東急東橫線，祐天寺駅。不知道為什麼，我對於這一站情有獨鍾。以前學生時期住在中目黑，因此用走的，就可以走到祐天寺，僅有一站之隔。
代官山跟中目黑，雖然是大家都喜歡的人氣場所，但我覺得太亂，太吵，不是很喜歡。但祐天寺車站附近，商圈很小，路也不大，很安靜。雖說商圈不大，但麻雀雖小，五臟俱全。該有的咖啡店，連鎖餐廳，藥妝店缺一不可。重點是人不多，不會讓你感到繁雜。
http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/232467407
來到祐天寺車站很多次了，來散步，帶客人來看屋，協助辦理入居與退居...等等。不過就是從來沒有來到廟的「祐天寺」。
在台灣，買過預售屋的朋友都知道，代銷小姐的手段高明。一旦你進入案場，她們總是有辦法製造出熱銷的氣份，沖昏你腦袋。當你進去一間預售屋案場後，台灣的方式，預售小姐會告訴你說，「案子賣很好啊，只剩下三樓跟四樓兩間拉。啊不然六樓要不要，地主保留戶，幫你喬喬看，但是會貴一點啊，地主很硬的拉！他什麼都沒有，就地跟錢最多！」.....但其實很有可能五樓，七樓，八樓都還有一堆餘屋。只因為他要先將爛的賣掉，好的可以留著慢慢賣。要不然就是開價九十萬的案子，你跟他殺價殺七十萬，她會回你「哎呦，新莊副都心都上『看』百萬了，這九十萬哪有貴啊，便宜勒！」之類的。
日本，代銷房仲業者基本上不能騙人的，因為在日本的「不当景品類及び不当表示防止法」的相關法規很嚴格，加上業界獨有的「公正競争規約」，更是讓房屋的銷售，話術上綁手綁腳，例如：不能說自己的案子是「第一名...，特等...」之類的，除非提出證據。以及就算將來旁邊要開新車站，只要是未定案，一律不能在廣告上講出來。因此，購買日本的預售屋，不會發生像台灣那種「什麼？華納威秀不來！？」的驚嘆號。
但，道高一尺，魔高一丈！日本銷售人員的招數更高招，可以在不說謊的情況下，讓你以為案子熱銷。
例如，明明總戶數不下上千戶的超高層大樓，但卻屢屢看到他的文宣上，寫了第一期登錄完銷之類的字眼。哇！這麼大的案子，實在很難想像他有辦法「即日完賣」。其實仔細看，你會發現它的ＤＭ上面，寫的是「第一，二期完賣」，然後現在第三期之類的。如果真的賣那麼好，還分什麼第一期第一次，第一期第二次，到底要搞幾次啊。來，「即日完賣」它可沒說謊喔。怎麼說，仔細看一下她的文宣，他寫「登録」即日完売！！
日本賣房的順序，就是如果你想要買哪一間，例如3804號房，你就要先填寫「申込書」（申請書，意願書）。這時，連訂金都不必給，更遑論簽約了沒。這手續，只是跟建商表明你想要買哪間而已，為了證明自己不是空口說白話，因此要以書面告訴建商。也就是說，你要取消不買，也可以，完全沒損失。為什麼要寫申請書，因為有可能最好的單位，也就是頂樓的邊間附大陽台的，會有兩個人以上想要買，這時就需要抽籤了。那什麼叫做「登録即日完売」呢？換句話說，就是全部Ｎ期裡面的第一期第一次（可能只有幾十戶），全部每間都有人遞交意願書。這就叫做「登録即日完売」！聰明吧！就算之後有任何人取消，他的確還是算開賣當天就「登録即日完売」。而第一期第一次，他們可能先拿出邊間，高樓層，等等條件較好的東西，也就是一定會有人遞交意願申請書的物件拿出來賣，然後再居中協調自己的客戶，引導他們儘量不要申請同一間，那麼，很容易就可以在開賣當天達到「登録即日完売」的效果了。又或者也可以跟在潛銷期，就已經表明好要買的顧客講好，到時候開賣當天來填他要買的那間的申請書，那就好了不是嗎。那如果沒人來申請，或人數不滿呢？？簡單啊，叫親朋好友來申請就好了。到時候再取消又不用錢。因此常常也會收到寫有「キャンセル住戸発生、最上階プレミアム」（頂樓特等房型住戶取消）的ＤＭ，又把原本有人登錄的東西拿出來賣！也就是因為較好的房型，很多人想要，所以第一期拿出較好的來賣，每個房間幾乎都有人申請，因此一個案子賣到最後，如果你看到ＤＭ上面是寫「先着順申込受付中」（以先來後到順序，接受申請），這代表可能是較差的，沒採光的，低樓層的房間，賣不好的餘屋。（換個角度想，也許有機會殺價）。不過說到殺價，日本，像是住友，三井，三菱，野村，東急，大京這種大建商，就很難殺了。不過中小型的建商，可能資金週轉比較沒有像這些大建商的好，需要趕快銷售掉來還銀行錢，所以有時候會有意想不到的議價空間。
