少,要在房價高漲的首都圈買房買車,對於現在部分的人而言的確非常困難。此外,現在全世界的新趨勢就是「共享經濟」,年輕人也善用相關的App等,需要的時候,共享、共乘即可,不愛「擁有」。且科技日新月異,只要有一台智慧型手機,什麼都可以完成。家裡不需要音響、也不需要電視,更不需要一台桌上型電腦。喜歡聽音樂的直接線上購買、喜歡看書的直接下載電子書,完全不需要佔空間。就這樣,經濟情勢與科技的要素相乘之下,使得日本的極簡主義者越來越多,需要的空間也越來越小。

所謂的極簡主義者,指的就是過著極簡的生活,家裡只買真正需要的東西。對於不是每天需要用到的東西,也都發揮「斷捨離」的精神。東西用不到,不是拿去扔掉就是拿去APPメルカリ(Mercari)上賣掉。說好聽是「省錢」,說難聽一點,其實就是「沒錢」。也因為家裡沒什麼東西,房子自然也不需要太大。這些人不愛擁有,自然不會想要擁有房子,認為「租」個小房就好了。因為對他們而言,那就只是個睡覺的「箱子」而已。就算有買房,也不是買傳統三房,可能就買個中古一房(1LDK)產品,對他們來講,夠用就好。

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泡沫經濟房市崩盤始於1990年,但日本人真正體會到「大勢已去」,一直要到1995年。許多專家認為,日本社會的轉戾點就是這一年。全國房市從最高點滑落至1993年時,開始進入緩跌期,緩跌至1997後開始加速破底,直直落,就有如ㄣ型風暴。

房價開始跌的前幾年,往往有些屋主因為不缺錢,總是認為房市只是在「盤整」,以後還會U型反轉。但1995年發生神戶大地震,過沒幾個月又發生奧姆真理教沙林毒氣恐攻事件。同時,經濟上,日圓高漲,導致製造業受不了,而將工廠撤出日本轉移至國外(因此造就了現在的灣岸超高層塔式住宅林立地區)。此外,泡沫時代的不良債權問題開始顯在化。在多重的災難以及經濟的打擊下,日本人已經不再有泡沫時期輝煌的面影,也體認到了不動產不會再回來的事實。後來,房價就持續破底,直到2006。

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https://news.housefun.com.tw/news/article/896734191080.html

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比起90年代,現代日本的年輕人都不滑雪了。聽說長野縣的白馬滑雪場,比起全盛時期的2000萬人,掉到現在只剩550萬人。因為年輕人現在沒錢,沒興趣,沒物慾,不交際。只要有手機,一切搞定。
 
  你以為這樣滑雪場就經營不下去嗎?你錯了,反而現在白馬這邊很多歐洲人以及澳洲人來滑。聽說因為這裡的雪質非常好,所以一來都是十幾天。但,他們不是住飯店,是「買民宿」。一年只滑十幾天,但剩下的期間就委託民宿租賃公司幫他們短租給其他滑雪客賺房租。聽說這樣的房子,一間90平米,要價一億日圓。

  對,你沒有看錯,這個單價超過每坪360萬日幣,已經直逼灣岸地區以及西新宿的超高層塔式住宅的價位了。賺得回來嗎?聽說一晚可以租9~12萬日幣,投報率高達43%!只不過一年當中不知道可以租幾個月。不過就算一年只有租掉60天,投報率還是高達7.2%(當然還得扣掉成本,管理費等)。

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  日本泡沫經濟時代19861990年代,房價高漲。當時全民都是投資客,對於房產的需求很高。也可以說,當時因為有投資買盤,也就是大量「需求」的存在,才會讓日本全國的房價漲翻天。

 

