去年出的 iPhone 7,只有日本版的機子才可以把搭電車的SUICA綁到手機裡,來搭捷運與購物。明明都是蘋果手機,不知道為什麼只有日版的才有這種好康。雖然我住日本,照理說就買日版的iPhone就好,但因為「照相有聲音」這件事,讓我絕對不買日本機。去年剛好有事去香港,買的是港版 iPhone 7,回日本後,安裝了 SUICA的APP,一裝完之後點開APP,就顯示本台手機無法使用SUICA...。

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  不過聽說今年的 iPhone 8 與 iPhone X,已經全面開放內建Felica的功能,也就是說,全世界的任何一台iPhone的Apple Pay,照理說應該都可以安裝SUICA才對。

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今天手機一寄到東京,立刻就把我台灣的台新銀行卡,綁到Wallet裡面去,之後去下載了SUICA的APP,選取記名式的。因為不知道會不會成功,所以先嘗試使用台新卡,來加值1000日圓到SUICA裡面。

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  所謂的述語,指的就是放在句尾,針對主語的「動作」或「狀態」來做描述的部分。例如「私は学生です」的「学生です」部分、「この果物は美味しいです」的「美味しいです」部分、「明日学校へ行きます」的「行きます」部分,就是「述語」。

 

  而日文的述語,又分成兩種種類:①「動作性述語」與②「狀態性述語」。顧名思義,「動作性述語」就是在描述「動作」的,而「狀態性述語」當然就是在描述「狀態」囉。

 

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  日文的自動詞與他動詞,存在著自他對應的關係。例如:「本が 本棚に 並んでいる(並ぶ)」與「私が 本を 本棚に 並べる」。

 

  關於動詞的自他對應,郭獻尹老師曾於20178月的大新日本語日和電子報「日語豆知識」專欄當中,有詳盡的解說。有興趣的朋友可以去點閱下載。

 

  但你知道嗎?其實「自動詞」改成「使役形」後,語意其實跟它的「他動詞」句,是非常類似的喔。

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  東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲,導致越來越多無力負擔新屋的民眾,逐漸將目光轉移至中古屋市場,也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因,已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中,漲聲不斷?」當中有詳盡的描述,有興趣的朋友可以點閱參考。

 

  根據東京鑑定(東京カンテイ)的調查,東京都的中古屋均價,已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓(以70平米、十年屋換算)。房市好的時候,屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們,就當起了投資兼自住的投資客,將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊,一樣的地段,但不同的產品,其本身的價值就會有蠻大的差距,但市況好時,群魔亂舞,不好的產品也會在市面上橫行。也因此,不懂房地產的消費者,往往就會不小心買到地雷型產品,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。做錯了選擇,除了後悔莫及外,也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個,以「流通率」與「上升率」的觀點,來分析中古屋的方法,教導讀者如何避開地雷,買到好的中古物件。

 

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  2022年,不只是郊區,甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等,將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃,相當於701個東京巨蛋球場的土地,被拿來興建透天或出租公寓,恐怕會嚴重衝擊地價!是的,這可不是恐怖小說,而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

 

 

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  日本國整體進入高齡、少子化的社會,已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期,但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外,可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

 

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少,外流相當嚴重的一些地區,也因為沒有人口,而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方,房價再便宜都沒人要買。當然,政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人,浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此,日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

 

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近,而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話,這個計畫就是讓各個自治體,自行決定區域內,哪個地方要「繼續發展」,而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

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  10月中旬,不動產經濟研究所分表了2017年度上半期(4月~9月)的首都圈新建大樓市場動向,數量只有16,133戶。也就是這個發售量(供給量),可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面,平均販售價格為5,993萬日圓,比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少,價位也高,但這半年來的契約率卻只有68.8%,也就是其實賣得不怎麼好。

 

  其實上述這個數據所提及的首都圈,是包含東京及其近郊的一都三縣(千葉、神奈川縣及埼玉縣)的數據,所指的範圍非常廣,高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市,不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據,就會發現目前「東京都23區」的房市,跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

 

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在日語學習雜誌『跟我學日語』當中的專欄「TiN老師的日語部落格」,長達7年的企劃:「N1~N5模擬試題解析」終於劃下句點。從2017年10月號(247期)起,將會有全新的企劃單元:「不動產日語教室」。