日曜日 わたしは いつも 家族と デパートへ 買い物に ①が、今週の 日曜日は アメリカに すんで いる 友だちが 遊びに 来て いるので、友だちを つれて、わたしの 家族と いっしょに レストランへ 食事に でかけました。駅前に ある 有名な レストランへ 行きましたが、道路を ②する 工事を して いましたから、レストランの 駐車場に 車を③。ですから、家へ 帰りました。みんな おなかが すいて いるので、父が 母に たのんで、みんなに 日本料理を④。レストランで 食事が できなくて、少し 残念でしたが、みんな⑤ 楽しく おしゃべりを しながら、テレビを 見て、楽しい 日曜日を すごしました。
①
１ 行くでしょう ２ 行って います
３ 行きました ４ 行って いました
① 便利なお店を見つけました。みなさんに紹介します。
最近、暑い日が続いています。買い物に出かけるのは大変です。でも、「いきいきスーパー」では、インターネットで買い物ができます。商品を送ってもらうには、普通３００円かかりますが、１０００円以上買い物すると、ただになります。そして２０００円以上買うと、２００円安くなります。
＊サイト：インターネットのヴェブサイト
問 インターネットで、３０００円の買い物をしました。いくら払いますか。（３）
台灣的專業投資客，會將中古屋便宜買進，經由黑心裝璜後，再高價賣出，以賺取其中的利益。這在台灣也被視為惡劣的炒房手段。但其實惡劣的，並不是「買來改良之後轉賣」這個行為，而是「買來後，用廉價的黑心裝潢，遮掩原本問題後，轉賣給無辜消費者」，這才是惡劣，應受譴責的行為。如果單純買來，改良居住品質後，再轉賣給下一位消費者，這何嘗又不是一門正當的事業呢？就有如其他的中古業者一般。
日本有一種業者，叫做「買取再販業者」，其實就是便宜買進屋主的不動產，再改良其品質，例如加強耐震，以及改善動線，提升居住機能之後，再加價轉賣給下一位消費者。在台灣人的眼裡，這種行為其實已經被污名化為「炒房」了。相較於台灣政府現在對於擁有第二棟住宅，以及交易頻繁的業者嚴加查稅，日本政府現在正和台灣做180度相反的行為。對，打算免除「業者買來轉賣的不動產取得稅」。聽在台灣人耳裡，這...不就是「政府帶頭鼓勵炒房」嗎？
昨天剛出刊的日本不動產兩大報「週刊住宅」以及「住宅新報」，都以頭版頭報導這兩條新聞：「打算研議放寬不動產贈與稅免稅額度至3000萬日元」，以及「打算免除不動產買取再販業者的不動產取得稅」。原因大致上為：今後新成屋由於缺工以及原物料上漲問題，將會有一波漲勢，尤其明年消費稅將漲至10%，在物價狂漲，薪水沒漲的前提之下，為了讓人民至少可以去買中古屋，而且是好的中古屋，因此希望藉由此政策，能夠增加「中古好屋」的供給量。
不過這裡指的免稅，只有免除「不動產取得稅」。我們一般個人賣不動產時，需要課「不動產讓渡所得稅」，而業者以法人名義賣不動產時，需要課的是「法人稅，事業稅」（詳細計算需要請教專業稅理士）。因此，有賺錢，還是得乖乖繳稅的。但不管是哪種稅，都有別於我們的「奢侈稅」。我們台灣的奢侈稅，是無論你賺還是賠，都直接從房價給你抽20%。但日本的讓渡所得稅，是扣你的「讓渡所得」，也就是只有扣「賺到的部分」。如果你是賠錢賣，是不會被課稅的。有賺錢才需繳稅。