  實際上,就首都圈而言,90年代左右,每年的大樓型產品供給戶數維持在7~8萬戶左右。這樣的數量一直到了雷曼風暴時的2008年後,因為死了一票建商,每年的供給戶數才降至4萬多戶。但去年,2017年的年間供給戶數卻掉到只剩3.5萬戶。也就是儘管房價高漲,房市市況看似很好,但實際上,供給量卻比起全盛期,僅剩一半。

 

再者,雖然現在供給量變少,但成交量有變高嗎?其實不。看看餘屋數量就知道,201212月時的餘屋量為5347戶,但201712月的餘屋量卻高達7106戶。也就是說,供給變少,但餘屋量卻增加。這就代表其實房子(新屋)沒有賣得很好。

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   看動漫,無疑是學習日文的好方法之一。除了練習聽力以外,還可以學到許多平時學不到的,課本沒教的用法。

 

像是今天我在看鬼太郎,就聽到妖怪對著鬼太郎說:「貴様を殺してくれるわぁ」!光看語境,就知道是妖怪看鬼太郎不爽,想要宰了他。但疑?我們以前學補助動詞「〜てくれる」的時候,老師不是說,「〜てくれる」一定不是說話者的動作,而是對方的動作嗎?這邊似乎應該要使用「〜てあげる/てやる」才對。

 

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  昨天郭老師在社團中提出了個問題,說「是否可以看到動詞,就可以直接判斷它所搭配的助詞」。答案郭老師也已經詳細說明練習題在社團,當然是「不能」!

 

日文的「動詞」(正確來講是述語),是一個句子的核心,是最重要的部分。隨著一個動詞本身的語意,它會有不同的「名詞+助詞」組,來完整一個動詞所要表達的語意。就拿郭老師所舉出的動詞「出る」來舉例好了。

 

1.蛇口から水が出る。

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  昨天晚上心血來潮,把這樣的一句話貼上臉書以及社團,想要考考同學的日文。沒想到引起了極大的迴響。有人認為是「狗討厭貓」,也有人認為是「貓討厭狗」。絕大部分的同學,答案都回答「貓討厭狗(討厭狗的貓)」,少部分的同學回答「狗討厭貓(討厭貓的狗)」。

 

其實,兩個答案都對。是狗討厭貓,也是貓討厭狗!會有這樣語意上的分歧產生,是因為格助詞「が」,有兩種用法。「が」既可以拿來表示「主語」,又可以拿來表示感情的「對象」。

 

①あっ、犬が 両足で 歩いています!(狗用兩隻腳走路)

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同學們看到圖片這句話,有沒有反應不過來的感覺?如果有,表示你對於日文的「構造」不夠瞭解。

當你看不懂一句話時,首先,可以先從「動詞」部分著手。動詞(或述語),是一個日文句子的核心。很明顯地,這句話的動詞,是「選ぶ」。

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根據日本語基本動詞用法辭典,「選ぶ」這個動詞有四種句型用法,分別如下(以下我有稍微簡化):

①人は 物(の中)から 物を 選ぶ。

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  客人總是說:如果有好的物件,記得通知我一聲喔。不過,當真的有不錯的物件出來時,介紹給客人後,總是有許多人遲遲無法下決策。因為這時候,客人的小腦袋瓜會上演鬼打牆的無限循環劇場:「這個物件好像真的不錯,應該會賺錢。不過,如果這麼好,他為什麼會介紹給我?其中一定有詐。」「投報率不錯耶,可是以後會不會出現更好的?」「現在買是不是高點?以後房價會不會跌?日幣現在很像有點貴」。

 

  然後這時候,客人的日本友人,以及客人的家人就會開始說:「這個地點不好拉」「日本人都不買房」「日本的房子只會折舊,不會漲」「仲介只是想賺你的仲介費」「東京會有福島的輻射耶」「北韓又射了」「劉黎兒都說房價以後會大跌」等。即便你已經做足了功課,瞭解會有的報酬以及會面臨的風險,還是會被這些「雜音」牽著走。往往當你還在猶豫不決的時候,房子就賣掉了。事後想起,才後悔說:「唉呀,原來這是好東西啊,難怪這麼快被搶走了」!