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此專欄可以說是結合了TiN老師的兩項專長,專為對於日本買房有興趣,同時正在學習日文的讀者們所規劃的全新單元。每期都會有一個關於不動產的小對話以及文法解釋,程度大約落在N3~N2左右。此外,也有「房產小知識」以及「TiN老師的散步地圖」,增強你對於東京買房的基本知識。「精選實用句」以及代換練習、生詞則是收錄一些實戰時,可以派得上用場的佳句精選與詞彙。相信本單元,可以讓你到日本買房時,無論是日語能力上,或者房產知識上,都不再茫然無措。

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【TiN老師文法講座:「べき」、與它的連體形(N2)】

 

  「べき」,中文翻譯為「應該」。它並不是「太郎應該出門了吧」這種表「推測」的應該,而是用來表達「給予他人建議、忠告」(⇒①),或「講述自己意見」(⇒②)的「應該」。

 

君はプロの歌手を目指すべきだよ。歌がうまいんだから。

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  昨天一位住在新北市的老朋友,寫E-mail給我。她告訴我說,前兩年,她現在居住的社區,一坪可以賣到45萬台幣,但現在一坪竟然只能賣3438萬。她很不解地問我說,自己居住的地方走到捷運站才6分鐘,附近生活機能也很完善,又緊鄰土城重劃區、日月光購物中心、長庚醫院預定地等設施,因此她認為自己所居住的房屋應該是很抗跌才是,不懂為什麼會跌這麼多。
 

  而她的父親最近則是一直遊說她,說這波房市修正僅是短暫拉回,2020年開始,台灣的房市又會高漲起來,要她趕快趁這兩年買房換房,因此她想問問我的意見,以及老爸的看法是否正確。

 

  這篇,我就將我給他的回信一起跟各位網友分享。但,畢竟我人不在台灣,看到的台北,只是整體、宏觀的,無法看到細部的個體、微觀的部分。再加上我已經在東京待太久了,很多對於不動產的觀念都跟台灣人不太一樣。因此這篇只能說是我個人的「看法」,以我日本不動產的知識為基底,用「旁觀者」的角度來描繪我所看到的台北房市。

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  有土斯有財。大概華人,或者是以前的日本人,從來沒有想過,土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零,房屋價值甚至跌到負值,甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形,在今天的日本,實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13),朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

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1.伊豆半島,300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

 1990年代,日本的泡沫時期,各地房價與地價漲到最高點。當時的人,在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地,蓋別墅。新聞當中的男主角,就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地,為了以後退休後,可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓,買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變,到最後並沒有蓋別墅,一直將土地放置至今。

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承蒙各位讀者朋友的支持,《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書即將銷售一空。庫存清空後將不會再版,往後我也沒有出版不動產書籍的預定。

就目前看來,大約十月份過後就會絕版,若您有需要,也還沒購買的朋友,可以儘早購買喔。謝謝各位的支持!

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   你買房時,首要考量的條件是什麼呢?相信應該許多人,都是希望離車站(捷運站)越近越好,最好是車站一分鐘。因為除了交通方便外,房價多半也都很保值。是的,如果你買的是一般住宅的話,距離車站的遠近,的確是一個很重要的要素。不過,似乎許多高級住宅區,乃至於豪宅區,都與這個房市的鐵律相反。

  一般人買房,似乎「生活機能」優先於「生活環境」,但有錢人買房,似乎都是「生活環境」優先於「生活機能」。在東京大部分的車站,離車站一分鐘的地方,都是規劃為商業區。車站附近,各種商店林立,採買非常方便,但「熱鬧」,也就是代表著這裡不會有「清幽的環境」。也就是說,東京23區大部分的地方,「生活機能」往往與清幽的「生活環境」是無法並存的。

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  一般人,必須要上班上學,家裡沒菲傭,沒有專屬司機,一切都得自己來。也因此,每天上班上課通勤的路程,能夠越近越好,採買也是離家裡越近越好,才不會買個東西都要提著大包小包走得汗流夾背。但有錢人想的,似乎跟我們不太一樣。有錢人要的,是清幽的生活環境。離車站稍微遠一點沒關係(但也不要遠得太誇張),反正上班也是開車。更有錢的人,甚至會有專屬司機接送,根本不會搭捷運。採買,煮飯大概也都有傭人幫貴婦太太做到好,又或者,貴婦太太也會坐著計程車優雅地上街購物。因此,對於有錢人而言,「環境」似乎比「機能」還要重要一點。