看來，有別於台灣政府想把房價打趴，日本政府還認為不動產市場應該活絡。（ＰＳ：我ＰＯ這篇文的意思，並不是說鼓勵大家趕快進場，只是提供這則新聞，訊息而已，買取再販是一門專業的事業，不是一般投資客能做到的。日本房市自有的市場機制，有別於台灣，進場投資還是得審慎評估，祝各位投資愉快。）
東京很大，大到從我住的西新宿，到葛飾区的這個柴又，單乘電車加上轉搭時間，要一個多小時。感覺上根本就是從台北市到林口了。（所以個人隅田川以東的房子都不去看<純粹個人喜好>）
這天終於下定決心，要搭很久的車，來到這個因為日劇「男はつらいよ」而聞名的柴又。果然一出站，就發現很多遊客在跟寅さん的雕像拍照。
經由網友的提醒，我也才發現，這一站雖然叫做「柴又」，但是不知道為什麼，站名卻寫成「柴叉」。
松崎さん、こんにちは。去年日本へ技術士の講習を受けに行った陳です。その時はいろいろお世話になって、①。去年、台湾へ帰って、すぐ仕事が見つかりました。
実は、うちの会社②、今年から、技術士の資格を持っていないと、仕事を続けられなくなりました。③、ちょっとお願いがあるんですが、台湾では技術士の試験の本が売っていないので、日本で買って、台湾に送って④。もちろん代金と郵送料のほうは私が払いますので。どうか、お願いできますか。それでは、返事を⑤。
陳より
托各位的福，目前在東京投資房地產的人越來越多了。除了台灣人以外，中國人，香港人，新加坡人，甚至是日本本地人都卯起來買，而且看到好一點的物件，是殺都不殺，直接買下來。我身邊也越來越多朋友，以及各位在這裡默默支持我的網友們，向我咨詢不動產投資以及協助置產事宜。不過其實，最近要買到價格合理，物件本身條件也不錯的，真的很難。稍有不錯的，賣方一刊登出來，兩三天之內會成交掉，這速度直逼股票交割（哈哈）。叫各位戒急用忍先別買嗎？我也不知道這波漲勢會不會就一去不回，如果現在叫大家別買，到時候真的狂漲，而害大家買不到，就像張教授這樣被罵，我就慘了。但叫你現在大膽買進嗎？不過其實真的有些物件，開價高得不合理，到時候跌下來，又要罵我一路看多，那我不是很冤枉嗎？我不是神，就連專業的教授都會出錯了，更何況什麼都不是的我呢？我的意見各位看看就好，大家都是成人了，應該有能力對自己的投資判斷負責。
東京小套房這種誇張的開價，大概是從今年四月開始的（兩房產品去年就開始走高了）！今年三月份，我協助一位客戶順利購得西新宿的收租套房，成交價大約九百萬日元左右。此案之所以會推薦這位客戶（也是我的老朋友）購買，是因為這個案子的前面，正在進行大規模都市更新。將來他的物件走出來三十秒的地方，會有一棟六十層，一棟四十層，一棟三十層，共三棟的大規模開發高級住宅，以及商辦購物中心，當然，週邊會有綠地美化，以及親水公園。我認為，這樣的產品，就算賺不到增值財，想要順利出租一定不成問題。好了，來了，事隔不到一個月，四月份，在同區域，相距不遠的地方，有個稍微新一點點，相同大小，等級的案件拿出來賣。他居然開價1700萬！ 此外，讓我最吃驚的是，居然中野區，有些收租小宅，屋齡大約十年內的，開價每平米破百萬（雖然這裡本來就不便宜），這.......快要逼進港區小套房的開價了，到底是怎樣！！
這樣的價位為什麼我會驚訝，是因為這樣開價的單價，已經快要逼近同區域新城屋的單價了。在日本，二三十年的老屋，單價比全新屋便宜個一半，是很常見的事情。台北的房屋沒這麼誇張，舊屋都還能夠維持在新城屋的六折～七折價，甚至更高。因此使用新城屋的價位，來估算中古屋，看看屋主開價是否合理，也是不失為一個好方法。
雖然說最近這一陣子新城屋也漲很多，但是漲幅大概就是個兩成左右，不過中古屋，尤其是小套房，因為可以「用低總價掩飾高單價」，因此最近中古小套房的開價，可以說是很離譜，甚至直接加一倍價賣給你的也有。也由於最近小套房銷售速度很快，而且房仲多也知道外來客不懂行情，可以開高價，就算本地投資客不甩他，還是有台灣人，中國人會接手，因此許多厲害的房仲業者（買取業者）開始大量買進屋主手中的貨。而屋主對於市場的靈敏度，自然是輸給房仲業者一大截，因此在之前房屋會折舊的刻板觀念下，多半會便宜地賣給業者，之後業者再高價賣給台灣人或中國人，以賺取中間三，四百萬日元的價差。下面給各位看三個例子，這三個例子，每個都是相同建案，大小接近，只是樓層不同。也就是合理情況下，兩個物件的價差，頂多在50萬日幣以內。