 

  你的腦袋裡之所以會出現「無限循環鬼打牆劇場」以及被朋友的「雜音」所干擾,這就是因為你心中,沒有一把「自己價值觀的尺」。每個人的財務情況不同,購屋的目的也不同。因此,別人覺得不好的,不見得對你就是不好;別人覺得很好的,不見得對你就是好。因此,這把「自己價值觀的尺」,沒有辦法叫別人幫你買,只能自己「量身打造」,因為,只有你自己最瞭解自己的狀況。

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土左衛門(どざえもん)是誰?是多拉A夢(ドラえもん)的朋友嗎?搞不好是喔。

謠傳在江戶時代,有一個叫做成瀬川土左衛門的相撲力士,因為長得白白胖胖的,看起來很像是浮屍,因此,在稱呼淹水死亡的屍體時,就稱呼這些浮屍為「土左衛門」。

不覺得,這個名字跟ドラえもん很像嗎?就有都市傳說謠傳,土左衛門就是ドラえもん的原型。嗯...就圓圓胖胖的外型上來說,似乎又有點類似。當然,這一切都只是都市傳說,祝各位一夜好眠~

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記得前幾年時,日本的大建商蓋出來的房屋,都跟預售時的CG模擬圖不會有太大的差別,但不知道是不是因為這幾年市況好,隨便蓋隨便賣,又剛好建築成本上升,因此導致好幾個兩、三年前推出的預售案,今年完工後,看起來都特別的醜。

這是某大建商三年前所推出的預售案,當初看廣告以及模擬CG,覺得很有高級感,而且以這個地段,它也要價不菲。剛好這幾天經過,就順道去看看,沒想到,卻變成了一棟廉價感極重的大樓(至少我的審美觀這樣覺得)。

原本看起來像是高檔石材的外牆,卻變成了塑膠味極重的耐刮假木材,原本灰色系的漂亮磁磚,卻變成了大便色,那種廉價產品專用的磁磚。原本看起來是高檔反光玻璃,也變成了出租套房陽台用的那種玻璃~。

整體看起來質感極差。看來在這種時期買預售產品,可能會遇到這樣的風險的機率極高。(建商大概都有在合約上註明有更換設計權利的條文,大概去吵也沒有用。)

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今天早上看「ゲゲゲの鬼太郎」2018時,看到這個有趣的用法。劇情是描述一對兄弟去看演唱會,然後被妖怪送入了靈界。「兩兄弟一起」不見了,日文講成「兄弟して」行方不明。

我們之前只學過漢語的動作性名詞,才可以加上する,來表示動作。但其實,「兄弟」、「姉妹」、「親子」這種表示「兩...一起」的字眼,也可以直接加上「して」,來當作一個副詞使用。

由於「兄弟」、「親子」這些詞,並不是動作性的,因此意思也不是表示動作,因此不會使用「兄弟する」這樣的動詞原型,只會使用「て形」,來當作一個副詞,來表達「兩者一起...」。

網路上還查到以下的用例,與大家分享:

①俺が高校卒業と同時に兄弟して毒親から逃げた。

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這位先生,在這五年來看了上千間房屋,看他在電視節目中講解,宛如都變成了房屋專家了,但卻遲遲沒下手購屋。如果他五年前在看第一間房屋的時候就下手買,即便它是爛房屋,他也會至少會賺30 %,多則一倍!

