TiN's Blog

由於現在東京的中古屋市場太旺，有些屋主惜售，因此好一點的物件都一貨難求。因此台灣做日本線的房 仲業者，許多早已放棄中古市場這一塊，改由代銷建商的新成屋。因為中古屋流動速度實在太快，根本直逼股票交割，因此台灣的業者無法掌握。但如果是跟建商一 大批談來賣呢，至少可以確保貨源，才不會發生客人決定要買，結果物件已經先被其他日本人搶走的窘境。

不過一般來說，如果你買東京的全新小套房，那你買到的價位應該就是整個大樓，從落成到拆除之間，他的生命週期中的最高價位了。有別於兩房產品，由於小套房只有投資客會買，因此效用差，二手時的轉賣價格只會被依照收益還原法，價格大砍特砍而已（我不知道講了幾百遍了）。

舉例來說，一間全新套房，分售時若售價為3000萬日幣，那麼，很有可能10~15年後，拿出來再賣時，價格很有可能只剩2000萬～2300萬日幣之間了（先不考慮通膨因素）。

 雖然日幣急貶，加上現在購物只要5,000日圓即可退稅，對於我們外國人而言，正是瘋日本的好時機。不過就日本人的立場而言，可就完全是兩樣情了。

  很像每年的十月，我都特別忙。去年也是，今年也是。所以才把「TiN先生の Escritório」日文，遊玩粉絲頁關了起來。

霜月，就是11月。雖然沒有降霜，但天氣的確變涼不少。散步的秋天又即將到來，似乎應該要重開粉絲頁了。不過，我很任性地，還想要享受一下慢活的時光。

  可能因為日幣大跌吧，最近超多學生跑來東京找我。

日圓跌跌不休，兌換台幣的匯率，從2012年的0.38、掉到2013年的0.32、2014年末，今天更是來到了七年新低「0.27」。

也就是一間 1,000萬日圓的房屋，若以新台幣來看，兩年來從新台幣380萬，跌到剩下新台幣270萬。對於還沒買的人來說，看似打了七折，不過如果站在已經買的人 的立場來看，等於虧了三成。

如果你怕以後日圓續跌，但又怕錯失了目前相中的好產品，那麼有什麼好的避險方式嗎？當然有的。

很簡單：買房子的錢，先跟銀行借日圓。等到日圓跌得更便宜以後，你再換錢來還銀行就好了。對，就跟股票借卷放空的交易方式很像。

  宮崎駿，吉普利的動畫電影，我最喜歡的一部就是「耳をすませば（心之谷）」了。但你知道嗎？影片中的男女主角，住的地方，是真的存在喔。

  當時還在教書時，得知這部電影的街景雛形，是在「聖蹟桜ケ丘」時，曾經有個衝動，就是翹班兩三天，要來個「心之谷」旅行。
但當然不可能啦，這件事情就不了了之，直到最近，才造訪了此處。

很多日本人在選購自住宅時，都會面臨到這個抉擇，這似乎是日本人購買房屋時永遠的課題。不過到底是一戶建好呢？還是大樓產品棒？前一陣子看到日本做的不動 產節目特輯，五、六位房市專家全部都一致認為選一戶建好，讓我著實嚇了一大跳！他們的理由不外乎為：除了土地完整外，使用自由度又高，庭院又有自己專屬的 平面停車位，且既不需要繳交管理費用，也不用顧及是否會干擾到隔壁鄰居的生活。

是這樣講沒錯拉，但讓我覺得納悶的是，既然這樣，那為什麼今年一戶建產品沒什麼漲，反而大樓漲翻天呢？而且剛好前天晚上看了TV TOKYO的財經節目 WBS(ワールド・ビジネス・サテライト)，發現目前興起了一股都心中古大樓產品Renovation改修潮，將中古大樓產品，再裝潢改建後，高價賣出。反倒是一戶建，根本無法這樣做。