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【TiN老師文法講座:「〜つつある」與「〜ている」一樣嗎?(N2)】
 
到了N2,就會學習到許多文章上的表現。而這些表現,其實很多都可以直接替換成初級時已學習過的用法。例如我們今天要跟同學介紹的「〜つつある」,有些情況,它的語意就跟表示進行的「~ている」相同。例如:

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  N2的必讀文法當中,有許多句型的意思,翻成中文都非常相似,常常搞得學習者一個頭兩個大。像是今天要談的「だけに」與「ばかりに」,都是用來講原因的。許多文法書也都直接翻譯成「因為」,光看翻譯實在很難搞清楚這兩者到底有什麼不一樣。

 

  這兩個句型,我會建議同學將「だけに」翻譯為「正因為」;「ばかりに」翻譯成「只因為」,會比較方便記憶。這篇,我們就來看看這兩個句型的用法有什麼不同。


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  如果要說七月份,房產界的大新聞是什麼,那恐怕就非7月4號國稅廳公布的「路線價」莫屬了。曾經因為泡沫經濟破裂,連續下挫20幾年的東京房價,終於在前幾年止跌回升。而今,銀座的地價,已經超越了92年泡沫時代的最高點。根據最新公布的「路線價」,銀座五丁目,鳩居堂前面的土地,一平米的價位被評定為4,032萬日圓,遠遠高出了泡沫時代的最高點3,650萬日圓。

  所謂的「路線價」,並不是真正的成交價,而是國稅廳用來課遺產稅與固定資產稅的課稅根基。除了「路線價」以外,還有一種價格叫「公示地價」,這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值,用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位,都是政府機關公布的評定價格,只是不同單位與不同用途而已。順道一提,今年公布的公示地價,銀座採樣的是四丁目的山野楽器,一平米5,050萬日圓,一樣超越了泡沫時期的價位。也就是說,無論是「路線價」還是「公示地價」,日本政府已經「掛保證」銀座的地價超越泡沫時期了。當然東京不只是銀座,整個東京都精華區由於有大規模的再開發,以及觀光客的流入,再加上奧運利多等因素,房價與地價都頻創新高。

  房價部分,由於好地段的新成屋供給越來越少,連帶拉抬了好地段的中古屋房價,又因為近期通過民泊新法,某些有觀光客需求的地方,其中古房屋也因為可以拿來做為民宿出租使用,使得其附加價值提升(雖然法律規定只能做180天,但似乎很多人心存僥倖)。這些都是拉抬東京都心房價的理由之一。除了東京之外,大阪、橫濱、福岡、京都、札幌、神戶、廣島、仙台、金澤也都不遑多讓,路線價都有10%以上的漲幅。

  但反觀其他二、三線的地方都市,還有高達31個都市連續兩年跌跌不休。也就是「一個國家兩樣情」。有大規模再開發的都市,人口集中的都市,觀光需求的都市,其地價越來越高,但日本目前就是少子化與高齡化的社會,日本整體的人口就是持續減少。人口持續流出的地方都市,這些地方上的商業行為,也因為失去了人口的支撐,經營不下去,導致越來越多的商店關閉以及產業外移。沒有了商店與產業,老年人生活越來越不方便,年輕人找不到工作,更加速有能力的人往大都市流動。這樣的惡性循環,使得東京等大都市的人口越來越多,房價地價越來越高,但這些小地方,沒有了人,沒有了生活機能,地價房價持續下探,空屋越來越明顯。看來以後日本房地產的「兩極化」,只會越來越加劇。

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  這趟神戶行,來得突然,因為也不是來玩的,所以只有稍微來散步一下異人館這一帶。唯一有進去的,就是英國館。

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  裡面根本就是福爾摩斯的主題館。

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  神戶的北野町,當然有名的就是異人館。不過由於這趟是來辦事的,而且白天又熱得要死,根本不想散步,只好利用晚上來走走,看看夜晚的街景。不過一樣,走一下就滿身大汗了,只好快去星巴克買杯星冰樂來解暑。