前一陣子，在新聞看到香港首富李嘉誠，推出所謂的「蚊型公寓」，也就是室內面積僅有16㎡的小套房，雖然要價645萬台幣（相當於2200萬日元）但聽說還造成搶購熱銷，由此可見香港的房價有多高。這一類的產品，其實老早在日本泡沫經濟時，就曾經大量供給，對，也就是現在台灣人來東京死命搶購的1R小套房。
東京的1R小套房，大約也是介於12㎡〜20㎡之間不等的面積，且這種1R小套房，因為面積小，低總價，在東京，這種小套房20~30年的中古屋，大約只要700萬～1200萬日元不等就可以買到。因此對於口袋不深的投資客來說，可以說是入門型的產品。也因為日本許多年輕單身上班族，剛出社會，薪資不高，或者想要存錢，而且日本的企業文化，就是常常要加班到很晚，實際在家的時間也不長，因此會有許多年輕上班族租這種產品。也就是因為這種產品好租，投報率又高，所以東京有許多包租公投資客，一旦稍微賺到錢，或拿到Bonus，就去拿現金買一間來收租，當做是在存股票的概念來投資。
說個題外話，早期日本的不動產登記，在「敷地権」的登記還沒有普及時，買公寓時，還是像台灣這樣，分成「土地」以及「建物」兩部分來做登記，因此現在舊一點的，沒有設定「敷地権」的大樓，交易時，只要調出土地部分的登記謄本，就可以看出整棟大樓的所有者是誰，住哪裡。最近我們公司經手一個只有20幾戶的「蚊型」公寓大樓，赫然發現，裡面居然已經有四個所有者，是台灣人了（驚），我都和公司的阿弟仔開玩笑地說，大概過不了多久，這一棟的所有者，大概就有一半是台灣人了 吧！^^
來，回到本題。就是因為這種產品好租，投資門檻又不高，風險相對小，因此有許多客人詢問我，想要買新一點的這種產品，不想要買舊的。例如，想要買5年新古屋，約15㎡的小套房，因此請我代尋這一類的產品。不過，我只能告訴各位，東京目前不存在這種產品！（有的話也不是大樓產品，是整棟出租公寓。）東京都現在各個區，都制定了相當嚴格的「ワンルームマンション開発規制条例」，而且絕大部分的地區，都不允許建設室內面積低於25㎡的小套房。甚至還有更嚴格的規定，例如像是中央區就規定，如果超過10戶以上的大樓，必須要有1/3以上的住戶，其室內面積要超過40㎡...等。目前東京23區中，最鬆散的就是豐島區，不過豐島區也不能建設低於20㎡以下的小套房。
為什麼會有這麼嚴格的規定呢？原因就是日本人認為，過多的小套房，會容易讓整棟大樓，全部都是投資客，全部都是租屋的年經人，因為對租客而言，這裡不是「家」，只是一時過渡性的「殼」，因此對社區沒有「愛」，所以容易引發垃圾亂丟問題，腳踏車亂停問題，噪音問題，以及擾鄰問題等等。而且投資客過多的大樓，大家眼中只看到「錢」，因此容易會積欠管理費，導致維護修繕不易，更加造成區域市容的惡化...等。
從今年增稅前，就陸續有幾位日本房市的專家，分享了自己對於今後市況的看法。已經有許多專家開始認為，今後的房市一定會上漲。還真的說得沒錯，就目前為止，不止高級住宅大漲，就連小套房也給你漲翻天！！高級住宅，原本七千萬，現在賣你九千萬。投資小套房，原本八百萬，現在賣你一千萬！
日本不動產投資史，從泡沫過後到目前為止，日本人對於房地產的投資，想的不是賺差價，而是賺取穩定的租金。但由於目前的經濟情勢，使得今後可能會有一波「資産インフレ（資產通膨）」的情況發生。所謂的「資產通膨」，跟一般的通膨不一樣，並不是材米油鹽醬醋茶等物價齊飛，而是有價值的資產，例如土地，股票，貴金屬，藝術品，以及俱有稀少性，保值性的房產上漲。由於日本央行大量印鈔，使得貨幣價值低下，因此，錢，自然而然就往俱有保值性的產品流動。這種情形台灣朋友應該比誰都了解。所以已經有許多較敏銳的日本投資客，開始將房地產的收益目標，從「現金流（收租）」，轉移到了「獲取資本利得（賺差價）」。