說實話，雖說一戶建的土地持份大，不過這就代表著稅金高，因此一戶建的居住成本不見得會比大樓還要低。而且雖然說一戶建擁有完整的土地，但是日本的一戶 建，基地面積大概都60㎡~100㎡不等而已。說實在的，這麼小的土地實在是沒什麼屁用，更何況日本的土地，法令上限制重重，一下又是容積率過小，一下又 是建蔽率的限制，然後還有北方斜線，道路斜線等...所以一戶建才會許多蓋起來屋頂都斜斜的。所以買的一戶建，往後如果重蓋，蓋出來的規模頂多跟目前差不 多而已。而且這種一戶建，多半立處於無法蓋高樓層的住宅用途地域，因此都更蓋高樓發大財的機率極小。即使擁有完整的土地，我個人是覺得自爽的成分居多。

  這天有事，去「水天宮前」，辦完事後，想說來個下町散步。

  我對東京車站以東，其實真的不是很了解。除了我投資不看這一區以外，還有一個原因，就是離新宿太遠了 ><

  既然難得來，就來個人形町＋日本橋散步吧！

品牌的建立，在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商，蓋的房子就跟車子一樣，都會有 個品牌系列的名稱。如住友的 City House, City Terrence, City Tower系列，三井的 Park Homes, Park City, Park Tower, Park Luxe 系列，三菱地所的 The Park house，野村的 Proud， 伊藤忠的 Crevia，旭化成的 Atlas，大京的 Lions Mansion，大和ハウス的 Premist...等，不勝枚舉。每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥。因此，在消費者心中，就建立了買大品牌，等於好貨，等於安心保證。

是這樣講沒錯拉，而且跟上市上櫃的建商買房子，實在是沒什麼好擔心的，不過你知道嗎？日本的建築法令很嚴格，你跟大建商買的，以及小建商買的房子，就算是 小建商蓋的房子，結構、品質也不會就較為遜色。因為一旦蓋的房子沒有符合日本最新的建築基準法，根本政府不會發建築確認以及「検査済み証」（使用執照）給 你。另外，又根據2009年最新制定的住宅瑕疵擔保履行法，所有的新建案，都建商都必須強制加入住宅瑕疵擔保責任險，因此就算建商倒閉，也不管是大建商還 是小建商，只要建物有瑕疵，都還是可以獲得一定的保障。因此，如果地點喜歡，或許不需要考慮到有關於是否大品牌這個因素。

根據不動產專門的市調公司トータルブレイン(Total Brain)在2007年的調查中，發現到大建商的產品，平均價格高出了一般中小建商高了25%之多。大建商為了打品牌形象，花大錢行銷，砸錢請藝人代 言，才會導致價格較貴。另外，也有人認為，大建商就是因為錢夠多，事業都做很大，例如蓋超高層大樓，玩大規模造鎮等，因為這些東西造價本來就比較昂貴，也 比較有資產價值， 因此才會有「價格高了25%」這樣的調查結果出來。不過，如果你拿相同地點，而且一樣都是中小規模的建案，大建商的販售價格，實際上仍然高了中小型建商， 約10%左右。但我們也不能一言以蔽之，說大建商的產品貴了那10%就是不好，住宅性能上可能沒什麼差別，但，如果有富麗堂皇的大廳，大理石材的地板，高 質感設計的外觀，以及有如飯店廊下的共用空間，只是多10%，你會選哪個呢？那就見仁見智了。不過的確，有品牌的房子，將來二手市場，脫手上會較為容易。

  來箱根要幹嘛？當然就是吃吃喝喝泡溫泉啊。

  這次選擇「レジーナリゾート箱根雲外荘」，帶小狗來渡假。

  旅館只有十幾間房間，很精緻。

  那天在新宿華盛頓飯店前面，看到這台巴士。

  什麼？原來新世紀福音戰士裡面的「第三新東京市」，就是在箱根啊！

  當然，依我的個性就是說走就走！

我們投資房地產，最關心的，無非就是如何買到漂亮的價格了。但東京不動產市場的生態跟台灣截然不同，我聽聞很多人，都說買了之後，才知道自己原來買貴了。只要買貴，這個投資賠錢的機率就很大，因此事前的功課一定要做足。