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  其實台灣真的是一個物產豐饒的地方,住台灣的時候,從來也沒有想過,原來要吃一顆芒果需要付出這麼大的代價。

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  宮崎縣產的芒果很好吃,價位也非常不親民,小小的一顆,要價台幣六百多。

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  不過因為太久沒吃了,嘴饞,只好買來解解饞。

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  東京的房價,「西高東低」,這已經是市場的鐵律。以東京車站為中心點,相同的距離,西邊的房價就是比東邊的房價高出許多。也就是因為這樣,許多房市專家認為,在東邊的交通建設日益完善,大規模的再開發計畫,會使東西兩邊的格差解消,東邊的房價將會急起直追西邊的房價。

  東西兩邊的房價,會不會因此而「軸線翻轉」?我個人認為「不可能」。東邊與西邊的房價,之所以會造成這麼大的格差,是長期歷史演變的結果,除了後天建設的條件以外,先天的條件以及都市計畫政策因素,也使得軸線翻轉近乎不可能。

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①首先,為什麼東邊與西邊,會有這麼大的格差?原因就在於「地勢」。東京西邊屬於高台地形,武藏野台地,地盤相對穩定。但西邊屬於低地,且土壤液化的可能性高,因此自古以來,有錢人以及達官顯貴就住在西邊。在東京,要形成高級住宅區的首要條件,就是要位處「高台」。因為日本自古以來地震多,有錢人為了自身的安危,以及良好的高台眺望,會選擇居住於高台地區。即使同樣是位於西邊,也會因為高台跟低窪地,有著很明顯的房價落差。

  舉例來說,你在東京會發現一個很有趣的現象,就是許多地區,他的下坡低窪地區跟上坡高台地區,只是走路四、五分鐘的差距,但環境就是差個十萬八千里。例如北品川一帶,以山手線的軌道為界線,左邊是高台地形,右邊是低地。左邊的高台為御殿山,也就是傳統的城南五山高級住宅區,周邊盡是豪宅,但過了鐵軌走路四、五分鐘到了北品川,新馬場,環境就...。

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①友達と歩きます。
②友達と喧嘩します。

第一句可以代換成「と一緒に」,第二句不能代換成「と一緒に」。

○友達と一緒に歩きます。
×友達と一緒に喧嘩します。

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從基礎日文時,就學到了關於說話或敘述內容時,可以使用的這兩個單字。到底這兩個有什麼不一樣呢?先來看看下面的①〜③「言う」能不能換成「話す」。

①いい加減に「負けた」と言え!
②あなたの言っている意味が分かりません。
③英語のdogは、日本語ではなんと言いますか?

直接講答案:不能換成「話す」。

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不知道同學們有沒有仔細思考過日文「時制(Tense)」的問題。所謂的時制,就是在探討一句話,到底是講「現在」、「過去」還是在講「未來」的問題。來,我們先來看看下面六個例句,然後一起來思考,每個例句各是在講哪個時間點。

 ①昨日、ここにステーキがあった。
 ②昨日、ステーキを食べた。
 ③明日も、ステーキはここにある。
 ④明日、ステーキを食べる。

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買房子最怕碰到地雷區。昨天和一位朋友吃飯,他與朋友在三年前,相繼各買了ㄧ間東京屋,都是都心五區,光聽名字就還覺得是不錯的地點。

不過三年後,一人賺了兩成出場,一人卻套在那裡原價賣都賣不掉。我們兩個昨天仔細討論了原因,除了產品問題以外,產品跟那地段不媒合,也是套牢的主因。

買海外房,最大的風險就在於自己並不在地,對於當地不了解。但房仲公司,以及媒體或者是市售的書局,都只有寫「最想住的地區」,「最精華的地區」,卻沒有任何一本書是告訴你怎麼避開地雷區。吉祥寺、自由之丘、下北澤就真的好嗎?我們只能在媒體或網路,看到這些地方的優點,但卻沒有人會告訴你他的缺點在哪裡。麻布十番真的是高級住宅區嗎?並不是「麻布」就是好的喔。