学校へ ＿ ＿ ★ ＿ 食べましたか？
１ なに ２ くる ３ 前に ４ か
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（來學校之前，有吃了什麼東西嗎？）
這幾天東京熱到爆，連走出去，都會熱暈。而且會猛冒汗。這種天氣就算放假，其實真的也很不適合出去玩。
因此繼前天，去都廳的南塔後，今天決定爬上另一棟，新宿的センタービル樓上的免費展望檯。
西新宿這個超高層大樓聚集的特區，很多商辦大樓的頂摟，都是景觀餐廳，也有一小角提供一般民眾可以免費觀景。
山本さんは ＿ ＿ ★ ＿ です。
１ 大きい 人 ２ 顔が ３ あの 髪が ４ 長くて
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（山本先生是那個頭髮很長，臉很大的人。）
住在西新宿一年多，每當朋友來，一定會帶他們來看看免費的都廳展望台，看看新宿的天空。
都廳有分成南塔以及北塔。有營業到晚上的，只有北塔。而且就出入口的洞線，我不知道為什麼，我每次都是走向北塔。
也就是說，我上了北塔Ｎ次，但是就是沒有上過南塔。正好這天閒得沒事，無聊到發荒，就想說來爬南塔看看。
せんしゅう 田中さんと ＿ ＿ ★ ＿ 行きました。
１ に ２ へ ３ レストラン ４ 食事
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（上週和田中先生去餐廳吃飯。）
從題目以及選項可以得知題目意思為「上週和田中先生去餐廳吃飯」，因此只要挑選出適當的助詞及排列組合即可。句中動詞「行きました」，為移動語意的動詞，其前往的目的地使用助詞「に」或「へ」皆可。
我很喜歡沿著電車鐵軌沿線散步，一來，東京散步很舒服，二來，可以更加輕易地認識這個城市。
這一天的主題，是西武新宿線。其實我還蠻喜歡這條線沿線的城鎮，只不過我個人很討厭西武鐵道，因為超常誤點。
這一天從大江戶線，與西武新宿線交匯的「中井」，開始散步。
山田「鈴木さんは どんな人が 好き？」
鈴木「わたしは ＿ ＿ ★ ＿ 好き。」
１ やさしい ２ 背が ３ 高くて ４ 人が
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（鈴木小姐喜歡怎樣的人呢？我喜歡身高高，且很溫柔的人。）
インターネットで ＿ ＿ ★ ＿ できます。
１ を ２ チケット ３ 買う こと ４ が
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（在網路可以買票）
從題目及選項句中，大致可推測出語意為「網路上可以購票」。
相信很多對於東京較為熟悉的朋友，都聽過「世田谷区（せたがやく）」這一個地名。對，這個區，是一般東京都民心中的高級住宅區。當然，它比不上松濤，広尾、麻布等正都心的一等地，但也的確住了許多非富即貴的人。
日本人，對於高級住宅區的想法，可能跟我們台灣人的想法有點出入。台灣想到高級住宅區，無非就是像「仁愛帝寶」，或者「信義計劃區」那一整排的豪宅區。當 然，像是這類型的，在日本也被定義為很高級。如六本木之丘等。不過更是有許多人喜歡住的是安靜的低層住宅。日本的都市計劃法中，對於用途地域（用地區 分），光是住宅系列的，就有一低層，二低層，一中高，二中高，一住居，二住居，準住居等七種（台灣很像是住一～住四）。而這裡面，又以一低層的規定最為嚴格。除了有建物限高10m or 12m以外，就連超過一定規模的商店都不能開。而日本人，似乎特別喜歡這樣安靜不受打擾的環境。今天要介紹的這個「成城学園前（せいじょうがくえん）」，除了車站附 近的用地區分是「近鄰商業地域」跟「一中高」以外，全部都是「第一種低層住居專用地域」。就是因為這樣的住商分離，讓「成城学園前」，乃至于整個「世田谷区」在日本人的心中，變成了高級住宅區的代名詞。