  日本在電信業者那裡辦的手機，都有鎖機，無法拿其他家的SIM卡來使用，也無法將SIM卡拿去其他的電話使用。換句話說，就是兩者綁得死死的啦！

  雖然說今年開始，日本的Apple Store已經開始販售SIM Free的iPhone 6了，但是我就是不想買日本版的，寧願多花五千元台幣，也要買台灣版的。所以今年我無法在日本發售的第一時間拿到，必須等到台灣發售，請家人飄洋過海幫我寄來東京。

  不過為什麼這麼堅持買台灣貨呢？是因為「愛台灣」嗎？也有啦，但是最主要的原因是「不爽日本」！！全世界的Sim Free iPhone，手機照相功能，都可以把喀喳聲關掉，唯有日本，礙於法律規定，喀喳聲關不掉。可見日本會偷拍的變態有多多（重點是，鎖聲音根本沒屁用，只要越獄，或者是下載無聲照相機，問題就解決了。不過我就是不爽越獄！）

  這點，對我來說是很大的問題，大到我寧願多花空運運費加上貴了五千台幣，都不想買日本的。不是因為我要偷拍，而是因為如果無法關聲音，就無法捕捉會心一笑的畫面。

  相信有在日本留學過的朋友，或者即將前往日本留學的朋友，都知道日本的學期制跟我們台灣不太一樣，因此要去日本留學時，多半要等個半年至九個月之久的空窗期。我們學年度的開始是在九月，畢業是在六月。不過日本跟我們不同。舊學年度的結束是在三月，而新學年度的開始是在四月。也剛好三月是櫻花盛開時，因此對於日本人來說，櫻雨紛飛時，就是象徵一個新的循環的開始。也因為日本這樣的學期制，所以很多日本的大學畢業生，社會新鮮人都是在一、二月就找好了工作，三月畢業季後，四月就開始上班。房屋的合約也都是大概是三月這段期間最旺盛。也因為簽約都以「年」為單位，因此，日本可以說是二、三月這一段時間，就是搬新家，無論租，或者買，或由租轉買都是擠在這段時間。很多家電賣場很聰明，都會趁勢在二、三月舉辦新生活家電特賣會等等，順便衝衝自己的業績。

  此外，大部份的建商，會計決算期也都落在這段期間，因此建商會希望房子儘量在決算前，能夠賣掉，讓財報亮眼一點。也就因為這兩點，賣方跟買方的需求一致，都在三月達到最旺盛，因此許多建商都會趕在三月交屋。聽說甚至有些建商，某些年度在三月交屋的物件，還佔了一整年交屋物件總數的40%，數量驚人。但換個角度想，建商一整年，無論是什麼時候都可以買地，無論什麼時候都可以開工，因此交屋時期也不應該全部落在三月左右才對？也就是說，很多建商會為了財報的數字，硬是要趕在三月前交屋。像是這樣的房屋，你可能就要留意一下，會不會有施工品質較差的情況。

  那要怎麼樣來留意這些建案呢？其實可以多少從建案的廣告看出端倪。一般的建案資料，上面都會有寫「完成時期／竣工時期（完工時期）」以及「引き渡し時期（交屋時期）／入居可能時期（可入居時期）」。「完成時期／竣工時期（完工時期）」指的就是建商經過公家機關建築主事的檢查，拿到「検査済み証」（類似我們台灣建管處核發的使用執照）的時期。而「引き渡し時期（交屋時期）／入居可能時期（可入居時期）」則是建商將房屋交屋給我們消費者的時期。一般來說，從「完工」到「交屋」，至少也要1.5個月~2個月的時間，因此，一般的建案會是二月上旬完工，三月下旬交屋。如果你要購買的新建案，是三月上旬完工，三月中旬或下旬就交屋，就要稍微留意一下了。因為一般來說，從完工之後，到交到消費者的手上，還要經過：施主検査（負責開發的建商，檢查施工單位的施工品質）→補修→施主引き渡し（施工單位交屋給建商）→契約者内覧（我們跟建商買的消費者進去看屋況）→補修→最終引き渡し（補修之後，我們消費者確認ＯＫ之後，才交屋給我們）。因此，上述的流程，要在10幾天內跑完，可見多麼的隨便，因此如果你是最近買的預售屋即將交屋，要稍微留意一下內裝的施工品質。