這本書是日本知名部落客「東京Deep 案內」,逢坂まさよし,累積了十年,在部落格的文章,精選集結成冊的大精華。我也經常會造訪他的部落格,裡面用辛辣的語言,以在地的眼光,親自走片各地大街小巷,告訴你哪個地方是地雷區,哪個地方其實是水準很差的(當然多少含有他個人的意見)。他不講哪裡是高級住宅區,他只告訴你哪邊是人家不想住的地方,是地雷區。頁數多達500多頁,一上市就熱銷,亞馬遜還賣到缺貨緊急再版,是本難得的好書。你想買東京宅,無論投資或自住,都不能不看。

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來,今天來談談被動。約翰喝紅茶,日文就是「ジョンは この紅茶を 飲んでいる」。改成被動句,就是「この紅茶は ジョンに 飲まれている」。但說實話,你問日本人,10個日本人會有9個覺得這句話很怪。怪在哪裡?可能他也說不出個所以然。

來,主角不要用約翰,換成英國伊莉莎白女王如何?
〇この紅茶は エリザベス女王に 飲まれている。
疑?突然這句話就不會怪了耶?

來,再換另一個主角,換成全世界的人:

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千萬不要這樣誇獎你的日本老師教得很好。因為老師會臉上三條線。

「上手(じょうず)」本身不含敬意,而且在日本文化當中,不太會「誇獎」上位者,因為誇獎,本身就是一種「評價」表現。身為學生,怎麼可以評價老師呢!

那想要誇獎老師怎麼辦?只好藉由貶低自己,來抬高老師囉。
範例:「大変勉強になりました」、「良い勉強をさせていただきました」。

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【TiN老師文法講座:形式名詞「ものだ」,前接的時態不同,意思也差很多喔。(N2)】

  學到了日文中級,同學們一定會遇到「形式名詞」這個有點難跨過去的門檻,像是「こと、もの、こと、わけ、はず、つもり...」等。所謂的形式名詞,其實在文法上,它就是一個名詞,因此接續上也跟一般的名詞一樣。但一般名詞所表達的是「實質的意思」,而形式名詞表達的,則是「抽象上的語意」。

  就拿我們今天要學的「もの」來說好了,如果它當作一般名詞使用,那它就翻譯為「東西」。如:「これは私の物です。」(這是我的東西)。但如果是當作「形式名詞」來使用,它可不能翻譯成「東西」。那...要翻譯成什麼呢?其實形式名詞不見得翻譯得出來,有些是語氣上的潤滑,有些則是含有弦外之音在。也因此,對於外國人而言,形式名詞算是有點難度的文法項目。

  今天,我們就來針對「ものだ」,前面接的是「現在式」,還是「過去式」,來看看它有什麼語意上的不同。當然,形式名詞「もの」的用法,可不只有這兩種,有興趣的朋友可以去翻翻教科書或文型字典喔。另外,補充一點:當作一般名詞時,可以使用漢字「物、者」或假名「もの」來表達,但如果是當作形式名詞使用,一般不使用漢字喔。

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【Part 1 現在買屋的心態】

  昨天跟一位想買東京房的朋友吃飯,他也已經看了很久,就是沒有滿意的房子(或者說是滿意的價格)。而其實今年以來,東京都心三區真的也沒什麼有看頭的新成屋,中古屋或許有不錯的,但是就是價錢開得很不OK。很多人以為日本人賣房就是很實在,會開個行情價,也因此,行情價貼近成交價。但其實這樣的情形現在已不復見。會開價接近成交價的開價法,是之前房市空頭,才會有的現象。

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  在房市空頭時,買屋的人不多,如果你是一位真心想要賣房子的屋主,勢必開價不能太誇張,不然客人可能連來看都不來看。因為是空頭市場,買方很少,賣方想要搶有限的客戶,就只能這樣。但現在的東京都心的房市,並沒有什麼利空的消息。雖然我不認為現在的東京房市算是大多頭,但至少不是空頭,成交量、價都還是有在增加。

  而像現在這種相對多頭的市況,無論是新成屋還是中古屋,賣的人都知道可以賣個好價錢,如果這個產品本身算是不錯的,價位可能都會開得蠻高的(開價便宜的急售屋主,仲介就會自己吃下來了,輪不到你的)。像我們昨天就看了一個港區的新的超高層。

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