「成城学園前」，的確是在成城学園的前面。日本很著名的高級超市「成城石井（せいじょういしい）」，就是在這個車站前面發跡的。就連電視台記者，有時候採訪市街景氣時，也會跑來這一站來訪問路人。
一塊土地，能蓋出怎樣的房子，都跟法令限制上的「容積率」與「建蔽率」有關。台灣也一樣，日本也是一樣。也就是說，當建商買下這塊土地時，完工後的建築物大致上會長得怎樣，大致上就已經決定了。
所謂的「容積率」，指的就是能夠建築的總樓地板面積，而「建蔽率」就是一塊基地，你能蓋多滿，要留多少空地。舉例來說，一塊容積率200%，建蔽率50%的基地，如果是500坪的土地，原則上它就是能蓋250坪的建築物蓋四樓。不過在日本，因為對於居住環境很重視，因此在建築基準法上面，還有道路斜線，北側斜線，日影規制等等限制。也就是雖然你的容積率有200％，但實際興建時，還不見得能夠消化完所有的容積率。如低層住宅區，為了讓家家戶戶有採光，直接給你建築物限高10m或12m。其他的區域，還有鄰地斜線限制，也就是說在建築物超過一定的高度後，上面的樓層一定要往後退縮，來確保跟鄰地有一定的空間，以及確保旁邊的房子有陽光可以照入的北側斜線...等。此外，實際可興建的容積率，還要看你基地的前面道路路寬乘以法定係數，來與法定容積率做比較，選擇較小的數值才是你的實際容積率。因此建商在蓋屋時，會想儘辦法絞盡腦汁把容積率發揮到淋漓盡致。
大家都知道，我們台灣，賣房子都含陽台雨遮及公設，日本則是賣你室內實際坪數。不過你知道嗎？不管台灣還是日本，蓋房子在計算容積率時，陽台，雨遮，樓梯，共用走廊等處，是不納入容積率計算的（日本電梯要算入容積率，台灣很像五樓以上的建物才算），因此日本直接賣你室內，有計入容積部分的房子，而台灣呢？則是儘量給你大陽台，大雨遮，因為這些東西，在台灣不納入容積，但是卻可以拿來賣錢，因此台灣的建商會千方百計弄很多陽台跟雨遮來賣你。
之前在台灣時，曾經認識一個人，她對房市投資沒有很了解，也不好好看清楚格局圖，就因為貪小便宜，貿然買進其中一戶單價較低的，結果完工後才發現她的雨遮超大，幾乎快要等於室內面積的三分之一了，但是那圈大雨遮，全都算在她的權狀買價裡，但卻只能放置冷氣室外機，連花盆都不能擺。同時，它室內裡面，也有將近四分之一的空間，原本是陽台，是建商做二次施工，幫他外推成她的室內一部份。但是依照現行法令，只要有人檢舉，它就會立即被拆。而且那個外推的陽台，跟雨遮一樣，建商蓋的時候不列入容積計算，但是卻可以拿來賣她錢！
日本這部分，買屋就好多了，不管你的陽台多大，雨遮多大圈，都不能計入你的權狀，只有實際室內坪數是能賣錢的，因此對於消費者而言，實際花多少錢，實際使用室內面積多少，一目瞭然。但其實沒有陽台雨遮其實不好，夏天的陽光沒有陽台的緩衝，會讓你室內很悶，回到家後，可能發現室內溫度高達四十度，開冷氣又要很久才會降溫下來。如果下大雨沒有陽台雨遮緩衝，除了會讓你的室內濕氣很重以外，如果你不小心沒關窗，大雨就會直接灌進你家。也因為只有室內面積能賣錢，所以有些比較不好的日本建商，會想儘辦法，在規劃房子時，硬是把原來要當作是陽台的地方，設計成室內（非陽台外推），因此導致有些房子，陽台只有一半，就像下圖這種房子一樣。聽說這樣可以讓你的可銷售面積金額，將近是土地成本的一成。也因為日本陽台不計價，也因為沒陽台會有這麼多的缺點，因此，如果你看到這樣的房型，或許要考慮一下要不要購買其他的產品。因為花一樣的錢，你也可以買到有完整陽台的，住的又舒服。