  另外，上述「完工時期」接近「入居時期」，影響的，可能頂多就是內部裝潢的問題。但真正重要的問題在於房屋整棟的結構。也就是說，有些建商為了趕在三月交屋，而縮短了原本大樓建造的工時。這時，如果你是預售屋的購屋者，不妨在建造過程中，去工地走走，如果發現施工現場雜亂，也沒什麼清理掃地的話，很有可能就是因為在趕工，所以沒有顧慮到這樣的事情。就算不是因為趕工才導致雜亂，基本上，如果連現場管理都做不好了，那你還期望他能蓋出什麼好品質的大樓呢？祝投資順利。

  住日本的缺點之一，大概就是你荷包失血的速度會很快吧！因為太多東西可以培養你的嗜好跟興趣了。

  他們很流行一種隔週刊，就是針對一個主題，然後出版一系列的雜誌。多半每一期都會有贈品。像是我還蠻喜歡芳香精油的，就可以訂這本雜誌「リラックス　アロマテレピー」。每一期除了介紹各種精油的用途，芳療方式以外，還會送一瓶純精油，每次味道都不同。而且一期也才1490日幣而已。

  的確很適合閒閒沒事做的人。

  繼昨天，走到新高円寺，我就決定要把剩下的丸ノ内線走完。因此隔天，再度從南阿佐ケ谷開始我的亂走散步。

  天啊，車站出來沒五分鐘的地方，在大規模造鎮開發耶！！

  規模大到走在裡面，還真的有點恐怖。

  我很能走路。只要天氣涼涼的，連續走五、六個小時都沒問題！

  這種天氣沒出來走走，真的對不起自己。因此這一天，我用走的，從西新宿，沿著青梅街道，走到東高円寺。

  居然發現車站出口這裡有個大公園ㄝ！蚕糸の森公園（さんしのもりこうえん），蠶絲森林公園。就是蠶絲工業的發源地。

  炎熱的夏天就快要過了，這幾天，天氣很好，也帶有一點涼意。一年四季中，有哪幾天是這麼風和日麗的日子呢？這種日子不出去走走實在太對不起自己了。

  因此這天決定再訪光之丘。  光之丘，這裡有個很大的公園，附近也有好幾百戶的住宅大樓。這裡很像是早期的大規模造鎮區。前後都有公園，也有賣場，生活機能很棒。

  而這裡剛好又是大江戶線的終點站，因此這裡的居民要到都內上班，非常方便。

  美少女戰士，是很多人的兒時回憶。當初從1992年開始，連續五季播放至1997年，如今2004年又藉由網路動畫再度復活。

最新一季的Blu-ray也於明天正式上市。不過如果網路上預訂，多半都會提前一天送達。

   雖然第一片的BOX，初回豪華限定版，送了很多東西，但還是不免有很多網友抱怨，影片內容作畫太難看。

離2011年的東日本大震災，已經將近四年了。短短四年，東京整個氣勢似乎已經脫離的當初的悲觀氛圍。奧運決定，讓房地產市場整個熱了起來，尤其灣岸地區。

但是，東京位於地震帶上這個事實，卻至始至終沒有改變過。也有許多地震專家預言，四年內會發生芮氏規模7以上的「首都直下型地震」的機率高達70%。所謂 的首都直下型地震，指的就是發生在首都圈正下方的地震，雖然震源較淺，但由於接近陸面，因此災情程度可能不容小覷。屆時可能會伴隨著火災、地下鐵出軌，及海嘯等大型災害，並且使得東京灣一帶土壤嚴重液化，甚至高達85萬棟的建物全毀，預估屆時死傷人數將會達數萬人。