名嘴們都說買屋要看上百間,但...看那麼多間房屋真的有用嗎?其實在日本買房屋最重要的,不是房屋裡面,而是房屋外面的環境,地段的氛圍。你買這個房屋,其實是在買周邊的環境跟生活機能。不用太擔心房屋裡面,原因就是因為日本的房屋,規格幾乎就是這樣,如果你是買正常建商所蓋的房屋,也不太可能會有太誇張的瑕疵,就連偽造耐震基準的姉歯事件時,所興建的房屋,311地震時,無一倒塌。當然如果是像住友那種歪腰樓,結構上面出問題,這也不是一般肉眼可以看出來的,即使你看了上百間,也不會發現結構有問題(幸好日本大建商會賠)。

五年前在市面上流通的物件,比現在的好。就我看來,他錯失了很好的良機。無論是賺大錢的良機,還是買到好房屋的良機都錯失了。

PS:順道一提,我2013年進日本投資時,只看了三間,就買了。接下來的投資,很多都是「オーナーチェンジ(owner change)」,甚至連房屋都不能看,只能從地段跟外觀推敲。不過,就誠如我說,房屋裡面不是重點,外面才是。

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  有幾個區域,這些區域明明就是郊區,但由於近幾年的開發,使得環境改善許多,也因此,電視媒體頻頻報導,形塑出了一股高級住宅區的品牌形象。但,其實在許多不動產專家的眼裡,這裡的居民可真的是「誤會大了」。誤會?誤會什麼呢?誤以為這裡是大家心目中所愛的高級住宅區。典型「自我誤會」的地方,從早期的「世田谷區」,乃至於近幾年興起的「二子玉川」、「豐洲」以及今天要散步的「武藏小杉」。

 

他們要誤認自己所住的地方是高級地段,那也是他們個人的自由,但東京真正的有錢人,當然不會住在這樣的地段。有錢人會住在今年2018年住宅地公示地價第一名的「赤坂」,或者是千代田區的「番町」或是渋谷區的「松濤」、「上原」。之類的。也就是真正的有錢人,不會離開都心五區。如果真要投資不動產,可別真的誤信媒體綜藝節目的情報。

 

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公示地價發表。全日本的平均地價,連續三年上漲,其實一點也不意外。畢竟這一類的統計,就是落後指標,觀察去年的市況,大概也知道今年的數據會是續漲。而今年比較特殊的,是連住宅用地都止跌回升了。當然,商業地的地王依然是「山野樂器銀座本店」,一平米5550萬日圓。

而今年,新聞中所提到的:蛋黃區,蛋白區的漲勢間歇,反而是蛋殼區開始落後補漲(沒錯,荒川區是蛋殼)日暮里車站周邊則是漲了6.2%。新聞是提到因為大規模的再開發(都更),使得周遭環境變優良,因此才提升了這個地區的房價以及人氣度。

但其實東京到處都是大規模開發,早已不是什麼特殊的題材,我個人認為,在開發這個因素只是區域房價上漲的其中一部分。除了這個因素加分外,購買層的購買力沒有提升,也是推升蛋殼房價的一個很重要的因素。也就是,這些購屋族群們,是在不得已的情況下(簡單說就是沒錢),被逼到蛋殼區,甚至蛋殼以外的意味還比較濃厚。如果你住得起蛋白,甚至蛋黃,我不認為有人會想要住蛋殼。

也就是,原本這種第一次取得的購屋層,購屋的總價約莫落在4000萬~6000萬日圓區間,這個價位在前兩年還買得起蛋白,但因為蛋白也已經漲了一波了,現在這樣的總價帶的購買層,只得往蛋殼移動,正巧這一帶重新再開發,房價也從拉抬到了兩年前的蛋白價,因此才下了購買這裡的購屋決策。至於這算不算是「蛋殼染白?」,這我現在也不能下結論,還是得仔細觀察往後區域上的發展。

蛋黃漲完蛋白漲,蛋白漲完蛋殼漲,蛋殼漲完呢?會有兩種劇本。一種是蛋黃再繼續漲。另一種則是「量縮價跌」。接下來會怎麼樣?我不知道。但下一任的日銀總裁似乎仍是黑田,勢必依樣延續一貫的量化寬鬆政策,低利率的環境無疑還會會持續好一陣子,接下來會怎麼走,請投資人自行判斷。

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