記得我之前，曾經在「帶租約賣較便宜？Owner Change 好不好？」一文中提及，說到30㎡〜50㎡的1LDK產品，在投資上需要小心一點。文章中提到，「這種產品，如果是出租的話，要看區域以及租客的客層預算，不見得好租，投報率也無法像小套房這麼高。而要當作自住屋，又嫌太小，因此也鮮少人會買這種房型來自住，所以在投資上，算是一種很尷尬的產品.....」等。其實，不光是這個原因。在日本的稅制上，其實很多優惠政策，必須要高過於50㎡才有辦法享受的。
先講購屋時，需要繳納的「不動產取得稅」吧。取得稅的計算公式為：不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（住宅及土地特例為3%）。因此，如果你買了一間評價額（非購買房價）為2000萬的房子，則稅金就是2000萬×3%＝ 60萬。如果你買的房子，小於50㎡，稅金就是按照上面算。不過如果你買的房子，是介於50㎡〜240㎡之間的新屋，政府給予你1200萬～1300萬的特別控除額。就算不是新屋，是中古屋，也依情況給你350萬~1200萬的特別控除額。換句話說，依照上例，如果你今天買的房子是「內法」面積45㎡，你就得乖乖繳60萬的取得稅。但如果你的房子是内法面積52㎡，恭喜你，2000萬可以控除1200萬，剩下的800萬再乘以3%＝24萬，才是你繳的取得稅。有沒有跨過門檻，稅金差很多。（PS:土地部分無面積限制，皆以評價額的1/2計算）
另外，每年都要繳的「固定資產稅」也是，新築住宅也是要超過50㎡，才可享有前3年~5年的稅金減半優惠。
第三種稅金：「登録免許税」。買屋，除了上述兩種稅金之外，你要做房屋的產權登記時，需要繳納的「登録免許税」，基本上，稅率也是2%，但一樣，如果你買的房屋面積有50㎡以上，亦可享有0.3%的優惠稅率。
就連你換屋時，「讓渡所得稅」的特例，也是要你的住宅面積達50㎡，才有機會享受稅制上的優惠。
最近很多人都說，東京的房地產「漲定了」。在此，我要跟各位說，不是「漲定了」，是「已經大漲20%」了。而且你還「買不到東西」。但是說實話，並不是所有的產品都一飛沖天。目前漲翻天，以及缺貨缺到不行的產品，只有「小套房」以及「高級住宅大樓（主要面積80㎡以上）」。反觀之，「木造一戸建て（木造兩層獨棟）」以及「一棟投資物件」，價格還是不動如山。我這裡不是要叫各位趕快去買木造以及一棟，它之所以會沒漲，一定有他不會漲的原因在（新聞分享：一棟投資物件正在跌）。也就是因為「小套房」以及「高級住宅大樓」嚴重缺貨，無貨可賣。因此似乎最近大型房仲網站，開始狂打整棟投資物件，甚至出版教學DVD。因為對房仲而言，房價高低不是重點，有貨可賣，有成交量，才可以賺到錢。
來，先來看看為什麼「小套房」會狂漲。第一點，就如我前篇講的一樣，因為大樓型的產品缺工，所以短期很難有新的供給量。又因為中古「小套房」價位僅在600萬~1200萬之間，對於新手投資客以及海外小資投資族而言，算是容易進入的門檻，因此也被一掃而空。現在在市面上還沒賣掉的，不是管理費過高，稅金過高，就是價位過高，或物件本身沒有自動上鎖以及電梯，才會賣不掉。總而言之，市面上現在看得到的產品，就是爛貨居多。而且因為小套房到處都是，行情很難拿捏，因此也很有作價的空間。最近我還看到一個同一棟大樓，一樣大小的房型，一個開價1370萬日元，一個開價800萬日元來出售，而且兩個一樣都沒view，實在很誇張。至於為什麼前者敢開價這麼高，就是因為現在新手投資客以及海外投資客多，好騙。好騙？怎麼騙？簡單。聽好囉：
1.原本房租六萬，若以投報率9%來算，房價就是800萬。
2.屋主先跟房客解約，再簽一份八萬的租約，然後補貼房客五十萬。
3若以房租八萬來算，再拉低一點投報率，現在都有人要買，投報率低到7%，房價就是1370萬。