  我的某位學生，大概跟我同時期進入日本房市。認真研究的她，曾經請我寫一篇「東京各區域的介紹，最好可以跟台北各區域做對比」的文章。但我一直遲遲沒有寫出這一篇，並不是我忘記，而是...東京實在太大了，而且兩地民情風俗感覺大不同，很難有可以相對比的區域，因此我也遲遲不知道如何下筆。今天試著以我自己眼睛看過，腳底走過的親身感覺，來描述一下我的「東京vs.台北」觀點。也許有人不同意，也許有人有不同的體會跟認識，這是難免的。對於一個城市的認知，本來就是每個人都有自己的主觀，就當作一種觀點，看看吧。

  「東京」，實在很大。你看到下面的圖，只是較中心的部分而已，這個圖所涵蓋的範圍，還不到首都圈的十分之一。東京的左邊，有八王子，府中，立川，三鷹，小金井等20幾個市，右邊，則有我們熟知的23區。大家都說，如果要投資不動產，要買就買23區，更有人說板橋、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区，這幾區以外的17區才能買。更有經濟實力的人，只看最精華的「港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区」這都心五區。　

  而其中，港區，算是最精華，最具有身份地位的一區。例如東京都會的代表六本木（有Tokyo Midtown, Roppongi Hills），就是位於這一區。除此以外，高級，閑靜的住宅區：青山、赤坂、麻布等，俗稱3A(Aoyama, Akasaka, Azabu)的燙金門牌地段，也是位於此處。你的住址上有個港區，就是有錢人的象徵，有了六本木，或三Ａ，那更是身份地位的代表。再下來一點點，也有著名的麻布十番、白金台等知名地點。對，就像極了我們的大安區，松山區。有閑靜的住宅區，也有熱鬧的東區一樣。另外，新橋以及最近都更很夯的虎之門，也都屬於港區。不過這兩個地方比較屬於商業區，而不是住宅區。

　台北，大家都想擠進大安區，東京，雖然港區很棒，但其他區域的居住品質其實也不遜色。例如渋谷区。大家聽到渋谷，都是想到渋谷車站附近的雜亂。其實原宿、表参道等知名商圈，精品大道、就是位居於渋谷区。就居住的區域上來說，渋谷区有濃厚時尚氣息的代官山、也有住了很多外國人及大公園的広尾、以及恵比寿。說像台北市的哪裡，可能天母一帶吧。不過代官山、広尾、恵比寿這些地方的交通，比天母方便多了。另外，台灣人叫不熟悉的松濤，距離渋谷駅走路不用多久，但是卻是都內屈指的高級住宅區。每棟房子幾乎都是透天，而且看得出來建築頗有特色，還真有點像是陽明山上獨棟的豪宅呢。

  日本是地震大國，尤其是311地震後，使得大家買房買地時，更會考慮到土壤會不會液化，地盤穩不穩定等問題。就是因為害怕地震，因此東京沿海岸的灣岸地區，即使離銀座只有2, 3公里的距離，還是讓它房價在地震過後沈寂了一陣子，直到最近奧運話題，才又讓灣岸地區的房價起死回生。其實，一個地區的地名，多多少少隱含了這個地方到底地盤安不安定的線索。例如，地名當中，有什麼「池」，「水」，「谷」，「窪（久保）」，「沢」之類的，因為都跟水有關，所以可能地盤就不是很安定。因此，即使「池袋」，「下北沢」並非在海岸邊，但從地名就可得知，它可能歷史上，跟水脫不了關係，另外，地名有「橋」，「堤」的也是，什麼時候會需要「橋」？當然就是有「河」才會需要橋啊。而且聽到「谷」，就知道是地勢比較低的地方，因此你要買這裡的住宅之前，務必要稍微留意一下這裡是不是常常會淹水。怎麼查？日本的各個市町村都有發行「洪水ハザードマップ(hazard map)」，網路上也可以下載 http://disapotal.gsi.go.jp/viewer/index.html 。事實上，之前在我們台灣人很熟悉的「渋谷」，就曾經發生過大豪雨時，導致雨水從道玄坂那裡流進渋谷車站的地下街，造成嚴重的災情。另外，地名有「沼」的也要小心，因為表示這裡以前是沼澤地，自然就會有地盤下陷的疑慮。