當初剛開始接觸日本房地產時，有一點總是想不通，就是為什麼日本的房子，房價部分折舊得這麼快？「地」不會折舊，這大家都知道，但是在日本「建物」折舊的速度，也未免太快了吧。很多國家的不動產，尤其是歐洲，房子都住了四五百年都還在住，而且有些反而越住越值錢，絲毫沒有所謂折舊的說法。
台北房價高居不下，香港房價高居不下，有可能是因為台北市沒地了，香港只是一個島，也沒地了，所以才會讓房價撐得恨天高。但是東京.....住過東京的人應該都有感覺，通車時間很久，像我住西新宿，有時候要去白金台的臺北駐日經濟文化辦事處辦個事情，來回要耗上一整個上午！這代表東京太大了，大到很多人都還是住透天厝。例如：即使是很精華的市中心，也有建蔽率跟容積率只有60%,200%的低層住宅區。而且雖然說你的容積率有200%，但你還不見得真的能蓋滿200%。住宅區的話，容積率還要看你面臨的巷弄路寬，再乘以法定數值0.4。拿來跟法定容積率比較後，哪個比較小，那才是妳這塊地的真正容積率。所以在東京，還是很多人都住在只有兩樓高的獨棟。反觀台北大安區，我印象當中幾乎都是三～四層的公寓居多。也就是因為東京整個首都圈涵蓋的範圍很廣，如果房價上漲的原因只是地不夠，大不了就放寬容積率，或者大不了往郊區蓋就罷了，反正交通這麼方便，電車線這麼多條。也就是說，絕對不是沒有「地」，而導致東京最近房價高漲的。
來，回到折舊問題，日本人很浪費，不喜歡住舊的房子，因此一直都會有較老舊的平房一直改建成新的大樓來賣。也就是說，新屋供給量足夠的情況下，舊的，自然就被比了下去，就沒人要了（台北幾乎都是舊屋）。因此，東京的新屋總是比舊屋貴很多。在這樣的情況之下，屋子變舊了，自然就不值錢了。加上之前通縮，地價年年下跌，地價跌，房屋跌，你買了房屋當然跌跌不休啦。不過今年情況有些改變了。
今後的新成屋，只會越來越貴。為什麼？蓋房屋需要什麼東西呢？對，「土地」，「工人」，「建材」，缺一不可。先來講講人力好了，建築業者的工人，現在很多都跑去蓋奧運的場館，以及東北地震的復興，因此現在很缺工。所以即使現在房市很好，銷售速度很快，但是大建商其實也很頭痛，因為說難聽一點，就算他有地，還不見得有工人來幫他蓋房來賣。而且聽說蓋奧運的場館等這種國家的事業，比較好賺，蓋居住大樓，聽說比較不好賺。如果你是建築業者，你會選哪個工作來做呢？
第二項，土地。安倍的通膨政策得確有了一些成效，物價上漲，地價會不漲嗎？而土地上漲，手上握有很多地的大建商根本不怕（反而很爽）。反倒是小建商。日本也有許多較小型的建商，資金力比較不夠，他們不像某些大建商，自己有銀行（自己去看名字聯想），沒什麼資金壓力，可以貸到很便宜的資金。因此小建商就只能一案一案，買地來蓋，蓋完了之後來賣。而這種型的小建商，其實蓋的產品就是一般般，不會是豪宅。因為以他們的規模也蓋不出豪宅，當然，一般般的產品，怎麼可能當作豪宅價來賣，所以也無法將地價上漲的部分大筆地轉嫁消費者，因此只好從其他地方東偷西省，甚至有可能會有些施工品質較差的情況。所以有財經周刊預測，搞不好之後會有一票小建商倒掉。
明日学校へ ＿＿＿ ＿＿＿ ＿★＿ ＿＿＿ 先生に返してください。
１ 本を ２ とき ３ 行った ４ この
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（明天去學校時，請把這本書還給老師。）
解答→４
日本人出乎意料之外，其實蠻喜歡住在低層住宅區的。因為低層住宅區，房子蓋不高，對於商店的限制也很嚴格，因此很安靜，居住品質還不錯。
這天去看近郊某新建案的樣品屋。這個案子不錯，離車站很近，也很安靜。
看得出來這裡是地下室嗎？
きのう ＿＿＿ ＿＿＿ ＿★＿ ＿＿＿ を食べました。
１ 作った ２ の ３ りょうり ４ 友だち
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（我昨天吃了朋友做的料理。）