  以前小時候，最喜歡小叮噹的大長篇。其中，魔界大冒險是我的最愛。

  最近買了這個多拉Ａ夢主題曲的ＢＯＸ，突然播到這一首「風のマジカル」時，我完全沒映像。怎麼會這樣呢？這部我至少看過不下數十次啊。

  原來當初出版錄影帶以及ＤＶＤ時，礙於小泉今日子的版權問題，魔界大冒險的片尾曲，直接被改成了第三部劇場版「大魔鏡」的主題曲。所以我對於這個畫面的音樂，可真的是一點映像也沒有。

根據昨天（9/29）出刊的「周刊住宅」，首都圈中古大樓產品連續17個月上漲，成交價格比起去年 同期上漲了11.6%，反觀之，獨棟透天（一戸建て）比起去年跌幅高達1.2%，在這種熱錢湧進的市場，似乎更加呼應了我之前提的，東京產品將會走向兩極 化。漲不了的東西就是漲不了。

一來， 獨棟產品在設備面，讓購屋者無法感受到產品本身的價值有大樓產品好，二來，獨棟產品因為土地持份大，以及土地本身法令限制多，在稅制上的考量，似乎也不是好的投資產品。也難怪最近不動產專家頻頻叫大家買透天，以便增加成交量。

不過換個角度思考，之所以透天沒漲，代表實際上土地價格上揚不明顯，因此現在大樓的漲幅，會不會只是一時性的「無基之彈」，有待後續觀察。祝各位投資愉快。

  記得小時候，很喜歡看魔神英雄傳。從88年的第一代，中間隔著魔動王，隔一年再推出的星界山第二代。之後又事隔好幾年，推出了「超魔神英雄傳」。

  當初小時候，只能買台灣盜版的錄音帶回來聽。終於，上個月，日本出版了所有歌唱輯的ＣＤ ＢＯＸ。除了網羅所有的動畫歌曲以外，還包含廣播劇的音樂，內容實在很豐富。聽著聽這，不禁懷念起創界山的冒險故事。

http://www.amazon.co.jp/gp/product/B00LKOGP0E/ref=oh_details_o01_s00_i00?ie=UTF8&psc=1

日曜日は　わたしは　いつも　家族と　いっしょに　電車で　町へ　行き、デパートや　スーパーへ　行って　いますが。父が　新しい　車を　買ったので、　今週は　車で　郊外の　ショッピングセンターへ　行きました。デパートとは　違って、郊外の　ショッピングセンターの　ほうが　わたしは　好きです。なぜなら、そこは　広いし、いろいろな　ものが　売って　いる　からです。

　ショッピングセンターに　つくと、妹は　おもちゃ売り場へ　行きたいと　言いました。母は　先に　服の　売り場へ　行くと　言いましたが、妹は　怒って、　泣いて　しまいました。ですから、わたしは　妹を　おもちゃ売り場へ　つれて　行くと　母に　言いました。母は　少し　心配して　いましたが、父は　もう　小学４年生だから、大丈夫だと　言いました。

買い物が　終わって、父と　母は　おもちゃ売り場に　私たちを　迎えに　来ました。

それから、家族　みんなで　食品売り場へ　行って、ジュースを　買いました。

最後に　レストランで　昼ごはんを　食べました。父は　「こんな　日曜日も　悪くないね」と　言いました。来週も　また　連れて　来て　くれると　約束して　くれました。

  前一陣子，幫一個客戶服務，洽談一個離車站超近，而且目前裡面有十間小套房，滿室出租的中古公寓。到底這樣的產品可不可以買呢？基本上，這個個案已經三十幾年的老公寓了，但由於離中央線的某站，只需要走路兩分鐘，因此即使老舊，其實都還可以穩定收租（只不過租金也高不到哪裡去）。

  日本人經營不動產的方式，主要以貸款，然後賺取收取房租，扣掉房貸以及稅金之後的穩定現金流。因此，說實話，這一類的中古公寓，是日本人投資客不太會買的產品。為什麼？因為日本在會計的計算上，木造耐用年限為２２年，鋼筋年限３４年，ＲＣ（鋼筋混凝土）結構為４７年。因此，３０幾年的木造公寓，銀行認為建物本身沒價值，因此幾乎很難貸到款。當然，你如果有現金可以付清，就無須考慮這個問題。只不過，既然有將近一億的現金可以付清購買一棟木造建築，那麼大部份的投資客，會將這一億拿去使用貸款直接購買三到五億元的整棟ＲＣ結構，會更容易收租。所以才會說這樣的物件，日本人不買。既然日本人不買，你就要想到之後的出口戰略，等你要賣的時候究竟要拋給誰！

  喂！我這一整棟，我有完整的地ㄝ！！對，你有完整的地沒錯。不過，往往這類的產品，如果是在狹小巷弄內，都會有セットバック（Set Back）道路退縮的限制。也就是說，你現在的房子的前面道路，如果不到四米，在建築基準法裡面，它就不算是正常的道路，而是由特定行政廳所核准的二項道路（建基法24條2項）。也就是說，之後如果打掉重建，你的房子必須要退縮，退縮到讓道路有四米寬為止。而且就像我上一篇稍微提到的，退縮的部分，等於是送給公家當路用，因此這個部分，也無法計入你的容積率。因此，說穿了，這塊地，將來只會縮水。還有，將來如果重蓋，你除了要面對退縮問題之外，還要面對鄰地斜線，以及北側斜線（一低層，二低層，一中高，二中高內適用），以及日影規制的問題。也就是雖然你的容積率夠，但是你蓋到第三樓，就要考慮到道路及鄰地的日照，必須要蓋成斜的。換句話說，你將來若重建，不見得可以蓋出目前你現況一模一樣大小的房子。

  也由於這種一整棟的公寓，屋主自己就是管委會，因此，房東收了房租之後，一定要留下一筆修繕費用，以免之後老舊租不出去時，連維修的錢都沒有。因此計算投報率時，不能只看表面投報率的數字。我建議這位朋友，不妨模擬看看，假設這個物件貸款八成，貸款30年時（實際上是不能貸款），若以年利率2.5%計算，收來的房租部分，最好先扣掉三成當作是管理修繕基金，然後剩下的七成，如果還款之後，還可以有三成的現金流，那倒是可以考慮買進（也就是還款40%，管理，維修，稅金等花費30%，現金流30%）。為什麼要算得這麼嚴格？因為，你可能將來出貨出不了，而且這種限制重重的地，價值也不太可能漲到哪裡去。因為土地的價值，決定於它的效用。

  因此，如果價位能夠談到上述的情況，倒是可以考慮買進。怎麼談呢，因為這類的產品，等於是在買土地，因此可以參考公示地價，http://www.land.mlit.go.jp/webland/    以及調閱不動產的登記謄本，看看權利簿的乙區，抵押給銀行的根抵当権大概多少，粗估一下看看屋主欠不欠錢...之類的，跟在台灣投資的做法其實差不多。

  日本郊區或者是鄉下地方，物件投報率都超高，有時候可以高達15%，如果你是貸款來買物件，ROI(Return of Investment)甚置可以高達25%，也就是四年，你的本金就回本。

  地產大亨川普的名言，相信應該沒有人不知道。就是Location, Location, Location。地點，地點，還是地點。買不動產，地點不好，啥都免談。最近跟一些日本朋友談過後，發現日本人其實腦袋真的不怎麼靈光。有些人認為，一樣是三千萬日元，他寧願買在郊區的新建3房產品，也不願買在都心中古1LDK小宅（PS:他們還喜歡新的，還不想買舊的）。也對。如果考慮到自己荷包不深，又要養家活口，的確只能往郊區住。反正日本電車通勤這麼方便，公司又有補助交通費（不過每天上班時間這麼長，又要花兩三小時通勤，真的是爆肝人生！）。此時，我也順勢問了一下，難道你們不想住在公司附近嗎？如果上班到公司走得到，那不是更好？結果出乎意料之外，沒有人願意住在公司附近。這可能跟日本獨有的企業文化有關。所有的人認為，如果住在公司附近，很忙的時候，無法找藉口，說要趕終電（末班電車）回家，同時，假日時又可能三不五時會被叫來公司，因為主管認為你住得近，可以隨Call隨到。

  好拉，拉回正題，這幾個月房市之好，真的是從郊區到市區，狂銷，完銷，完売御礼続出！！！很多物件看了一眼就知道可能不是這麼理想的物件，也都瞬間秒殺，讓我真的有點傻眼。就連價格都讓我覺得是怎樣！！我家西新宿這裡新成屋，大概目前行情價為一平米100~110萬日元左右，但前一陣子，我看到一個橫濱，還是一個默默無名的小站附近，還沒有離車站很近的新城屋，居然也開到了一平米100萬日元！！那我買橫濱幹嘛？當然買西新宿啊！

  其實這樣的說法，也不必然全部正確，首先，要看你是買來「自住」的，還是買來「投資」的。

  先來講「自住」的好了。如果你喜歡自己一個人住獨棟，又喜歡享受有山有水，也討厭都心的擁塞，也不打算賣，那麼郊區獨棟也不是說不可以考慮。不過你可能要知道，轉賣的時候，假設當地空地的行情價為2000萬日元，那麼你要賣的土地上如果有一個已經四五十年建物的，絕對不是2000萬日元，再往上加上所剩無幾的賤物殘值。反而是要從2000萬元往下扣，很有可能得要1500萬，甚至更便宜才有可能賣得掉。為什麼呢？因為買你的土地建物的人，並不是要續住，而是要打掉重建的，因此如果有建物，反而對於接手的人而言，是個累贅，還要花錢請人拆。也因為郊區的土地，並沒有什麼不可取代性，因此人家沒有那種「非你的土地不可」的情況，買方大可去另尋一片空地。也就是說，有老舊建物的土地，反而比空地還不值錢。這還真的是「不動産（ふどうさん）＝負動産（ふどうさん）」啊。

  另外，如果你在郊區要買的不是上面這種透天，而郊區大樓呢？唉...尤其離車站遠的，可能要再三考慮了。為什麼這麼說呢，因為有此一說：大樓的價格構造，市區的價格，「土地」跟「建物」的比例大概是7:3，而郊區，「土地」跟「建物」的價格比例大概是3:7。哪個會折舊？對！就是建物。土地不會折舊。建物會隨著經年累月，一年比一年沒價值。因此，郊區的建物，跌價的數度之快，遠超過你的想像。聽說郊區的大樓，五年新古屋，價格會跌到剩七成，十年中古屋，價格會打對折。三十年後，大概只剩土地價格，對的，只剩三成。3000萬買的房子，最後只剩900萬。（題外話，搞不好可以考慮搶進900萬的低價來收租，高投報喔！不過也要租得出去），因此，在新城屋時，可能郊區只會比市區的新成屋便宜一點點，但一到了中古屋，郊區的房子，建物部分折舊到幾乎快歸零，只剩土地殘值（還會被扣掉拆除費用），也難怪最近旅日作家劉小姐，屢屢道出了日本人那種「買房子只會跌價」的想法啊。不過市區的中古屋，尤其是地段好的，價錢還是撐在那裡。最近各位朋友如果有再找都心的中古屋，大概就知道像是中目黑，代官山，等Ａ及地段，就連四十幾年的中古屋，價位都還站穩每平米100萬元大關。可見地點多重要。

  劉小姐最近發表了一篇關於東京不動產的文章，作為一個旅日的台灣人，對日本文化有深入了解的她，提供了對於日本購屋的觀點。內容非常有參考價值，點出了日本人對於購屋一事所抱持的態度，是與台灣民眾截然不同的想法。對於有意願投資日本不動產的投資客而言，極具參考價值。每個人有自己對於投資的判斷以及自己的價值觀，因此不管各位是看多，看空，這都是一種觀點。畢竟投資就是這樣，沒有絕對的對錯，投資者都是成人了，必須對於自己的投資負完全的責任。

  雖然我不夠格，也不配針對劉小姐的文章發表言論，但在此請允許我發表一些對於認同，以及不認同劉小姐的部分，與各位分享，各位看看就好，不要筆戰（這種東西不會有結論的）。

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